上訴人（原審原告）：鄧某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住赤壁市。
委托訴訟代理人：李朝暉，系上訴人鄧某之夫，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：龔麗娟，湖北君澤律師事務所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告）：湖北永邦置業(yè)投資有限責任公司（以下簡稱永邦公司），住所地赤壁市陸水湖大道。
法定代表人：孫道文，該公司董事長。
委托訴訟代理人：昌清，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，該公司法律顧問。

上訴人鄧某因與被上訴人永邦公司買賣合同及委托合同糾紛一案，不服湖北省赤壁市人民法院[2015]鄂赤壁民初字第199號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄧某上訴請求：一、請求二審依法撤銷一審判決，改判被上訴人立即恢復二樓公用通道；二、依法改判被上訴人因擅自更改圖紙設計致使上訴人購買的門店二樓不能單獨出租所造成16個月的經(jīng)濟損失13440元并補足承租差價2184元；三、判令被告返還門店面積差價50160元；四、一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實和理由：一、一審判決認定“由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未約定二樓存在共用通道……故對于原告要求恢復二樓共用通道的訴訟請求，不予支持”屬于認定事實錯誤，且與現(xiàn)有確鑿證據(jù)相違背。上訴人在一審訴訟中提交的商品房買賣合同書文本中附帶的二樓門店平面圖紙顯示二樓存在有安全消防共用通道，即二樓門店有另外的樓梯可以上下通行，并和其他業(yè)主的二樓門店共享通道，與一樓門店相分離可以單獨使用。一審判決對于上訴人提供的該平面圖紙以復印件為由未予采信，在上訴人的申請下也未向被上訴人、建設規(guī)劃等職能部門核實其真實性。故申請二審法院對該平面圖紙的真實性調(diào)查核實，以確定被上訴人違約擅自更改二樓門店公用通道設計規(guī)劃，導致二樓門店不能單獨使用的事實，支持上訴人要求恢復二樓公用通道的訴訟請求。二、因被上訴人違約更改規(guī)劃設計圖紙，取消二樓商鋪公用通道導致上訴人二樓商鋪無法單獨出租使用，因此給上訴人帶來的租金等一系列損失，應由被上訴人賠償。一審判決卻認為上訴人沒有自建樓梯導致?lián)p失擴大，且認為該擴大的損失應由上訴人承擔顯失公平。三、被上訴人將原屬于公用通道的面積10.45平米作為商鋪面積出售給上訴人不當，該部分面積價款50160元應當返還給上訴人。請求二審支持上訴人的上訴請求。
永邦公司辯稱：上訴人請求撤銷一審判決無根無據(jù)。一、上訴人主張的二樓公用通道無合同的約定。二、上訴人購買本案房屋時是現(xiàn)房，房子現(xiàn)狀根本無公用通道。且購房是一、二層一起整體購買。三、一、二樓商鋪委托經(jīng)營管理結(jié)束后，我們將商鋪均交付給了上訴人，上訴人是否對外出租是其自主決定的事情，與被上訴人無關(guān)。四、上訴人的房產(chǎn)證已經(jīng)辦理，證上的面積是確定的。房產(chǎn)證上的面積比合同上的面積少了1.24平米，我們退還了多收取的購房款。上訴人的上訴理由不能成立，請求二審駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
鄧某向一審法院起訴請求：一、依法判令被告建造店內(nèi)一樓至二樓的樓梯間，恢復二樓公用通道；二、判令被告因經(jīng)營不善和私自更改圖紙設計致使原告二樓不能出租經(jīng)營而造成的損失13440元（16個月×42平方米×20元/平方米）；另補承租差價2184元（4個月×42平方米×13元/平方米）；三、判令被告返還面積差價50160元（10.45平方米×4800元/平方米）。
一審法院認定事實：2008年9月26日，原告鄧某與被告永邦公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同約定：被告永邦公司將永邦歐洲城第1商業(yè)廣場A號樓1-35號的一、二層商鋪出售給原告鄧某；面積按照永邦公司暫測面積85.78平方米付款，每平方米2427.2元，最終面積以當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記證面積為準，多退少補。同日，原被告雙方又簽訂了一份《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，該協(xié)議約定：原告鄧某將其購買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場A號樓1-35號的一、二層商鋪委托給被告永邦公司經(jīng)營，委托經(jīng)營期限從2008年11月17日至2012年2月15日，共計三年三個月，該商鋪的裝修狀況為毛坯，本協(xié)議委托經(jīng)營期結(jié)束時，如果永邦公司與實際承租方的租賃關(guān)系尚未結(jié)束，原告鄧某同意與實際承租方的租賃協(xié)議繼續(xù)履行至合同結(jié)束。