原告（反訴被告）：
邯鄲冶金機(jī)械廠。
訴訟代表人：謝志全，該廠破產(chǎn)清算組組長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：陳軍，
河北博大律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱汝才，
河北博大律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：王某某，男。
委托訴訟代理人：鄧巍，
河北十力律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉煥龍，
河北十力律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告，下同）

邯鄲冶金機(jī)械廠與被告（反訴原告，下同）王某某租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月21日立案后，依法適用普通程序，于2018年5月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告
邯鄲冶金機(jī)械廠的委托訴訟代理人陳軍、朱汝才，被告王某某及其委托訴訟代理人鄧巍、劉煥龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
邯鄲冶金機(jī)械廠向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令終止租賃協(xié)議，由被告支付廠房及部分廠區(qū)租賃費(fèi)86萬(wàn)元和延遲履行租金的損失至搬清交付為止；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《廠房租賃協(xié)議》等全部協(xié)議已解除；2、被告支付拖欠的租金86萬(wàn)元（2016年2月1日至2017年8月30日期間）及損失（自逾期不搬遷至實(shí)際交付之日止，按合同約定的租金雙倍計(jì)算）；3、被告返還廠房及設(shè)備；4、被告支付原告自2017年9月20日起至判決生效之日止的租金，按每年60萬(wàn)元計(jì)算；5、被告支付原告代其墊付的電費(fèi)5000元；6、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年1月17日，原、被告就原告所屬?gòu)S區(qū)內(nèi)原鍛造車間廠房、輔助廠房1176平方米和周邊部分區(qū)域，2萬(wàn)平方米廠區(qū)及部分設(shè)備出租事宜簽訂了租賃合同，租賃期為2014年1月1日起至2020年12月31日止，租金每年60萬(wàn)元，每年12月15日前預(yù)先交納，若遇被告欠交租金，原告有權(quán)提前解除本合同，在原告以傳真或信函等書(shū)面方式通知被告之日起，本合同自動(dòng)終止。被告只交納了定金及2014年1月1日至2016年初的租金，截至目前拖欠租金共計(jì)86萬(wàn)元。原告多次催要未果，訴至法院。
王某某辯稱，1、原告未按合同約定的條件和時(shí)間向被告交付租賃物，致使被告不能全部實(shí)現(xiàn)合同目的，不同意解除合同，如提前解除合同，原告應(yīng)當(dāng)向被告賠償；2、被告已超額支付原告租金，因原告未按時(shí)按約交付租賃物，致使被告租賃的場(chǎng)地有18畝地不能使用，應(yīng)按照被告實(shí)際租賃的場(chǎng)地計(jì)算，被告自2014年5月30日至2017年12月31日應(yīng)當(dāng)交納的租金為98萬(wàn)元，而被告已經(jīng)交付了105萬(wàn)元，故被告不欠原告租金，也不應(yīng)賠償其損失；3、因原告未依約提供可供使用的租賃物，被告不應(yīng)支付原告未交付租賃物的租金；4、被告已將電費(fèi)交至2018年5月28日，原告至今未給被告安裝自來(lái)水，也沒(méi)有水表，不應(yīng)產(chǎn)生水費(fèi)，且被告租賃該場(chǎng)地是用于倉(cāng)儲(chǔ)，不需要水，故水電費(fèi)不應(yīng)支持；5、合同約定排水是由原告履行，因排水不暢，造成積水，給被告造成了損失，應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。
