原告（執(zhí)行案外人）:趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托代理人：姜愛(ài)民，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。
委托代理人：張博，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）:景雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
委托代理人：賈麗，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯巨豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)中山路58號(hào)。
法定代表人：董影，董事長(zhǎng)。
委托代理人：王金龍，法務(wù)行政經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：趙宏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)羈押于黑龍江省香蘭監(jiān)獄。

原告趙某某與被告景雪某、第三人佳木斯巨豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：巨豐公司）、趙宏案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年5月17日立案后，依法適用普通程序,于2018年6月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告趙某某及其委托代理人姜愛(ài)民、張博，被告景雪某及委托代理人賈麗、第三人巨豐公司委托代理人王金龍、趙宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判決立即停止對(duì)佳木斯市向陽(yáng)區(qū)唐人中心E號(hào)樓2單元13層1室房屋的執(zhí)行；2.確認(rèn)原告對(duì)佳木斯市向陽(yáng)區(qū)唐人中心E號(hào)樓2單元13層1室房屋享有所有權(quán)；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告于2018年5月4日收到佳木斯市郊區(qū)人民法院（2018）黑0811執(zhí)異19號(hào)民事裁定書(shū)，該裁定書(shū)駁回原告的執(zhí)行異議申請(qǐng)?，F(xiàn)原告依法提起執(zhí)行異議之訴。原告于2013年10月18日與巨豐公司簽訂了《佳木斯“唐人中心”商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并于當(dāng)日交付了全部購(gòu)房款，雙方已經(jīng)建成了買賣關(guān)系。雙方房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，原告多次要求該公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，由于巨豐公司的原因，導(dǎo)致原告無(wú)法進(jìn)行物權(quán)登記。2017年11月2日，原告與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)合同。原告按照物業(yè)合同的約定交納了本案爭(zhēng)議房屋的物業(yè)費(fèi)用，同時(shí)取得了該房屋的鑰匙。但是，2018年4月，原告收到佳木斯市郊區(qū)法院（2018）黑0811執(zhí)56號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，因景雪某與趙宏、巨豐公司民間借貸合同糾紛，將原告的涉案房屋進(jìn)行了保全，并且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，欲對(duì)涉案房屋進(jìn)行執(zhí)行。原告認(rèn)為，原告通過(guò)合法的買賣方式，與巨豐公司建立了合法的買賣關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
景雪某辯稱,1.趙某某自稱是購(gòu)房者，那么是否與巨豐公司存在真實(shí)的買賣關(guān)系是判斷趙某某是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的首要條件。是否具有真實(shí)買賣關(guān)系，單以書(shū)面買賣協(xié)議不能判斷，協(xié)議可以倒簽時(shí)間后簽訂，雙方之間是否有給付購(gòu)房款的銀行流水是關(guān)鍵；2.即使趙某某與巨豐公司真實(shí)存在買賣合同關(guān)系，其依據(jù)買賣協(xié)議享有的也僅是債權(quán)，如果沒(méi)有在被告景雪某查封之前實(shí)際對(duì)房屋進(jìn)行占有使用，趙某某就不享有房屋的物權(quán)期待權(quán)，更排除不了強(qiáng)制執(zhí)行。
巨豐公司述稱，巨豐公司與趙某某之間簽訂房屋買賣合同，并按照約定為趙某某辦理了爭(zhēng)議房屋的入住，趙某某交納了入戶費(fèi)用，對(duì)趙某某的訴訟請(qǐng)求無(wú)異議。
趙宏述稱，借款是個(gè)人行為，與趙某某及巨豐公司無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.趙某某與巨豐公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)。此證據(jù)能夠證明，2013年10月18日，趙某某與巨豐公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一份，約定趙某某購(gòu)買唐人中心E號(hào)樓2單元13層1室，面積129.5平方米房屋，價(jià)款632931元。對(duì)此組證據(jù)，本院予以采信；2.購(gòu)房款收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證。對(duì)證據(jù)的真實(shí)性本院予以采信，此證據(jù)能夠證實(shí)巨豐公司于2013年10月17日收趙某某現(xiàn)金20000元，2013年10月18日趙某某通過(guò)轉(zhuǎn)賬形式轉(zhuǎn)給王姝穎剩余房款612931元，巨豐公司為趙某某出具了收條；3.入戶費(fèi)票據(jù)、驗(yàn)收表、結(jié)算單、物業(yè)服務(wù)合同。此組證據(jù)能夠證明，趙某某于2017年11月交納了房屋的各項(xiàng)費(fèi)用，辦理了入戶，并與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂了《唐人中心物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)此組證據(jù)，本院予以采信；4.