趙青山
王俊麗（黑龍江東旭律師事務(wù)所）
劉淑貞
馮青
劉樹(shù)忠

上訴人（原審原告）趙青山，男，1957年10月22日出生，漢族，哈爾濱市職工，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人王俊麗，黑龍江東旭律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）劉淑貞，女，1949年11月16日出生，漢族，哈爾濱市退休干部，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人馮青，女，1977年9月3日出生，漢族，江海證券有限公司職員。
委托代理人劉樹(shù)忠，男，1951年9月20日出生，哈爾濱鐵路局通達(dá)貿(mào)易公司工人，住哈爾濱市道里區(qū)。
上訴人趙青山因與被上訴人劉淑貞確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱香坊區(qū)法院）于2012年8月12日作出（2012）香立字第379號(hào)民事判決。劉淑貞不服，向本院提起上訴。本院于2012年12月12日作出（2012）哈民一民終字第882號(hào)民事裁定:一、撤銷香坊區(qū)法院（2012）香立字第379號(hào)民事判決；二、發(fā)回香坊區(qū)法院重審。香坊區(qū)法院于2013年8月12日作出（2013）香民一重字第7號(hào)民事判決。趙青山不服，向本院提起上訴。本院于2014年3月11日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人趙青山及其委托代理人王俊麗，被上訴人劉淑貞的委托代理人馮青、劉樹(shù)忠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:趙青山、劉淑貞對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的原始取得情況以及2000年4月前屬于公產(chǎn)房的事實(shí)均無(wú)異議。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條 ?規(guī)定:“婚姻法第十七條關(guān)于夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”
從上述各項(xiàng)法律規(guī)定總結(jié)，夫妻在處理重大生活資料時(shí)，要協(xié)商一致，受讓人要基于善意的取得方式才能形成合理對(duì)抗。結(jié)合本案，劉紅睿與趙青山婚姻存續(xù)期間將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的承租證變更為劉紅睿名下，并按國(guó)家政策參加房改買斷訴爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)應(yīng)為趙青山與劉紅睿夫妻共同財(cái)產(chǎn)；雙方并未約定共有方式，故應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。劉淑貞與趙青山妻子劉紅睿系姐妹關(guān)系。劉淑貞在明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)有共有人的情況下仍與劉紅睿簽訂房屋買賣合同，并到房產(chǎn)部門更名過(guò)戶；劉淑貞與劉紅睿簽訂房屋買賣合同及辦理更名過(guò)戶的過(guò)程中，趙青山均未參與，且稱并不知曉。另外，原審訴訟中，劉淑貞除口頭表述已實(shí)際交付訴爭(zhēng)房產(chǎn)購(gòu)房款外，未提交其他證據(jù)；重審訴訟時(shí)，劉淑貞提供了兩份證人證言予以證實(shí)其已將訴爭(zhēng)房產(chǎn)合理價(jià)款實(shí)際交付劉紅睿。但兩份證言的內(nèi)容自相矛盾，無(wú)法證實(shí)劉淑貞已將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的購(gòu)房款98，000元實(shí)際交付劉紅睿的事實(shí)。故原審法院以訴爭(zhēng)房產(chǎn)更名過(guò)戶已五年及趙青山、劉紅睿一直未向劉淑貞主張給付購(gòu)房款即推定劉淑貞已實(shí)際給付訴爭(zhēng)房產(chǎn)的房款事實(shí)錯(cuò)誤。劉紅睿病逝后，劉淑貞即提起訴訟，要求趙青山遷出訴爭(zhēng)房產(chǎn)。從上述事實(shí)可以看出劉淑貞沒(méi)有證據(jù)證明其支付了合理價(jià)款，又沒(méi)有實(shí)際占有、使用訴爭(zhēng)房產(chǎn)，劉淑貞的行為并不具備善意的特征，其與劉紅睿就訴爭(zhēng)房產(chǎn)簽訂買賣合同的行為損害了趙青山的合法權(quán)益。同時(shí)，劉淑貞在訴爭(zhēng)房產(chǎn)更名至其名下后，并未實(shí)際占有、使用訴爭(zhēng)房產(chǎn)，該行為亦不符合常理。故趙青山請(qǐng)求確認(rèn)劉淑貞與劉紅睿簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，符合法律規(guī)定。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分有誤，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一重字第7號(hào)民事判決；
