上訴人（原審第三人）：趙艷霞，女，1958年11月3日出生，漢族，住黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)。委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：許宗蘭，女，1953年4月12日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。委托訴訟代理人：安佳遠(yuǎn)（系被上訴人兒子），住遼寧省大連市甘井子區(qū)。委托訴訟代理人：劉漢虹，佳木斯市郊區(qū)大眾法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號(hào)。法定代表人：于文波，董事長(zhǎng)。

趙艷霞上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回被上訴人許宗蘭針對(duì)上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；2.案件受理費(fèi)及全部訴累損失均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在重大錯(cuò)誤，上訴人趙艷霞與被上訴人萬(wàn)基公司之間訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，不存在任何無(wú)效的情形。首先，上訴人與萬(wàn)基公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議自簽訂之日起成立并生效。且萬(wàn)基公司配合上訴人辦理了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其次，原審判決認(rèn)定許宗蘭與萬(wàn)基公司協(xié)議有效的理由與上訴人一樣，但上訴人依照《物權(quán)法》第九條規(guī)定辦理了登記備案，而許宗蘭卻沒(méi)有任何登記行為，顯然對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言上訴人與萬(wàn)基公司之間的合同明顯優(yōu)于許宗蘭的。二、原審判決適用法律存在明顯錯(cuò)誤。上訴人與萬(wàn)基公司之間的合同不存在任何無(wú)效的情形。原審錯(cuò)誤適用合同法第52條及物權(quán)法規(guī)定。退一步講，依照物權(quán)法第十五條規(guī)定，上訴人與萬(wàn)基公司之間的合同顯然是有效的。許宗蘭辯稱(chēng)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。許宗蘭提供的證據(jù)可以證明其購(gòu)房、入住的事實(shí)，趙艷霞簽訂的合同雖在產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，但發(fā)生在許宗蘭之后，且沒(méi)有實(shí)際占有、使用該房屋。趙艷霞與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸，不應(yīng)適用物權(quán)法相關(guān)規(guī)定。許宗蘭向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)許宗蘭與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年5月31日簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)有效；2.位于佳木斯市××友誼小區(qū)××樓××號(hào)、面積65.12平方米房屋歸許宗蘭所有；3.被告為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；4.被告與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；5.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年5月31日，原告許宗蘭與被告簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議約定了被告將友誼小區(qū)A樓，房源號(hào)為1-0527-046-000102號(hào)、面積65.12平方米房屋以260480元賣(mài)給原告，原告已于2011年8月30日付清房款。原告于2012年3月入戶使用至今，并按期交納物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2012年1月19日，被告與第三人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定將上述房屋以227920元賣(mài)給第三人，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同在產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案。一審法院認(rèn)為，許宗蘭于2009年5月31日與萬(wàn)基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議一份，許宗蘭購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)基友誼小區(qū)1-0527-046-000102號(hào)房屋，面積65.12平方米，價(jià)格260480元。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。原告許宗蘭已交納了全部房款，并已于2012年3月1日入住并使用該房屋，繳納相關(guān)使用費(fèi)至今。該商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。雖然被告萬(wàn)基公司與第三人趙艷霞于2012年1月19日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并在佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但原告許宗蘭已經(jīng)于2012年3月1日開(kāi)始入住該爭(zhēng)議房屋。許宗蘭與萬(wàn)基公司的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效，其依據(jù)該合同享有萬(wàn)基友誼小區(qū)A樓1-0527-046-000102號(hào)房屋的所有權(quán)。趙艷霞的房屋買(mǎi)賣(mài)合同形成于許宗蘭與萬(wàn)基公司的認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，且其沒(méi)有實(shí)際入住，購(gòu)買(mǎi)房屋而不及時(shí)辦理入戶手續(xù)有悖常理，故趙艷霞與萬(wàn)基公司2012年1月19日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同因侵害了他人利益而無(wú)效。判決：一、許宗蘭與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年5月31日簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)有效；二、位于佳木斯市××友誼小區(qū)××樓××號(hào)、面積65.12平方米房屋歸許宗蘭所有；三、趙艷霞與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年1月19日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；四、駁回許宗蘭的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6707元，由佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：許宗蘭提供微信記錄一份，欲證明趙艷霞是小額貸款公司的放貸戶，其與萬(wàn)基公司之間名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸。趙艷霞質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)系復(fù)印件，無(wú)法與原件核實(shí)，且微信聊天人身份無(wú)法查實(shí)，聊天內(nèi)容與趙艷霞無(wú)關(guān)。本院經(jīng)審查，因無(wú)其他證據(jù)佐證，對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。本院經(jīng)審查，對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人趙艷霞因與被上訴人許宗蘭、佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)基公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，一是趙艷霞與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；二是爭(zhēng)議房屋歸誰(shuí)所有。首先，認(rèn)定合同是否無(wú)效應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定。本案中沒(méi)有任何證據(jù)能夠證明趙艷霞與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有《合同法》第五十二條規(guī)定的情形，因此，原審法院認(rèn)定該合同無(wú)效不當(dāng)。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，許宗蘭與萬(wàn)基公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。第三，趙艷霞與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中加蓋的“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案專(zhuān)用章”只是一種行政管理行為，并不是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定的為使物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生效力進(jìn)行的登記。第四，趙艷霞、許宗蘭對(duì)萬(wàn)基公司享有的均是債權(quán)，根據(jù)債權(quán)具有平等性原則，趙艷霞對(duì)萬(wàn)基公司享有的要求履行合同的權(quán)利與許宗蘭對(duì)萬(wàn)基公司享有要求履行合同的權(quán)利相等，因萬(wàn)基公司已將房屋交付給許宗蘭，許宗蘭已經(jīng)居住多年，在趙艷霞、許宗蘭債權(quán)相等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已占有使用房屋者。據(jù)此，本案爭(zhēng)議房屋應(yīng)歸許宗蘭所有。綜上所述，趙艷霞的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)；二、撤銷(xiāo)佳木斯市郊區(qū)人民法院（2017）黑0811民初1237號(hào)民事判決第三項(xiàng)。二審案件受理費(fèi)6707元，由趙艷霞負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　晉文紅
審判員　　姜廣武
審判員　　王雪潔

書(shū)記員：付麗麗