原告車(chē)某某，女。xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，無(wú)固定職業(yè)。
委托代理人蔣志勇，黑龍江墨龍律師事務(wù)所律師。
委托代理人申雪，黑龍江墨龍律師事務(wù)所律師。
被告駱淑云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)。
委托代理人陳愛(ài)仟，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
委托代理人高凱，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
被告倪某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿(mǎn)族，無(wú)固定職業(yè)。

原告車(chē)某某與被告駱淑云、倪某占有物返還糾紛一案，本院于2016年2月5日受理后，本院依法組成合議庭，于2017年1月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告車(chē)某某及其委托代理人蔣志勇、申雪，被告駱淑云的委托代理人陳愛(ài)仟，被告倪某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：位于哈爾濱市香坊區(qū)香濱路4號(hào)中北春城17棟1層2號(hào)房屋的原產(chǎn)權(quán)所有人系原告父親車(chē)向東。2015年12月11日原告父親車(chē)向東將該房屋贈(zèng)與給原告，并辦理了更名過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋更名到原告名下。被告倪某于2003年至2013年期間在車(chē)向東開(kāi)辦的公司任職，擔(dān)任綜合內(nèi)勤工作。2015年7月20日二被告簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同中約定被告倪某將本案爭(zhēng)議房屋出租給被告駱淑云，租賃期限為2015年7月15日至2019年4月25日，年租金為55000元。被告倪某同意被告駱淑云一次性支付房屋租金16萬(wàn)元，優(yōu)惠5000元。合同簽訂后，被告駱淑云向被告倪某支付了租金2016年4月26日至2017年4月25日的房屋租金52000元。

