上訴人（原審被告）汪某喜。
委托代理人周昌亞，湖北鑫典律師事務所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）遠安縣金某商貿(mào)公司。住所地：遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號。
法定代表人陳麗，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳克里，湖北沮城律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人劉亞節(jié)，湖北沮城律師事務所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人汪某喜因與被上訴人遠安縣金某商貿(mào)公司租賃合同糾紛一案，不服遠安縣人民法院（2014）鄂遠安民初字第01086號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員張曉燕擔任審判長，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定，遠安縣金某商貿(mào)公司于1990年12月20日成立，系全民所有制企業(yè)，于2003年9月2日被依法吊銷營業(yè)執(zhí)照，至今未組織清算，亦未進行注銷登記，由遠安縣經(jīng)濟商務和信息化局代為管理。汪某喜于1980年5月成為遠安縣金某商貿(mào)公司處職工（2001年2月從該公司退休），根據(jù)公司安排，遠安縣金某商貿(mào)公司于1983年將其所有的位于遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號1-2號兩間房屋即本案爭議所涉房屋分配給汪某喜居住，遠安縣金某商貿(mào)公司每月從汪某喜工資中劃扣房屋居住租費。1999年，遠安縣金某商貿(mào)公司根據(jù)遠安縣人民政府《關于國合流通企業(yè)改革有關問題的通知》（遠政發(fā)（1999）15號）要求進行國有企業(yè)改革，為妥善安置職工、籌措資金，遠安縣金某商貿(mào)公司將分配給職工居住的所有房屋收回，為職工在它處另外安排住房，再將被收回房屋作為門面房對外租賃，租賃方式為之前因公司分配住房而占有房屋的職工優(yōu)先租賃原分配房屋，分租賃期10年、20年、30年三個標準進行租賃。
對于本案爭議所涉兩間房屋，遠安縣金某商貿(mào)公司將該兩間房屋收回，為汪某喜在它處另外安排住房，再將被收回的兩間房屋租賃給汪某喜，遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜于2000年1月14日簽訂租賃經(jīng)營合同，約定遠安縣金某商貿(mào)公司將第一間房屋租賃給汪某喜，租賃期自2000年1月14日起至2010年1月14日止，租賃期10年，總租金為17369元。當天，雙方又簽訂第二份合同，約定遠安縣金某商貿(mào)公司將第二間房屋租賃給汪某喜，租賃期為半年，自2000年1月14日至2000年6月14日止（實際起止期間為五個月，書寫錯誤，雙方均未注意到此筆誤），租金為每月347元，共計2082元，第二份合同簽訂后，雙方達成特殊協(xié)定，在第二份合同尾部手寫載明：“1、經(jīng)承租方與出租方領導一致同意，在承租方資金許可的情況下隨時按照出租方與承租方在2000年元月14日簽定的租賃（一次性10年）經(jīng)營合同的價格購買，本合同的一切條款自行作廢。2、汪厚喜租賃費暫時不交，6月30日購買此房時一次性交清”（查明合同及收據(jù)上出現(xiàn)的“汪厚喜”實指汪某喜，僅為汪某喜名字書寫習慣問題）。2000年6月，汪某喜向遠安縣金某商貿(mào)公司一次性交納費用35038元。其后，雙方當事人就該兩間房屋是租賃還是買賣、以及35038元是兩間房屋10年租金還是購房款發(fā)生爭議：遠安縣金某商貿(mào)公司認為該兩間房屋是由汪某喜租賃，35038元為兩間房屋的十年租金加上300元的雜費，汪某喜認為該兩間房屋的所有權(quán)已經(jīng)特殊協(xié)定由其購買，購買價格原本為遠安縣金某商貿(mào)公司口頭告知的20000元一間，因之前該房屋作為公司分配的住房時自己花費5000元維修過，公司在其購買時把該費用充抵了購房款，然后再加上38元的雜費，所以購房款為35038元。雙方對35038元的數(shù)額均認可，但均未提供收據(jù)等證據(jù)明確加以證明該費用為租金還是購房款。
2000年7月1日，遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜簽訂關于第二間房屋租賃期自2000年7月1日至2010年6月30日的租賃合同，租賃期10年，總租金為17369元。
