鄧某某
殷先平（湖北寧華律師事務(wù)所）
咸寧凱某投資有限公司
涂曉軍（湖北平合律師事務(wù)所）

原告鄧某某。
委托代理人:殷先平，湖北寧華律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告咸寧凱某投資有限公司（下稱凱某投資公司）。住所:咸寧市咸安區(qū)溫泉咸寧大道86號(hào)。
法定代表人:鄭杭偉，董事長。
委托代理人:涂曉軍，湖北平合律師事務(wù)所律師；黃艷芳，湖北平合律師事務(wù)所律師助理，一般授權(quán)代理。
原告鄧某某訴被告凱某投資公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李海成獨(dú)任審判，于2015年12月10日公開開庭進(jìn)行了審理，原告鄧某某及其委托代理人殷先平、被告凱某投資公司的委托代理人黃艷芳到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告提交的全部證據(jù)，真實(shí)、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，可以作為定案的依據(jù)。被告凱某投資公司提交的證據(jù)真實(shí)、合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，可以作為定案的依據(jù)，均予以采信。
經(jīng)審理查明，原告于2010年10月25日與被告凱某投資公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號(hào)XN201008468），合同約定:原告購買被告凱某投資公司預(yù)售的凱某·家園第6幢1單元801號(hào)房屋，建筑面積105.91平方米，計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)算，單價(jià)2955.73元／㎡，房屋價(jià)款313041.00元。其中，第六條付款方式及期限約定，買受人于2010年10月25日之前付首付款94041.00元，余款219000.00元于2010年10月25日之前辦齊銀行按揭等相關(guān)手續(xù)；第八條交付期限約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年11月28日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交房買受人使用:1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5．（空白）。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第1種方式第2項(xiàng)約定，逾期超過60日后，買受人逾期繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金；第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。簽訂后，原告依約付清了首付款和辦理了銀行抵押貸款手續(xù)。被告于2012年3月30日對(duì)房屋完成了竣工驗(yàn)收，于當(dāng)日在售樓部門口以公告和工作人員用電話等可以將交房信息送達(dá)至購房業(yè)主的形式，通知6#、8#、9#樓的買受人來辦理房屋交付手續(xù)。此后，部分業(yè)主到被告的交樓部門辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取了各戶鑰匙。原告以沒有收到專門通知為由沒有按時(shí)到售樓部交接房屋，后按照被告工作人員要求，提交了辦理房產(chǎn)抵押貸款的個(gè)人證件資料，被告為原告辦理房產(chǎn)抵押貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證。
本院認(rèn)為，原、被告自愿訂立的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。一、合同第八條約定的4種交房條件程度逐漸遞升的層級(jí)約定，而雙方當(dāng)事人自愿選擇了上述第1種條件（即經(jīng)驗(yàn)收合格）作為案涉房屋的交付條件，則雙方應(yīng)當(dāng)按照該約定履行。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位是工程竣工驗(yàn)收的組織者，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等相關(guān)單位是工程竣工驗(yàn)收的實(shí)施者；合同約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”即指經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。現(xiàn)被告提交了案涉工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位分別出具的工程符合要求、質(zhì)量合格的報(bào)告，在原告未提交充分證據(jù)證明案涉工程并未驗(yàn)收合格的情況下，應(yīng)對(duì)上述報(bào)告的效力予以確認(rèn)。故案涉房屋于2012年3月30日即具備合同約定的交付條件。二、根據(jù)被告提交的證據(jù)照片，可以證明公告張貼在售樓部，且，其他買受人也依此到售樓部辦理了交房手續(xù)，證人也證明按照此公告前來售樓部辦理了交接手續(xù)。此后，原告配合被告提交辦理抵押貸款手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù)，不能排除是其他通知方式知悉的。三、由本院審理的另案原告張紅霞與本案被告凱某投資公司房屋買賣合同糾紛案，張紅霞的起訴狀、房屋買賣合同、撤訴申請(qǐng)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、收條，已由本院審結(jié)，相關(guān)文書已被我院采信，可以作本案證據(jù)使用。