原告：越某（武漢）物業(yè)服務有限公司，住所地：武漢市硚口區(qū)漢正街198號附一層。法定代表人：杜鳳君，系該公司董事長。委托訴訟代理人：沈靜，湖北華徽律師事務所律師（特別授權）。被告：劉某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，武漢市人，居民身份證住址：武漢市漢陽區(qū)。

原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司訴稱，被告劉某是越某星匯云錦小區(qū)3棟1單元1801室的業(yè)主。被告自2015年2月1日起長期拖欠原告物業(yè)費，雖經(jīng)原告多次催收，但被告累計拖欠原告物業(yè)服務18203.7元，根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》的約定，被告應向原告支付違約金29038.7元，前述兩項金額合計47242.2元。被告長期拖欠原告物業(yè)服務費，嚴重影響了原告的正常經(jīng)營活動，為維護自身合法權益及維護小區(qū)公眾利益，故訴至貴院，請求判令1、判令被告劉某支付物業(yè)管理費18203.5元；2、判令被告承擔違約責任，向原告支付違約金29038.7元；3、判令被告承擔本案的全部訴訟費用。被告劉某辯稱，我不是故意拖欠物業(yè)費，我一直在積極與物業(yè)溝通物業(yè)費問題，由于房屋維修一直在拖延，物業(yè)公司一直更換物業(yè)管家，與物業(yè)無法溝通，導致物業(yè)費繳納的起止時間與物業(yè)公司未達成一致，物業(yè)公司要求我繳納2015年2月至2017年12月的物業(yè)費用，我認為物業(yè)費從房屋交付后的下一個月才能正常繳納，武漢市物業(yè)管理條例的12條有詳細說明，房屋交付后物業(yè)費由業(yè)主承擔，且交付后一年內(nèi)無法入住的按70%收取。我與物業(yè)簽署的前期物業(yè)管理協(xié)定臨時管理規(guī)定第3條第4點，首次繳納時間為入住通知書上規(guī)定的入住時間的次月首日，我要求按照合同約定繳納物業(yè)服務費。原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、原告公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等工商登記資料以及原告公司法定代表人身份證明，證明原告主體資格。證據(jù)二、被告身份信息，證明被告主體資格。證據(jù)三、《武漢市商品房買賣合同》、《前期物業(yè)服務合同》、業(yè)主資料信息、物業(yè)服務憑證，證明被告為業(yè)主，原告為物業(yè)管理單位。合同約定了原、被告雙方的權利義務。原告為被告提供了物業(yè)服務。證據(jù)四、律師函郵寄單或者物業(yè)催繳單，證明原告向被告催收物業(yè)服務費的事實。證據(jù)五、物業(yè)費欠費明細、繳款情況，證明被告拖欠原告物業(yè)服務費、違約金事實及相關明細，被告劉某從2015年2月1日至2017年12月31日欠物業(yè)服務費18203.5元。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告劉某對原告出具的對證據(jù)一、二無異議，對證據(jù)三有異議，《前期物業(yè)服務合同》簽訂的內(nèi)容不齊全，第一，《前期物業(yè)服務合同》沒有起止時間，第二，《前期物業(yè)服務合同》的簽訂責權不對等；對證據(jù)四沒有收到律師函。對證據(jù)五的欠費時間及總金額有異議，認為應該以房屋實際交付時間為準，從2016年7月起算物業(yè)費。對上述無異議的證據(jù)，本院予以采信；對有異議的證據(jù)，本院將結(jié)合庭審綜合評判。經(jīng)審理查明，被告劉某是星匯云錦C區(qū)3棟1單元1801室業(yè)主，房屋建筑面積為157.62平方米。2014年11月16日，原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司與被告劉某簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。合同第三條約定物業(yè)費收費標準為3.3元/㎡·月。合同第三條約定業(yè)主每逾期一日，應按欠費總額的千分之三支付違約金。合同第八條約定本協(xié)議期限自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時自動終止。合同簽訂后，被告劉某繳納了三個月的物業(yè)費。自2015年2月1日起截止到2017年12月31日，被告劉某因房屋質(zhì)量維修問題導致無法及時入住的原因，一直未繳納物業(yè)服務費。越某（武漢）物業(yè)服務有限公司經(jīng)催要未果，故向本院提起訴訟。
原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司與被告劉某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年5月24日立案后，依法適用簡易程序，由審判員程慶元獨任審理，于2018年6月15日公開開庭進行了審理。原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司的委托訴訟代理人沈靜、被告劉某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力?！惫试嬖侥常ㄎ錆h）物業(yè)服務有限公司與被告劉某簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》對被告具有約束力，被告應該按照合同約定標準支付物業(yè)服務費。原告系具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》合法、有效，應受到法律保護。原告依合同約定對小區(qū)房屋及配套的設施、設備進行了一定的維護、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行了一定的維護，被告應按合同約定向原告交納物業(yè)服務費。被告作為業(yè)主與原告是共存共榮的關系，一方面原告作為物業(yè)服務公司，在其服務管理過程中，針對出現(xiàn)的各種問題，應當積極主動地與業(yè)主溝通、協(xié)商，盡己所能解決實際問題，提升服務水平，彼此消除誤會；另一方面被告與原告之間也應相互體諒和支持，不應當一味地以拒交物業(yè)服務費作為對抗，否則物業(yè)服務公司將難以繼續(xù)，更無法保障其能提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務管理工作，長此以往，對整個小區(qū)的物業(yè)服務管理工作亦極為不利。原告訴訟請求部分有理，有理部分本院依法予以支持。但根據(jù)原、被告雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的第三條交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間按70%的比例繳納，故應減去空置期間1年的物業(yè)費的30%。另原告要求被告支付滯納金的訴訟請求，因物業(yè)公司與業(yè)主欠缺溝通，被告不屬惡意拖欠物業(yè)費用，故原告要求被告支付逾期付款滯納金的訴訟請求不適宜，本院依法不予支持。關于被告提出的因驗收房屋不合格故要求賠償?shù)闹鲝垼梢粤硇兄鲝垯嗬?。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司從2015年2月1日至2017年12月31日止的物業(yè)服務費16,331.10元?！荆?20.10元*12個月）*70%+520.10元*23個月】二、駁回原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司其他訴訟請求。案件受理費491元由被告劉某負擔208元，原告越某（武漢）物業(yè)服務有限公司負擔283元（此款已由原告墊付，被告劉某在支付上述款項時一并給付原告）。如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　程慶元

書記員：黃藝