原告(反訴被告)過某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人劉安峰，上海先誠律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)上海米某企業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人湯李養(yǎng)。
　　委托代理人李德權、張佳俊，北京觀韜中茂(上海)律師事務所律師。
　　原告過某某與被告上海米某企業(yè)管理有限公司(以下稱“米某公司”)及反訴原告米某公司與反訴被告過某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)過某某及其委托代理人劉安峰，被告(反訴原告)米某公司的委托代理人張佳俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告過某某訴稱，原被告于2017年10月就本市中山北路XXX號長城大廈B1樓A區(qū)A40商鋪簽署了《商鋪租賃合同》，約定原告向被告承租該商鋪用于經(jīng)營便利店，租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金28000元，原告須支付首期租金與押金等費用。根據(jù)被告提供的、其關聯(lián)方與商鋪產(chǎn)權人簽訂的《房屋租賃合同》之約定，該商鋪已取得消防、環(huán)保等驗收合格證明，但被告應自行申報“二次裝修”后的消防竣工與環(huán)保驗收備案。合同簽訂后，原告按約向被告支付了房租、租房押金、營業(yè)執(zhí)照撤銷押金、水電費及相應的充值卡押金等各項費用。合同簽訂時，被告告知商場的消防條件合格，但如經(jīng)營餐飲則需另行辦理驗收手續(xù)。2017年11月，原告接收商鋪投入裝修，還為經(jīng)營便利店與相應的加盟許可方簽訂了“特許加盟合同”；2017年12月中旬，原告開始營業(yè)；租賃期間，被告因商場發(fā)生火警存在重大安全隱患而被消防部門施以行政處罰；2018年4月16日，消防部門向商戶發(fā)送了消防整改信息，原告因此停業(yè)離場；2018年5月19日，原告與被告簽訂《補充協(xié)議》一份，被告同意無條件減免原告一個月房租且在停業(yè)整改期間加倍減免房租，實際停業(yè)期間為十二個月，即自2018年4月16日起至2019年4月21日止，以此計算，被告應向原告賠償十三個月的房租；后因商鋪在消防驗收方面始終不合格，原告只得于2018年8月1日與加盟許可方解除了特許加盟合同，為此還向對方支付了違約金，原告一次性向加盟許可方支付的加盟費、按月已向加盟許可方支付的2018年4月16日起至2018年8月15日止的加盟管理費、置備的存貨等均屬于經(jīng)濟損失；2019年4月4日，原告以手機短信的方式通知被告解除租賃合同；2019年4月10日，原告將商鋪店門鑰匙交還被告，但現(xiàn)場仍保留了裝修與物品；2019年6月25日，原告將以系爭商鋪為注冊經(jīng)營地的“上海市普陀區(qū)天晴食品經(jīng)營部”向工商部門辦理了注銷登記。以上事實由當事人之間的租賃合同與補充協(xié)議、原告在租賃期間向被告支付各類費用的憑證、原告為裝修與加盟所簽署的合同及付費憑證、與裝修有關的材料清單與施工圖、設備預算表、存貨結算表、消防部門的執(zhí)法短信與公告、原被告之間的通訊記錄、現(xiàn)場照片、工商登記與注銷手續(xù)等予以證實。原告認為，由于被告在消防安全驗收方面的過錯及之后較長的整改期限導致商鋪租賃合同無法正常履行，繼而造成了原告的經(jīng)濟損失，為此雙方曾就對原告的補償問題簽署了《補充協(xié)議》，但被告并未履行承諾，在合同目的無法實現(xiàn)的情形下，原告有權通知被告解除合同并要求其承擔各項違約責任?？紤]到經(jīng)營活動不具備繼續(xù)的可能性，商鋪內(nèi)的裝修與設備對原告而言不再具有使用價值且已此損失已提起了賠償，故該商鋪可由被告隨時收回?