上訴人（原審第三人）：趙艷霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)。委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。委托訴訟代理人：楊彪，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號(hào)。法定代表人：于文波。

上訴人趙艷霞上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法撤銷黑龍江省佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號(hào)民事判決，改判駁回被上訴人趙某某針對(duì)上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；2、案件受理費(fèi)，及全部訴累損失均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在重大錯(cuò)誤，上訴人趙艷霞與被上訴人佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間訂立的商品房買賣合同依法有效成立，不存在任何無效的情形。首先，上訴人趙艷霞與被上訴人萬基公司在2012年5月31日與萬基公司簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且不違法法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。并且，上訴人趙艷霞在合同簽訂后及時(shí)地要求合同相對(duì)方，即被上訴人萬基公司辦理了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，趙艷霞在購(gòu)買房屋時(shí)也實(shí)地考察了房屋的狀態(tài)，及房屋產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)，全部都屬于空置的狀態(tài)，并且與本案有重大利害關(guān)系的本案友誼小區(qū)項(xiàng)目部同時(shí)也是該工程的實(shí)際開發(fā)人（萬基公司實(shí)質(zhì)上屬于被掛靠公司）張恒舜勸說上訴人該片地區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)有實(shí)際投資價(jià)值，即投資后會(huì)有回報(bào)的價(jià)值，該地區(qū)若干時(shí)間被開發(fā)后升值空間很大，而上訴人作為一個(gè)外地人則輕信了這種說法，同時(shí)，實(shí)際上從本案體現(xiàn)出的同樣情況的系列案件可看出該地區(qū)房屋出現(xiàn)大量的一房二賣甚至一房多賣的情況，而本案實(shí)質(zhì)上也是一件“一房二賣”的案件。購(gòu)買或?qū)υ摰貐^(qū)開發(fā)的房產(chǎn)予以使用或投資的一般公眾有很多，這與重大利害關(guān)系人張恒舜當(dāng)時(shí)對(duì)上訴人勸說該房屋銷售情況比較好的說法也相一致，而上訴人作為一個(gè)外地人對(duì)本地的實(shí)際情況并不甚了解，結(jié)合當(dāng)時(shí)急切欲投資的心情，及張恒舜屬于上訴人朋友介紹而來的朋友，購(gòu)買當(dāng)?shù)貛滋幏慨a(chǎn)完全符合常理，實(shí)際上就此而言上訴人在本案中完全處于一個(gè)被欺騙的受害者的身份，同時(shí)由于該幾處房產(chǎn)本身就是為了投資，在辦理了有關(guān)房屋登記手續(xù)后，當(dāng)然沒有必要全部實(shí)際入住，而是否入住，上訴人在購(gòu)買房屋后當(dāng)然也有權(quán)利進(jìn)行選擇，這也與常理完全相符。對(duì)于上述清晰的解釋購(gòu)房動(dòng)機(jī)等情況，上訴人在原審中已經(jīng)清楚明白的在原審?fù)徶羞M(jìn)行了解釋說明。依照《合同法》規(guī)定，合同成立必要的因素僅僅是意思表示是否一致，訂立合同的動(dòng)機(jī)并不是合同是否成立有效的因素，同時(shí)依照《民事訴訟法》第64條的規(guī)定，誰主張誰舉證，被上訴人原審原告趙某某也沒舉示出任何上訴人有關(guān)動(dòng)機(jī)違法、動(dòng)機(jī)不符合常理的任何的證據(jù)。其次，原審判決認(rèn)定被上訴人趙某某與萬基公司之間合同有效的理由恰恰是“趙某某于2014年5月24日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議一份，購(gòu)買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)?！蓖瑯拥那闆r與理由，上訴人趙艷霞也完全符合并且依照《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更是以登記行為為生效要件，這是有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，本案中上訴人已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)的登記備案行為，且訂立合同在先，商品房買賣合同已經(jīng)經(jīng)過登記備案，然而被上訴人趙某某的協(xié)議卻未有任何登記的行為，顯然對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言上訴人與萬基公司之間的合同明顯是優(yōu)于被上訴人的。被上訴人趙某某與萬基公司之間的協(xié)議明顯是屬于“以物抵債”的協(xié)議，并且該“以物抵債”的行為由于沒有完成不動(dòng)產(chǎn)登記交付的行為，由于“以物抵債”的行為只有在完成交付之時(shí)才始發(fā)生效力，因此實(shí)質(zhì)上，被上訴人原審原告涉案的協(xié)議完全屬于尚未生效的狀態(tài)。二、原審判決適用法律存在明顯錯(cuò)誤。（一）上訴人與萬基公司之間的合同不存在任何無效的情形，雙方之間的合同不違反任何的強(qiáng)制性法律法規(guī)。原審?fù)徶?