原告（反訴被告，以下稱“原告”）邯鄲市友某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“友某公司”），住所地邯鄲市邯山區(qū)五金南街48號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)：60112723-4。
法定代表人李慶豐，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人劉新豐、李文奎，河北鼎合律師事務(wù)所律師。
被告馬某某（反訴原告，以下稱“被告”），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住邯鄲市邯山區(qū)，。
被告高某某（反訴原告，以下稱“被告”），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，與被告馬某某系夫妻關(guān)系，。
二被告委托代理人張書紅、張媛，河北神州律師事務(wù)所律師。

原告友某公司與被告馬某某、高某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托代理人劉新豐、二被告及其委托代理人張媛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2008年2月27日，原告與二被告達(dá)成租賃邯山南大街112號(hào)貿(mào)西市場(chǎng)內(nèi)南側(cè)21-36號(hào)商鋪和北側(cè)部分商鋪（房產(chǎn)證為邯山南大街112號(hào)75、77-80、83-88、90號(hào)門市）的書面協(xié)議，原告為甲方（出租方），二被告為乙方（承租方）。協(xié)議約定：“租賃期限為2008年3月25日至2013年3月14日”，“乙方在承租期限內(nèi)，每年向甲方交納綜合管理費(fèi)分別為人民幣7萬(wàn)元、8萬(wàn)元、9萬(wàn)元、10萬(wàn)元、11萬(wàn)元。綜合管理費(fèi)每半年預(yù)交一次，即乙方在半年到期提前一個(gè)月預(yù)交下半年綜合管理費(fèi)給甲方，付款方式為現(xiàn)金支付。合同簽訂后，原告依約履行合同，合同到期前，二被告沒(méi)有按時(shí)交納房租，原告多次向被告催要，二被告一直未付。合同到期后，原告要求二被告支付拖欠租金并交還房屋，二被告均未履行。自2012年3月15日至2014年8月6日，二被告累計(jì)拖欠原告租金263698.6元。二被告既不支付租金，又不交還房屋的行為已侵犯原告權(quán)益，請(qǐng)求判令：二被告騰清邯鄲市邯山南大街112號(hào)貿(mào)西市場(chǎng)南側(cè)21-36號(hào)商鋪和北側(cè)商鋪，恢復(fù)原狀，并返還原告；二被告支付原告2012年3月15日至2014年8月6日止的租金263698.6元和違約金308908.6元；二被告騰清商鋪前的租金和違約金仍需繼續(xù)支付，標(biāo)準(zhǔn)按租金為每日310.37元，違約金為每日按應(yīng)交費(fèi)用的5%進(jìn)行計(jì)算；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告提交如下證據(jù)：
1、原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明復(fù)印件，用于證明原告主體資格；
2、房屋租賃合同，用于證明原告對(duì)租賃物具有收益權(quán)以及合同雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
3、房產(chǎn)證14本，用于證明原告對(duì)租賃物具有所有權(quán)；
4、火災(zāi)事故認(rèn)定通知書，用于證明火災(zāi)發(fā)生的時(shí)間為2013年5月27日9時(shí)53分及火災(zāi)原因。
二被告辯稱并反訴稱原告違約在先，其主張違約金缺乏事實(shí)依據(jù)。原被告2008年2月27日簽訂的《房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理合同》并非單純的房屋租賃合同，二被告向原告交納的費(fèi)用，亦非單純的租金。原告不僅是該貿(mào)西市場(chǎng)的所有權(quán)人，更兼?zhèn)湮飿I(yè)的各項(xiàng)職責(zé)，有義務(wù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管理。合同簽訂后，原告并未履行其維修及管理職責(zé)，未安裝大門和水電表，并且由于管理不善導(dǎo)致2013年4月28日發(fā)生火災(zāi)，致使二被告經(jīng)營(yíng)的店鋪所安裝的高清監(jiān)控設(shè)備受損，維修花費(fèi)24000元。南樓商戶安裝冷庫(kù)制冷機(jī)，置于二被告攤位內(nèi)部使得被告24個(gè)店鋪無(wú)法出租，造成租金損失172800元。原告負(fù)有維修房屋的義務(wù)，但原告拒不履行該義務(wù)，致使被告的承租商戶的商品因房屋漏雨而滅失，被告維修房屋賠償商戶損失共計(jì)1300元。即便被告應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告主張的違約金數(shù)額過(guò)高，原告實(shí)際的管理費(fèi)損失為263698.6元，原告管理費(fèi)的實(shí)際損失為利息損失即22414元，根據(jù)法律規(guī)定被告只需支付原告違約金6742元。