再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，現(xiàn)住石家莊市。委托訴訟代理人：康永飛，河北和澤律師事務所律師。委托訴訟代理人：杜紅星，河北和澤律師事務所律師。被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：河北鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：李文懷，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀聯(lián)合律師事務所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀聯(lián)合律師事務所律師。被申請人（一審第三人、反訴被告、二審被上訴人）：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：梁路森，該公司董事長。

趙某申請再審稱，一、兩審法院認定的訴爭房屋性質(zhì)與事實不符。2003年10月27日，雙方簽訂了《商品房預售協(xié)議書》，顯而易見，合同的標的物是商品房。一審法院以雖然雙方對房屋的性質(zhì)主張不一，但法律均未禁止交易轉移為由，認定訴爭房屋是商品房，二審法院認為正元公司提交的材料沒有顯示出房屋的性質(zhì)是經(jīng)濟適用住房，因而認定訴爭房屋是商品房。被申請人提交的《國有土地使用權證》顯示訴爭房屋是建在國有劃撥土地上的，土地的性質(zhì)是工業(yè)用地，市計劃委員會（1999）155號文件載明，訴爭房屋是職工住房，整棟樓房的產(chǎn)權適用經(jīng)濟適用房交易程序，而被申請人要求申請人簽的《房屋買賣契約》適用于經(jīng)濟住房及二手房交易。從舉證責任來看，訴爭房屋的性質(zhì)應由被申請人提供政府的相關批準文件來舉證。二、二審法院解除雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》沒有法律依據(jù)。二審法院認為申請人不同意重新簽訂《房屋買賣契約》而導致房產(chǎn)證至今未能辦理，致使剩余房款不能以銀行貸款的方式償還，據(jù)此解除雙方2004年10月19日簽訂的《購房付款協(xié)議》，而申請人不重新簽訂《房屋買賣契約》不構成違約，法院已經(jīng)認定雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議書》有效，就不存在重新簽訂協(xié)議的問題，即使重新簽訂《房屋買賣契約》，也不能違反《商品房預購協(xié)議書》已約定的內(nèi)容。雙方約定的是商品房，現(xiàn)在不僅成了二手房，甚至房屋的性質(zhì)都發(fā)生了變化，申請人在此情況下有權利拒絕簽訂。三、二審判決認定的導致遲延辦證的原因不符合事實，根據(jù)雙方合同約定，2007年2月7日前，被申請人沒有給申請人辦理產(chǎn)權證，已經(jīng)構成違約，責任在被申請人，被申請人應當自2004年6月19日（約定交房日）承擔違約責任。2007年5月9日被申請人發(fā)出通知后，要求申請人簽訂《房屋買賣契約》，改變了原合同約定，申請人沒有簽訂，責任應由被申請人承擔。四、兩審法院認定申請人主張的遲延交房違約金超過訴訟時效不符合法律規(guī)定。按照《商品房預購協(xié)議》的約定，被申請人應當在2004年3月20日交工，但是根據(jù)《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》記載，訴爭房屋是2005年8月15日組織的驗收，并于2006年7月27日備案，雖然申請人在2004年9月拿了鑰匙，但當時房屋并沒有達到交付條件，不能視為被申請人履行交房義務。五、關于房屋的面積，二審法院認為應以房管局實測面積為準，實際上雙方對面積有明確的約定，合同第一條以表格的形式約定了房屋面積，申請人購買的房屋面積為158.5平方米，根據(jù)相關解釋，應以非格式條款約定的面積為準。六、購房款計算錯誤，二審法院認為申請人應向被申請人支付剩余款項294241.11元及稅費，而該數(shù)額的款項中已經(jīng)包括了稅費，不應額外又加上稅費。實際情況未付房款為239901.2元。