二、被上訴人劉淑貞與案外人劉紅睿于2008年3月11日就坐落于哈爾濱市香坊區(qū)香城街22號(hào)9單元203室房屋簽訂的的買賣合同無(wú)效。
一審案件受理費(fèi)100元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1520元，二審案件受理費(fèi)100元，均由被上訴人劉淑貞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:趙青山、劉淑貞對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的原始取得情況以及2000年4月前屬于公產(chǎn)房的事實(shí)均無(wú)異議。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條 ?規(guī)定:“婚姻法第十七條關(guān)于夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?br/>從上述各項(xiàng)法律規(guī)定總結(jié)，夫妻在處理重大生活資料時(shí)，要協(xié)商一致，受讓人要基于善意的取得方式才能形成合理對(duì)抗。結(jié)合本案，劉紅睿與趙青山婚姻存續(xù)期間將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的承租證變更為劉紅睿名下，并按國(guó)家政策參加房改買斷訴爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)應(yīng)為趙青山與劉紅睿夫妻共同財(cái)產(chǎn)；雙方并未約定共有方式，故應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。劉淑貞與趙青山妻子劉紅睿系姐妹關(guān)系。劉淑貞在明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)有共有人的情況下仍與劉紅睿簽訂房屋買賣合同，并到房產(chǎn)部門更名過(guò)戶；劉淑貞與劉紅睿簽訂房屋買賣合同及辦理更名過(guò)戶的過(guò)程中，趙青山均未參與，且稱并不知曉。另外，原審訴訟中，劉淑貞除口頭表述已實(shí)際交付訴爭(zhēng)房產(chǎn)購(gòu)房款外，未提交其他證據(jù)；重審訴訟時(shí)，劉淑貞提供了兩份證人證言予以證實(shí)其已將訴爭(zhēng)房產(chǎn)合理價(jià)款實(shí)際交付劉紅睿。但兩份證言的內(nèi)容自相矛盾，無(wú)法證實(shí)劉淑貞已將訴爭(zhēng)房產(chǎn)的購(gòu)房款98，000元實(shí)際交付劉紅睿的事實(shí)。故原審法院以訴爭(zhēng)房產(chǎn)更名過(guò)戶已五年及趙青山、劉紅睿一直未向劉淑貞主張給付購(gòu)房款即推定劉淑貞已實(shí)際給付訴爭(zhēng)房產(chǎn)的房款事實(shí)錯(cuò)誤。劉紅睿病逝后，劉淑貞即提起訴訟，要求趙青山遷出訴爭(zhēng)房產(chǎn)。從上述事實(shí)可以看出劉淑貞沒(méi)有證據(jù)證明其支付了合理價(jià)款，又沒(méi)有實(shí)際占有、使用訴爭(zhēng)房產(chǎn)，劉淑貞的行為并不具備善意的特征，其與劉紅睿就訴爭(zhēng)房產(chǎn)簽訂買賣合同的行為損害了趙青山的合法權(quán)益。同時(shí)，劉淑貞在訴爭(zhēng)房產(chǎn)更名至其名下后，并未實(shí)際占有、使用訴爭(zhēng)房產(chǎn)，該行為亦不符合常理。故趙青山請(qǐng)求確認(rèn)劉淑貞與劉紅睿簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，符合法律規(guī)定。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)部分有誤，適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一重字第7號(hào)民事判決；
二、被上訴人劉淑貞與案外人劉紅睿于2008年3月11日就坐落于哈爾濱市香坊區(qū)香城街22號(hào)9單元203室房屋簽訂的的買賣合同無(wú)效。
一審案件受理費(fèi)100元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1520元，二審案件受理費(fèi)100元，均由被上訴人劉淑貞負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：許靜
審判員：蔡耘耕
審判員：趙峻峰

書記員：齊躍