邯鄲市叢臺區(qū)阿某某公館臨時業(yè)主委員會
李長平（北京德和衡（邯鄲）律師事務(wù)所）
邯鄲阿某某置業(yè)有限公司
袁勇
常曉飛（河北張金龍律師事務(wù)所）

原告邯鄲市叢臺區(qū)阿某某公館臨時業(yè)主委員會（以下簡稱阿某某公館業(yè)委會）。住所地:邯鄲市叢臺區(qū)人和街126號。
負(fù)責(zé)人毛曉梅，該業(yè)委會主任。
委托代理人李長平，北京德和衡（邯鄲）律師事務(wù)所律師。
被告邯鄲阿某某置業(yè)有限公司（以下簡稱阿某某置業(yè)公司）。住所地:原營業(yè)執(zhí)照登記在邯鄲市叢臺區(qū)聯(lián)紡路東段亞太世紀(jì)花園內(nèi)50號樓1層。
法定代表人陳道旺，該公司董事長。
委托代理人袁勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人常曉飛，河北張金龍律師事務(wù)所律師。
原告阿某某公館業(yè)委會訴被告阿某某置業(yè)公司商品房買賣合同糾紛一案，于2013年4月7日訴至本院，本院受理后，依法組成合議庭，于2014年6月25日公開開庭進行了審理。原告阿某某公館業(yè)委會的負(fù)責(zé)人毛曉梅及其訴訟代理人李長平、被告阿某某置業(yè)公司的訴訟代理人袁勇、常曉飛、鑒定人河北盛華會計師事務(wù)所崔俊杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告阿某某公館業(yè)委會訴稱，2008年后，共有614（套）業(yè)主購買了被告開發(fā)的阿某某公館（C、D樓）商品房，被告與業(yè)主簽訂商品房買賣合同。業(yè)主按照合同約定交付了房款及各類費用。但被告所開發(fā)的C、D樓沒有經(jīng)過竣工驗收，沒有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用證明書》。被告開發(fā)的阿某某C、D樓的上、下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)狻⒐?、排污、道路、綠化、消防等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施部分沒有完工或沒有按照規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，直至后來棄樓逃跑，致使不能按照法定或約定條件交付房屋，業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書遙遙無期，為此引發(fā)集體上訪，政府多次協(xié)調(diào)，至今未果。原告是依法成立的業(yè)主委員會，依據(jù)相關(guān)規(guī)定有權(quán)就房產(chǎn)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施的賠償提起訴訟。被告延期交房，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施部分沒有完工或沒有按照設(shè)計規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)都屬于違約行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主的合法權(quán)益。請求判令被告立即建設(shè)、修繕阿某某公館C、D樓上、下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)夤?、道路、排污、綠化、消防等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施；如被告不能建設(shè)和修繕，請求判令被告賠償建設(shè)、修繕上述項目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施費用37838033.22元；訴訟費由被告負(fù)擔(dān)。
原告阿某某公館業(yè)委會為證實所述事實，舉證出以下證據(jù):
1、原告阿某某公館業(yè)委會于2012年8月7日在邯鄲市叢臺區(qū)物業(yè)管理辦公室備案申請表復(fù)印件1份，用以證明原告阿某某公館業(yè)委會是經(jīng)過選舉、政府部門依法備案而成立的，業(yè)委會符合《民事訴訟法》中“其他組織”的條件，原告是適格的訴訟主體。
2、邯鄲市工商行政管理局于2011年10月2日作出的行政處罰決定書復(fù)印件1份；
3、邯鄲市工商行政管理局于2011年12月31日發(fā)給被告阿某某置業(yè)公司備案通知書復(fù)印件1份。
證據(jù)2、3，用以證明被告阿某某置業(yè)公司已被吊銷工商登記，現(xiàn)正在清算階段，沒有繼續(xù)建設(shè)、修繕基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的能力，因此應(yīng)當(dāng)對原告作出賠償。