而且稅費應由交易雙方向行政機關繳納，不應判決申請人向被申請人繳納。七、稅費的增加完全是由被申請人的原因造成的，應由被申請人承擔。八、兩審法院判決遺漏、超出訴訟請求。被申請人的訴訟請求是解除協(xié)議，沒有提支付房款的事，法院判決申請人支付購房款不在被申請人的訴訟請求之列。申請人的訴訟請求第二項是要求被申請人立即辦理房屋產(chǎn)權證書，承擔逾期辦理房屋產(chǎn)權證書的違約責任，立即向向申請人交付房產(chǎn)證、土地證。一審法院未對此進行審理和判決。二審法院理應發(fā)回重審，但逕行判決違反了法定程序。九、二審法院認定二被申請人是代建、代銷關系錯誤，二被申請人實際是合作建房，法律關系不同，會導致承擔民事責任方式的不同。請求：1.撤銷石家莊中級人民法院（2008）石民四終字第00443號民事判決；2.撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第3號民事判決；3.依法支持申請人的訴訟請求。鑫達公司辯稱，一、再審申請人的再審申請已經(jīng)超出法定的申請再審期間。本案二審判決生效時間為2009年2月18日，申請人的再審申請應當在6個月內(nèi)提出，法院審查的時間為3個月，而鑫達公司收到《民事申請再審案件應訴通知書》的時間為2014年7月15日，扣除3個月的審查期，申請人提交再審申請書的時間應當在2014年4月14日之后，遠遠超出了6個月的申請再審期間。二、鑫達公司出售的房屋性質(zhì)是商品房，不單位集資房。一是雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議書》符合商品房買賣合同的特征。二是本案訴爭的房屋性質(zhì)不符合“單位集資房”的任一特征。三、二審判決解除雙方協(xié)議是正確的，因購房人違反《購房付款協(xié)議》的約定，在不能辦理貸款的條件下，未能在20天內(nèi)采取其他方式籌集資金償還剩余購房款，已經(jīng)構成基本違約，直接導致雙方合同目的不能實現(xiàn)，二審解除合同正確。四、終審判決認定訴爭房屋遲延辦證的責任在申請人，認定事實正確。在辦證過程中，因申請人拒不簽署房管部門提供的《房屋買賣契約》而導致房產(chǎn)證至今未能辦理，責任在申請人。五、申請人要求鑫達公司承擔遲延交房的違約責任已經(jīng)過訴訟時效。2004年10月20日申請人已經(jīng)取得了房產(chǎn)的鑰匙，對此雙方?jīng)]有爭議，根據(jù)商品房司法解釋，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，申請人在2007年提起訴訟，超過了2年的訴訟時效。六、終審判決將實測面積作為房屋價款結算的依據(jù)，符合雙方合同約定，雙方雖然約定了房屋總價款，按面積158.5平方米計算，但同時也明確約定了房屋面積以石家莊市房管局確認面積為準，申請人所購2-2-501號房屋實測面積為167.46平方米，按照前款約定，應以實測面積計價。七、合同約定的房屋總價，沒有包括地下室房價款、面積誤差以及交易稅費，二審判決在計算各款項后，判決申請人支付294241.11元是正確的。八、二審判決未超出鑫達公司的訴訟請求，也未遺漏申請申請人的訴訟請求。九、鑫達公司與正元公司是代建代銷關系，并非合作建房關系。鑫達公司向一審法院起訴請求：1.解除雙方之間的房屋買賣合同；2.判令被告立即搬出新華區(qū)九中街79號院2號樓2單元501號房屋；并按照房屋建筑面積每月每平方米15元的標準賠償原告自2004年10月20日至搬出之日的房屋租金損失（截止到2007年5月20日租金損失為81218.10元）；3.本案訴訟、律師費用由被告承擔。趙某向一審法院反訴請求：1.要求鑫達公司承擔交付房屋性質(zhì)不符合協(xié)議約定的違約責任，賠償損失153745元；2.要求鑫達公司承擔逾期交房的違約責任，支付違約金107015元；3.要求鑫達公司立即辦理房屋產(chǎn)權證書，承擔逾期辦理房屋產(chǎn)權證的違約責任，立即向反訴人交付房產(chǎn)證、土地證，并按日萬分之二點五支付違約金（2005年1月19日至反訴人收到房產(chǎn)證之日止，至2007年7月3日止違約金數(shù)額為48662.4元），因遲延暫住證造成稅費增加5230.50由鑫達公司承擔；4.