，F(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、涉案租賃合同及補充協(xié)議于2014年4月4日解除；二、被告按每月28000元的標準，向原告賠償十三個月的租金計364000元；三、被告退還已付費用并賠償經(jīng)濟損失，其中應退費用為：租房押金56000元、2018年4月16日至2018年5月31日的租金42000元、營業(yè)證照撤銷押金5000元、水電充值卡押金200元、水費2000元、電費5000元，上述水電費可按實結算；應賠償?shù)膿p失為：店鋪的固定裝修損失95000元、店鋪內(nèi)的可移動設備損失173606元、加盟費損失20000元、加盟違約保證金50000元、加盟管理費13360元、存貨損失110000元，上述損失賠償部分中的裝修與設備價值由法院予以酌定；四、被告以訴請第二、三項的應付款為本金，自租賃合同解除的次日即2019年4月5日起按銀行同期貸款利率支付逾期付款利息，至本案件判決生效之日止。
　　被告米某公司辯稱，一、當事人簽署租賃合同時，商鋪所在的商場整體消防驗收合格，原告租得商鋪后需自行裝修并根據(jù)合同約定辦理消防的“二次驗收”，此后商鋪在消防方面產(chǎn)生的問題不能歸責于被告；二、原告在租賃過程中有延遲付租行為，被告有權扣除相應的租金及押金，故如需解約的，應以原告付租的截止日即2018年5月31日為解約日，而原告向被告發(fā)送解約通知的行為系其單方意思表示，雙方于2018年5月19日簽署了《補充協(xié)議》這一行為表明《商鋪租賃合同》并未于原告認定的2018年4月4日解除，同時，根據(jù)該協(xié)議約定，原告一旦提起訴訟則《補充協(xié)議》失效，原告要求按此協(xié)議賠償十三個月租金的訴求無合同依據(jù)；三、2018年5月21日，被告根據(jù)消防部門的要求通知原告進行整改，從消防部門于2019年3月7日作出的“營業(yè)前申請消防安全檢查合格公告”可知，商鋪已整改完畢在消防安全方面不存在問題；四、被告于2019年4月10日收取了原告的商鋪店面鑰匙，但此系為原告轉租提供便利，且商鋪內(nèi)至今保留了裝修與物品，故不能視為原告向被告返還了商鋪。原告所主張的裝修與物品的損失可由法院予以酌定，但此類損失系原告未及時返還商鋪所致，應由其自負，此行為還導致被告無法將商鋪再次出租而形成經(jīng)濟損失；五、雖然原告已就其經(jīng)營的店面辦理了工商注銷登記，但其未按合同約定及時履行該義務導致被告在商鋪通過消防驗收后無法繼續(xù)對外招租獲益，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失高于被告向原告收取的營業(yè)執(zhí)照撤銷押金，故此押金不應再返還原告；六、對原告向被告支付的各類費用予以認可，水電費應當按實結算，但原告提供的、其與案外人之間發(fā)生的裝修費、加盟費、購貨款等證據(jù)的真實性、關聯(lián)性均無法確認，故原告要求賠償此類費用缺乏依據(jù)；七、原告主張利息所對應的本金并非發(fā)生于2019年4月5日前，也不符合合同約定。綜上所述，對原告訴請不能同意。
　　反訴原告米某公司訴稱，根據(jù)涉案《商鋪租賃合同》，反訴被告須在租金到期日前十五日足額支付下一期三個月的租金，如逾期交租的，每拖欠一日，須按本金的5%支付滯納金。按上述約定，反訴被告應于2018年2月12日支付2018年3月至5月的租金，數(shù)額經(jīng)當事人協(xié)商一致為74667元，但其實際付租日為2018年3月20日，故提起反訴，請求判令：一、反訴被告支付滯納金1269.34元(以74667元為本金，按反訴原告自愿調(diào)整的日千分之五計，自2018年2月13日起算至2018年3月19日止)；二、本案受理費由反訴被告負擔。
　　反訴被告過某某辯稱，因反訴原告延遲十余日交房，故經(jīng)雙方協(xié)商一致對2018年3月至5月的租金及付租日作了調(diào)整，此為反訴原告之過錯所造成，對其反訴訴請不能同意。