租賃合同期滿后，被告繼續(xù)使用租賃物長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間，原告未提出異議，基于五年口頭約定的基礎(chǔ)上，在合同到期至原告起訴前，原被告之間應(yīng)視為存在不定期租賃合同，原告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行管理職責(zé)，因原告違約導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)、被告商鋪無(wú)法出租、房屋漏雨。請(qǐng)求判令原告支付被告維修高清監(jiān)控設(shè)備維修費(fèi)24000元，攤位無(wú)法出租的損失172800元，維修房屋賠償及賠償給商鋪的損失1300元，請(qǐng)求法院予以抵頂，依法應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
二被告提交如下證據(jù)：
二被告身份證復(fù)印件，用于證明二被告主體資格；
火災(zāi)和維修費(fèi)票據(jù)、貿(mào)易街市場(chǎng)高清監(jiān)控維修單清單共計(jì)45份，用于證明因原告不顧履行管理責(zé)任，給被告造成的損失；
建筑工程預(yù)算書和收款收據(jù)5份，用于證明被告投入大量資金經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；
租賃現(xiàn)場(chǎng)的照片，用于證明15臺(tái)空調(diào)風(fēng)機(jī)的安裝位置。
原告反訴答辯稱，火災(zāi)及漏雨都是合同期滿后發(fā)生的，原告無(wú)義務(wù)進(jìn)行維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用與原告無(wú)關(guān)，且收據(jù)和白條無(wú)法證實(shí)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，也無(wú)法證明與租賃房屋有關(guān)、是否系二被告支付。高清監(jiān)控維修清單僅是清單，無(wú)法證實(shí)安裝時(shí)間和支付時(shí)間，無(wú)證據(jù)證明系被告支付及安裝時(shí)間和地點(diǎn)。工程預(yù)算書沒(méi)有公章，系復(fù)印件，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性?，F(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)機(jī)安裝如被告所述，但部分風(fēng)機(jī)是被告租賃期滿后安裝的，風(fēng)機(jī)對(duì)市場(chǎng)的影響無(wú)法評(píng)估，被告無(wú)法出租是由多方原因?qū)е?，且過(guò)道對(duì)面的商鋪安裝風(fēng)機(jī)與原告無(wú)關(guān)，原告曾出面協(xié)調(diào)，但對(duì)方不予配合。
經(jīng)審理查明，并確認(rèn)以下事實(shí)：2008年2月27日原告與二被告簽訂《房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理合同》，合同約定：“房屋出租房（注：應(yīng)為“方”）：貿(mào)西市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱甲方）承租經(jīng)營(yíng)方：馬某某高某某（以下簡(jiǎn)稱乙方）……一、乙方承租甲方邯山南大街112號(hào)貿(mào)西市場(chǎng)南側(cè)：21-3616個(gè)商鋪和北側(cè)部分商鋪，經(jīng)營(yíng)生鮮肉批發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期限為2008年3月15日至2013年3月14日，計(jì)五年期。二、乙方在承租期限內(nèi)，每年向甲方交納綜合管理費(fèi)分別為人民幣7萬(wàn)元，8萬(wàn)元，9萬(wàn)元、10萬(wàn)元、11萬(wàn)元。綜合管理費(fèi)每半年預(yù)交一次，即乙方在半年到期提前一個(gè)月預(yù)交下半年綜合管理費(fèi)給甲方，付款方式為現(xiàn)金支付?！?、甲方負(fù)責(zé)東、西大門的安裝及內(nèi)部分戶卷閘門一次性維修好，交予乙方，以及內(nèi)部買斷戶的房租和出租事宜?！?、如需對(duì)房屋進(jìn)行改造裝修或增擴(kuò)設(shè)備時(shí)，應(yīng)征得甲方書面同意，不得改造原房屋結(jié)構(gòu)。粘附、粘結(jié)在原建筑上的裝飾物對(duì)原建筑物的裝修、改造，再拆除將影響房屋的使用效果時(shí)，這部分裝修不論由誰(shuí)裝修，產(chǎn)權(quán)都?xì)w甲方。合同到期后，裝修、裝飾及改造部分甲方不予補(bǔ)償乙方任何費(fèi)用，如使用不當(dāng)或其它人為原因而使房屋或設(shè)備破壞的，乙方負(fù)責(zé)賠償并予以修復(fù)。3、合同未到期，甲乙方都沒(méi)有違約事項(xiàng)，甲乙雙方都不得轉(zhuǎn)讓于他人經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí)，乙方將房屋交還甲方。下一次合同期需要或不需要都提前一個(gè)月通知甲方。雙方協(xié)商另簽訂合同，條件相同情況下乙方優(yōu)先。