房屋實際面積與協(xié)議約定面積誤差超出3%部分，共計4.205平方米的房款6938.20元由鑫達公司承擔；5.訴訟費由鑫達承擔。一審法院認定事實：第三人正元公司依據(jù)石家莊市計劃委員會市計投（1999）155號文件中關于我市1999年第二批基本建設投資計劃的安排及石家莊市規(guī)劃局批準的準予建設位于九中街的住宅樓的建設規(guī)劃許可證、石家莊市建設局批準的準予施工許可證等相關手續(xù)與鑫達公司合作建設位于石家莊市新華區(qū)九中街79號院內(nèi)的居民住宅樓工程，該住宅樓由鑫達公司負責建設與銷售。2003年10月27日，鑫達公司與趙某簽訂了《商品房預購協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、趙某購買鑫達公司開發(fā)建設的座落于新華區(qū)。兩套面積均為158.5平方米，每平方米2620元?？們r款415270元。另外，雙方在備注中約定：1.房屋面積以石家莊市房屋管理局確認面積為準。2.趙某在簽訂協(xié)議前應向鑫達公司交納購房定金一萬元。二、自交納定金之日起七日內(nèi)，趙某向鑫達公司交納總房款的30%，即126007.5元，定金轉為房款。三、房屋竣工日期為2004年3月20日。四、如趙某逾期交納房款，每延期一天，應付總房款的萬分之三的滯納金。如鑫達公司延期交房，每延期一天，應付總款額萬分之三的滯納金（指竣工日期）。合同簽訂后，趙某按合同約定于2003年10月16日向鑫達公司交納了購房定金一萬元，于2003年10月27日向鑫達公司交納了購房款7.4萬元，于2004年2月18日向鑫達公司交納了購房款8.6萬元，后又于2004年4月陸續(xù)向鑫達公司交納了電磁卡費、煤氣集資費、有線費等相關輔助配套設施的費用。雙方于2004年10月19日又簽訂了一份《購房付款協(xié)議》協(xié)議分別約定：趙某購買位于石家莊市，為三室兩廳住宅，已交付預付款共計13.527萬元，余款共計28萬元。購房人在房屋竣工驗收合格90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押物借款來交付剩余購房款，如購房人因某種原因未能取得銀行貸款，購房人必須在20天內(nèi)采取其它方式籌集資金以償還剩余購房款，否則開發(fā)商有權收回住房并按照商品房預購協(xié)議書第五項第二條相關規(guī)定執(zhí)行。協(xié)議簽訂后，趙某又向鑫達公司交付款項5368.8元。趙某于2004年10月20日拿到鑰匙。2007年2月7日，第三人正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房屋產(chǎn)權證書。整棟房屋產(chǎn)權證書辦理完畢后，鑫達公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達公司簽訂正式合同并辦理相關手續(xù)，因趙某未去鑫達公司處辦理相關手續(xù)，故鑫達公司又于2007年5月9日以特快專遞的方式向趙某發(fā)出《關于辦理房屋產(chǎn)權證書的通知》，要求其在收到通知后三日內(nèi)到鑫達公司辦理房屋產(chǎn)權證書及辦理銀行抵押借款的相關事項。在收到通知后，趙某認為辦理房屋產(chǎn)權證書的“新協(xié)議”與原《商品房預購協(xié)議書》內(nèi)容嚴重不符，于同年5月11日向鑫達公司提出書面異議，明確表示拒絕簽署有悖于原協(xié)議的任何文件。另查，石家莊石房房產(chǎn)測繪所于2006年9月30日向第三人正元公司出具了該爭議房屋的產(chǎn)權面積認定書，認定趙某所購買的2-501室實際房屋面積為167.46平方米。一審法院認為：鑫達公司與正元公司合作進行房屋建設開發(fā)，并由鑫達公司負責對外銷售，是雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，其開發(fā)建設是合法的。后鑫達公司又與趙某簽訂了《商品房預購協(xié)議書》和《購房付款協(xié)議》，趙某購買了本案所爭議的坐落于新華區(qū)房屋，該協(xié)議是雙方的真實意思表示，故該協(xié)議合法有效，雙方應按照協(xié)議的約定進行履行。