原告：越某（武漢）物業(yè)服務有限公司，住所地：武漢市硚口區(qū)漢正街198號附一層。法定代表人：杜鳳君，系該公司董事長。委托訴訟代理人：沈靜，湖北華徽律師事務所律師（特別授權）。被告：張某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，武漢市人，居民身份證住址：武漢市硚口區(qū)。

原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司訴稱，原告是越某（武漢）物業(yè)服務有限公司，被告是越某星匯云錦小區(qū)3棟2單元1401室的業(yè)主。被告自2015年2月1日起長期拖欠原告物業(yè)費，雖經(jīng)原告多次催收，但被告累計拖欠原告物業(yè)服務費11175.5元，根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》的約定，被告應向原告支付違約金17827.5元，前述兩項金額合計29003元。被告長期拖欠原告物業(yè)服務費，嚴重影響了原告的正常經(jīng)營活動，為維護自身合法權益及維護小區(qū)公眾利益，故訴至貴院，請求判令1、判令被告張某支付物業(yè)管理費11175.5元；2、判令被告承擔違約責任，向原告支付違約金17827.5元；3、判令被告承擔本案的全部訴訟費用。被告張某辯稱，一、被告從未有拒交物業(yè)費，向物業(yè)方多次協(xié)商繳費金額；二、根據(jù)2018年4月1日開始執(zhí)行的鄂價工服22號文件精神，第4條規(guī)定，符合下面條件之一的，交付面積達到50%，交付套數(shù)達到50%，交付的比例達到20%，其物業(yè)服務收費不作為前期物業(yè)政府定價管理，我們認為物業(yè)公司每平方米3.3元的定價缺乏法律依據(jù)，所以愿意與物業(yè)協(xié)商物業(yè)費，同時是2014年10月份交付房屋，按照成立業(yè)主大會的條件，根據(jù)2018年4月1日開始執(zhí)行的鄂價工服22號文件精神，第4條規(guī)定，需要成立業(yè)主委員會，但物業(yè)從未有主動向業(yè)主征詢、協(xié)商成立業(yè)主委員會的舉動，且絕大多數(shù)業(yè)主都有這個意愿，綜上所述，我們認為越某物業(yè)從法律上缺乏法律依據(jù)，物業(yè)公司必須與業(yè)委會簽訂正式的合同，確立時間、內(nèi)容、價格才能向業(yè)主收取物業(yè)費。但我們承認物業(yè)公司確實提供了服務，我們愿意交納物業(yè)費，只是物業(yè)公司缺乏法律依據(jù)；三、我們認為物業(yè)在提供服務的過程中侵犯了業(yè)主的權利：1、購房合同明文規(guī)定居委會用房為0，現(xiàn)在小區(qū)里有居委會的辦公用房；2、物業(yè)存在私自出租公用架空層，侵犯業(yè)主權利，3、物業(yè)存在未經(jīng)授權出租電梯間公共廣告位，綜上所述，我們認為越某物業(yè)嚴重侵犯業(yè)主行為，請求1、物業(yè)公司立即停止侵犯業(yè)主權利行為，2對出租公共部分產(chǎn)生的收益接受審計，并返還給全體業(yè)主。原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、原告公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等工商登記資料以及原告公司法定代表人身份證明，證明原告主體資格。證據(jù)二、被告身份信息，證明被告主體資格。證據(jù)三、《武漢市商品房買賣合同》、《前期物業(yè)服務合同》、業(yè)主資料信息、物業(yè)服務憑證，證明被告為業(yè)主，原告為物業(yè)管理單位。合同約定了原、被告雙方的權利義務。原告為被告提供了物業(yè)服務。證據(jù)四、律師函郵寄單或者物業(yè)催繳單，證明原告向被告催收物業(yè)服務費的事實。證據(jù)五、物業(yè)費欠費明細、繳款情況，證明被告拖欠原告物業(yè)服務費、違約金事實及相關明細，被告張某從2015年2月1日至2017年12月31日欠服務服務費11175.5元。被告張某為支持其抗辯意見，向本院提交：《湖北省物業(yè)服務收費管理辦法》、《武漢市物業(yè)管理條例全文》、鄂價工服【2018】22號文件和部分照片，證明一、物業(yè)收費沒有法律依據(jù)；二、物業(yè)服務不到位和侵權行為。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告張某對原告出具的對證據(jù)一、二無異議，對證據(jù)三有異議，認為《前期物業(yè)服務合同》簽訂的內(nèi)容不齊全，第一，《前期物業(yè)服務合同》沒有起止時間，第二，《前期物業(yè)服務合同》的簽訂責權不對等；對證據(jù)四認為沒有收到律師函，對證據(jù)五的欠費時間無異議，對欠費金額有異議，認為不應該按每平方米3.3元計算。原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司對被告張某出示的證據(jù)，認為該文件是一個框架性的指導精神，不具有實際的操作指導。