王某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令原告繼續(xù)履行《廠房及土地租賃協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議；2、判令原告退還租金7萬(wàn)元；3、退還原告因大型設(shè)備占用而未交付土地兩年期間的租金165888元；4、判令原告賠償被告各項(xiàng)損失共計(jì)2377641元（包括新建倉(cāng)庫(kù)1323500元、倉(cāng)庫(kù)廠房改造費(fèi)用490191元、因下雨不能及時(shí)排水造成的財(cái)物損失563950元）；5、本案訴訟費(fèi)用全部由原告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年1月17日，雙方簽訂了《廠房及土地租賃協(xié)議》，約定原告將其自有廠區(qū)約30余畝土地和部分廠房租賃給被告，租賃期為2014年1月1日起至2020年12月31日止。當(dāng)日，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告保障被告的電力供應(yīng)和工業(yè)用水，不得以任何理由停水停電，因原告未按約定打開(kāi)獨(dú)立的北大門且不遷走地磅，嚴(yán)重影響被告經(jīng)營(yíng)租賃的土地使用和規(guī)劃。2014年5月6日，雙方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原協(xié)議中確定獨(dú)立開(kāi)北大門的時(shí)間為正式將租賃物交給被告六個(gè)月后，按原協(xié)議開(kāi)獨(dú)立北大門，同時(shí)將廠區(qū)東部的地磅一并遷出。2014年5月30日，雙方又簽訂了《廠區(qū)東部租賃暫行管理辦法》，約定排水管理由原告負(fù)責(zé)。當(dāng)日雙方辦理了移交手續(xù)。被告于2014年1月20日依約向原告交付了定金20萬(wàn)元，自2014年5月30日雙方辦理移交手續(xù)至2016年8月9日，被告累計(jì)交了租金105萬(wàn)元。原告應(yīng)按約定在2014年11月30日前為被告打開(kāi)獨(dú)立的北大門并遷走地磅和大型設(shè)備。2014年底，被告多次找原告溝通，甚至?xí)嫱ㄖ?，原告都沒(méi)有打開(kāi)獨(dú)立北大門。2014年底原告私自允許通信公司在租賃土地上建信號(hào)塔，2017年初原告才拆走地磅。原告至2017年初都未完全按照合同履行義務(wù)，未將應(yīng)交付的租賃物全部交付給被告，嚴(yán)重影響了被告的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。被告租賃的老廠區(qū)地勢(shì)極低，排水設(shè)施陳舊，雨后積水嚴(yán)重，造成被告?zhèn)}庫(kù)里貨物損失嚴(yán)重，被告自接收部分租賃物起多次通過(guò)在原告廠長(zhǎng)辦公室門口張貼通知等方式要求原告解決開(kāi)北門、遷出大型設(shè)備、減少設(shè)備占地租金、排水不暢造成被告貨物受損等問(wèn)題。2016年8月20日，被告書(shū)面告知原告要依約履行合同，否則被告將停交租金。后原告口頭通知被告可以停交租金，待商定具體租賃面積和是否開(kāi)北大門及賠償問(wèn)題后再確定租金交付金額和時(shí)間。直到起訴前，被告從未收到過(guò)原告任何書(shū)面或者口頭通知讓被告交付租金或搬離租賃物。
邯鄲冶金機(jī)械廠對(duì)王某某的反訴辯稱，對(duì)反訴事實(shí)不完全認(rèn)可：1、對(duì)被告所稱的簽訂合同及給付租金數(shù)額無(wú)異議，對(duì)開(kāi)北大門、私自建塔及遷地磅不認(rèn)可，北大門的確是沒(méi)有開(kāi)，但雙方曾協(xié)商按每年租金減一萬(wàn)元換取不開(kāi)北大門，合同中并未對(duì)北大門進(jìn)行約定，主合同中第六條第四款可以證明當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)是以主大門為出入口，另補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，第三項(xiàng)屬于約定不清，該合同只是做階段性調(diào)整，北大門屬于可開(kāi)可不開(kāi)，另合同約定了簽訂合同后6個(gè)月后，按合同約定開(kāi)北大門，因被告未交納租金，違約在先，故原告依據(jù)履行抗辯權(quán)可以不開(kāi)北大門；2、信號(hào)塔在簽租賃合同前就已經(jīng)建造，地磅是在2016年5月份遷走的，對(duì)被告所稱其為做物流進(jìn)行了維修、蓋新等不認(rèn)可，合同并未對(duì)此進(jìn)行約定；3、對(duì)被告所稱的排水部分有異議，廠區(qū)僅在前些年大暴雨時(shí)會(huì)有積水，但平常不存在，合同上也約定了排水應(yīng)當(dāng)由被告負(fù)責(zé)，對(duì)損失也不予認(rèn)可，被告從未提過(guò)；4、原告一直找被告催要租金，從未收到過(guò)被告的任何通知；5、原告從未同意被告改建倉(cāng)庫(kù)，合同并未約定，屬被告自己建造，損失應(yīng)由被告承擔(dān)，按照合同約定，該場(chǎng)地不能轉(zhuǎn)租，被告未經(jīng)原告同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租，造成的損失與原告無(wú)關(guān)；6、被告提出的反訴既無(wú)事實(shí)根據(jù)，也無(wú)法律依據(jù)，被告提出的損失并沒(méi)有證據(jù)能夠證明，合同也沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行約定，雙方約定的是自行管理，2016年初被告就拖欠租金，被告違約在先，原、被告曾協(xié)商減少租金，被告提出的反訴與本案不具有關(guān)聯(lián)性。