依據(jù)雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》中有關“房屋竣工驗收合格后90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并以該房產(chǎn)證在銀行辦理抵押貸款用于支付剩余房款，如因購房人原因未能在銀行取得抵押貸款，則購房人應在20日內(nèi)籌集資金支付房款，否則出售方有權收回房屋并按照原合同第5條第2款執(zhí)行”的約定，支付剩余房款的前提是辦理房屋產(chǎn)權證書上，雙方應在辦理房屋產(chǎn)權證書的過程中互相配合，并盡量減少交易風險，根據(jù)審理中查明的事實，第三人正元公司于2007年2月7日取得了九中街79號院2號樓的整體房屋產(chǎn)權證書（其中包括本案訴爭的房屋），鑫達公司于2007年5月9日向趙某發(fā)出書面通知，請求其在收到通知后3日內(nèi)配合辦理本案所爭議房屋的房屋產(chǎn)權證書，而趙某于同年5月11日（收到通知后的次日）向鑫達公司提出書面異議，致使本案所爭議房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權證書，現(xiàn)實情形并不滿足合同解除的條件，故鑫達公司所提出要求解除雙方合同及要求趙某按照每日15元每平方米支付租金的訴訟主張沒有合同和法律依據(jù)，不予支持。雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議》和《購房付款協(xié)議》是基本雙方當事人自愿的基礎上簽訂的，應是合法有效的，趙某是作為購買方，在購買房屋前其應對鑫達公司售樓的相關批準文件及手續(xù)認真查詢，以保證將交易風險減至最低，并在對房屋基本情況進行全面了解的情況下再行購買，從本案審明事實來看，鑫達公司已將房屋交付趙某使用，趙某也已對房屋裝修并居住多年，雖然雙方對房屋的性質(zhì)主張不一，但法律均未禁止其交易轉移，現(xiàn)趙某以鑫達公司所建房屋的土地為劃撥工業(yè)用地為由，而提出鑫達公司交付的房屋不符合商品房的基本要求，應賠償損失的訴請，不予支持，其要求按照經(jīng)濟適用房的條件購買房屋并支付相應款項的請求，不符合相應規(guī)定，亦不予支持。《建設工程質(zhì)量管理條件》第16條第一款、第三款中規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行竣工驗收?！薄敖ㄔO工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”。鑫達公司與正元公司合作開發(fā)的九中街2號樓竣工后，勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位于2004年5月31日對該住宅樓進行了竣工驗收，驗收的結論是工程質(zhì)量符合設計和規(guī)范要求，足以證明該住宅樓已竣工并經(jīng)驗收合格，之后九中街2號樓在2006年7月27日在向建設主管部門辦理竣工驗收備案登記的行為，并不影響該住宅樓的交付和使用。當事人在協(xié)議中約定房屋竣工日為2004年3月20日，又約定如延期交房，每延期一天，應付總款額萬分之三的滯納金（指竣工日期），在該合同中當事人僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務，債權人任何時候都可以主張，鑫達公司對違約金已過訴訟時效的抗辯理由，不予采納。在庭審中鑫達公司稱就延期交房問題在向趙某交房時均已和其達成協(xié)議，趙某對此予以否認，因鑫達公司未提供有效證據(jù)予以證明，鑫達公司對逾期交房應按雙方協(xié)議的約定承擔相應的違約責任。雙方在簽訂的《預購協(xié)議書》中對何時辦理房產(chǎn)證的時間并無明確約定，且趙某在收到鑫達公司要求其到公司辦理房屋產(chǎn)權證書及辦理銀行抵押貸款并簽署有關手續(xù)的通知后，明確表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權證書應是在雙方當事人相互配合的基礎上方能辦理，因趙某拒絕配合鑫達公司辦理相關手續(xù)的行為而導致至今未能辦理房屋產(chǎn)權證書及造成稅費增加的責任應由趙某個人承擔，故對趙某要求鑫達公司承擔逾期辦理房屋產(chǎn)權證書并向其支付違約金及承擔增加稅費的訴請不予支持。