而且根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第一條，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力……；關于成立業(yè)主委員會，不是物業(yè)公司的義務，而是業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，是由當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門會同住宅出售單位組織，與物業(yè)公司無關，在業(yè)主委員會成立之前……；對照片真實性沒有異議，但認為與本案無關。對上述無異議的證據(jù)，本院予以采信；對有異議的證據(jù)，本院將結(jié)合庭審綜合評判。經(jīng)審理查明,被告張某是星匯云錦C區(qū)3棟2單元1401室業(yè)主，房屋建筑面積為96.75平方米。2013年4月2日，原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司與被告張某簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。合同第三條約定物業(yè)費收費標準為3.3元/㎡·月。合同第三條約定業(yè)主每逾期一日，應按欠費總額的千分之三支付違約金。合同第八條約定本協(xié)議期限自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時自動終止。被告張某自2015年2月1日起截止到2017年12月31日，一直未繳納物業(yè)服務費，拖欠物業(yè)服務費11175.5元。越某（武漢）物業(yè)服務有限公司經(jīng)催要未果，故向本院提起訴訟。
原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司與被告張某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年5月24日立案后，依法適用簡易程序，由審判員程慶元獨任審理，于2018年6月15日公開開庭進行了審理。原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司的委托訴訟代理人沈靜;被告張某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力?！惫试嬖侥常ㄎ錆h）物業(yè)服務有限公司與被告張某簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》對被告具有約束力，被告應該按照合同約定標準支付物業(yè)服務費。原告系具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》合法、有效，應受到法律保護。原告依合同約定對小區(qū)房屋及配套的設施、設備進行了一定的維護、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行了一定的維護，被告應按合同約定向原告交納物業(yè)服務費。被告作為業(yè)主與原告是共存共榮的關系，一方面原告作為物業(yè)服務公司，在其服務管理過程中，針對出現(xiàn)的各種問題，應當積極主動地與業(yè)主溝通、協(xié)商，盡己所能解決實際問題，提升服務水平，彼此消除誤會；另一方面被告與原告之間也應相互體諒和支持，不應當一味地以拒交物業(yè)服務費作為對抗，否則物業(yè)服務公司將難以繼續(xù)，更無法保障其能提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務管理工作，長此以往，對整個小區(qū)的物業(yè)服務管理工作亦極為不利。原告訴訟請求部分有理，有理部分本院依法予以支持。故對于原告要求被告支付2015年2月31日至2017年12月31日的物業(yè)服務費11175.5元的訴訟請求，本院予以支持。另原告要求被告支付滯納金的訴訟請求，因物業(yè)公司與業(yè)主欠缺溝通，被告不屬惡意拖欠物業(yè)費用，故原告要求被告支付逾期付款滯納金的訴訟請求不適宜，本院依法不予支持。關于被告提出的原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司在提供服務的過程中侵犯了業(yè)主的權利，要求原告將出租公共部分產(chǎn)生的收益返還給業(yè)主的主張，可以另行主張權利。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下。

一、被告張某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司從2015年2月1日至2017年12月31止的物業(yè)服務費11175.5元。三、駁回原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司其他訴訟請求。案件受理費263元由被告張某負擔80元，原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司負擔183元（此款已由原告墊付，被告張某在支付上述款項時一并給付原告）。如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　程慶元

書記員：黃藝