2010年7月25日，遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜簽訂關于兩間房屋租賃期自2010年7月1日至2011年12月31日的租賃合同，租賃期2年，租金每月800元，汪某喜認為簽訂該份合同并交納相關費用是由于自己不識字，沒有文化，被遠安縣金某商貿(mào)公司欺騙所簽。至2012年，雙方當事人未再簽訂書面合同，該兩間房屋一直由汪某喜租于他人經(jīng)營，遠安縣金某商貿(mào)公司向汪某喜催收房屋租金，汪某喜拒絕交納，認為個人已購買該房屋。其后遠安縣經(jīng)濟商務和信息化局協(xié)調(diào)此事，汪某喜于2013年10月12日向遠安縣經(jīng)濟商務和信息化局交納費用19200元，遠安縣經(jīng)濟商務和信息化局出具收據(jù)，載明為2012年1月1日至2013年12月31日租費，汪某喜認為該筆款項不是租金。至2014年，遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜仍未簽訂書面合同，房屋仍由汪某喜租于他人經(jīng)營，遠安縣金某商貿(mào)公司向汪某喜催收房屋租金，汪某喜拒絕交納，故遠安縣金某商貿(mào)公司提起訴訟，請求判令汪某喜立即騰退房屋交還，并按每月每間800元標準支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金。另查明，汪某喜自2011年以來，一直找遠安縣經(jīng)濟商務和信息化局協(xié)商，主張已購買該房屋，要求辦理房產(chǎn)手續(xù)。
原審法院認為，關于遠安縣金某商貿(mào)公司主體資格問題。遠安縣金某商貿(mào)公司作為企業(yè)法人在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未組織清算，亦未進行注銷登記，雖其喪失經(jīng)營資格，但法人資格仍然存續(xù)，遠安縣金某商貿(mào)公司在處理國有企業(yè)改革事務引起的爭議時，具有訴訟主體資格，可以以自己名義起訴、應訴。
關于本案焦點問題。本案爭議焦點在于遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜就本案所涉兩間房屋形成的法律關系是買賣關系還是租賃關系。遠安縣金某商貿(mào)公司主張與汪某喜就該兩間房屋達成租賃關系，出具自2000年以來的租賃合同以及交納費用情況加以證明，汪某喜主張與遠安縣金某商貿(mào)公司就該兩間房屋達成買賣關系，出具雙方達成特殊協(xié)定的內(nèi)容加以證明。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十五條之規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。結(jié)合在汪某喜交納35038元款項后與遠安縣金某商貿(mào)公司續(xù)簽房屋租賃合同，并從2012年起未簽訂書面合同的情況下繼續(xù)交納相關費用的行為來作體系解釋、目的解釋，對特殊協(xié)定的內(nèi)容應理解為購買房屋租賃權(quán)，并非單從字面意思理解的購買房屋所有權(quán)，對雙方就該兩間房屋達成的法律關系認定為租賃關系為合同的真實意思，符合一系列合同的交易目的，汪某喜交納的35038元和19200元應認定為房屋租金。汪某喜辯稱不識字、遠安縣金某商貿(mào)公司強制性收取費用等原因不構(gòu)成受脅迫、違背自身真實意愿的情形，且汪某喜未對買賣關系成立的主張?zhí)峁┵彿渴論?jù)等證據(jù)加以充分證明，且對其后交納費用的行為未做出不是租金的合理解釋以及提交相關證據(jù)加以證明。因此，對遠安縣金某商貿(mào)公司主張的租賃關系應予支持，對汪某喜主張的買賣關系不予支持。
關于房屋租金及合同解除問題。自2012年起，雙方未簽訂書面租賃合同而實際按照之前達成的書面租賃合同約定繼續(xù)履行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條之規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，雙方就該兩間房屋達成了不定期租賃合同，原告未提供充分證據(jù)證明雙方就2014年度達成租金標準，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條之規(guī)定，該租金標準應按照以往交易習慣確定，即以2010年7月25日租賃合同約定的租金數(shù)額及汪某喜交納的2012年至2013年的租金數(shù)額為標準，為兩間房屋每月800元，因此，對遠安縣金某商貿(mào)公司主張的每間每月800元的租金標準予以支持，在遠安縣金某商貿(mào)公司履行出租人義務的情況下，汪某喜應當按照兩間房屋每月800元標準向遠安縣金某商貿(mào)公司支付租賃期間的租金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條之規(guī)定，不定期租賃合同的當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人，遠安縣金某商貿(mào)公司于2014年9月12日向汪某喜送達解除通知后，有權(quán)解除房屋租賃合同，汪某喜應將該兩間房屋交還遠安縣金某商貿(mào)公司?