雙方在預購協(xié)議書中約定，房屋面積以石家莊市房屋管理局確認面積為準，對房屋面積計算已有明確的約定，經(jīng)房屋管理局確認，本案所爭議2-501室房屋的面積為167.46平方米，應依此計算房屋總價款，趙某請求由鑫達公司承擔超出面積部分的價款沒有依據(jù)，不予支持。綜上所述，雙方所簽購房合同不應予以解除，趙某應向鑫達公司支付剩余房款，同時由鑫達公司及正元公司向趙某承擔逾期交房的相應違約責任，雙方所提其他訴訟請求沒有法律依據(jù)，不應予以支持。一審法院判決：一、在本判決生效后三十日內(nèi)趙某向鑫達公司支付剩余款項共計312580.9元。鑫達公司在趙某交清剩余房款后三十日內(nèi)為其辦理所購房屋產(chǎn)權證書的相關手續(xù)；二、在本判決生效后十日內(nèi)鑫達公司向趙某支付延期交房違約金（自2004年3月20日至2004年10月20日止，每日按總房款491689.3元的萬分之三計算）。正元公司承擔連帶責任；三、駁回鑫達公司的訴訟請求；四、駁回趙某的其他訴訟請求。鑫達公司不服一審判決，上訴請求：依法撤銷一審判決，改判解除雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議書》，判令被上訴人立即搬出房屋并按每月每平方米15元的標準賠償上訴人自2004年10月20日至搬出之日止的房屋租金損失。趙某不服一審判決，上訴請求：依法撤銷一審判決，依法改判，駁回被上訴人的訴訟請求，支持上訴人的訴訟請求。二審法院認定事實：石家莊市計劃委員會于1999年4月7日印發(fā)了“市計投〔1999〕155號”文件，該文件顯示正元公司住宅樓的項目列入了1999年第二批基本建設投資計劃，在該文件中的基本建設投資計劃表“資金來源”一欄為空白。2002年9月23日，正元公司取得了石家莊市規(guī)劃局“石建管字（2002）第19號建筑工程規(guī)劃許可證”。2003年1月28日，正元公司取得了石家莊市建設局“編號為130101S021830101建筑工程施工許可證”。之后，正元公司委托鑫達公司負責該樓的建設和銷售。2003年10月27日，鑫達公司與趙某簽訂了《商品房預購協(xié)議書》。該協(xié)議簽訂后，趙某分別在2003年至2004年支付定金、部分房款、電磁卡費、煤氣集資費、太陽能管道費、有線電視費等共計179108.40元，余294241.11元未付。審理期間，正元公司對鑫達公司與趙某訂立《商品房預購協(xié)議書》、《購房付款協(xié)議》及鑫達公司出售房屋的事實未提出異議。另查明，正元公司所建樓房座落的土地性質(zhì)為國有劃撥，該宗地至今尚未辦理土地出讓手續(xù)，對此情況，石家莊市國土資源局在正元公司持有的國有土地使用權證書上予以備注“同意在正元公司轉制后辦理土地出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同”。另外，鑫達公司在訴訟中稱，正元公司委托其開發(fā)的新華區(qū)九中街79號生活小區(qū)的房屋性質(zhì)為私有房產(chǎn)，并非經(jīng)濟適用房，并提交了該小區(qū)3號樓居住的居民所辦的房產(chǎn)證予以證實其主張。其他事實與一審查明的事實一致。二審法院認為：正元公司依據(jù)石家莊市計委的投資建設計劃，在取得了“建設工程規(guī)劃許可證”和“建設工程施工許可證”后，委托鑫達公司投資建設住宅樓，雖然該住宅樓項下的土地性質(zhì)為國有劃撥，但是市國土局已同意在正元公司改制后再完善土地的出讓手續(xù)，并未禁止正元公司開發(fā)建設該樓，且鑫達公司具備房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，因此，應當認定正元公司委托鑫達公司開發(fā)建設的行為合法。正元公司承認其與鑫達公司之間系代建代銷的關系，且正元公司也同意為鑫達公司銷售的房屋辦理房產(chǎn)證，因此，應當認定雙方之間的委托銷售代理關系成立，正元公司應當對鑫達公司的代理行為承擔民事責任。