綜上，請(qǐng)求駁回被告的反訴請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
邯鄲冶金機(jī)械廠為證實(shí)其本訴主張及反訴辯解，提交如下證據(jù)：
1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份；
2、《廠房及土地租賃協(xié)議》1份；
3、2014年1月17日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》1份；
4、2014年5月6日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》1份；
5、通知3份及照片打印件2份；
6、《解除合同通知書(shū)》1份及照片打印件1份；
7、《緊急通知》1份及照片打印件1份；
8、短信發(fā)送情況手機(jī)截屏打印件1份；
9、《廠區(qū)東部租賃情況說(shuō)明》打印件1份；
10、2015年8月4日原、被告的談話紀(jì)要1份；
11、《通知》3份；
12、照片打印件3份；
13、《移動(dòng)通信工程基站場(chǎng)地租賃合同》1份；
14、《東馬路施工合同》1份；
15、證人張某1、趙某的當(dāng)庭證言及書(shū)面證言各1份。
王某某為證實(shí)其本訴辯解及反訴主張，提交如下證據(jù)：
1、《廠房及土地租賃協(xié)議》1份；
2、2014年1月17日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》1份；
3、2014年5月6日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》1份；
4、《廠內(nèi)東部及原鍛造車間土地及相關(guān)設(shè)施移交手續(xù)》1份；
5、《廠區(qū)東部租賃暫行管理辦法》1份；
6、被告交納租賃費(fèi)收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄17頁(yè)；
7、租賃的廠房及土地平面圖1份、《宗地面積測(cè)繪技術(shù)說(shuō)明》5份及測(cè)繪公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份；
8、交付和未交付的租賃物照片15份；
9、通知原告交付租賃物照片4張；
10、新倉(cāng)庫(kù)建造合同1份及收據(jù)4份；
11、倉(cāng)庫(kù)廠房改造收據(jù)98份；
12、水淹照片12份；
13、倉(cāng)庫(kù)被淹物品證明4頁(yè)和證明人身份證復(fù)印件3頁(yè)；
14、電費(fèi)票據(jù)29份；
15、證人張某2、王某的當(dāng)庭證言、書(shū)面證言及趙志軍的書(shū)面證言各1份。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年1月17日，原、被告簽訂《廠房及土地租賃協(xié)議》1份，約定：原告將位于
邯鄲冶金機(jī)械廠原鍛造車間的廠房，兩部天車和原水壓機(jī)輔助廠房，一部天車（簡(jiǎn)稱租賃物），租賃于被告使用，租賃物面積經(jīng)雙方認(rèn)可確定為原鍛造車間廠房864平方米和原水壓機(jī)輔助廠房312平方米，合計(jì)1176平方米，同時(shí)原告同意將出租廠房周邊部分區(qū)域一并出租給被告（詳見(jiàn)附件平面圖）；原告將位于廠區(qū)東馬路以東區(qū)域的土地租賃給被告，面積約2萬(wàn)平方米（約30畝），該區(qū)域土地與上述廠房合并出租，出租區(qū)域見(jiàn)平面圖；本租賃物采取包租的方式，由被告自行管理；租賃期限為7年，即從2014年1月1日起至2020年12月31日止；廠房及土地合并租賃費(fèi)為每年60萬(wàn)元整；電力由原告提供，被告每月按電表上實(shí)際使用數(shù)量，將電費(fèi)交廠財(cái)務(wù)處；被告對(duì)廠房?jī)?nèi)的設(shè)施改造，需經(jīng)原告認(rèn)可后方可實(shí)施；原告負(fù)責(zé)廠房?jī)?nèi)地面設(shè)施的拆除；現(xiàn)階段廠房?jī)?nèi)設(shè)備狀況正常；租金每年交納一次，被告應(yīng)于每年12月15日前向原告支付次年的租金，租賃期內(nèi)租金不變；被告在租賃期間享有租賃物所屬設(shè)施的專用權(quán)，被告應(yīng)負(fù)責(zé)租賃物內(nèi)專用設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)，并保證在本合同終止時(shí)專用設(shè)施以可靠運(yùn)行狀態(tài)隨同租賃物歸還原告；被告在租賃區(qū)域內(nèi)不得從事易燃、易爆、危險(xiǎn)化學(xué)品的生產(chǎn)和制造，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需得到安監(jiān)和環(huán)保部門的認(rèn)可；被告應(yīng)嚴(yán)格遵守原告的出入廠人員和貨物的各項(xiàng)管理制度，如發(fā)現(xiàn)有盜竊行為，按其盜竊價(jià)值的10倍賠償或交公安部門處理；經(jīng)原告書(shū)面同意后，被告可將租賃物的部分面積轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租部分的管理工作由被告負(fù)責(zé)，無(wú)論被告是否提前終止本合同，被告因轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生的一些糾紛概由被告負(fù)責(zé)處理；在租賃期限內(nèi)，若遇被告欠交租金，原告在書(shū)面通知被告交納欠款之日起五日內(nèi)，被告未支付有關(guān)款項(xiàng)，原告有權(quán)停止被告使用租賃物及設(shè)施，由此造成的一切損失由被告全部承擔(dān)；若遇被告欠交租金，原告有權(quán)提前解除本合同，在原告以傳真或信函等書(shū)面通知被告之日起，本合同自動(dòng)終止；凡因發(fā)生嚴(yán)重自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)或政府主導(dǎo)的搬遷、改造、企業(yè)破產(chǎn)，致使任何一方不能履行本合同時(shí)，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即用文字的形式通知對(duì)方，并應(yīng)在三十日內(nèi)，提供不可抗力的詳情及合同不能履行或者不能部分履行或需延期履行理由的證明文件，該項(xiàng)證明文件應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)關(guān)出具，如無(wú)法獲得公證出具的證明文件，則提供其他有力證明，遭受不可抗力的一方由此而免責(zé)，同時(shí)合同自行終止；本合同提前終止或有效期滿，雙方未達(dá)成續(xù)租協(xié)議的，被告應(yīng)于終止之日或租賃期限屆滿之日遷離租賃物，并將其返還原告，被告逾期不遷離或不返還租賃物的，應(yīng)向原告加倍支付租金，若被告不接受雙倍租金，原告有權(quán)收回租賃物，強(qiáng)行將租賃場(chǎng)地內(nèi)的物品搬離租賃物，且不負(fù)保管責(zé)任。鄧寶太在該協(xié)議
邯鄲冶金機(jī)械廠授權(quán)代表處進(jìn)行簽字。
當(dāng)日，原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》1份，約定：1、原告要保障被告的電力供應(yīng)和工業(yè)用水，不得以任何理由停電停水（不可抗力或電力設(shè)施維修等因素除外）。自來(lái)水按市場(chǎng)價(jià)收取費(fèi)用。雙方初步確定電費(fèi)價(jià)格為1元/千瓦時(shí)，如遇供電部門電費(fèi)調(diào)價(jià)，應(yīng)依據(jù)調(diào)價(jià)通知或文件對(duì)電費(fèi)做出相應(yīng)調(diào)整。租期第一年，電費(fèi)水費(fèi)的收取每季度結(jié)算一次，其后年份按月收取。原告位于租賃區(qū)域內(nèi)的供電線路供被告使用，單獨(dú)安裝電表計(jì)量用電量。區(qū)域內(nèi)的其他供電線路被告可根據(jù)需要自行解決，但對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供電線路和設(shè)施的改造需經(jīng)雙方認(rèn)可。被告同意交納租賃保證金壹萬(wàn)元，租賃期滿后如數(shù)返還。隨著用電量增加，雙方可重新確定保證金的數(shù)額；2、付款方式：租賃協(xié)議生效后付定金20萬(wàn)元（貳拾萬(wàn)元整），其余款項(xiàng)待雙方確定的租賃物交付日期一次性付清。雙方初步商定租賃物的交付日期為2014年5月1日，租金從租賃物交付之日起開(kāi)始計(jì)算。