原告（執(zhí)行案外人）:趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市前進區(qū)。
委托代理人：姜愛民，黑龍江中殿律師事務所律師。
委托代理人：張博，黑龍江中殿律師事務所律師。
被告（申請執(zhí)行人）:景雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托代理人：賈麗，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：佳木斯巨豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)中山路58號。
法定代表人：董影，董事長。
委托代理人：王金龍，法務行政經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：趙宏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)羈押于黑龍江省香蘭監(jiān)獄。

原告趙某某與被告景雪某、第三人佳木斯巨豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：巨豐公司）、趙宏案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年5月17日立案后，依法適用普通程序,于2018年6月11日公開開庭進行了審理。原告趙某某及其委托代理人姜愛民、張博，被告景雪某及委托代理人賈麗、第三人巨豐公司委托代理人王金龍、趙宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
趙某某向本院提出訴訟請求：1.依法判決立即停止對佳木斯市向陽區(qū)唐人中心E號樓2單元13層1室房屋的執(zhí)行；2.確認原告對佳木斯市向陽區(qū)唐人中心E號樓2單元13層1室房屋享有所有權；3.訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告于2018年5月4日收到佳木斯市郊區(qū)人民法院（2018）黑0811執(zhí)異19號民事裁定書，該裁定書駁回原告的執(zhí)行異議申請?，F(xiàn)原告依法提起執(zhí)行異議之訴。原告于2013年10月18日與巨豐公司簽訂了《佳木斯“唐人中心”商品房認購書》，并于當日交付了全部購房款，雙方已經(jīng)建成了買賣關系。雙方房屋認購書簽訂后，原告多次要求該公司辦理房屋產(chǎn)權證書，由于巨豐公司的原因，導致原告無法進行物權登記。2017年11月2日，原告與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)合同。原告按照物業(yè)合同的約定交納了本案爭議房屋的物業(yè)費用，同時取得了該房屋的鑰匙。但是，2018年4月，原告收到佳木斯市郊區(qū)法院（2018）黑0811執(zhí)56號執(zhí)行裁定書，因景雪某與趙宏、巨豐公司民間借貸合同糾紛，將原告的涉案房屋進行了保全，并且已經(jīng)進入執(zhí)行程序，欲對涉案房屋進行執(zhí)行。原告認為，原告通過合法的買賣方式，與巨豐公司建立了合法的買賣關系，應當受到法律保護。
景雪某辯稱,1.趙某某自稱是購房者，那么是否與巨豐公司存在真實的買賣關系是判斷趙某某是否享有排除強制執(zhí)行的首要條件。是否具有真實買賣關系，單以書面買賣協(xié)議不能判斷，協(xié)議可以倒簽時間后簽訂，雙方之間是否有給付購房款的銀行流水是關鍵；2.即使趙某某與巨豐公司真實存在買賣合同關系，其依據(jù)買賣協(xié)議享有的也僅是債權，如果沒有在被告景雪某查封之前實際對房屋進行占有使用，趙某某就不享有房屋的物權期待權，更排除不了強制執(zhí)行。
巨豐公司述稱，巨豐公司與趙某某之間簽訂房屋買賣合同，并按照約定為趙某某辦理了爭議房屋的入住，趙某某交納了入戶費用，對趙某某的訴訟請求無異議。
趙宏述稱，借款是個人行為，與趙某某及巨豐公司無關。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.趙某某與巨豐公司簽訂的認購書。此證據(jù)能夠證明，2013年10月18日，趙某某與巨豐公司簽訂商品房認購書一份，約定趙某某購買唐人中心E號樓2單元13層1室，面積129.5平方米房屋，價款632931元。對此組證據(jù)，本院予以采信；2.購房款收據(jù)、轉賬憑證。對證據(jù)的真實性本院予以采信，此證據(jù)能夠證實巨豐公司于2013年10月17日收趙某某現(xiàn)金20000元，2013年10月18日趙某某通過轉賬形式轉給王姝穎剩余房款612931元，巨豐公司為趙某某出具了收條；3.入戶費票據(jù)、驗收表、結算單、物業(yè)服務合同。此組證據(jù)能夠證明，趙某某于2017年11月交納了房屋的各項費用，辦理了入戶，并與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂了《唐人中心物業(yè)服務合同》，對此組證據(jù)，本院予以采信；4.景雪某與巨豐公司簽訂的《佳木斯“唐人中心”商品房認購書》一份。對證據(jù)的真實性本院予以采信，該證據(jù)證明巨豐公司于2013年10月18日將案涉房屋以買賣的形式抵押給景雪某，但由于抵押未辦理登記備案，抵押權未生效；5.本院調取趙某某名下的住房情況清單。此證據(jù)能證實，趙某某名下有住房三處，對此證據(jù)，本院予以采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年10月18日，趙某某與巨豐公司簽訂《佳木斯“唐人中心”商品房認購書》一份，趙某某認購唐人中心E棟2單元13層1號，面積129.5平方米房屋，價款632931元。趙某某于2013年10月17日交付現(xiàn)金20000元，于2013年10月18日通過轉賬形式轉給王姝穎剩余房款612931元，巨豐公司為趙某某出具了收條，巨豐公司自認王姝穎原系巨豐公司會計，巨豐公司收到了全部購房款。2017年11月2日，趙某某交納了該房屋的水電費、燃氣費、裝修押金等費用并接收該房屋。當日，趙某某與佳木斯惠澤物業(yè)管理有限公司簽訂《唐人中心物業(yè)服務合同》?，F(xiàn)巨豐公司開發(fā)的“唐人中心”樓盤尚不能辦理產(chǎn)權證照。另，趙某某名下在產(chǎn)權部門登記有三處房屋。
2013年10月18日，景雪某與巨豐公司簽訂了多份《佳木斯“唐人中心”商品房認購書》，巨豐公司以房屋買賣的形式為趙宏向景雪某借款提供擔保。2016年3月2日，景雪某向本院提起訴趙宏、巨豐公司民間借貸糾紛一案，并于2016年3月4日向本院提出財產(chǎn)保全申請，要求對巨豐公司所有的多套房屋（包括本案的E號樓2單元13層01室）予以查封。本院作出（2016）黑0811民初284號民事裁定書，查封了巨豐公司的多套房屋，并于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284號民事判決，判決趙宏償還景雪某借款300萬元及利息；巨豐公司對趙宏應償還景雪某的300萬元本金及利息在抵押物價值范圍內(nèi)承擔抵押擔保責任。巨豐公司上訴至佳木斯市中級人民法院，佳木斯市中級人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民終513號民事判決，維持了本院（2016）黑0811民初284號民事判決。判決生效進入執(zhí)行程序后，本院于2018年4月2日作出（2018）黑0811執(zhí)56號執(zhí)行裁定書，裁定對包括本案涉案房屋在內(nèi)的多套房屋進行評估、拍賣。趙某某向本院提出異議，本院于2018年4月25日作出（2018）黑0811執(zhí)異16號執(zhí)行裁定書，駁回了趙某某的異議請求，趙某某不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