鑫達公司與趙某簽訂的《商品房預購協(xié)議書》已對購房人的姓名、房屋座落位置、面積、價款、付款方式、付款時間、交房時間、水電暖待配套設施的交付承諾、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權登記有關事宜、違約責任、解決爭議方法等內(nèi)容作出約定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且趙某已經(jīng)支付了部分房款并居住使用訴爭房屋多年，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，應認定雙方所簽的《商品房預購協(xié)議書》性質(zhì)為商品房買賣合同。從正元公司提交的有關樓房開發(fā)建設、審批手續(xù)上看，并沒有顯示出其開發(fā)建設的房屋為經(jīng)濟適用房，因此，雙方訴爭的房屋性質(zhì)應認定為商品房。本案雙方所簽的預購房協(xié)議，是在平等自愿基礎上達成的協(xié)議，意思表示真實，因此，應當認定該預購協(xié)議合法有效。在預購協(xié)議履行過程中，雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》是對預購協(xié)議的補充，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，因此亦應認定有關。本案中雙方爭議的焦點問題為：（一）《購房付款協(xié)議》是否應當解除，鑫達公司主趙某承擔逾期付款滯納金的訴求能否成立。（二）訴爭房屋遲延辦證的原因、責任及應承擔的法律后果。（三）趙某要求鑫達公司承擔遲延交房違約金的主張是否超過訴訟時效。（四）訴爭房屋面積的依據(jù)及房屋價款的數(shù)額。（五）正元公司是否應當與鑫達公司一起共同承擔辦理房產(chǎn)證的責任。（六）關于一審判決是否違反“不告不理”民事訴訟原則的問題。（七）關于訴訟費負擔的問題。（一）《購房付款協(xié)議》是否應當解除，鑫達公司主張趙某應承擔逾期付款滯納金的訴求能否成立。在該協(xié)議中約定了購房人在房屋竣工驗收合格90日內(nèi)應以該房產(chǎn)證在銀行作抵押借款來交付剩余房款，如購房人因某種原因未能取得銀行借款，購房人須在20天內(nèi)采取其他方式籌集資金償還剩余房款，否則開發(fā)商有權收回房屋并按照預購協(xié)議書第五項第二條相關規(guī)定即逾期繳納房款，每延期一天，應付總房款的萬分之三的滯納金執(zhí)行。但在辦理房產(chǎn)證的過程中，因趙某不同意鑫達公司提出的要求重新簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》而導致房產(chǎn)證至今未能辦理，致使剩余房款不能以銀行借款的方式償還?，F(xiàn)在鑫達公司已明確表示不再同意先期為趙某辦理房產(chǎn)證，導致該協(xié)議中約定的“以房產(chǎn)證作抵押從銀行借款償還剩余房款”的內(nèi)容無法繼續(xù)履行，因此，應當解除《購房付款協(xié)議》。由于該協(xié)議被解除，故對鑫達公司提出趙某應承擔逾期付款滯納金的請求不予支持，趙某應在付款協(xié)議解除后及時交付剩余房款。（二）關于訴爭房屋遲延辦證的原因、責任及應承擔的法律后果問題。雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》中約定購房人在房屋竣工驗收合格后90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押借款來交剩余房款，如購房人因某種原因未能取得銀行借款，購房人須在20天內(nèi)采取其他方式籌集資金償還剩余購房款。趙某稱辦理產(chǎn)權證時鑫達公司提供的是《房地產(chǎn)買賣契約》，不是《商品房買賣合同》，而契約是針對二手房買賣時要求訂立的協(xié)議，購房人買得并非是二手房，因此，不同意與鑫達公司簽訂該契約。鑫達公司稱，由于訴爭房屋是正元公司的職工購買后剩余的，而剩余房屋正元公司已委托鑫達公司供銷，因此，按照規(guī)定，該性質(zhì)的房屋進入市場要求簽訂契約而不是商品房買賣合同，但這并不影響該房屋私有房產(chǎn)的性質(zhì)，對此，鑫達公司提交了小區(qū)內(nèi)其他居民辦理完畢的產(chǎn)權證予以證實。本院認為，該契約是房管部門提供的格式合同，而該契約在房管局備案是房管局辦理房產(chǎn)證的要求，并且簽訂該契約并不會影響房屋私有產(chǎn)權的性質(zhì)，因此，趙某應當配合鑫達公司簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產(chǎn)證順利辦理。