，上訴人一直強(qiáng)調(diào)上訴人與被上訴人萬基公司之間不存在任何《合同法》第52條規(guī)定的情形，根本不清楚涉案房屋存在被一房多賣的情形，依照《民事訴訟法》第六十四條，及《民訴法司法解釋》第90、91、92條的規(guī)定，趙某某也沒有舉示出任何上訴人與合同相對(duì)方萬基公司之間存在相互竄通的情形，根本不符合《合同法》第52條任何一種情形?！逗贤ā返谖迨l的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！憋@然，第一，該合同出自雙方的真實(shí)意思表示，并不存在任何的欺詐、脅迫的手段訂立合同，更沒有損害國(guó)家的利益，上訴人在原審?fù)徶幸呀?jīng)舉示出了充分的證據(jù)予以證實(shí)；第二，該合同顯然并不存在任何惡意串通的情形，當(dāng)然不存在因此而導(dǎo)致?lián)p害國(guó)家、集體或者第三人利益；第三，不存在以合法形式掩蓋非法目的的情形；第四，并沒有損害任何的社會(huì)公共利益；第五，也沒有任何違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且趙某某若認(rèn)為趙艷霞存在以上情形，依照《民事訴訟法》第六十四條、《民事訴訟法司法解釋》九十條、九十一條的規(guī)定，即誰主張誰舉證的原則，原告應(yīng)就趙艷霞存在以上情形舉示出相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，但是庭審中被上訴人趙某某并未有任何相關(guān)證據(jù)予以舉示，當(dāng)然依照以上《民事訴訟法》及其司法解釋的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)舉證不利的責(zé)任。原審錯(cuò)誤的適用了《合同法》第52條及《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)于本案一房二賣的情形，上訴人同樣是受害者，上訴人認(rèn)為是被上訴人趙某某侵害了上訴人對(duì)房屋的合法權(quán)利，是被上訴人原審原告非法侵占了上訴人的財(cái)產(chǎn)，并侵害了上訴人的合法權(quán)益。對(duì)于原審判決認(rèn)定的“不是雙方真實(shí)意思表示”，沒有任何證據(jù)予以支持，相反上訴人已經(jīng)舉示了充分的證據(jù)予以證實(shí)該合同是出自上訴人合同雙方的真實(shí)意思表示。（二）被上訴人趙某某涉案合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系明顯就是以物抵債的法律行為與法律關(guān)系，一種法律行為由其意思表示與合同要素最終只能存在一種對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系，以原審?fù)徶懈鞣N證據(jù)及被上訴人趙某某的自認(rèn)，該基礎(chǔ)法律關(guān)系就是一種抵債的意思表示及以物抵債的行為，根本不存在任何轉(zhuǎn)化的情況。被上訴人趙某某以物抵債的協(xié)議根本尚未生效，而上訴人與萬基公司之間的商品房買賣合同不僅有效成立，并且經(jīng)過登記，顯然前者體現(xiàn)出的法律關(guān)系并不能用以對(duì)抗上訴人與萬基公司之間依法有效成立并生效的買賣合同關(guān)系。（三）退一步地說，依照《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，對(duì)于有權(quán)處分的法律行為，物權(quán)狀態(tài)并不影響合同效力狀態(tài)，而合同具有相對(duì)性，債權(quán)又具有平等性，上訴人與萬基公司之間的商品房買賣合同顯然是有效的。被上訴人趙某某辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，被上訴人趙某某應(yīng)取得爭(zhēng)議房屋所有權(quán)。被上訴人萬基公司辯稱：上訴人的錢借給顏世芹和劉慶剛開辦的小額貸款公司，然后貸給我公司的，抵押物不返還。原審原告趙某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)趙某某優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓3單元031303號(hào)房屋所有權(quán);2.被告繼續(xù)履行合同，為原告辦理房屋所有權(quán)證；3.被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；4.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年5月24日，趙某某與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議一份，張恒舜在出售方法定代表人處加蓋名章。該協(xié)議約定，趙某某購(gòu)買友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋，面積92.57平方米，價(jià)款350930元。萬基公司于2014年5月28日為趙某某出具收到購(gòu)房款款收據(jù)一張，注明該房款轉(zhuǎn)趙某某二九零工程款。2014年10月1日，趙某某入住該房屋，并辦理了物業(yè)登記本，交納了物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2012年5月31日，萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部與趙艷霞簽訂商品房買賣合同，將友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋出售給趙艷霞，價(jià)款157369元，該合同在房產(chǎn)部門登記備案。一審法院認(rèn)為，趙某某于2014年5月24日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議一份，購(gòu)買萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。