原告：辛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，現(xiàn)住大慶市讓胡路區(qū)。
委托訴訟代理人：崔曉勇，系黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人：張俊寶，職務(wù)經(jīng)理。
第三人：大慶市海龍建筑安裝工程有限公司。住所地大慶市讓胡路區(qū)。
法定代表人：吳鳳海，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周相山，系該公司職員。
第三人：辛志福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住青岡縣。
委托訴訟代理人：張守君，系黑龍ＸＸ法律師事務(wù)所律師。
第三人：付守業(yè)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住大慶市龍鳳區(qū)。
第三人：馬成風(fēng)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住大慶市龍鳳區(qū)。

原告辛某某與被告黑龍江德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德某某公司）、第三人大慶市海龍建筑安裝工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱海龍建筑公司）、辛志福、付守業(yè)、馬成風(fēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年5月26日作出（2013）青法民初字第43號(hào)民事判決書(shū)，送達(dá)后，第三人辛志福不服提起上訴，綏化市中級(jí)人民法院撤銷原判決，發(fā)回青岡縣人民法院重審。本院于2016年7月22日作出（2014）青法民初字第361號(hào)民事判決書(shū)，送達(dá)后，原告辛某某不服提出上訴，綏化市中級(jí)人民法院作出（2016）黑12民終1019號(hào)民事判決書(shū)。辛志福向黑龍江省高級(jí)人民法院申訴，黑龍江省高級(jí)人民法院2018年1月5日作出（2018）黑民再7號(hào)民事裁定書(shū)，撤銷綏化市中級(jí)人民法院（2016）黑12民終1019號(hào)民事判決和青岡縣人民法院（2014）青法民初字第361號(hào)民事判決書(shū)，發(fā)回青岡縣人民法院重審。本院于2018年3月19日立案受理后，依法由審判員馮小凌擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員劉太海、人民陪審員裴振杰組成合議庭，于2018年5月22日，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告辛某某委托訴訟代理人崔曉勇、被告德某某公司法人張俊寶、被告海龍建筑公司委托訴訟代理人周相山、第三人辛志福及委托訴訟代理人張守君、第三人付守業(yè)到庭參加訴訟。第三人馬成鳳經(jīng)傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
辛某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)與被告德某某公司及第三人海龍建筑公司簽訂購(gòu)房合同即：青岡縣美名××東區(qū)××樓商服16門(mén)面積279.25平方米樓房及美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，該房屋歸原告所有；2.要求被告德某某公司協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)；3.要求被告德某某公司承擔(dān)本案的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原告于2010年12月14日，通過(guò)第三人海龍建筑公司在被告德某某公司購(gòu)買(mǎi)一套商服，房屋位于青岡縣美名××東區(qū)××樓商服16門(mén)面積279.25平方米。在2012年1月19日購(gòu)買(mǎi)美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米房房，總價(jià)款1119928.95元。海龍建筑公司是美名苑東區(qū)建筑施工單位，開(kāi)發(fā)商德某某公司欠海龍建筑公司工程款，用該樓抵頂工程款給海龍建筑公司。原告經(jīng)過(guò)德某某公司同意后開(kāi)具購(gòu)樓的相關(guān)手續(xù)，海龍建筑公司把該樓房鑰匙交付給原告。原告到房產(chǎn)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證照手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告又將美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積279.25平方米樓房抵押給本案第三人辛志福，將美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房抵押給本案第三人馬成鳳及付守業(yè)夫妻，原告多次找被告和海龍建筑公司協(xié)商末果，起訴至法院提出以上訴請(qǐng)。