由于鑫達公司在售房時對此情況未能予以說明，而趙某在接到鑫達公司提出的辦證辦理銀行抵押借款通知后答復拒絕配合，這是直接導致房產(chǎn)證至今未能辦理的主要原因，因此，雙方對未能按照約定如期辦理房產(chǎn)證均有過錯，故對趙某提出的要求鑫達公司承擔遲延辦證違約金的請求不予支持。（三）趙某要求鑫達公司承擔遲延交房違約金的主張是否超過訴訟時效。由于趙某在2004年10月20日即已取得了房屋鑰匙，從此時起趙某即已占有訴爭房屋。因此，應當認定此時鑫達公司對趙某遲延交房的侵權行為已經(jīng)終止，趙某應當從此時起2年內(nèi)向法院起訴要求鑫達公司承擔遲延交房滯納金，由于趙某是在2007年向法院起訴主張權利的，已超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，因此，對于趙某提出的請求不予支持。（四）訴爭房屋面積的依據(jù)。最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預購協(xié)議中已經(jīng)約定房屋面積以房管局實際測量為準，因此，雙方在對房屋面積有爭議時，應以房管局實際測量的面積作為房屋價款結算的依據(jù)。因此，趙某提出的要求按照協(xié)議中約定的面積計算房屋價格的主張不能成立。（五）正元公司是否應當與鑫達公司共同承擔辦理房產(chǎn)證的責任。由于鑫達公司與正元公司之間是代建代銷的關系，而訴爭樓房的大產(chǎn)權證是辦理在正元公司名下，正元公司對鑫達公司對外出售房屋的行為予以認可，為保證買受人能夠辦理產(chǎn)權證，正元公司應當與鑫達公司共同辦理較妥。（六）關于一審判決是否違反“不告不理”民事訴訟原則的問題。雖然鑫達公司在一審時主張的是解除雙方的合同，但一審法院在審理本案時根據(jù)實際情況作出了協(xié)議不易解除的認定，而鑫達公司在起訴狀及反訴答辯時均明確了繼續(xù)履行協(xié)議時發(fā)生違約行為的責任及后果，因此，一審法院在不同意解除協(xié)議后對繼續(xù)履行協(xié)議作出判決并無不妥，同時還有利于減少當事人的訴累和損失，其做法并未違反“不告不理”民事訴訟原則。（七）關于訴訟費承擔的問題。一審判決在對雙方的責任作出認定的基礎上予以判決，按照最高院關于訴訟費負擔的有關規(guī)定，訴訟費的負擔可以由當事人雙方協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下法院按照誰敗訴誰負擔的原則處理。本案中趙某在一審時提起反訴，但其部分訴求未能得到支持，而雙方對訴訟費的負擔未能協(xié)商一致，因此，一審判決由鑫達公司全部負擔本案的本訴費和反訴費欠妥，應當對訴訟費按照約定處理。綜上所述，雙方訂立的《商品房預購協(xié)議書》是在自愿平等的基礎上達成的，意思表示真實，且政府有關部門已將訴爭房屋所在的樓房產(chǎn)權證辦理完畢，因此，應當認定協(xié)議合法有效。雙方在訂立《商品房預購協(xié)議書》后，鑫達公司已將房屋交付給趙某，趙某也向鑫達公司支付了部分房款及其他相關配套設施費共計179108.40元，該協(xié)議約定的主要內(nèi)容雙方已經(jīng)履行，因此，該《商品房預售協(xié)議書》不宜解除。由于雙方訂立的《購房付款協(xié)議》已無繼續(xù)履行的可能，因此，該《購房付款協(xié)議》應當予以解除，雙方應當按照交易習慣，應先由趙某支付剩余購房款294241.11元及相關稅費后（稅費應以政府主管部門要求為準），再由鑫達公司與正元公司共同為其辦理房屋產(chǎn)權證較妥。由于正元公司在開發(fā)建設時，石家莊市國土資源局已在其持有的“國有土地使用證”上注明在正元公司轉制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達公司出售房屋時對土地出讓金負擔的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項下的土地出讓金交納問題應當與購房人無關。