4、業(yè)主陳帥杰、孔征軍、楊旭英、王伏生與被告阿某某置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同復(fù)印件4份，用以證明被告阿某某置業(yè)公司至今沒有質(zhì)量保證書，不能辦理產(chǎn)權(quán)證書。
被告阿某某置業(yè)公司辯稱，一、原告在本案中主體不適格。本案性質(zhì)為商品房買賣合同糾紛，適格原告應(yīng)為房屋買受人，被告與業(yè)主委員會之間不存在任何的商品房買賣合同關(guān)系，業(yè)主委員會與本案無利害關(guān)系，不是適格原告。二、原告的訴訟請求已超過訴訟時效。根據(jù)原告提供的業(yè)主委員會備案申請表記載，C、D樓已于2009年8月業(yè)主入住，則原告業(yè)主應(yīng)當(dāng)自2009年8月開始計算訴訟時效至2011年8月止，但原告業(yè)主在2013年10月25日向法院提起訴訟，早已超過訴訟時效期間，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。三、原告的訴訟請求不明確、不具體，不符合起訴條件，《民事訴訟法》規(guī)定，起訴應(yīng)當(dāng)有明確的請求及事實理由，原告要求被告建設(shè)、修繕C、D樓上、下水、供電等設(shè)施，但另一方面又要求給付其費用，在要求修繕又給付費用之間不明確，同時上、下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)獾扰涮谆A(chǔ)設(shè)施哪些需要建設(shè)，哪些需要修繕不明確。四、原告超越職責(zé)權(quán)限，無權(quán)起訴。根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，法律賦予業(yè)主委員會的權(quán)利能力中并無代表業(yè)主以自己名義行使合同權(quán)利，即業(yè)主委員會不能取得全體業(yè)主的民事權(quán)利主體身份，以自己名義作為原告直接參加民事訴訟活動。原告不具有《民事訴訟法》規(guī)定的訴訟當(dāng)事人資格。原告并沒有自己的獨立財產(chǎn)，不符合法律規(guī)定，不得作為訴訟當(dāng)事人。請求依法駁回原告阿某某公館業(yè)委會的起訴。
被告阿某某置業(yè)公司為證實所述事實，舉證出該公司與業(yè)主劉振峰于2008年12月31日簽訂的商品房買賣合同復(fù)印件1份，用以證明本案適格主體的劉振峰。
本案審理期間，原告阿某某公館業(yè)委會向本院提出對阿某某公館C、D樓上下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)?、供熱、道路、排污、綠化、消防等配套設(shè)施和公共設(shè)施所需費用數(shù)額進行司法鑒定。經(jīng)邯鄲市中級人民法院委托河北盛華會計師事務(wù)所進行司法鑒定，河北盛華會計師事務(wù)所于2014年6月16日作出鑒定報告1份。
原告阿某某公館業(yè)委會對被告阿某某置業(yè)公司所舉證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:
被告阿某某置業(yè)公司與劉振峰商品房買賣合同真實性無異議，但對被告的證明目的及關(guān)聯(lián)性有異議，本案涉及基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，不是針對某一個業(yè)主的合同履行問題，因此不能以被告與劉振峰之間的買賣合同為依據(jù)來說明業(yè)委會不是適格的原告。
被告阿某某置業(yè)公司對原告阿某某公館業(yè)委會所舉證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:
對證據(jù)1，備案申請表應(yīng)當(dāng)出示原件，原告提交的復(fù)印件我方不予質(zhì)證，業(yè)委會是否成立與本案無關(guān)聯(lián)性。
對證據(jù)2、3，工商處罰決定書、備案通知書不是我方提交的，不予質(zhì)證。
對證據(jù)4，陳帥杰、孔征軍、楊旭英、王伏生商品房買賣合同真實性無異議，該四人是房屋買受人，并非本案的原告。
原告阿某某公館業(yè)委會對河北盛華會計師事務(wù)所作出的鑒定報告無異議。
被告阿某某置業(yè)公司對河北盛華會計師事務(wù)所作出的鑒定報告發(fā)表如下質(zhì)證意見:
根據(jù)法律規(guī)定，鑒定人員需要在鑒定報告中簽字并蓋章。鑒定人員在沒有鑒定資質(zhì)的情況下作出了鑒定結(jié)論。鑒定報告書中第二項第二點中“吊頂……?！睉?yīng)當(dāng)先由工程質(zhì)量鑒定機構(gòu)先進行鑒定然后再由工程造價部門進行核算。關(guān)于單價是偏高的，甚至高出兩倍。比如車庫地平器市場價80元，而鑒定報告書中鑒定為200元；信報箱市場價50元，而鑒定報告中鑒定為150元等等。設(shè)施鑒定價也偏高。在報告編制說明第二條中總共26個項目是暫參照、暫考慮、暫定價格的占大部分，無依據(jù)。因此整個鑒定報告結(jié)論報價虛高。中央空調(diào)設(shè)計不合理，無法使用，需重新設(shè)計安裝。鑒定單位是否有關(guān)于中央空調(diào)的鑒定的資質(zhì)。鑒定單位即沒有資質(zhì)又能確定設(shè)計不合理，還要參照B樓的造價來鑒定。我方認(rèn)為鑒定機構(gòu)作出的鑒定結(jié)論是不負(fù)責(zé)任的。2009年8月入住，說明我們達(dá)到交房條件，國家建筑法有規(guī)定，除主體的保修期為1年等，現(xiàn)在原告要求對門窗關(guān)閉不嚴(yán)等進行鑒定這是不合理的。
經(jīng)審理查明，位于邯鄲市叢臺區(qū)阿某某公館小區(qū)是被告阿某某置業(yè)公司于2006年開始開發(fā)建設(shè)的，共建設(shè)A、B、C、D四幢高層樓房。2008年，被告阿某某置業(yè)公司在未將該小區(qū)上下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)?、供熱、道路、排污、綠化、消防等配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)完工，未經(jīng)驗收合格的情況下停工擱置至今，致使購買該小區(qū)包括本案C、D樓的業(yè)主無法正常居住。原告阿某某公館業(yè)委會要求被告阿某某置業(yè)公司繼續(xù)建設(shè)并完善上述設(shè)施未果。故爭議成訟。
本院認(rèn)為，本案爭議焦點有三。一是訴訟主體問題；二是訴訟時效問題；三是完善設(shè)施價款問題。關(guān)于訴訟主體問題，被告阿某某置業(yè)公司認(rèn)為，原告阿某某公館業(yè)委會既不從事經(jīng)營活動，業(yè)主也不繳納款項給業(yè)主委員會運作，所以業(yè)主委員會并沒有自己的獨立財產(chǎn)，不符合法律規(guī)定“其他組織”的條件，不得作為訴訟當(dāng)事人，適格原告應(yīng)為房屋買受人，被告與業(yè)主委員會之間不存在任何的商品房買賣合同關(guān)系，業(yè)主委員會與本案無利害關(guān)系，訴訟主體不適格。我國《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)域內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ海?002）民立他字第46號關(guān)于金湖村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函明確答復(fù)，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。被告阿某某置業(yè)公司在未將該小區(qū)配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)完工，未經(jīng)驗收合格的情況下停工擱置，故原告阿某某公館業(yè)委會訴訟主體適格。關(guān)于訴訟時效問題，被告阿某某置業(yè)公司認(rèn)為，2009年8月業(yè)主入住C、D樓，應(yīng)當(dāng)自2009年8月開始計算訴訟時效至2011年8月止，已超過訴訟時效期間。被告阿某某置業(yè)公司作為阿某某公館小區(qū)的開發(fā)商，本應(yīng)依照建設(shè)工程合同約定全面完成建設(shè)任務(wù)并經(jīng)驗收合格后交付房屋，且在未將該小區(qū)配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)完工，未經(jīng)驗收合格的情況下停工擱置，明顯侵害了該小區(qū)的業(yè)主利益，不存在訴訟時效問題，故被告阿某某置業(yè)公司提出的訴訟時效之理由不能成立。關(guān)于完善設(shè)施價款問題，由于被告阿某某置業(yè)公司未完成建設(shè)任務(wù)，本應(yīng)繼續(xù)全面履行建設(shè)合同。鑒于被告阿某某置業(yè)公司已被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)前正在清理階段，能夠認(rèn)定已無繼續(xù)全面履行建設(shè)合同的能力，對于完善設(shè)施的價款應(yīng)由被告阿某某置業(yè)公司賠償。本案審理期間，根據(jù)原告阿某某公館業(yè)委會的申請，對阿某某公館小區(qū)C、D樓上下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)?、供熱、道路、排污、綠化、消防等配套設(shè)施和公共設(shè)施所需費用數(shù)額進行司法鑒定，經(jīng)邯鄲市中級人民法院委托河北盛華會計師事務(wù)所進行司法鑒定，結(jié)論為:1、裝飾裝修及其它改造完善工程7744983.29元；2、安裝改造工程16043274.86元；3、完善改造工程其它列項14049775.07元。