景雪某與巨豐公司簽訂的《佳木斯“唐人中心”商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份。對(duì)證據(jù)的真實(shí)性本院予以采信，該證據(jù)證明巨豐公司于2013年10月18日將案涉房屋以買賣的形式抵押給景雪某，但由于抵押未辦理登記備案，抵押權(quán)未生效；5.本院調(diào)取趙某某名下的住房情況清單。此證據(jù)能證實(shí)，趙某某名下有住房三處，對(duì)此證據(jù)，本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年10月18日，趙某某與巨豐公司簽訂《佳木斯“唐人中心”商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份，趙某某認(rèn)購(gòu)唐人中心E棟2單元13層1號(hào)，面積129.5平方米房屋，價(jià)款632931元。趙某某于2013年10月17日交付現(xiàn)金20000元，于2013年10月18日通過(guò)轉(zhuǎn)賬形式轉(zhuǎn)給王姝穎剩余房款612931元，巨豐公司為趙某某出具了收條，巨豐公司自認(rèn)王姝穎原系巨豐公司會(huì)計(jì)，巨豐公司收到了全部購(gòu)房款。2017年11月2日，趙某某交納了該房屋的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、裝修押金等費(fèi)用并接收該房屋。當(dāng)日，趙某某與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂《唐人中心物業(yè)服務(wù)合同》。現(xiàn)巨豐公司開(kāi)發(fā)的“唐人中心”樓盤(pán)尚不能辦理產(chǎn)權(quán)證照。另，趙某某名下在產(chǎn)權(quán)部門登記有三處房屋。
2013年10月18日，景雪某與巨豐公司簽訂了多份《佳木斯“唐人中心”商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，巨豐公司以房屋買賣的形式為趙宏向景雪某借款提供擔(dān)保。2016年3月2日，景雪某向本院提起訴趙宏、巨豐公司民間借貸糾紛一案，并于2016年3月4日向本院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，要求對(duì)巨豐公司所有的多套房屋（包括本案的E號(hào)樓2單元13層01室）予以查封。本院作出（2016）黑0811民初284號(hào)民事裁定書(shū)，查封了巨豐公司的多套房屋，并于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284號(hào)民事判決，判決趙宏償還景雪某借款300萬(wàn)元及利息；巨豐公司對(duì)趙宏應(yīng)償還景雪某的300萬(wàn)元本金及利息在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。巨豐公司上訴至佳木斯市中級(jí)人民法院，佳木斯市中級(jí)人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民終513號(hào)民事判決，維持了本院（2016）黑0811民初284號(hào)民事判決。判決生效進(jìn)入執(zhí)行程序后，本院于2018年4月2日作出（2018）黑0811執(zhí)56號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定對(duì)包括本案涉案房屋在內(nèi)的多套房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣。趙某某向本院提出異議，本院于2018年4月25日作出（2018）黑0811執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了趙某某的異議請(qǐng)求，趙某某不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為趙某某與巨豐公司之間簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能否認(rèn)定為合法有效的商品房買賣合同，能否排除本院的執(zhí)行行為。趙某某與巨豐公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雖對(duì)雙方當(dāng)事人名稱或姓名、商品房的基本情況及價(jià)款等進(jìn)行了明確約定，但雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間等沒(méi)有明確約定，同時(shí)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)攜此認(rèn)購(gòu)單和財(cái)務(wù)收據(jù)簽訂商品房買賣合同，因此，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，僅應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同，而趙某某在交付購(gòu)房款后，又未及時(shí)與巨豐公司簽訂正式的商品房買賣合同，其自身存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！壁w某某與巨豐公司的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合該條第一項(xiàng)的規(guī)定，同時(shí)，趙某某名下存在多處房產(chǎn)，雖其稱房產(chǎn)均不是自己的，但房屋的所有權(quán)歸屬應(yīng)以登記為準(zhǔn)，故趙某某的買賣行為亦不符合該法的第二項(xiàng)規(guī)定。
綜上所述，趙某某的買賣行為不能排除本院對(duì)佳木斯市向陽(yáng)區(qū)唐人中心E號(hào)樓2單元13層1室房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。趙某某所受損失，可另行向巨豐公司主張。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：

駁回趙某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)9060元，由趙某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 董磊
人民陪審員 張曉英
人民陪審員 婁亞芹

書(shū)記員： 付斌