上訴人（原審被告）：車洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)，
委托訴訟代理人：張曉麗，黑龍江省之信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：宋某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)，
委托訴訟代理人：李振宇，黑龍江淞澤律師事務(wù)所律師。

上訴人車洪某與被上訴人宋某房屋租賃合同糾紛一案，不服齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民法院（2017）黑0206民初1448號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)以審理終結(jié)。
基區(qū)人民法院（2017）黑0206民初1448號民事判決書，駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求；2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：（一）宋某起訴的主體不適格，在車洪某承租的訴爭房屋時，所有的租賃事宜是與馬占元商量的，合同中的簽名也是馬占元簽的，宋某根本與車洪某不認識，本合同中的當事人并不是宋某，而是馬占元，所以宋某無權(quán)向法院起訴車洪某。車洪某只認可與馬占元簽訂的合同。宋某并沒有授權(quán)馬占元，盡管是夫妻關(guān)系，因此沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。（二）車洪某與宋某簽訂的房屋租賃合同情況是：1、車洪某與宋某于2013年12月7日經(jīng)協(xié)商，出租方經(jīng)產(chǎn)權(quán)人齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處同意，簽訂了房屋租賃合同。約定宋某將房屋轉(zhuǎn)租給車洪某，合同期限為五年，自2014年1月1日至2019年1月1日。2、房屋租賃合同中明確約定“出租方同意承租方自行負責辦理有關(guān)部門審批手續(xù)，房屋主體外擴建費用”。合同履行期間，車洪某為了改善經(jīng)營環(huán)境，對所承租的房屋進行零星改造和裝修，共花費26萬元。施工期間，宋某對車洪某的施工行為表示同意，未表示任何異議。車洪某的行為已構(gòu)成添附。因此，宋某應(yīng)賠償車洪某相應(yīng)的裝修擴建費用及其相應(yīng)損失。3、在車洪某承租訴爭房屋的第二年即2014年9月23日產(chǎn)權(quán)處開始拍賣該房屋，由于房屋存在瑕疵，房屋主體外擴建一部分房屋面積，故未拍賣成功。后又將該房屋抵賬給吳某。車洪某不交納房租的理由是房屋被拍賣，抹賬之后，導致車洪某一直沒有正常營業(yè)，造成停業(yè)損失共計32萬元。三、宋某提供的房屋租賃合同是經(jīng)過篡改的，與車洪某所持有的相同形式合同明顯不符。合同租賃期限有明顯的差別，因此，不能作為證據(jù)使用。馬占元與車洪某簽訂的房屋租賃合同的真正的期限為2014年1月1日至2019年1月1日，產(chǎn)權(quán)市場管理處與宋某簽訂的合同期限為2014年4月1日至2015年4月1日。在租賃期限上，宋某有明顯的欺詐行為，理應(yīng)賠償損失。產(chǎn)權(quán)人富拉爾基區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處根本沒有同意將該房屋轉(zhuǎn)租給他人，否則不會在不到一年的時間，就要收回房屋，這說明訴訟中的房屋租賃合同是一份無法履行的合同，而且馬占元與車洪某簽合同目的就是為了達到騙取租金的目的。綜上，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，從而導致判決不公，嚴重侵犯了上訴人的合法權(quán)益，請求二審法院以事實為根據(jù)，以法律為準繩，從維護上訴人的合法權(quán)益出發(fā)，依法改判，支持上訴人的上訴請求，以體現(xiàn)司法公正。
宋某辯稱：關(guān)于主體問題。租賃合同簽訂時車洪某明知宋某與馬占元是夫妻關(guān)系，且對馬占元以宋某名義簽訂合同沒提出任何異議，并且履行了租賃義務(wù)，故宋某作為訴訟主體適格。在雙方簽訂的房屋租賃合同中明確約定，承租方自行負責辦理有關(guān)部門的審批手續(xù)，房屋主體外擴建費用。宋某僅是同意他進行裝修，裝修及改造的費用由其自負。關(guān)于拍賣問題。法律明確規(guī)定買賣不破租賃，且拍賣并未實際達成，車洪某也沒有任何證據(jù)證實房屋所有權(quán)的改變影響其經(jīng)營。一審審理時宋某提供證據(jù)證實出租的房屋是經(jīng)房產(chǎn)處合法授權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人出租時并沒有約定不允許轉(zhuǎn)租，且該房屋使用和管理權(quán)一直是宋某，宋某有合法的出租權(quán)，不存在欺詐。
宋某向一審法院提出的訴訟請求:1、解除2013年12月7日宋某與車洪某簽訂的《房屋租賃合同書》；2、車洪某給付拖欠的2年房屋租賃費4萬元；3、車洪某承擔本案的訴訟費。