本院認為，本案的爭議焦點為趙某某與巨豐公司之間簽訂的商品房認購書能否認定為合法有效的商品房買賣合同，能否排除本院的執(zhí)行行為。趙某某與巨豐公司簽訂的商品房認購書中，雖對雙方當事人名稱或姓名、商品房的基本情況及價款等進行了明確約定，但雙方對商品房的交付時間、辦證時間等沒有明確約定，同時雙方在認購書中約定，認購人應攜此認購單和財務收據(jù)簽訂商品房買賣合同，因此，雙方簽訂的認購書不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，僅應認定為預約合同，而趙某某在交付購房款后，又未及時與巨豐公司簽訂正式的商品房買賣合同，其自身存在過錯。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！壁w某某與巨豐公司的商品房認購書不符合該條第一項的規(guī)定，同時，趙某某名下存在多處房產(chǎn)，雖其稱房產(chǎn)均不是自己的，但房屋的所有權歸屬應以登記為準，故趙某某的買賣行為亦不符合該法的第二項規(guī)定。
綜上所述，趙某某的買賣行為不能排除本院對佳木斯市向陽區(qū)唐人中心E號樓2單元13層1室房屋的強制執(zhí)行。趙某某所受損失，可另行向巨豐公司主張。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：

駁回趙某某的訴訟請求。
案件受理費9060元，由趙某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判長 董磊
人民陪審員 張曉英
人民陪審員 婁亞芹

書記員： 付斌