本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人系原告的父親車(chē)向東，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利。車(chē)向東將該房屋贈(zèng)與給原告，系對(duì)自身民事權(quán)利的合法處分，符合法律規(guī)定，原告合法的取得了本案涉案房屋的所有權(quán)，依法享有了對(duì)本案涉案房屋占有、使用、處分和收益的權(quán)利。關(guān)于被告倪某辯稱(chēng)本案涉案房屋由其出資購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)歸其所有的抗辯主張，因根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2016）黑0110民初2408號(hào)、（2016）黑01民終3153號(hào)《民事判決書(shū)》認(rèn)定的事實(shí)，被告倪某的該項(xiàng)抗辯主張并不能成立，且在本案審理過(guò)程中，被告倪某亦未能提供充分有效的證據(jù)足以推翻已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書(shū)認(rèn)定的事實(shí)，故對(duì)被告倪某的該項(xiàng)抗辯主張，本院不予采信。雖然被告倪某提供了本案涉案房屋的供熱費(fèi)票據(jù)，但該票據(jù)并不足以作為被告倪某對(duì)本案房屋享有實(shí)際占有使用的權(quán)利的依據(jù)，亦不能作為車(chē)向東同意其使用本案房屋的憑證。
關(guān)于被告駱淑云是否為合法占有使用本案爭(zhēng)議房屋的問(wèn)題，首先，被告倪某并不是本案爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)人，其并沒(méi)有取得本案爭(zhēng)議房屋原產(chǎn)權(quán)所有人車(chē)向東及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人原告的授權(quán)，其沒(méi)有對(duì)外出租房屋的權(quán)利，且庭審中被告倪某亦承認(rèn)其并沒(méi)有將收取的房屋租金給付車(chē)向東或原告的事實(shí)，故其與被告駱淑云簽訂房屋租賃合同的行為屬于無(wú)權(quán)代理的行為，且事后亦未得到產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)，故二被告簽訂的房屋租賃合同對(duì)原告并不發(fā)生法律效力。其次，二被告簽訂的房屋租賃合同并不符合表見(jiàn)代理的形式要件。在庭審中，被告駱淑云辯稱(chēng)其根據(jù)被告倪某提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件及包燒費(fèi)票據(jù)即認(rèn)為被告倪某對(duì)本案涉案房屋享有處分的權(quán)利。本院認(rèn)為，按照法律規(guī)定，房屋的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為登記的產(chǎn)權(quán)人，而本案爭(zhēng)議房屋登記的產(chǎn)權(quán)人并不是被告倪某，即使其持有產(chǎn)權(quán)證原件及包燒費(fèi)票據(jù)，作為房屋承租人，亦應(yīng)當(dāng)核實(shí)被告倪某與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系，以及被告倪某是否有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)等相關(guān)材料，或通過(guò)被告倪某與登記的產(chǎn)權(quán)人取得聯(lián)系等方式進(jìn)行核實(shí)，而在本案中被告駱淑云并不能提供證據(jù)證明其履行了上述注意義務(wù)的事實(shí)。關(guān)于被告駱淑云辯稱(chēng)其向周?chē)従雍藢?shí)被告倪某對(duì)該該房屋享有使用權(quán)的事實(shí)，其并未能提供充分有效的證據(jù)予以證明，故本院認(rèn)為被告倪某并不符合表見(jiàn)代理的形式要件，而被告駱淑云在與被告倪某簽訂合同時(shí)亦未盡到注意義務(wù)，故對(duì)于被告駱淑云主張其系依據(jù)表見(jiàn)代理簽訂該租賃合同的抗辯主張，本院不予采信，該合同對(duì)原告并不發(fā)生法律效力。
綜上所述，對(duì)于原告要求二被告立即從位于哈爾濱市香坊區(qū)香濱路4號(hào)中北春城17棟1層2號(hào)房屋遷出的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告要求二被告連帶給付2015年12月28日至實(shí)際遷出日的房屋占用費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，因被告倪某在明知未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下將本案爭(zhēng)議房屋對(duì)外出租，并收取租金，且收取的租金并未給付原告或該房屋原產(chǎn)權(quán)人車(chē)向東，故被告倪某應(yīng)當(dāng)賠償原告相應(yīng)的房屋租金損失，房屋的租金可參考二被告簽訂的房屋租賃合同中約定的年租金55000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為宜。關(guān)于原告主張?jiān)撟饨饦?biāo)準(zhǔn)較同一地段相同面積的房屋租金較低的訴訟主張，因原告未能提供充分有效的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。根據(jù)原告提供的產(chǎn)權(quán)證顯示，原告取得本案爭(zhēng)議房屋所有權(quán)的時(shí)間為2015年12月11日，故原告主張自2015年12月28日開(kāi)始計(jì)算房屋租金的請(qǐng)求不違反法律的規(guī)定，租金可暫計(jì)算至本判決生效之日止。
關(guān)于原告要求被告駱淑云對(duì)上述租金亦承擔(dān)給付責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，雖然被告駱淑云在簽訂租賃合同時(shí)未能盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，但并沒(méi)有證據(jù)顯示二被告之間存在惡意串通的情形。二被告簽訂的租賃合同雖然對(duì)原告不發(fā)生法律效力，但對(duì)二被告之間仍然是具有約束力的合法有效的合同，且庭審中，二被告均承認(rèn)被告駱淑云已經(jīng)將2016年4月26日至2017年4月25日的房屋租金52000元交付給被告倪某，故對(duì)于原告要求被告駱淑云承擔(dān)房屋租金的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條、第三十四條、第三十七條、第三十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告倪某、駱淑云于本判決生效之日起十五日內(nèi)從位于哈爾濱市香坊區(qū)香濱路4號(hào)中北春城17棟1層2號(hào)房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：哈房權(quán)證香字第1501091469號(hào)）內(nèi)遷出，并將該房屋交付給原告車(chē)某某；
二、被告倪某于本判決生效后立即按照年租金55000元的標(biāo)準(zhǔn)給付原告車(chē)某某自2015年12月28日起至本判決生效之日止的房屋租金；
三、駁回原告車(chē)某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期限履行金錢(qián)給付義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1300元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)950元、公告費(fèi)260元（原告已預(yù)交），由被告倪某負(fù)擔(dān)，于本判決生效后立即給付原告車(chē)某某。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　謝明慧 人民陪審員　　李秀云 人民陪審員　　劉曉暉

書(shū)記員：李朦