　　經(jīng)審理查明，2017年10月12日，過某某作為承租方、米某公司作為出租方簽訂《商鋪租賃合同》一份，主要約定內(nèi)容有：承租方將系爭商鋪用于經(jīng)營便利店，簽約前通過現(xiàn)場勘查確認商鋪符合交付標準及經(jīng)營需求，待原告自行辦理經(jīng)營證照、消防開業(yè)檢查等手續(xù)后方可正式經(jīng)營；租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金28000元，合同簽署當日支付首期租金84000元與押金56000元，押金可在合同期滿、出租方收回場地后退還，如承租方有違約行為則由出租方?jīng)]收押金及租金；承租方必須在租金到期日前提前15天足額支付下期租金，逾期按實欠租金的5%支付滯納金，逾期15天則出租方有權終止租賃關系收回房屋；裝修免租期為45天，承租方在裝修時自行辦理消防“二次驗收”，裝修期間按每平方米28元支付與監(jiān)察管理、垃圾清運、保安相關的裝修服務費，裝修押金5000元待裝修檢驗合格后退還，每戶商鋪均需安裝油煙油水的凈化、排放、分離裝置；水費單價按6元計、電費單價按1.45元計，均以充值的方式準時支付，餐廚與生活垃圾由商廈統(tǒng)一處理并收費；承租方應在合同期滿或提前解除之日起5天內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照的遷移或注銷手續(xù)，由出租方退還剩余押金。上述合同簽訂后，過某某向米某公司支付了2017年12月1日至2018年2月28日的租金84000元、2018年3月11日至2018年5月31日的租金74667元、租房押金56000元、營業(yè)證照撤銷押金5000元、水電費充值卡押金200元、水費2000元、部分電費5000元等費用，部分由米某公司出具收據(jù)。2017年10月27日，原告以涉案商鋪為經(jīng)營場所，為其經(jīng)營的“上海市普陀區(qū)天晴食品經(jīng)營部”辦理了工商注冊登記，登記類型為“個體工商戶”；2018年5月19日，原告以上述營業(yè)部的名義與被告簽訂《補充協(xié)議》一份，主要約定的內(nèi)容有：被告接消防部門整改通知后，原告配合自2018年5月31日起停業(yè)，為幫助原告渡過休業(yè)期，被告同意減免原告一個月的房租，并在停業(yè)整改期間“加一倍減免”，如原告向第三方透露上述免租事項或向被告提起訴訟的，則此協(xié)議“無效”；租賃期間，米某公司收到消防部門的整改通知后告知了原告在內(nèi)的各商戶；2019年3月7日，消防部門就工程地址為“中山北路XXX號長城大廈地下一層”發(fā)布網(wǎng)絡公告，確認該處“公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前申請消防安全檢查”的結果為“合格”；2019年4月10日，被告向原告出具收據(jù)確認收到商鋪店面的鑰匙；2019年6月3日，原告提起訴訟請求判如訴請；2019年6月25日，原告為其營業(yè)部辦理了工商注銷手續(xù)。本案訴訟過程中，米某公司提起反訴，請求判決如其反訴訴請。
　　本案查明的反訴事實同本訴。
　　本院認為，出租方應提供符合約定用途的房屋，在商鋪租賃關系中，消防安全能否達標顯然是判斷商鋪是否符合經(jīng)營條件的重要標準。米某公司自認租房過程中曾接行政部門的通知就涉案商鋪相關的消防安全問題進行整改，又無法提供當時商鋪已通過消防安全驗收的證據(jù)，在此情形下，商戶因商鋪不符合經(jīng)營條件而停業(yè)的行為事出有因，由此產(chǎn)生的后果應由米某公司承擔主要責任；同時，原告作為承租商鋪的經(jīng)營者，對于從業(yè)必備的資質(zhì)與條件顯然更為了解，為避免商業(yè)風險，其理應在租房時對即將投入運營的商鋪之軟硬件包括消防安全驗收合格證明等進行必要的核查而無論租賃合同是否對此作了形式上的約定，其在接收商鋪并完成裝修后，直至接出租方通知方確定商鋪在消防安全方面存在隱患而停業(yè)，足以表明其對上述核查義務有所懈怠，故在本次停業(yè)事故中應承擔次要責任。根據(jù)查明的事實，至少在消防部門于2019年初對商鋪所在的建筑工程發(fā)布消防安全檢查合格公告前，無證據(jù)表明涉案商鋪在消防安全方面的隱患已被消除，鑒于該隱患存在的長期性，當事人簽署的商鋪租賃合同之目的顯然不再具有實現(xiàn)的可能與必要，原告要求解除合同于法有據(jù)，本院予以支持，同時，涉案補充協(xié)議系當事人為了結本次糾紛所簽，租賃合同解除后，該補充協(xié)議不再具備履行基礎，應一并解除，在無確鑿證據(jù)表明當事人曾對解約達成合意或一方曾收到另一方的單方解約通知的前提下，本院以原告提起訴訟之日為解約日。