四、根據(jù)我國民事訴訟法律相關(guān)規(guī)定，人民法院有權(quán)向原告單位和個(gè)人調(diào)查取證，第73條證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，有正當(dāng)理由不能出庭作證的，經(jīng)人民法院許可，可以通過書面證言等方式作證。因此，證人蔡曉梅的調(diào)查筆錄及業(yè)主名某由被告申請(qǐng)本院調(diào)取，可以證明蔡曉梅是與原告購買同期、交房條件約定相同、以及被告實(shí)際交房給6#、8#、9#樓業(yè)主（包括但不限于原告）的時(shí)間是2012年3月30日的事實(shí)，被告以公告、電話的方式盡了交房通知義務(wù)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，原、被告對(duì)于逾期交房的事實(shí)均予以認(rèn)可，爭議焦點(diǎn)主要是逾期交房的最后日期。被告凱某投資公司于2012年3月30日，采取公告和電話等方式通知原告和與同期購買凱某學(xué)府家園二期6#、8#、9#樓房屋的其他業(yè)主交接房屋，其他業(yè)主按照通知辦理了房屋交接手續(xù)和協(xié)助辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，說明公告方式符合交易習(xí)慣，與合同約定交房以書面通知方式并不相悖。合同約定的書面通知方式不能理解為只是專門信函方式，專門信函方式是一種更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅娣绞?，合同沒有特別約定采取專門信函通知方式并郵寄送達(dá)業(yè)主，因此，被告凱某投資公司公告通知原告和同期購買房屋的其他業(yè)主交接房屋，且多數(shù)業(yè)主已按照公告通知陸續(xù)前往被告處收房，說明這種方式可以達(dá)到合同目的。此后，原告按照被告工作人員要求，提交相關(guān)資料，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，說明對(duì)交接房屋的通知已知悉，因此，商品房實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)為2012年3月30日。被告凱某投資公司沒有按照該合同約定的2011年11月28日前，將驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對(duì)于原告要求被告凱某投資公司按照合同約定，按日支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持；被告凱某投資公司逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其部分抗辯理由成立。為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，根據(jù)公平原則，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告凱某投資公司向原告鄧某某支付逾期交房違約金3850.40元，自本判決發(fā)生法律效力之日30日內(nèi)償清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25.00元，由被告凱某投資公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。賬戶名稱:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧金穗支行；賬號(hào):17×××50。匯款用途:xxx的上訴費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告提交的全部證據(jù)，真實(shí)、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，可以作為定案的依據(jù)。被告凱某投資公司提交的證據(jù)真實(shí)、合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，可以作為定案的依據(jù)，均予以采信。
經(jīng)審理查明，原告于2010年10月25日與被告凱某投資公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號(hào)XN201008468），合同約定:原告購買被告凱某投資公司預(yù)售的凱某·家園第6幢1單元801號(hào)房屋，建筑面積105.91平方米，計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)算，單價(jià)2955.73元／㎡，房屋價(jià)款313041.00元。其中，第六條付款方式及期限約定，買受人于2010年10月25日之前付首付款94041.00元，余款219000.00元于2010年10月25日之前辦齊銀行按揭等相關(guān)手續(xù)；第八條交付期限約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年11月28日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交房買受人使用:1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5．（空白）。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第1種方式第2項(xiàng)約定，逾期超過60日后，買受人逾期繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金；第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。簽訂后，原告依約付清了首付款和辦理了銀行抵押貸款手續(xù)。被告于2012年3月30日對(duì)房屋完成了竣工驗(yàn)收，于當(dāng)日在售樓部門口以公告和工作人員用電話等可以將交房信息送達(dá)至購房業(yè)主的形式，通知6#、8#、9#樓的買受人來辦理房屋交付手續(xù)。此后，部分業(yè)主到被告的交樓部門辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取了各戶鑰匙。原告以沒有收到專門通知為由沒有按時(shí)到售樓部交接房屋，后按照被告工作人員要求，提交了辦理房產(chǎn)抵押貸款的個(gè)人證件資料，被告為原告辦理房產(chǎn)抵押貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證。
