趙青山
王俊麗（黑龍江東旭律師事務所）
劉淑貞
馮青
劉樹忠

上訴人（原審原告）趙青山，男，1957年10月22日出生，漢族，哈爾濱市職工，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人王俊麗，黑龍江東旭律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）劉淑貞，女，1949年11月16日出生，漢族，哈爾濱市退休干部，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人馮青，女，1977年9月3日出生，漢族，江海證券有限公司職員。
委托代理人劉樹忠，男，1951年9月20日出生，哈爾濱鐵路局通達貿(mào)易公司工人，住哈爾濱市道里區(qū)。
上訴人趙青山因與被上訴人劉淑貞確認合同無效糾紛一案，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（以下簡稱香坊區(qū)法院）于2012年8月12日作出（2012）香立字第379號民事判決。劉淑貞不服，向本院提起上訴。本院于2012年12月12日作出（2012）哈民一民終字第882號民事裁定:一、撤銷香坊區(qū)法院（2012）香立字第379號民事判決；二、發(fā)回香坊區(qū)法院重審。香坊區(qū)法院于2013年8月12日作出（2013）香民一重字第7號民事判決。趙青山不服，向本院提起上訴。本院于2014年3月11日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月18日公開開庭進行了審理。上訴人趙青山及其委托代理人王俊麗，被上訴人劉淑貞的委托代理人馮青、劉樹忠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:趙青山、劉淑貞對訴爭房產(chǎn)的原始取得情況以及2000年4月前屬于公產(chǎn)房的事實均無異議。
《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權:（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?規(guī)定:“婚姻法第十七條關于夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權的規(guī)定，應當理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！?br/>從上述各項法律規(guī)定總結，夫妻在處理重大生活資料時，要協(xié)商一致，受讓人要基于善意的取得方式才能形成合理對抗。結合本案，劉紅睿與趙青山婚姻存續(xù)期間將訴爭房產(chǎn)的承租證變更為劉紅睿名下，并按國家政策參加房改買斷訴爭房產(chǎn)的產(chǎn)權，該房產(chǎn)應為趙青山與劉紅睿夫妻共同財產(chǎn)；雙方并未約定共有方式，故應認定為夫妻共同共有。劉淑貞與趙青山妻子劉紅睿系姐妹關系。劉淑貞在明知訴爭房產(chǎn)有共有人的情況下仍與劉紅睿簽訂房屋買賣合同，并到房產(chǎn)部門更名過戶；劉淑貞與劉紅睿簽訂房屋買賣合同及辦理更名過戶的過程中，趙青山均未參與，且稱并不知曉。另外，原審訴訟中，劉淑貞除口頭表述已實際交付訴爭房產(chǎn)購房款外，未提交其他證據(jù)；重審訴訟時，劉淑貞提供了兩份證人證言予以證實其已將訴爭房產(chǎn)合理價款實際交付劉紅睿。但兩份證言的內(nèi)容自相矛盾，無法證實劉淑貞已將訴爭房產(chǎn)的購房款98，000元實際交付劉紅睿的事實。故原審法院以訴爭房產(chǎn)更名過戶已五年及趙青山、劉紅睿一直未向劉淑貞主張給付購房款即推定劉淑貞已實際給付訴爭房產(chǎn)的房款事實錯誤。劉紅睿病逝后，劉淑貞即提起訴訟，要求趙青山遷出訴爭房產(chǎn)。從上述事實可以看出劉淑貞沒有證據(jù)證明其支付了合理價款，又沒有實際占有、使用訴爭房產(chǎn)，劉淑貞的行為并不具備善意的特征，其與劉紅睿就訴爭房產(chǎn)簽訂買賣合同的行為損害了趙青山的合法權益。同時，劉淑貞在訴爭房產(chǎn)更名至其名下后，并未實際占有、使用訴爭房產(chǎn)，該行為亦不符合常理。故趙青山請求確認劉淑貞與劉紅睿簽訂的房屋買賣合同無效，符合法律規(guī)定。
綜上，原審判決認定事實部分有誤，適用法律錯誤。依照《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一重字第7號民事判決；
二、被上訴人劉淑貞與案外人劉紅睿于2008年3月11日就坐落于哈爾濱市香坊區(qū)香城街22號9單元203室房屋簽訂的的買賣合同無效。
一審案件受理費100元、財產(chǎn)保全費1520元，二審案件受理費100元，均由被上訴人劉淑貞負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:趙青山、劉淑貞對訴爭房產(chǎn)的原始取得情況以及2000年4月前屬于公產(chǎn)房的事實均無異議。
《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?規(guī)定:“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權:（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。”《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?規(guī)定:“婚姻法第十七條關于夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權的規(guī)定，應當理解為:（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！?br/>從上述各項法律規(guī)定總結，夫妻在處理重大生活資料時，要協(xié)商一致，受讓人要基于善意的取得方式才能形成合理對抗。結合本案，劉紅睿與趙青山婚姻存續(xù)期間將訴爭房產(chǎn)的承租證變更為劉紅睿名下，并按國家政策參加房改買斷訴爭房產(chǎn)的產(chǎn)權，該房產(chǎn)應為趙青山與劉紅睿夫妻共同財產(chǎn)；雙方并未約定共有方式，故應認定為夫妻共同共有。劉淑貞與趙青山妻子劉紅睿系姐妹關系。劉淑貞在明知訴爭房產(chǎn)有共有人的情況下仍與劉紅睿簽訂房屋買賣合同，并到房產(chǎn)部門更名過戶；劉淑貞與劉紅睿簽訂房屋買賣合同及辦理更名過戶的過程中，趙青山均未參與，且稱并不知曉。另外，原審訴訟中，劉淑貞除口頭表述已實際交付訴爭房產(chǎn)購房款外，未提交其他證據(jù)；重審訴訟時，劉淑貞提供了兩份證人證言予以證實其已將訴爭房產(chǎn)合理價款實際交付劉紅睿。但兩份證言的內(nèi)容自相矛盾，無法證實劉淑貞已將訴爭房產(chǎn)的購房款98，000元實際交付劉紅睿的事實。故原審法院以訴爭房產(chǎn)更名過戶已五年及趙青山、劉紅睿一直未向劉淑貞主張給付購房款即推定劉淑貞已實際給付訴爭房產(chǎn)的房款事實錯誤。劉紅睿病逝后，劉淑貞即提起訴訟，要求趙青山遷出訴爭房產(chǎn)。從上述事實可以看出劉淑貞沒有證據(jù)證明其支付了合理價款，又沒有實際占有、使用訴爭房產(chǎn)，劉淑貞的行為并不具備善意的特征，其與劉紅睿就訴爭房產(chǎn)簽訂買賣合同的行為損害了趙青山的合法權益。同時，劉淑貞在訴爭房產(chǎn)更名至其名下后，并未實際占有、使用訴爭房產(chǎn)，該行為亦不符合常理。故趙青山請求確認劉淑貞與劉紅睿簽訂的房屋買賣合同無效，符合法律規(guī)定。
綜上，原審判決認定事實部分有誤，適用法律錯誤。依照《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一重字第7號民事判決；
二、被上訴人劉淑貞與案外人劉紅睿于2008年3月11日就坐落于哈爾濱市香坊區(qū)香城街22號9單元203室房屋簽訂的的買賣合同無效。
一審案件受理費100元、財產(chǎn)保全費1520元，二審案件受理費100元，均由被上訴人劉淑貞負擔。

審判長：許靜
審判員：蔡耘耕
審判員：趙峻峰

書記員：齊躍