4、甲方負(fù)責(zé)安裝總電表一塊、總水表一塊，交于乙方，水、電費(fèi)按表為計(jì)量依據(jù)，由乙方每月底之前按甲方綜合核算的公開的平均價(jià)格向甲方交納，否則，甲方有權(quán)終止乙方經(jīng)營(yíng)?！⑦`約責(zé)任：任何一方未能履行本合同的條款，另一方有權(quán)提出解除合同，所造成的經(jīng)濟(jì)損失由有責(zé)任一方承擔(dān)，乙方預(yù)期交付綜合管理費(fèi)每超過(guò)一日，由甲方按應(yīng)付金額的5%向乙方加收違約金。七、合同終止或到期后，因違約或其他原因乙方不再經(jīng)營(yíng)的情況下，乙方必須把自己物資設(shè)備搬清，未交鑰匙除正常收取違約金外，甲方可采取強(qiáng)制措施，有權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)，造成損失甲方不承擔(dān)責(zé)任?！痹嬖诩追教幧w章，原告法定代表人簽字，二被告在乙方處簽字按印。合同簽訂后，雙方依約履行。2010年以后，被告租賃處附近有其他租戶安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)，被告向原告反應(yīng)情況，原告與風(fēng)機(jī)安裝者協(xié)商，未能解決。2012年3月份以后，被告不再向原告交納租金，2013年5月27日貿(mào)西市場(chǎng)發(fā)生火災(zāi)，二被告因火災(zāi)遭受損失。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理合同》、租賃現(xiàn)場(chǎng)照片及庭審筆錄等證據(jù)存卷為證，經(jīng)庭審質(zhì)證，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。

本院認(rèn)為，原告與二被告基于自愿簽訂《房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理合同》，應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行義務(wù)。雙方在合同中約定應(yīng)當(dāng)按期繳納綜合管理費(fèi)租金，二被告在合同期限內(nèi)不支付綜合管理費(fèi)的行為已違約；合同到期后雙方未續(xù)簽合同，原被告之間形成不定期租賃合同，二被告依法應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用使用費(fèi)，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，故原告要求被告騰清原租賃房屋，恢復(fù)原狀的訴請(qǐng)，本院予以支持。2012年3月15日至今二被告不支付費(fèi)用卻繼續(xù)占用原租賃房屋的行為，構(gòu)成違約，在此期間的租金應(yīng)當(dāng)支付。原告收取二被告房屋綜合管理費(fèi)后，未向被告提供盡職服務(wù)，被告租賃店鋪附近空調(diào)風(fēng)機(jī)的安裝，影響了二被告繼續(xù)出租獲益，原告未予妥善解決存在違約行為，故原告主張被告支付違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。二被告的反訴請(qǐng)求，缺乏證據(jù)支持，不能證明實(shí)際損失數(shù)額，故二被告的反訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條判決如下：

一、被告（反訴原告）馬某某、高某某自本判決生效之日起十日內(nèi)騰清與原告（反訴被告）邯鄲市友某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年2月27日簽訂的《房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理合同》中所租賃的商鋪；
二、被告（反訴原告）馬某某、高某某自本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告（反訴被告）邯鄲市友某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2012年3月15日至2013年3月14日的綜合管理費(fèi)110000元、支付自2013年3月15日至本判決第一項(xiàng)履行完畢之日止按110000元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；
三、駁回原告（反訴被告）邯鄲市友某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告（反訴原告）馬某某、高某某的反訴訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9526元（原告邯鄲市友某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交），由被告馬某某、高某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)2450元，由被告馬某某、高某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未繳納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 李素輝
審判員 宋霄燕
人民陪審員 王智平

書記員： 林園