其后，原告鄧某將所購商鋪一、二樓均委托給被告永邦公司經(jīng)營，永邦公司接手該商鋪后，將一樓商鋪出租給一承租人，將二樓商鋪連同二樓相鄰的其它商鋪統(tǒng)一出租給另外的承租人。在2012年2月15日原被告雙方約定的委托經(jīng)營期限結(jié)束之前，由于被告永邦公司與一、二樓的實際承租人的租賃期限尚未到期，一樓商鋪延長至2012年2月15日交付原告，二樓商鋪延長至2012年8月19日移交給原告。后原告鄧某在被告永邦公司處領(lǐng)取了一、二樓商鋪延期租賃的租金。一審法院同時認定，2008年9月26日原被告雙方簽訂《商品房買賣合同》及《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》時，被告永邦公司向原告鄧某交付的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場A號樓1-34號的一、二層商鋪均為毛坯房，一、二樓之間未修建上下樓梯，被告永邦公司接受原告鄧某的委托經(jīng)營后，將原告的一、二樓商鋪出租，其中一樓的商鋪獨立出租，二樓商鋪連同二樓相鄰的他人商鋪，出租給他人經(jīng)營旅館，二樓承租人在經(jīng)營期間對二樓商鋪按照旅館的格局進行了裝修，將二樓的商鋪以走廊連通，在委托經(jīng)營期限屆滿后，在原告鄧某收回商鋪后，二樓商鋪另租他人，重新裝修，取消了原來的走廊的格局。一審法院還認定，與原告鄧某商鋪相鄰的其它商鋪同樣存在一至二樓未修建樓梯間的情形，在其與被告永邦公司的委托經(jīng)營期限屆滿后，均與永邦公司達成了一致協(xié)議，由被告永邦公司一次性支付8000元，作為修建樓梯間的費用。一審法院認為，原被告之間簽訂的《商品房買賣合同》及《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，上述合同均合法有效，雙方當事人均應按照合同的約定行使權(quán)利、履行義務。對于原告要求被告修建一樓至二樓的第一項訴訟請求，一審法院認為：原告購買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場A號樓1-35號的一、二層商鋪是屬于原告的獨立單元，一樓至二樓應該有樓梯相連，因此對于原告要求被告修建一樓至二樓樓梯的訴訟請求，依法予以支持。但是由于原被告之間就樓梯間修建的具體規(guī)格沒有明確約定，一審法院認為參照相鄰的其它商鋪修建樓梯間的費用，由被告直接支付原告修建樓梯間的費用更為適宜。對于原告要求被告恢復二樓公用通道的訴訟請求，由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未約定二樓存在共用通道，商鋪二樓在委托經(jīng)營期間的裝修格局是基于承租人的經(jīng)營需要，經(jīng)營期屆滿后予以恢復，故對于原告要求恢復二樓共用通道的訴訟請求，不予支持。對于原告要求被告賠償二樓16個月不能出租經(jīng)營的及承租差價的訴訟請求，一審法院認為，依照原被告雙方2008年9月26日簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》第四條第（七）項的約定：“本協(xié)議委托經(jīng)營期結(jié)束時，如果乙方與實際承租方的租賃關(guān)系尚未結(jié)束，甲方同意乙方與實際承租方的租賃協(xié)議繼續(xù)履行至合同期結(jié)束。由此可以看出，原告在簽訂該《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》時已經(jīng)預見到可能存在超過委托期限交房的情形的，而且原告也實際領(lǐng)取了延期租賃期間的租金，因此原告不應以委托經(jīng)營超期為由，向被告主張賠償。至于原告認為被告沒有修建樓梯間而要求被告賠償經(jīng)營損失，一審法院認為，雙方在簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》時，基于一、二樓分開出租經(jīng)營的需要，沒有修建樓梯間，對于該情形原告當時是知情的，在雙方約定的委托經(jīng)營期限屆滿后，被告永邦公司在任何場合均未拒絕修建樓梯，并且和其他與原告存在相同情形的商鋪均達成了修建樓梯間的協(xié)議。依照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施防止損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。因此即使如原告所說是由于沒有修建樓梯間導致二樓不能出租，原告也可以自行修建樓梯防止損失擴大，而不是將二樓商鋪放任閑置十六個月。