被告德某某公司辯稱，海龍建筑公司與德某某公司是建筑商與開(kāi)發(fā)商關(guān)系，德某某公司與海龍建筑公司之間原債權(quán)、債務(wù)關(guān)系賬目不清。雖然本案訴爭(zhēng)樓房抵頂給海龍建筑公司，但是以最終結(jié)算時(shí)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，公司算賬時(shí)發(fā)現(xiàn)多撥了工程款，向海龍建筑公司索要，但海龍建筑公司不配合，公司在青岡電視臺(tái)及報(bào)紙做過(guò)公告，本案訴爭(zhēng)樓房沒(méi)有與海龍建筑公司辦理過(guò)任何交付手續(xù)。辛某某起訴公司交付樓房，對(duì)此訴請(qǐng)公司不予認(rèn)可。德某某公司與辛志福樓房買(mǎi)賣(mài)是真實(shí)的，并已在房產(chǎn)部門(mén)做了預(yù)告登記，辛志福已將買(mǎi)樓款一次性交付給德某某公司，樓房也第一個(gè)交付給辛志福。德某某公司對(duì)第三人付守業(yè)、馬成鳳的訴訟請(qǐng)求不予認(rèn)可，雖然對(duì)付守業(yè)、馬成鳳提交的買(mǎi)賣(mài)合同、產(chǎn)權(quán)證明和房產(chǎn)預(yù)告登記的真實(shí)性無(wú)異議。但是公司與付守業(yè)、馬成鳳不是真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，而是借貸關(guān)系，原告與付守業(yè)訴爭(zhēng)的樓房是一種抵押，是用樓房為償還借款本金和利息做的抵押。此事公司董事高振軍清楚。在上幾次青岡法院及綏化中院庭審中，張俊寶作為公司的法定代表人說(shuō)的不是實(shí)話，是不真實(shí)的。
第三人海龍建筑公司辯稱，公司在青岡作為施工單位，為德某某開(kāi)發(fā)公司承建美名苑東區(qū)，建筑資金由公司墊付。2010年8月13日，由于開(kāi)發(fā)公司欠公司工程款，經(jīng)雙方協(xié)商將本案訴爭(zhēng)樓房抵頂工程款，雙方已入賬。因公司在施工期間欠原告辛某某的工時(shí)費(fèi)、材料款，經(jīng)原告同意并經(jīng)德某某公司蓋章簽字，開(kāi)具售樓合同及交款收據(jù)，將本案訴爭(zhēng)樓房即美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積279.25平方米及美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房抵給辛某某。原告取得本案訴爭(zhēng)樓房所有權(quán)。
第三人辛志福述稱，作為本案有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，提出如下訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院確認(rèn)辛志福與德某某公司簽訂的美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房及美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并有效；2.依法判令德某某公司繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3.判令德某某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2012年8月17日辛志福通過(guò)售樓處在德某某公司購(gòu)買(mǎi)美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房，樓房?jī)r(jià)款698125.00元。德某某公司給辛志福出具產(chǎn)權(quán)證明、售樓專用票據(jù)，雙方簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辛志福將買(mǎi)樓款以現(xiàn)金的方式交付給被告。同時(shí)辛志福到房產(chǎn)部門(mén)辦理了商品房預(yù)告登記，本案訴爭(zhēng)樓房以物權(quán)的形式登記在辛志福名下。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，因此法院應(yīng)對(duì)辛志福的訴求予以支持。作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，對(duì)于原告的訴請(qǐng)答辯如下，原告曾經(jīng)與德某某公司簽訂過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同，并非能夠確定取得涉案樓房的所有權(quán)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本案涉案樓房所有權(quán)仍歸德某某公司所有。德某某公司與辛志福簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，原告與德某某公司頂賬合同，不能對(duì)抗善意買(mǎi)受人辛志福。