租賃期限為7年；3、原告負(fù)責(zé)租賃區(qū)域周邊新建圍墻、道路、大門的建設(shè)，道路保證暢通；4、有效期屆滿，雙方未就租賃事宜達(dá)成續(xù)租協(xié)議，被告有權(quán)處置在租賃期內(nèi)被告投資建設(shè)的建筑物及其他物品；5、若原告在2014年5月1日無(wú)法交付被告租賃物，逾期時(shí)間不得超過(guò)一個(gè)月，超過(guò)一個(gè)月時(shí)，原告賠償被告違約金每月壹萬(wàn)元整；6、經(jīng)雙方協(xié)商原鍛造車間西頭二層樓交由原告使用，該區(qū)域由原告負(fù)責(zé)管理，凡發(fā)生消防、人員、及設(shè)備安全事故等，被告不負(fù)責(zé)任；7、原告負(fù)責(zé)水表、電表安裝。鄧寶太在該協(xié)議
邯鄲冶金機(jī)械廠授權(quán)代表處進(jìn)行簽字。
2014年5月6日，原、被告又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》1份，約定：1、原協(xié)議中確定獨(dú)立開(kāi)北大門，現(xiàn)雙方商定暫時(shí)不開(kāi)，被告進(jìn)出走
邯鄲冶金機(jī)械廠大門。正式將租賃物交給被告六個(gè)月后，按原協(xié)議開(kāi)獨(dú)立北大門；2、廠區(qū)東部的地磅待開(kāi)獨(dú)立北大門時(shí)一并遷出。鄧寶太在協(xié)議
邯鄲冶金機(jī)械廠下方授權(quán)代表處進(jìn)行簽字。庭審中，原告認(rèn)可其至今未給被告建造獨(dú)立北大門。
2014年5月30日，鄧寶太作為
邯鄲冶金機(jī)械廠的代表與被告簽訂了《廠內(nèi)東部及原鍛造車間土地及相關(guān)設(shè)施移交手續(xù)》1份，內(nèi)容為：廠內(nèi)東部及原鍛造車間場(chǎng)地物品已于2014年5月30日搬遷完成，被告按照協(xié)議要求對(duì)交付的土地面積、廠房和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行了驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，原告已于2014年5月30日將東部土地、廠房及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備交給被告使用，自移交之日起，被告須承擔(dān)廠內(nèi)東部和原鍛造車間內(nèi)的廠房及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用、管理和維修責(zé)任，原告不再承擔(dān)其使用、管理和維修責(zé)任。張某1、許文武、袁憲章、曹金森在該協(xié)議下方
邯鄲冶金機(jī)械廠移交人處進(jìn)行簽字。當(dāng)日，曹金森作為甲方與作為承租人的被告在《廠區(qū)東部租賃暫行管理辦法》上簽字，其中顯示：排水管理由邯冶負(fù)責(zé)。
2014年1月20日，被告支付原告定金20萬(wàn)元；2014年6月4日，被告支付10萬(wàn)元；2014年6月17日，被告支付5萬(wàn)元；2014年12月17日，向原告預(yù)付2015年度租金10萬(wàn)元；2015年，被告七次向原告支付租金共計(jì)43萬(wàn)元；2016年，被告四次向原告支付租金共計(jì)17萬(wàn)元，以上合計(jì)105萬(wàn)元。被告提交的電費(fèi)收據(jù)顯示，其已向原告交納了截至開(kāi)庭日2018年5月29日前的電費(fèi)。
訴訟過(guò)程中，原告要求被告賠償自逾期不搬遷至實(shí)際交付之日止，按所欠租金雙倍計(jì)算的損失，但其未在本院指定的期限內(nèi)預(yù)交該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的案件受理費(fèi)。
另查明，2013年，原告（甲方）與
中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司邯鄲市分公司（乙方）簽訂《移動(dòng)通信工程基站場(chǎng)地租賃合同》1份，約定：甲方所屬位于邯鄲市邯鋼××路××廠區(qū)東北角租于乙方建設(shè)聯(lián)通基站，租用期限為5年，自2013年12月1日起至2018年12月1日止，甲方及任何第三方不得以任何理由阻礙乙方工作人員進(jìn)入所租賃的基站進(jìn)行建設(shè)及維護(hù)，甲方保證對(duì)合同中出租的場(chǎng)地?fù)碛泻戏óa(chǎn)權(quán)和出租權(quán)，任何第三方物權(quán)對(duì)此持有異議。庭審中，原、被告均認(rèn)可該通信工程基站占用的土地位于被告承租的區(qū)域范圍內(nèi)；本院詢問(wèn)原告該基站建造的具體時(shí)間，代理人稱當(dāng)庭無(wú)法確定，原告亦未在庭后指定時(shí)間內(nèi)將該情況回復(fù)本院。
