上訴人（原審原告）邢臺艾某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地邢臺市橋東區(qū)中興東大街中央名城18號樓1122室。
法定代表人呂杰，該公司經(jīng)理。
委托代理人王淑香，河北同欣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）邢臺金安物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地邢臺市橋東區(qū)新華北路18號8號樓9層908。
法定代表人石麗英，該公司經(jīng)理。
委托代理人蘭漢卿，河北甲信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會，住所地邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街98號。
法定代表人攸玉芳，該居委會主任。
委托代理人扈世陽，邢臺市橋東區(qū)北大天平法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人邢臺艾某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱艾某物業(yè)公司）與被上訴人邢臺金安物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱金安物業(yè)公司）、邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會因確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服邢臺市橋東區(qū)人民法院（2014）東民初字第680號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年10月11日公開開庭審理了本案，上訴人艾某物業(yè)公司法定代表人呂杰、委托代理人王淑香，被上訴人金安物業(yè)公司法定代表人石麗英、委托代理人蘭漢卿，被上訴人邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會委托代理人扈世陽到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年12月31日中央名城（財(cái)滿街）小區(qū)業(yè)主委員會與艾某物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理委托合同》合同約定期限為1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。該合同履行到期后雙方?jīng)]有再續(xù)合同，但艾某物業(yè)公司仍在該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。2012年4月5日業(yè)主委員會與金安物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理委托合同》，金安物業(yè)公司于2012年7月20日領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，2013年10月8日領(lǐng)取資質(zhì)證書。2012年9月27日艾某物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》，該協(xié)議主要約定：甲方（財(cái)滿街業(yè)主委員會）將財(cái)滿街小區(qū)的物業(yè)臨時(shí)委托乙方（艾某物業(yè)公司）實(shí)行物業(yè)服務(wù)管理，委托服務(wù)期限自簽訂協(xié)議之日起至本小區(qū)物業(yè)正式招標(biāo)確認(rèn)了新的物業(yè)管理公司時(shí)，本協(xié)議自動終止。原與業(yè)主簽署的2012年1月1日至2014年12月31日的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》為附加協(xié)議，與本協(xié)議具有同等效力。本小區(qū)物業(yè)正式招標(biāo)聘請物業(yè)服務(wù)公司時(shí)，甲方須提前60日書面通知乙方。在同等條件下，乙方有優(yōu)先權(quán)。2013年4月2日邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會向西門里街道辦事處申請，要求撤銷財(cái)滿街業(yè)主委員會，西門里街道辦事處同意撤銷。2013年4月3日西門里街道辦事處向房管局物業(yè)科發(fā)函，以業(yè)主委員會7名人員辭職，超過半數(shù)，財(cái)滿園業(yè)主委員會自2013年4月3日公告解散，小區(qū)日常工作暫由社區(qū)管理。2013年5月26日西關(guān)街社區(qū)居民委員會與金安物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，同日西關(guān)街社區(qū)居民委員會發(fā)布《通知》：我居委會自2013年5月26日起已與金安物業(yè)公司正式簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，自即日起本小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)事宜均由金安物業(yè)公司負(fù)責(zé)，與其他任何單位和個(gè)人不再存在物業(yè)管理和服務(wù)關(guān)系，特此通知。2013年5月26日艾某物業(yè)公司離開財(cái)滿街小區(qū)。2013年5月26日起至今由金安物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。2014年4月16日艾某物業(yè)公司向邢臺市橋東區(qū)人民法院起訴，請求依法確定其與財(cái)滿街業(yè)主委員會簽訂的合同有效，并要求繼續(xù)履行，依法確定西關(guān)街社區(qū)居民委員會和金安物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同無效，并要求金安物業(yè)公司搬出辦公場所。
原審認(rèn)為，被告邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會在財(cái)滿街業(yè)主委員會人數(shù)不到是總數(shù)二分之一時(shí)，針對社區(qū)物業(yè)管理混亂情況下，在上級行政部門邢臺市橋東區(qū)西門里街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下代理行使業(yè)主委員會的職責(zé)與被告邢臺金安物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，二被告2013年5月26日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效。2012年4月5日被告邢臺金安物業(yè)服務(wù)有限公司與中央名城（財(cái)滿園）小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》時(shí)沒有取得營業(yè)執(zhí)照，2012年7月20日取得了相關(guān)資質(zhì)，雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》有效。原告2012年9月27日簽訂《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》，該協(xié)議約定的是附條件解除合同，到本小區(qū)物業(yè)正式招標(biāo)確認(rèn)了新的物業(yè)管理公司時(shí)協(xié)議自動終止。原告未提交與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，且該協(xié)議應(yīng)依賴于《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》的期限，原告主張《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》，應(yīng)繼續(xù)履行到2014年12月31日止證據(jù)不足，本院不予采信。原告主張被告邢臺市橋東區(qū)西關(guān)街社區(qū)居民委員會沒有資格簽訂《物業(yè)管理委托合同》依據(jù)不足，本院不予采信。原告于2013年5月26日離開小區(qū)，之前在小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理及服務(wù)，可以按《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》進(jìn)行交接清算。原審判決，駁回原告艾某物業(yè)服務(wù)有限公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)50元由被告負(fù)擔(dān)。

本院認(rèn)為，艾某物業(yè)公司與中央名城業(yè)主委員會簽訂的2012年9月27日《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，但該協(xié)議明確約定委托服務(wù)期限自簽訂協(xié)議之日起至本小區(qū)物業(yè)正式招標(biāo)確認(rèn)了新的物業(yè)管理公司時(shí)止，2013年4月3日西關(guān)街社區(qū)居民委員會接管該小區(qū)日常工作后，于2013年5月26日與金安物業(yè)公司正式簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，金安物業(yè)公司并于當(dāng)日接管該小區(qū)物業(yè)管理至今，而艾某物業(yè)公司也于2013年5月26日離開，不再對該小區(qū)物業(yè)服務(wù)，應(yīng)視為《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》自動終止。并且《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)委托協(xié)議》約定期限是2012年1月1日至2014年12月31日，即將到期，艾某物業(yè)公司要求繼續(xù)履行協(xié)議已沒有實(shí)際意義，對其主張，本院不予支持。對金安物業(yè)公司與業(yè)主委員會在2012年4月5日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》效力問題不屬于本案審理范圍，本院不作審理。西關(guān)街社區(qū)居民委員會在財(cái)滿街業(yè)主委員會人數(shù)不到是總數(shù)二分之一及物業(yè)管理混亂情況下，在西門里街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下代理行使業(yè)主委員會的職責(zé)并不違反法律規(guī)定，西關(guān)街社區(qū)居民委員會與金安物業(yè)公司簽訂的2013年5月26日《物業(yè)管理委托合同》應(yīng)視為合法有效。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人邢臺艾某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　孫士英 審判員　　潘景樹 審判員　　武麗萍

書記員：陳勇錚