第三人付守業(yè)述稱，付守業(yè)已向法院遞交起訴狀并交納訴訟費(fèi)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，提出如下訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)付守業(yè)、馬成鳳與德某某公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房買(mǎi)賣(mài)合同有效，該房屋歸第三人付守業(yè)、馬成鳳所有；2.被告德某某公司協(xié)助第三人付守業(yè)、馬成鳳辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。事實(shí)與理由：2011年9月8日，付守業(yè)在售樓處向德某某公司購(gòu)買(mǎi)美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房，交付了房屋價(jià)款361436.00元，并于2012年10月10日交納裝修保證金、入住費(fèi)，對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，入住至今。預(yù)告登記辦理時(shí)間為2010年12月5日，因?yàn)樽畛蹀k理預(yù)告登記的時(shí)間是交付定金10000.00元后到房產(chǎn)部門(mén)辦理預(yù)告登記，待房屋建成現(xiàn)房再交付尾款，這樣做是為了避免和防范買(mǎi)到爛尾樓。雙方約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力。2011年交付房屋余款后，第三人付守業(yè)、馬成鳳取得了房屋所有權(quán)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：青岡縣美名苑東區(qū)住宅樓是德某某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，該開(kāi)發(fā)公司住所地為哈爾濱市南崗區(qū)國(guó)民街63號(hào)-1層。2010年5月10日，德某某公司作為開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建設(shè)的美名苑東區(qū)住宅樓承包給海龍建筑公司進(jìn)行投資承建，海龍建筑公司作為實(shí)際施工單位與德某某公司簽訂了建設(shè)施工合同。2010年8月13日，開(kāi)發(fā)商與承建商簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議及雙方具體用樓房抵頂工程款的財(cái)務(wù)決算，此次頂賬協(xié)議中包含美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房。此樓房由開(kāi)發(fā)商作為工程款抵頂給建筑商。由于海龍建筑公司在承建樓房時(shí)欠辛某某材料款，海龍建筑公司用本案訴爭(zhēng)樓房以還材料款的方式抵頂給辛某某，辛某某于2010年12月14日與德某某公司簽訂美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2012年1月14日，德某某公司與海龍建筑公司再次簽訂用商品樓頂工程款協(xié)議書(shū)一份，此次協(xié)議中包含本案訴爭(zhēng)的美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房，由于海龍建筑公司欠辛某某材料款，將該樓房抵頂給辛某某，此樓雙方?jīng)]有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但是，2012年1月19日德某某公司給辛某某開(kāi)具365953.00元的售樓票據(jù)一張。2012年辛某某對(duì)該兩套訴爭(zhēng)樓房交付熱力取暖費(fèi)。2012年8月17日，德某某公司與本案有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人辛志福簽訂了美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辛志福交付現(xiàn)金后，德某某公司給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明、售樓收據(jù)。依據(jù)德某某公司出具的產(chǎn)權(quán)證明、商品房買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)證明，青岡縣房地產(chǎn)管理部門(mén)為辛志福辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，登記號(hào)為00008207。
付守業(yè)與馬成鳳系夫妻關(guān)系，2011年9月8日，德某某公司與本案第三人付守業(yè)簽訂美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，德某某公司給付守業(yè)開(kāi)具了收到付守業(yè)購(gòu)樓款361436.00元的售樓專用票據(jù)。2010年12月5日，馬成鳳對(duì)該樓房在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了房屋預(yù)告登記。
上述事實(shí)，有原告辛某某提供的如下證據(jù)予以證實(shí)：證據(jù)一、2010年8月13日，德某某公司與海龍建筑公司簽訂的商品房抵頂工程款協(xié)議一份、商品房抵頂施工單位工程款財(cái)務(wù)決算一份（附房源表）、德某某公司與海龍建筑公司往來(lái)賬頁(yè)兩張。德某某公司于2012年1月14日與海龍建筑公司簽訂的用商品樓頂工程款協(xié)議及房源表，用以證實(shí)本案訴爭(zhēng)美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)）90.35平方米樓房已經(jīng)抵頂給海龍建筑公司。