二審法院判決：一、維持新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第3號民事判決的第（三）、（四）項；二、撤銷新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第3號民事判決的第（一）、（二）項；三、解除鑫達公司與趙某訂立的《購房付款協(xié)議》；四、趙某在本判決生效后??日內(nèi)，向鑫達公司支付剩余款項294241.11元及稅費，逾期交付，趙某向鑫達公司支付逾期付款滯納金（每延期一天，按未付款項的萬分之三計算）；五、鑫達公司在收到趙某交付的全部款項后在政府規(guī)定的日期內(nèi)為趙某辦理房屋產(chǎn)權證，正元公司承擔辦理房屋產(chǎn)權證的連帶責任。逾期辦證，正元公司與鑫達公司共同支付趙某逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計算）；六、駁回趙某要求鑫達公司支付遲延交房違約金的訴訟請求。本院再審查明的事實石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實一致。
再審申請人趙某與被申請人河北鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫達公司）、石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡稱正元公司）商品房預售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年5月20日作出（2007）新建民初字第3號民事判決，鑫達公司和趙某均不服，上訴于本院，本院于2008年10月27日作出（2008）石民四終字第00443號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。趙某不服，向本院申請再審。本院于2016年12月26日作出（2014）石民申二字第00117號民事裁定，由本院對本案進行再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人趙某及其委托訴訟代理人康永飛、杜紅星，被申請人鑫達公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良到庭參加訴訟，被申請人正元公司經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院再審認為，再審申請人趙某稱被申請人鑫達公司交付房屋的性質(zhì)與合同約定不同，不是商品房。但從整棟建筑證件辦理的情況看，同棟樓房的其他部分住戶已經(jīng)辦理了完全產(chǎn)權的所有權證書，證明再審申請人所購房屋完全可以辦理私有產(chǎn)權證書。關于雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》，二審法院以該協(xié)議已無繼續(xù)履行的可能為由，判決予以解除并無不當。關于證件辦理問題，鑫達公司在辦證條件成熟后，書面通知趙某履行辦證手續(xù)，趙某因不認可《房地產(chǎn)買賣契約》而拒絕辦理，二審判決認定趙某的行為是導致房產(chǎn)證未能辦理的主要原因并無不當，由此產(chǎn)生的稅費增加，亦應由趙某承擔。關于交房時間的問題，二審判決認定趙某自取得房屋鑰匙開始，即占有了訴爭房屋，符合相關法律的規(guī)定。關于訴爭房屋的面積，雙方雖有數(shù)據(jù)約定，但亦在預購協(xié)議中明確寫明以房管局實際測量的面積作為房屋價款的結算依據(jù)，趙某理應以房管局實測面積為準結算房款。雖然鑫達公司在訴訟請求中，是要求解除雙方的《商品房預購協(xié)議書》，沒有提出要求趙某交納剩余房款，但本院二審判決考慮到訴爭房屋已經(jīng)實際交付，且趙某已經(jīng)支付了部分房款并居住使用訴爭房屋多年，作出不予解除的判決，有利于維護交易的穩(wěn)定，在此基礎上，趙某占有房屋，依法依理均應支付剩余房款，不存在二審法院超出訴訟請求的情況。關于正元公司和鑫達公司之間的關系，二審判決認定雙方為代建代銷關系關無不當。綜上所述，再審申請人趙某的再審理由均不能成立，本院二審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

維持本院（2008）石民四終字第00443號民事判決。本判決為終審判決。

代理審判員　　李會寧