一審法院認定的事實，宋某的丈夫馬占元以宋某的名義于2013年12月7日與車洪某簽訂房屋租賃合同，將宋某從產(chǎn)權(quán)人齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處承租的坐落于富拉爾基區(qū)興隆辦事處向陽委一重2#樓00單元01層01號的商服出租給車洪某，約定租賃期為5年，自2014年1月1日開始至2019年1月1日止，每年租金為2萬元，租金一年一交付，需提前一個月交付。并約定“出租方同意承租方自行負責辦理有關(guān)部門審批手續(xù)，房屋主體外擴建費用”?，F(xiàn)訴爭商服仍由車洪某在使用。車洪某已交付一年租金，尚欠2015年1月1日至2017年1月1日期間兩年的租金合計人民幣4萬元。宋某曾于2017年1月份訴至本院要求車洪某給付該兩年租金，后又撤訴。
一審法院認為，宋某的丈夫馬占元以宋某的名義于2013年12月7日與車洪某簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，合法有效。雙方應(yīng)按合同約定履行。雖然租賃合同是宋某的丈夫以其名義所簽訂，但宋某對該代理行為予以認可，也實際履行了合同，因此，因該合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由宋某承擔。根據(jù)車洪某現(xiàn)仍在使用訴爭租賃房屋的實際情況，可以證明雙方簽訂的租賃合同期限為五年。車洪某承租宋某出租的房屋，應(yīng)當按照合同約定的期限支付租金，現(xiàn)車洪某拖欠兩年租金，已構(gòu)成違約，在宋某已起訴一次（后撤訴）車洪某仍未給付的情況下，宋某要求解除雙方簽訂的租賃合同，符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于車洪某主張賠償其對租賃房屋進行裝修擴建的添附費用及停業(yè)損失等問題，由于其在本案中未提出反訴，故本院不予處理，其可另案主張。原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百二十六條、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、解除宋某與車洪某于2013年12月7日簽訂的房屋租賃合同。二、車洪某給付宋某兩年（2015年1月1日至2017年1月1日）租金人民幣4萬元。案件受理費800.00元，減半收取400.00元，由車洪某負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)，對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，宋某的丈夫馬占元以宋某的名義與車洪某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，且合法、有效，不違反法律及法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百四十八條規(guī)定，承租人應(yīng)當按約定支付租金。承租人經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不支付租金，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。本案中，車洪某拖欠兩年租金，在宋某已起訴一次（后撤訴）車洪某仍未給付，其行為違背了誠實信用原則，屬于違約行為，宋某向車洪某主張租賃費，并要求解除雙方簽訂的租賃合同，于法有據(jù)，本院依法予以支持。
關(guān)于宋某訴訟主體是否適格問題。宋某的丈夫馬占元以宋某的名義與車洪某簽訂房屋租賃合同時，車洪某并未提出異議。而事后宋某本人知道其丈夫以她名義與車洪某簽訂房屋租賃合同其亦不持異議并認可，且合同已實際履行，故該合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由宋某承擔，宋某作為本案訴訟主體適格。
關(guān)于車洪某主張宋某提供的房屋租賃合同與其持有的合同不符，在租賃期限上存在欺詐及該租賃合同無法履行問題。宋某提供的合同租賃時間雖有改動，將“租賃期為5年，出租方2014年1月1日起，將出租方交付承租方使用，至2019年1月1日”改為“租賃期為1年，出租方2014年1月1日起，將出租方交付承租方使用，至2015年1月1日”，但宋某對車洪某提供的合同上的租賃時間2014年1月1日至2019年1月1日，5年租賃期是認可的，并無異議，因此宋某提供的租賃合同租賃時間的改動，并未影響合同的履行。車洪某主張產(chǎn)權(quán)單位不同意將該房屋轉(zhuǎn)租，合同是無法履行的合同，但從簽訂租賃合同開始至現(xiàn)在該租賃房屋一直由車洪某管理使用，并未影響合同履行，因此，車洪某此項上訴理由不成立。
關(guān)于車洪某主張賠償其對房屋進行裝修擴建的添附費用及停業(yè)損失問題。因車洪某在一審時并未提出反訴，故原審判決讓其另行主張權(quán)利，并無不當。
綜上所述，車洪某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

審判長 董春良
審判員 戚麗英
審判員 李立新

書記員： 何曉梅