證明德某某公司欠海龍建筑公司的工程款，雙方簽訂用樓房抵頂工程款的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，本案訴爭(zhēng)兩套樓房已由德某某公司轉(zhuǎn)移給海龍建筑公司，海龍公司把本案訴爭(zhēng)兩套樓房轉(zhuǎn)給原告是合法有效的，海龍建筑公司具有所有權(quán)；證據(jù)二、2010年12月14日，辛某某與德某某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及德某某公司開(kāi)具的買(mǎi)樓人為辛某某的售樓專用票據(jù)。2012年1月19日，德某某公司給辛某某出具售樓收據(jù)。該證據(jù)用以證實(shí)海龍建筑公司與辛某某的頂賬樓房是經(jīng)德某某公司認(rèn)可并確認(rèn)的；證據(jù)三、2011年至2012年青岡縣海億供熱有限公司、德某某公司出具的交款人為辛某某的取暖費(fèi)收據(jù)、原告做卷簾門(mén)的收據(jù)各一張，訴爭(zhēng)樓房安裝卷簾門(mén)的照片兩張、2010年12月14日辛某某在許萬(wàn)福處領(lǐng)取樓房鑰匙的相關(guān)證據(jù)。用以證明本案原告對(duì)訴爭(zhēng)樓房行使管理權(quán)及使用權(quán)。對(duì)于本案訴爭(zhēng)的D1門(mén)樓房，在2012年法院訴訟期間，被付守業(yè)、馬成鳳撬開(kāi)，原告去110報(bào)警，此樓被付守業(yè)強(qiáng)行占有使用至今；證據(jù)四、德某某公司報(bào)青岡地稅局的房源表，該證據(jù)可證明德某某公司向青岡地稅局報(bào)的房源表中，包含辛某某起訴的本案兩套訴爭(zhēng)樓房。對(duì)原告辛某某提交的證據(jù)被告德某某公司質(zhì)證意見(jiàn)如下：對(duì)原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)其證實(shí)的事實(shí)有異議。認(rèn)為當(dāng)時(shí)德某某公司與海龍建筑公司簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議后，經(jīng)過(guò)后期算賬，德某某公司多撥付海龍建筑公司工程款，應(yīng)以最終結(jié)算時(shí)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。德某某公司曾多次找海龍建筑公司，要求對(duì)方把多撥付的頂賬樓退還給德某某公司，因海龍建筑公司不予配合，在青岡電視臺(tái)及報(bào)紙公告，聲明原合同丟失，在2012年將樓房賣(mài)給第三人辛志福。對(duì)原告提交的售樓專用票據(jù)無(wú)異議，但僅能說(shuō)明德某某公司與辛某某之間存在普通的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并不能證明原告擁有房屋所有權(quán)。對(duì)原告提交的證據(jù)三、證據(jù)四有異議，對(duì)地稅局房源卡真實(shí)性有異議，因無(wú)德某某公司蓋章確認(rèn)。原告提交海億供熱有限公司出具的取暖費(fèi)收據(jù)與本案無(wú)關(guān)，這些私企收費(fèi)部門(mén)誰(shuí)繳費(fèi)都收取，不能證明與本案有直接關(guān)系。辛某某在海龍建筑公司取鑰匙與公司無(wú)關(guān)，因許萬(wàn)福是海龍建筑公司職工，原告安裝卷簾門(mén)未與公司辦理交付手續(xù)，是一種強(qiáng)占行為。
海龍建筑公司對(duì)原告提交的四組證據(jù)真實(shí)性及待證事實(shí)均無(wú)異議。辛志福對(duì)原告提交的證據(jù)一及證據(jù)二真實(shí)性均無(wú)異議，對(duì)要證實(shí)的事實(shí)有異議。認(rèn)為原告提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及頂賬協(xié)議只能說(shuō)明德某某公司與原告簽訂過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同，但辛某某并未取得涉案房屋所有權(quán)，因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于卷簾門(mén)的安裝，辛志福也曾阻止過(guò)，對(duì)涉案房屋增添附屬物不能表明取得房屋的占有及合法使用權(quán)，至于原告取得樓房鑰匙，只是本人陳述，沒(méi)有證據(jù)能證明原告從德某某公司取得鑰匙。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的繳納不是本案原告繳納，是周相山繳納的，周相山是海龍建筑公司職工，不能代表原告。
第三人付守業(yè)對(duì)原告提交的證據(jù)，同辛志福的質(zhì)證意見(jiàn)一致。并指出關(guān)于D1門(mén)商服樓，原告提交的收據(jù)時(shí)間為2012年1月19日，因沒(méi)有收款人簽名，沒(méi)有商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并不能證實(shí)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在。