該商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且萬基公司已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部給趙某某出具購(gòu)房收據(jù)，雖該房屋系抵頂工程款而來，但在雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，趙某某與萬基公司之間因建設(shè)工程施工合同而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)化為買賣合同關(guān)系，故趙某某已履行了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的合同義務(wù)。萬基公司將房屋交付給趙某某，部分履行了合同義務(wù)。趙某某自2014年10月1日入住房屋后，交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用至今。趙某某與萬基公司的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效，其依據(jù)該合同享有萬基友誼小區(qū)1-0527-046-031303號(hào)房屋的所有權(quán)。趙某某可在該房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證照條件時(shí)要求萬基公司協(xié)助辦理。趙艷霞的房屋買賣合同雖形成于趙某某的買賣合同之前，但其沒有實(shí)際入住，購(gòu)買房屋而不辦理入戶手續(xù)有悖常理，其在一個(gè)小區(qū)內(nèi)購(gòu)買八處房屋亦不符合常理，故趙艷霞與萬基公司之間2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同，并不是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效。綜上所述，對(duì)趙某某要求確認(rèn)位于佳木斯市××友誼小區(qū)××號(hào)、面積92.57平方米房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求予以支持；對(duì)趙某某要求確認(rèn)趙艷霞與萬基公司于2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請(qǐng)求，予以支持；對(duì)趙某某要求萬基公司辦理產(chǎn)權(quán)證照的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十九條、第五十二條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，規(guī)定，判決：1、位于佳木斯市××友誼小區(qū)××號(hào)、面積92.57平方米房屋歸趙某某所有；2、趙艷霞與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年5月31日簽訂的商品房買賣合同無效；3、駁回趙某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6564元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：被上訴人萬基公司向法庭提供證明函一份，欲證明上訴人趙艷霞與被上訴人萬基公司是貸款關(guān)系，不是真正的房屋買賣關(guān)系。因此證明函系萬基公司單方面制作，且上訴人不予認(rèn)可，本院不予采信。對(duì)一審法院查明的事實(shí)本院予以確認(rèn)。
委托代訴訟理人：門玉珍，該公司員工。上訴人趙艷霞因與被上訴人趙某某、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬基公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月17日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題，一是趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同是否有效；二是爭(zhēng)議房屋應(yīng)歸誰所有。首先，認(rèn)定合同是否無效應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定。本案中沒有任何證據(jù)能夠證明趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的情形，因此，原審法院認(rèn)定該合同無效不當(dāng)。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，趙某某與萬基公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第三，趙艷霞與萬基公司簽訂的商品房買賣合同中加蓋的“商品房買賣合同登記備案專用章”只是一種行政管理行為，并不是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定的為使物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生效力進(jìn)行的登記。第四，趙艷霞、趙某某對(duì)萬基公司亨有的均是債權(quán)，雖然趙艷霞與萬基公司簽訂的合同在先，但根據(jù)債權(quán)具有平等性原則，趙艷霞對(duì)萬基公司享有的要求履行合同的權(quán)利與趙某某對(duì)萬基公司享有要求履行合同的權(quán)利相等，但萬基公司已將房屋交付給趙某某，趙某某已經(jīng)居住多年，在趙艷霞、趙某某債權(quán)相等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已占有使用房屋者。據(jù)此，本案爭(zhēng)議房屋應(yīng)歸趙某某所有。綜上所述，趙艷霞的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；二、撤銷佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1059號(hào)民事判決第二項(xiàng)。一審案件受理費(fèi)6564元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)6564元，由趙艷霞負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。