河北盛華會計師事務(wù)所是在科學(xué)、客觀、公正的基礎(chǔ)上作出的司法鑒定，本院予以采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告邯鄲阿某某置業(yè)有限公司向原告邯鄲市叢臺區(qū)阿某某公館臨時業(yè)主委員會賠償阿某某公館小區(qū)C、D樓裝飾裝修及其它改造完善工程7744983.29元、安裝改造工程16043274.86元、完善改造工程其它列項14049775.07元，共計37838033.22元。于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費230990元、鑒定費296000元，由被告邯鄲阿某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點有三。一是訴訟主體問題；二是訴訟時效問題；三是完善設(shè)施價款問題。關(guān)于訴訟主體問題，被告阿某某置業(yè)公司認(rèn)為，原告阿某某公館業(yè)委會既不從事經(jīng)營活動，業(yè)主也不繳納款項給業(yè)主委員會運作，所以業(yè)主委員會并沒有自己的獨立財產(chǎn)，不符合法律規(guī)定“其他組織”的條件，不得作為訴訟當(dāng)事人，適格原告應(yīng)為房屋買受人，被告與業(yè)主委員會之間不存在任何的商品房買賣合同關(guān)系，業(yè)主委員會與本案無利害關(guān)系，訴訟主體不適格。我國《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)域內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ海?002）民立他字第46號關(guān)于金湖村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函明確答復(fù)，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。被告阿某某置業(yè)公司在未將該小區(qū)配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)完工，未經(jīng)驗收合格的情況下停工擱置，故原告阿某某公館業(yè)委會訴訟主體適格。關(guān)于訴訟時效問題，被告阿某某置業(yè)公司認(rèn)為，2009年8月業(yè)主入住C、D樓，應(yīng)當(dāng)自2009年8月開始計算訴訟時效至2011年8月止，已超過訴訟時效期間。被告阿某某置業(yè)公司作為阿某某公館小區(qū)的開發(fā)商，本應(yīng)依照建設(shè)工程合同約定全面完成建設(shè)任務(wù)并經(jīng)驗收合格后交付房屋，且在未將該小區(qū)配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)完工，未經(jīng)驗收合格的情況下停工擱置，明顯侵害了該小區(qū)的業(yè)主利益，不存在訴訟時效問題，故被告阿某某置業(yè)公司提出的訴訟時效之理由不能成立。關(guān)于完善設(shè)施價款問題，由于被告阿某某置業(yè)公司未完成建設(shè)任務(wù)，本應(yīng)繼續(xù)全面履行建設(shè)合同。鑒于被告阿某某置業(yè)公司已被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)前正在清理階段，能夠認(rèn)定已無繼續(xù)全面履行建設(shè)合同的能力，對于完善設(shè)施的價款應(yīng)由被告阿某某置業(yè)公司賠償。本案審理期間，根據(jù)原告阿某某公館業(yè)委會的申請，對阿某某公館小區(qū)C、D樓上下水、供電、中央空調(diào)、燃?xì)?、供熱、道路、排污、綠化、消防等配套設(shè)施和公共設(shè)施所需費用數(shù)額進行司法鑒定，經(jīng)邯鄲市中級人民法院委托河北盛華會計師事務(wù)所進行司法鑒定，結(jié)論為:1、裝飾裝修及其它改造完善工程7744983.29元；2、安裝改造工程16043274.86元；3、完善改造工程其它列項14049775.07元。河北盛華會計師事務(wù)所是在科學(xué)、客觀、公正的基礎(chǔ)上作出的司法鑒定，本院予以采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:

被告邯鄲阿某某置業(yè)有限公司向原告邯鄲市叢臺區(qū)阿某某公館臨時業(yè)主委員會賠償阿某某公館小區(qū)C、D樓裝飾裝修及其它改造完善工程7744983.29元、安裝改造工程16043274.86元、完善改造工程其它列項14049775.07元，共計37838033.22元。于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費230990元、鑒定費296000元，由被告邯鄲阿某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：曹新軍
審判員：倪玉輝
審判員：周科紅

書記員：冀紅