第三人辛志福為證明自己主張向法庭提交如下證據(jù)：證據(jù)一、2012年8月17日德某某公司與辛志福簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明、德某某公司出具的售樓專用收據(jù)、商品房預(yù)告登記證及預(yù)售商品房預(yù)告登記（詢問(wèn)）申請(qǐng)表。用以證明辛志福是美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)樓房的合法購(gòu)買(mǎi)人，簽訂合同后，因已履行預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，能夠證實(shí)辛志福取得房屋所有權(quán)。買(mǎi)賣(mài)房屋的購(gòu)樓款是以現(xiàn)金給付的方式交付給德某某公司會(huì)計(jì)申?yáng)|磊。證據(jù)二、德某某公司于2012年2月21日在青岡縣廣播電視臺(tái)廣告部發(fā)布房屋買(mǎi)賣(mài)合同丟失聲明。通過(guò)電視公告，房屋歸德某某公司所有，辛志福通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合法取得所有權(quán)。
經(jīng)質(zhì)證，德某某公司對(duì)辛志福提交的證據(jù)均無(wú)異議。認(rèn)為辛志福以現(xiàn)金交付的方式給付了購(gòu)房款，此款，由德某某公司會(huì)計(jì)申?yáng)|磊收取，因公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)管理不完善，該筆款項(xiàng)并沒(méi)有入公司賬目，高振軍是公司董事長(zhǎng)，是公司實(shí)際投資人，此款一部分由高振軍使用。
原告對(duì)辛志福提交合同的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為辛志福與德某某公司簽訂買(mǎi)賣(mài)時(shí)間為2012年8月17日，此時(shí)該涉案房屋德某某公司已在2010年12月14日出賣(mài)給原告。德某某公司并不擁有該房屋所有權(quán)，雖經(jīng)過(guò)電視臺(tái)公告聲明美名苑東區(qū)7套商服房屋買(mǎi)賣(mài)合同丟失，因被告不具有該房屋所有權(quán)，此種聲明是虛假行為帶有欺騙性。雖然辛志福辦理預(yù)告登記，但是這種登記欠缺合法形式，因?yàn)榈履衬彻静痪哂蟹课菟袡?quán)，不能與辛志福再行買(mǎi)賣(mài)。按照物權(quán)法，原告實(shí)際占有并使用該房屋，是一種準(zhǔn)物權(quán)，而且已交付購(gòu)買(mǎi)房屋款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定為原告與德某某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
海龍建筑公司對(duì)辛志福提交的證據(jù)均有異議，因訴爭(zhēng)樓房已經(jīng)通過(guò)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的方式賣(mài)給原告辛某某，原告已合法取得該房屋，被告不具有所有權(quán)不能再行買(mǎi)賣(mài)。一個(gè)房屋不能出現(xiàn)兩份合同，原告合同合法取得在先，房子既然已賣(mài)出，房產(chǎn)部門(mén)就不能再做預(yù)告登記。
第三人付守業(yè)為證明其主張，向法庭提交如下證據(jù)：證據(jù)一、2011年9月8日，付守業(yè)與德某某公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)），面積90.35平方米的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、德某某公司給付守業(yè)出具的金額為361436.00元售樓專用收據(jù)一份、房產(chǎn)部門(mén)出具登記在馬成鳳名下的D1門(mén)商服的預(yù)告登記證書(shū)一份，登記時(shí)間為2010年12月5日。以上證據(jù)，用以證明付守業(yè)、馬成鳳對(duì)該房屋是合法購(gòu)買(mǎi)，依法預(yù)告登記，由于害怕購(gòu)買(mǎi)到爛尾樓，在2010年12月5日先給付德某某公司預(yù)付款10000.00元，將此樓經(jīng)房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記，待樓房交付時(shí)，再付清余款簽訂合同。付守業(yè)與德某某公司購(gòu)買(mǎi)房屋是雙方真實(shí)意思表示，不存在虛假及抵押等事實(shí)。證據(jù)二、德某某公司出具的入住通知書(shū)一份、裝修費(fèi)收據(jù)、卷簾門(mén)收據(jù)、德某某公司出具的收取物業(yè)費(fèi)收據(jù)、海億供熱有限公司出具的馬成鳳繳納取暖費(fèi)收據(jù)各一份。用以證明付守業(yè)、馬成鳳夫妻對(duì)該樓房一直在行使管理權(quán)。證據(jù)三、七份庭審筆錄，經(jīng)青岡法院四次開(kāi)庭，綏化中院三次開(kāi)庭，筆錄里有德某某公司法人張俊寶對(duì)該樓房的陳述和答辯詞，通過(guò)上述筆錄可以看出，本次庭審德某某公司答辯意見(jiàn)是虛假的，以前開(kāi)庭對(duì)雙方之間簽訂的合同是認(rèn)可的。證據(jù)四、青岡法院（2016）黑1223民初366號(hào)民事調(diào)解書(shū)，調(diào)解內(nèi)容為德某某公司與付守業(yè)雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)性無(wú)異議，德某某公司同意協(xié)助付守業(yè)對(duì)該樓房進(jìn)行初始登記。