又查明，2018年9月4日，
邯鄲冶金機(jī)械廠向邯鄲市中級(jí)人民法院提出破產(chǎn)清算申請(qǐng)。2018年9月19日，邯鄲市中級(jí)人民法院作出（2018）冀04破申7號(hào)民事裁定書(shū)，裁定：受理
邯鄲冶金機(jī)械廠破產(chǎn)申請(qǐng)。當(dāng)日，邯鄲市中級(jí)人民法院作出（2018）冀04民破7-1號(hào)決定書(shū)，指定
邯鄲冶金機(jī)械廠清算組擔(dān)任
邯鄲冶金機(jī)械廠管理人。2018年11月29日，邯鄲市中級(jí)人民法院作出（2018）冀04民破7-5號(hào)民事裁定書(shū)，裁定：宣告
邯鄲冶金機(jī)械廠破產(chǎn)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《廠房及土地租賃協(xié)議》1份及《補(bǔ)充協(xié)議》2份，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效，雙方應(yīng)全面履行各自的合同義務(wù)。
根據(jù)雙方本訴及反訴的主張及答辯，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：
一、原告在履行合同過(guò)程中，是否存在違約行為。
1、關(guān)于被告提出的原告未依約交付租賃物的問(wèn)題。
原、被告簽訂的2014年1月17日《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雙方初步商定租賃物的交付日期為2014年5月1日…若原告在2014年5月1日無(wú)法交付租賃物，逾期時(shí)間不得超過(guò)一個(gè)月。雙方簽訂的《廠內(nèi)東部及原鍛造車間土地及相關(guān)設(shè)施移交手續(xù)》可顯示，原告已按該《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間，于2014年5月30日將租賃物交付被告。
被告提出原告設(shè)備不遷，未交付廠房。雖《廠房及土地租賃協(xié)議》約定：原告負(fù)責(zé)廠房?jī)?nèi)地面設(shè)施的拆除，但《廠內(nèi)東部及原鍛造車間土地及相關(guān)設(shè)施移交手續(xù)》顯示：廠內(nèi)東部及原鍛造車間場(chǎng)地物品已于2014年5月30日搬遷完成，被告按照協(xié)議要求對(duì)交付的土地面積、廠房和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行了驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，原告已于2014年5月30日將東部土地、廠房及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備交給被告使用。自移交之日起，被告須承擔(dān)廠內(nèi)東部和原鍛造車間內(nèi)的廠房及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用、管理和維修責(zé)任，原告不再承擔(dān)其使用、管理和維修責(zé)任。應(yīng)認(rèn)定原告已完成其搬遷義務(wù)，租賃物經(jīng)被告驗(yàn)收合格，原告已將協(xié)議約定的租賃物交付給被告。
綜上，應(yīng)認(rèn)定原告已依約履行其交付租賃物的合同義務(wù)。被告要求原告退還因大型設(shè)備占用而未交付土地兩年期間的租金165888元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)合同及法律依據(jù)，本院不予支持。
2、關(guān)于被告提出原告私自允許第三方建造聯(lián)通基站的問(wèn)題。
原、被告簽訂《廠房及土地租賃協(xié)議》的時(shí)間為2014年1月17日，但在簽訂該協(xié)議之前原告已與
中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司邯鄲市分公司簽訂了《移動(dòng)通信工程基站場(chǎng)地租賃合同》，將被告之后承租的廠區(qū)東北角租給該分公司建設(shè)聯(lián)通基站，租用期限自2013年12月1日起至2018年12月1日止。原告稱其在與被告簽訂協(xié)議時(shí)已將該情況告知被告，但未提交證據(jù)予以證實(shí)，被告稱并不知情；庭審中，本院詢問(wèn)原告該基站建造的具體時(shí)間，代理人稱當(dāng)庭無(wú)法確定，需庭后核實(shí)，但原告亦未在庭后指定時(shí)間內(nèi)將該情況回復(fù)本院，其應(yīng)承擔(dān)不利后果，故本院認(rèn)定原告該行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