合同解除后，應按租賃雙方的各自過錯對權利義務進行結算，具體的結算內(nèi)容圍繞當事人的本反訴進行，包括：一、原告棄置租賃場地內(nèi)的裝修與設備并確認商鋪可由米某公司收回，則米某公司可自行清場，從原告接收商鋪之日至租賃合同解除日，其作為房屋的使用方應向米某公司支付租金而無論是否實際經(jīng)營，鑒于商鋪在消防安全方面的瑕疵，應付租金的數(shù)額由本院在合同原定租金的基礎上予以酌減并在原告已付的租金中扣除，多收取的租金則由米某公司返還；二、押金的性質(zhì)為保障合同關系得以繼續(xù)，現(xiàn)租賃合同既已解除，米某公司再占有原告支付的押金類錢款于法無據(jù)，應予返還，應當指出的是，“營業(yè)執(zhí)照撤銷押金”一項，因有證據(jù)表明原告已將商鋪坐落地登記為住所地的個體工商戶營業(yè)證照注銷，基于租賃合同非正常終止且出租方的過錯責任，無論該注銷行為何時發(fā)生，米某公司均無權再留置該押金；三、租賃期間發(fā)生的水電費用系原告為達到經(jīng)營目的而向米某公司支付，部分已作為原告投入的經(jīng)營成本用于盈利，在經(jīng)營不利而解約之后，此類費用作為損失或尚未結算的錢款同樣可按當事人的過錯程度由米某公司作部分返還，考慮到費用數(shù)額較低，加之商鋪在經(jīng)營活動停止后租賃雙方又缺乏正常有效的溝通渠道，再要求雙方通過校對賬目等方式對此費用結算徒增成本與不便，故米某公司須返還的錢款數(shù)額由本院予以酌定；四、原告為商鋪投入的裝修與設備購置費用屬于合同解除后原告無法繼續(xù)經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，應由米某公司予以賠償，因部分證據(jù)比如付款憑證等均由原告單方出具，證明效力不足，在當事人對裝修與設備的價值均同意由法院酌定的基礎上，本院對米某公司的賠償責任根據(jù)案情予以認定，考量的因素有雙方的過錯責任、原告提供相關的證據(jù)、租賃過程中財產(chǎn)的折舊程度等；五、除上述應返還或應賠償費用外，鑒于自身的過錯程度及在法律依據(jù)與證據(jù)方面的不足，對原告要求米某公司賠償退出加盟店的損失、存貨損失及費用的逾期利息等訴請不予支持。此外，從文義分析，當事人之間的補充協(xié)議顯然是為繼續(xù)租賃關系所設，協(xié)議中減免租金的條款與損失賠償亦不能等同，在該協(xié)議并未實際履行，租賃關系已解除的情形下，原告引用該協(xié)議中的租金減免條款要求得到賠償缺乏法律與合同依據(jù)，本院同樣不予支持；相對的，即使原告對部分租金的支付略有延遲，但此類行為屬履約瑕疵而非根本性違約，在租賃合同解除后當事人已按各自責任分擔后果的前提下，考慮到客觀案情，本院對米某公司再要求原告支付逾期付租滯納金的反訴不再予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告過某某與被告上海米某企業(yè)管理有限公司就上海市中山北路XXX號長城大廈B1樓A區(qū)A40商鋪簽訂的《商鋪租賃合同》及《補充協(xié)議》于2019年6月3日解除；
　　二、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告過某某租金人民幣10000元；
　　三、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告過某某租房押金、營業(yè)執(zhí)照撤銷押金、水電卡充值押金人民幣61200元；
　　四、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告過某某水電費人民幣1000元；
　　五、被告上海米某企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告過某某裝修與設備損失人民幣70000元；
　　六、對原告過某某的其余訴請不予支持；
　　七、對反訴原告上海米某企業(yè)管理有限公司的反訴訴請不予支持。
　　本案受理費人民幣12858元，由原被告各半負擔。
　　本案反訴受理費人民幣50元，減半收取，計人民幣25元，由反訴原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：吳靜娟

書記員：曹??彬