辛某某對(duì)第三人付守業(yè)提交的證據(jù)均有異議，認(rèn)為（2016）黑1223民初366號(hào)民事調(diào)解書(shū)已按照審判監(jiān)督程序提起再審，雖然此案終止訴訟，但是該調(diào)解書(shū)明顯違法，已被撤銷的調(diào)解書(shū)不能再作為證據(jù)使用。付守業(yè)提交的預(yù)告登記時(shí)間是2010年12月5日，然而購(gòu)房合同簽訂時(shí)間與交付房屋購(gòu)房款時(shí)間均為2011年9月8日，存在虛假現(xiàn)象，可以認(rèn)知該證據(jù)是虛假的。付守業(yè)提交的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)都是在2013年以后，不能證實(shí)該房屋在2013年之前，第三人付守業(yè)對(duì)該房屋實(shí)際占有和使用。
德某某公司對(duì)第三人付守業(yè)提交的證據(jù)一沒(méi)有異議，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同是公司出具的，但是德某某公司與付守業(yè)是民間借貸關(guān)系，給付守業(yè)出具該樓房的買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)目的是為了借款提供抵押，在上幾次青岡法院及綏化中院庭審中，公司沒(méi)有說(shuō)實(shí)話。
第三人海龍建筑公司對(duì)付守業(yè)提交證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)與辛某某一致。第三人辛志福對(duì)付守業(yè)提交的證據(jù)，未發(fā)表明確質(zhì)證意見(jiàn)，認(rèn)為與其無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交的證據(jù)，本院組織當(dāng)事人開(kāi)庭進(jìn)行質(zhì)證，辛某某與德某某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及辛志福與德某某公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，付守業(yè)、馬成鳳與德某某公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，因雙方均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。以上事實(shí)有當(dāng)事人庭審陳述、德某某公司與海龍建筑公司簽訂的頂賬協(xié)議、房源表、原告及第三人提交的買(mǎi)賣(mài)合同及海億熱力有限公司出具的熱力費(fèi)收據(jù)、房產(chǎn)部門(mén)辦理的預(yù)告登記、德某某公司出具的售樓專用收據(jù)在案佐證。
另查明，現(xiàn)德某某公司法人是張俊寶，其在2011年3月起任公司法人。庭審中，張俊寶表示其在工作交接時(shí)知道海龍建筑公司與德某某公司撥付頂賬樓的事實(shí)，也知道辛志福與德某某公司買(mǎi)賣(mài)房屋的事實(shí)。德某某公司與付守業(yè)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，德某某公司均知情。

本院認(rèn)為，本案屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，德某某公司于2010年8月13日、2012年1月14日，將涉案兩套房屋抵債給海龍建筑公司，海龍建筑公司又將該房屋抵債給辛某某。德某某公司與辛某某簽訂美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其于2012年1月19日，將本案訴爭(zhēng)的另一套樓房美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)），面積90.35平方米的樓房，為辛某某出具價(jià)款365953.00元售樓專用收據(jù)，雙方之間形成了商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景冈V爭(zhēng)的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同合法有效?？梢源_認(rèn)，原告與德某某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效。在德某某公司發(fā)現(xiàn)與海龍建筑公司賬目不對(duì)，認(rèn)為多撥付工程款，經(jīng)索要對(duì)方不配合的情況下。其在電視臺(tái)公告聲明原合同丟失，德某某公司與第三人辛志福在2012年8月17日簽訂本案訴爭(zhēng)的16門(mén)商服樓買(mǎi)賣(mài)合同，并給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)手續(xù)，辛志福到房屋管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記。德某某公司與辛某某簽訂的本案訴爭(zhēng)另一套樓房D1門(mén)，在2011年9月8日與付守業(yè)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并為其出具361436.00元的售樓專用票據(jù)一張，購(gòu)房人為付守業(yè)。該樓在2010年12月5日以馬成鳳（系付守業(yè)之妻）的名義在房產(chǎn)部門(mén)做了預(yù)告登記。