3、關(guān)于被告提出的原告未依約開(kāi)北大門。
2014年5月6日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定：原協(xié)議中確定獨(dú)立開(kāi)北大門，現(xiàn)雙方商定暫時(shí)不開(kāi)，被告進(jìn)出走
邯鄲冶金機(jī)械廠大門。正式將租賃物交給被告六個(gè)月后，按原協(xié)議開(kāi)獨(dú)立北大門。2014年5月30日，原告將租賃物交付被告，原告應(yīng)于2014年11月30日為被告開(kāi)北大門，但原告至今未履行該義務(wù)，亦構(gòu)成違約。
原告稱在2015年8月4日的談話紀(jì)要中雙方約定未開(kāi)大門期間從租賃費(fèi)用中減免一萬(wàn)元；被告稱未參加該會(huì)議，也不同意談話紀(jì)要中的處理方法。因被告未在該紀(jì)要上簽字，原告對(duì)此無(wú)其他證據(jù)予以佐證，故對(duì)原告上述主張本院不予采信。
原告稱其未開(kāi)北大門的另一原因是被告未依約支付租金，違約在先。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，原告應(yīng)于2014年11月30日為被告開(kāi)北大門，在此之前，被告已依約將2014年度的租金付清，原告以此作為抗辯理由不能成立。
4、關(guān)于被告提出的原告未按約定時(shí)間遷走地磅。
2014年5月6日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定：正式將租賃物交給被告六個(gè)月后，按原協(xié)議開(kāi)獨(dú)立北大門。廠區(qū)東部的地磅待開(kāi)獨(dú)立北大門時(shí)一并遷出。原告稱其于2016年5月遷走地磅，被告稱原告于2017年初遷走地磅。即使按原告所稱的2016年5月遷走地磅，也違反了《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，存在違約。
5、關(guān)于被告提出的排水問(wèn)題。
雖曹金森作為甲方與作為承租人的被告在《廠區(qū)東部租賃暫行管理辦法》上簽字，約定排水管理由邯冶負(fù)責(zé)，但之前原、被告簽訂的《廠房及土地租賃協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《廠內(nèi)東部及原鍛造車間土地及相關(guān)設(shè)施移交手續(xù)》上均是由鄧寶太作為原告代表進(jìn)行的簽字，曹金森并非原告代理人，事后也未得到原告的追認(rèn)，故其與被告簽訂的《廠區(qū)東部租賃暫行管理辦法》對(duì)原告不發(fā)生效力。
《廠房及土地租賃協(xié)議》約定：本租賃物采取包租的方式，由被告自行管理；經(jīng)原告書(shū)面同意后，被告方可將租賃物的部分面積轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租部分的管理工作由被告負(fù)責(zé)。本案被告應(yīng)負(fù)擔(dān)排水的管理，其未經(jīng)原告同意即將其租賃的部分面積轉(zhuǎn)租他人，即使損失存在，也與原告無(wú)關(guān)。故對(duì)被告要求原告賠償因排水不暢造成的損失563950元，本院不予支持。
二、被告是否拖欠原告租金，如拖欠，應(yīng)給付的具體數(shù)額；被告應(yīng)否向原告賠償損失并支付電費(fèi)。
如前所述，原告在履約過(guò)程中，存在上述違約之處，勢(shì)必對(duì)被告使用租賃物應(yīng)產(chǎn)生的逾期收益造成一定的影響，結(jié)合原告的違約程度及被告的逾期收益等因素，本院酌定租金每年40萬(wàn)元為宜。
被告已付原告租金105萬(wàn)元，按每年40萬(wàn)元計(jì)算，應(yīng)認(rèn)定被告已將2014年5月31日至2017年1月15日期間的租金付清。被告至今占有使用租賃物，其應(yīng)支付原告租金（分兩段計(jì)算：自2017年1月16日起至2017年8月30日止的租金為25萬(wàn)元；自2017年9月20日起至判決生效之日止的租金，按每年40萬(wàn)元計(jì)算），對(duì)原告主張的超出部分不予支持。對(duì)被告要求原告退還多交的7萬(wàn)元租金的反訴主張，本院不予支持。
被告辯稱，因原告未開(kāi)北大門、遷出大型設(shè)備、排水不暢等原因，所以其停交租金。本院認(rèn)為，租賃合同為雙務(wù)合同，出租方的主要義務(wù)是將租賃物交付承租人使用，承租方的主要義務(wù)是按照合同約定支付租金。一方不履行對(duì)價(jià)義務(wù)的，相對(duì)方才享有抗辯權(quán)。被告支付租金與原告的履行瑕疵是兩種不同性質(zhì)的義務(wù)，前者是承租方的合同主要義務(wù)，后者是出租方的附隨義務(wù)，二者不具有對(duì)等關(guān)系，故被告以上述原因拒付租金的抗辯理由不能成立。被告又稱原告告知其可以停交租金，待商定具體租賃面積和是否開(kāi)北大門及賠償問(wèn)題后再確定租金交付時(shí)間和金額。被告對(duì)此未提交證據(jù)予以證實(shí)，原告亦不認(rèn)可，對(duì)該辯解不予采信。