本院認(rèn)為，原、被告自愿訂立的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。一、合同第八條約定的4種交房條件程度逐漸遞升的層級(jí)約定，而雙方當(dāng)事人自愿選擇了上述第1種條件（即經(jīng)驗(yàn)收合格）作為案涉房屋的交付條件，則雙方應(yīng)當(dāng)按照該約定履行。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位是工程竣工驗(yàn)收的組織者，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等相關(guān)單位是工程竣工驗(yàn)收的實(shí)施者；合同約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”即指經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格?，F(xiàn)被告提交了案涉工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位分別出具的工程符合要求、質(zhì)量合格的報(bào)告，在原告未提交充分證據(jù)證明案涉工程并未驗(yàn)收合格的情況下，應(yīng)對(duì)上述報(bào)告的效力予以確認(rèn)。故案涉房屋于2012年3月30日即具備合同約定的交付條件。二、根據(jù)被告提交的證據(jù)照片，可以證明公告張貼在售樓部，且，其他買受人也依此到售樓部辦理了交房手續(xù)，證人也證明按照此公告前來售樓部辦理了交接手續(xù)。此后，原告配合被告提交辦理抵押貸款手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù)，不能排除是其他通知方式知悉的。三、由本院審理的另案原告張紅霞與本案被告凱某投資公司房屋買賣合同糾紛案，張紅霞的起訴狀、房屋買賣合同、撤訴申請(qǐng)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、收條，已由本院審結(jié)，相關(guān)文書已被我院采信，可以作本案證據(jù)使用。四、根據(jù)我國民事訴訟法律相關(guān)規(guī)定，人民法院有權(quán)向原告單位和個(gè)人調(diào)查取證，第73條證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，有正當(dāng)理由不能出庭作證的，經(jīng)人民法院許可，可以通過書面證言等方式作證。因此，證人蔡曉梅的調(diào)查筆錄及業(yè)主名某由被告申請(qǐng)本院調(diào)取，可以證明蔡曉梅是與原告購買同期、交房條件約定相同、以及被告實(shí)際交房給6#、8#、9#樓業(yè)主（包括但不限于原告）的時(shí)間是2012年3月30日的事實(shí)，被告以公告、電話的方式盡了交房通知義務(wù)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，原、被告對(duì)于逾期交房的事實(shí)均予以認(rèn)可，爭議焦點(diǎn)主要是逾期交房的最后日期。被告凱某投資公司于2012年3月30日，采取公告和電話等方式通知原告和與同期購買凱某學(xué)府家園二期6#、8#、9#樓房屋的其他業(yè)主交接房屋，其他業(yè)主按照通知辦理了房屋交接手續(xù)和協(xié)助辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，說明公告方式符合交易習(xí)慣，與合同約定交房以書面通知方式并不相悖。合同約定的書面通知方式不能理解為只是專門信函方式，專門信函方式是一種更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅娣绞?，合同沒有特別約定采取專門信函通知方式并郵寄送達(dá)業(yè)主，因此，被告凱某投資公司公告通知原告和同期購買房屋的其他業(yè)主交接房屋，且多數(shù)業(yè)主已按照公告通知陸續(xù)前往被告處收房，說明這種方式可以達(dá)到合同目的。此后，原告按照被告工作人員要求，提交相關(guān)資料，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，說明對(duì)交接房屋的通知已知悉，因此，商品房實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)為2012年3月30日。被告凱某投資公司沒有按照該合同約定的2011年11月28日前，將驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對(duì)于原告要求被告凱某投資公司按照合同約定，按日支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持；被告凱某投資公司逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其部分抗辯理由成立。為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，根據(jù)公平原則，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告凱某投資公司向原告鄧某某支付逾期交房違約金3850.40元，自本判決發(fā)生法律效力之日30日內(nèi)償清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25.00元，由被告凱某投資公司負(fù)擔(dān)。

審判長：李海成

書記員：金露