通過(guò)上述事實(shí)分析，德某某公司將本案訴爭(zhēng)的兩套樓房分別與原告、第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，其在與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)與原告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”據(jù)此，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定，德某某公司對(duì)該房屋沒(méi)有所有權(quán)，對(duì)涉案樓房無(wú)權(quán)處分，亦不能導(dǎo)致德某某公司與辛志福簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。本案中，辛志福、付守業(yè)、馬成鳳從售樓處購(gòu)買(mǎi)房屋，在對(duì)德某某公司與辛某某簽訂的房屋頂賬合同并不知情的情況下，屬于善意第三人。德某某公司與辛志福及付守業(yè)、馬成鳳簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效合同，在兩份合同都有效的情況下，哪份合同效力優(yōu)先，是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。由于本案爭(zhēng)議標(biāo)的為房屋是不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！北景甘且环N物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制將債權(quán)變?yōu)槲餀?quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力。使其不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。依照物權(quán)優(yōu)先的原則，本案訴爭(zhēng)樓房應(yīng)歸物權(quán)預(yù)告登記人辛志福、付守業(yè)、馬成鳳所有。本案原告辛某某的買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，但是由于債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對(duì)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)，不具有排他的效力。即使物權(quán)不能變動(dòng)，債權(quán)合同依然有效。原告的請(qǐng)求可以向德某某公司主張，由物權(quán)變?yōu)閭鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第七條、第三十七條、第四十四條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條、第十五條、第二十條，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、辛某某與被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，辛某某與被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)），面積90.35平方米的樓房買(mǎi)賣(mài)合同有效；
二、駁回辛某某其他訴訟請(qǐng)求；
三、辛志福與被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)二號(hào)樓二樓商服16門(mén)面積為279.25平方米樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，該房屋歸辛志福所有。德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助辛志福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
四、付守業(yè)、馬成鳳與被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的美名苑小區(qū)東廂房D1門(mén)（美名苑小區(qū)東廂房1-2層南數(shù)第四門(mén)），面積90.35平方米的樓房商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，該房屋歸付守業(yè)、馬成鳳所有。德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助付守業(yè)、馬成鳳辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
辛某某繳納案件受理費(fèi)14879.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，保全費(fèi)6120.00元，由原告辛某某負(fù)擔(dān)。第三人辛志福預(yù)交的案件受理費(fèi)31875.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已在2018黑12**民初620號(hào)判決書(shū)中承擔(dān)給付責(zé)任）。付守業(yè)繳納案件受理費(fèi)6707.00元，由被告德某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 馮小凌
審判員 劉太海
人民陪審員 裴振杰

書(shū)記員： 趙越