對于原告要求的承租差價，在雙方約定的委托經(jīng)營期限屆滿后，被告即沒有義務保證原告二樓的商鋪以20元/平方米出租，原告以何種價格出租是原告的個人經(jīng)營行為，與被告沒有關(guān)系?；谏鲜隼碛桑瑢τ谠娴牡诙椩V訟請求，不予支持。對于原告提出的要求被告返還面積差價的第三項訴訟請求，一審法院認為，依照原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條的約定,房屋的面積按照被告暫測面積簽約付款，最終面積以當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記證面積為準，現(xiàn)該商鋪尚未取得房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記證，商鋪二樓在委托經(jīng)營期間的裝修格局是基于承租人的經(jīng)營需要，并未因此減少了原告二樓的商鋪面積。原告認為商鋪少了10.45平方米的面積，沒有任何事實依據(jù)。故對于原告提出的第三項訴訟請求，亦不予支持，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十九條第一款、第一百三十條、第三百九十六條的規(guī)定，判決：一、被告湖北永邦置業(yè)投資有限責任公司支付原告鄧某購買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場A號樓1-35號商鋪修建一樓至二樓的樓梯的費用8000元，于本判決生效后立即付清。二、駁回原告鄧某的其它訴訟請求。案件受理費847元，由原告鄧某承擔734元，被告永邦公司承擔113元。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：二審訴訟中，鄧某申請本院向相關(guān)單位調(diào)查取證，以證明永邦公司更改了規(guī)劃設計圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的事實。對于上訴人鄧某提交的上述申請，經(jīng)本院審核，與上訴人鄧某同樣購買相鄰商鋪的購房戶有20多戶，包括張薇（另案上訴人）等已經(jīng)辦證的購房戶的房屋產(chǎn)權(quán)證上顯示，商鋪二樓均沒有公共通道，鄧某所稱的公共通道部分面積，在各購房戶的房屋產(chǎn)權(quán)證上顯示均屬于商鋪面積的一部分。因此，上訴人鄧某申請本院向相關(guān)單位調(diào)查取證，以查明永邦公司更改了規(guī)劃設計圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的理由缺乏事實依據(jù)，本院不予準許。經(jīng)本院審理查明，一審查明的事實屬實，二審繼續(xù)予以認定。

本院認為，鄧某上訴請求“依法改判被上訴人立即恢復二樓公用通道；改判被上訴人因擅自更改圖紙設計致使上訴人購買的門店二樓不能單獨出租所造成16個月的經(jīng)濟損失13440元并補足承租差價2184元；判令被告返還門店面積差價50160元”，該上訴請求是否成立所依據(jù)的基本事實是，上訴人鄧某所主張的被上訴人更改了本案商鋪二樓規(guī)劃設計圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的事實能否認定。對此，本院認為，本案雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》約定的是對商鋪一、二樓一并出售，并沒有將一、二樓房屋割裂開來分別出售；與上訴人鄧某商鋪相鄰的張薇（另案上訴人）等商鋪所有權(quán)人已經(jīng)部分辦理了《房屋所有權(quán)證》，即相鄰商鋪一、二層面積、結(jié)構(gòu)已經(jīng)赤壁市房地產(chǎn)管理局予以行政確認；該《房屋所有權(quán)證》顯示，相鄰本案商鋪均是一、二層整體購買，且商鋪二層并未設計有公共通道。因此，上訴人鄧某認為被上訴人更改了其商鋪二樓規(guī)劃設計圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的主張明顯與相鄰商鋪《房屋所有權(quán)證》所確認的事實不符，與雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》所約定的面積亦不相符，其要求恢復二樓公共通道及請求被上訴人賠償其租金損失、補足承租差價、返還面積差價的理由均缺乏事實依據(jù)，該上訴請求亦與其房屋相鄰的其他房屋所有權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利相沖突，因此，對于上訴人的這一請求，本院不予支持。
綜上所述，上訴人鄧某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1244元，由上訴人鄧某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　熊　魁 審判員　侯欣芳 審判員　楊榮華

書記員：李靜