；谏鲜隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第一百二十五條、第二百一十五條、第二百三十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)騰退位于遠安縣鳴鳳鎮(zhèn)解放路3號1-2號房屋并交還遠安縣金某商貿(mào)公司；二、汪某喜于本判決生效后三十日內(nèi)按兩間房屋每月800元標準向遠安縣金某商貿(mào)公司支付自2014年1月1日起至房屋騰退之日止的房屋租金；三、駁回遠安縣金某商貿(mào)公司其他訴訟請求。原審法院同時決定一審案件受理費收取360元，由汪某喜負擔。
經(jīng)審理查明，原審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為：一、本案是否為人民法院受理范圍及原審程序是否合法；二、如果原審程序合法，遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜之間是租賃法律關系還是買賣法律關系。
一、關于原審的程序問題。
1、汪某喜雖原為遠安縣金某商貿(mào)公司的職工，但雙方的爭議并不是企業(yè)改制中是否應為汪某喜落實住房政策，而是遠安縣金某商貿(mào)公司將案涉房屋交與汪某喜實際占有、經(jīng)營后，雙方當事人因該行為是買賣關系還是租賃關系發(fā)生爭議，該爭議屬于平等主體之間的財產(chǎn)糾紛，屬于人民法院的受案范圍。2、從原審卷宗材料顯示，在2015年5月13日的庭審中，原審合議庭的組成人員均參加了庭審，汪某喜在原審庭審中未對合議庭組成提出異議，上訴時稱僅有承辦人主持庭審，但未提交證據(jù)證明，本院難以認定。
二、關于遠安縣金某商貿(mào)公司與汪某喜之間形成的系何種法律關系的問題。
1、雙方當事人在2000年1月14日的租賃經(jīng)營合同中“特殊協(xié)定”約定：“1、經(jīng)承租方與出租方領導一致同意，在承租方資金許可的情況下隨時按照出租方與承租方在2000年元月14日簽定的租賃（一次性10年）經(jīng)營合同的價格購買，本合同的一切條款自行作廢”，該特殊協(xié)定指向的是雙方于同日簽訂的另一份租賃經(jīng)營合同，而該合同明確約定是汪某喜承租遠安縣金某商貿(mào)公司的門面；按照原租賃經(jīng)營合同的價格購買，理解為購買門面經(jīng)營權(quán)，即承租權(quán)更符合文意解釋的原則。2、汪某喜主張購買了案涉門面，但若如其所述，則會出現(xiàn)門面的租賃價格和門面的出售價格相同的情形，明顯不符合常理，汪某喜憑自己的理解認為購買了案涉門面較為牽強。3、從雙方當事人簽訂合同后的履行情況考察，原合同到期后（2010年7月25日），汪某喜與遠安縣金某商貿(mào)公司就案涉兩間房屋另行簽訂了為期兩年的租賃合同，約定每月租金800元，并按此標準向遠安縣金某商貿(mào)公司的主管單位遠安縣經(jīng)濟商務和信息局交納租金至2013年12月31日，共計19200元，汪某喜稱該款是為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所交，但該數(shù)額與依據(jù)合同中約定計算出的租金總額相吻合，故該19200元應認定為租金。汪某喜稱已購得案涉門面的產(chǎn)權(quán)，但仍與對方簽訂租賃合同并繳納租金，與情理相悖，故本院對其該項主張不予支持。4、汪某喜稱根據(jù)遠安縣信訪局的答復，可以證明遠安縣金某商貿(mào)公司持有其繳納購房款的收據(jù)。經(jīng)查閱卷宗，遠安縣信訪局的答復中并無上述內(nèi)容。汪某喜的該項主張無事實依據(jù)，本院不予支持。5、關于汪某喜所稱其對案涉門面享有優(yōu)先租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其無需一次性繳納35038元購買租賃權(quán)的問題。本院認為，案涉房屋所有權(quán)原屬遠安縣金某商貿(mào)公司，汪某喜并不能無償取得租賃權(quán)，要取得租賃權(quán)或所有權(quán)則應繳納相應費用，且雙方合同約定租金應于簽訂合同之時一次性交清，故本案中“一次性交清全部費用”并非買賣關系的獨有特征，汪某喜以此為由主張其享有的是所有權(quán)不能成立。
綜上，汪某喜的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院均不予支持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費360元（汪某喜已預交），由上訴人汪某喜負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張曉燕 審　判　員　　李建敏 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