關(guān)于原告要求被告賠償自逾期不搬遷至實(shí)際交付之日止，按所欠租金雙倍計(jì)算的損失。因原告未在本院指定的期限內(nèi)預(yù)交相應(yīng)的案件受理費(fèi)，本院不予審理。
被告提交的電費(fèi)收據(jù)顯示，其已向原告交納了截至開(kāi)庭日2018年5月29日前的電費(fèi)。對(duì)原告要求被告支付其代被告墊付的電費(fèi)5000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
三、《廠房及土地租賃協(xié)議》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》是否已解除。
《廠房及土地租賃協(xié)議》約定：若遇被告欠交租金，原告有權(quán)提前解除本合同，在原告以傳真或信函等書(shū)面通知被告之日起，本合同自動(dòng)終止。雖雙方約定的租賃期限尚未屆滿，因被告欠付租金，構(gòu)成根本違約，原告提起本次訴訟的行為，可視為其已向被告進(jìn)行了解除合同的通知，故本院對(duì)《廠房及土地租賃協(xié)議》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》已解除予以確認(rèn)，被告應(yīng)將《廠房及土地租賃協(xié)議》約定的租賃物返還原告。
被告要求原告繼續(xù)履行上述協(xié)議的反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
四、關(guān)于被告要求原告賠償新建倉(cāng)庫(kù)1323500元及倉(cāng)庫(kù)廠房改造費(fèi)用490191元的訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十三條第一款：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物?！钡囊?guī)定，被告新建倉(cāng)庫(kù)并改造倉(cāng)庫(kù)廠房未經(jīng)原告同意，其應(yīng)自行承擔(dān)該費(fèi)用。被告該反訴請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
綜上，對(duì)原、被告簽訂的《廠房及土地租賃協(xié)議》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》已解除予以確認(rèn)，被告應(yīng)支付原告租金并返還租賃物，對(duì)被告的反訴請(qǐng)求不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十三條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）
邯鄲冶金機(jī)械廠與被告（反訴原告）王某某簽訂的《廠房及土地租賃協(xié)議》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》已解除；
二、被告（反訴原告）王某某將《廠房及土地租賃協(xié)議》約定的位于
邯鄲冶金機(jī)械廠原鍛造車間的廠房（864平方米）、兩部天車、原水壓機(jī)輔助廠房（312平方米）、一部天車、廠房周邊部分區(qū)域及位于廠區(qū)東馬路以東區(qū)域的土地（約2萬(wàn)平方米，約30畝）騰空并返還原告（反訴被告）
邯鄲冶金機(jī)械廠；
三、被告（反訴原告）王某某支付原告（反訴被告）
邯鄲冶金機(jī)械廠租金（分兩段計(jì)算：自2017年1月16日起至2017年8月30日止的租金為25萬(wàn)元；自2017年9月20日起至判決生效之日止的租金，按每年40萬(wàn)元計(jì)算）；
四、駁回原告
邯鄲冶金機(jī)械廠的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回反訴原告王某某的反訴請(qǐng)求。
以上第二、三項(xiàng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)19335元，由原告
邯鄲冶金機(jī)械廠負(fù)擔(dān)10128元，被告王某某負(fù)擔(dān)9207元；反訴案件受理費(fèi)13854元，由反訴原告王某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 王韋
代理審判員 齊海軍
人民陪審員 吳勝楠

書(shū)記員： 霍觀濤