原告：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市昌黎縣。
委托代理人：江川、周靜，河北藍(lán)澳律師事務(wù)所律師。
被告：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市。
委托代理人：黃桂明，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住秦皇島市。系被告的丈夫。
委托代理人蔡永來(lái)，河北永和盛律師事務(wù)所律師。
第三人：交通銀行股份有限公司秦皇島分行，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：×××。
負(fù)責(zé)人：王衛(wèi)東，行長(zhǎng)。
委托代理人：陳麗云，河北渤海明達(dá)律師事務(wù)所律師。

原告趙某某與被告梁某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。依據(jù)原告趙某某的申請(qǐng)追加交通銀行股份有限公司秦皇島分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交行）為本案第三人參加訴訟。原告趙某某及委托代理人江川、周靜，被告梁某的委托代理人黃桂明、蔡永來(lái)，第三人交通銀行股份有限公司秦皇島分行的委托代理人陳麗云到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙某某向本院提出如下訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告依約向原告返還雙倍定金40萬(wàn)元。2、請(qǐng)求判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟中原告增加訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效；2、判令被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，3、判令被告配合原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。事實(shí)與理由：2017年3月25日原、被告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告所有的萬(wàn)和郡小區(qū)5號(hào)樓2805號(hào)房屋房款合計(jì)62萬(wàn)元。雙方約定：原告于合同簽字的同時(shí),給付被告購(gòu)房定金20萬(wàn)元,被告應(yīng)配合原告辦理貸款及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。被告違約,雙倍退還原告定金;原告違約；定金不予退還,由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失由違約方負(fù)責(zé)。合同簽署后,原告依約履行了義務(wù),但截至目前為止被告拒絕履行貸款及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù),現(xiàn)被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約,并侵犯了原告的合法權(quán)益,故依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定起訴至貴院,請(qǐng)予以支持。
被告梁某辯稱(chēng)，1、關(guān)于雙倍返還定金四十萬(wàn)，我方認(rèn)為不合法，沒(méi)有法律依據(jù)，法庭不應(yīng)予以支持。40萬(wàn)元的訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，按訴訟標(biāo)的總額，其訴請(qǐng)違背擔(dān)保法第94條規(guī)定，定金罰則數(shù)額不得超過(guò)主合同的20%。擔(dān)保法解釋第121條中規(guī)定超過(guò)部分人民法院不予支持。2、關(guān)于是否違約，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方明確約定，雙方認(rèn)可2年的寬限期，本案爭(zhēng)議房屋2年內(nèi)無(wú)法辦理房本不是被告違約。合同法解釋一第九條規(guī)定，未辦理登記手續(xù)，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。物權(quán)法第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移消滅經(jīng)登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。根據(jù)雙方約定，物權(quán)轉(zhuǎn)移之前被告不構(gòu)成違約，不構(gòu)成雙倍返還罰則。3、關(guān)于增加第三人，第三人與本案不是同一法律關(guān)系，本案是房屋買(mǎi)賣(mài)，第三人與本案是房貸。4、第三人與房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)利害關(guān)系，如何判決與第三人利益無(wú)關(guān)。本案第三人既不是有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人也不是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，產(chǎn)權(quán)變更之前不能變更抵押貸款，增加第三人是原告對(duì)訴權(quán)的濫用。5、原告訴請(qǐng)為四項(xiàng)，既要雙倍返還定金又要住房，我方認(rèn)為原告的訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)該依法撤銷(xiāo)第一項(xiàng)訴請(qǐng)，如果原告不撤銷(xiāo)，則原告第二項(xiàng)至第四項(xiàng)訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)。6、合同效力問(wèn)題，我方認(rèn)為原、被告簽訂的合同效力待定，情勢(shì)發(fā)生變更，原告訴請(qǐng)沒(méi)有道理，請(qǐng)法院予以駁回。
第三人交行陳述，1、原、被告之間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，與第三人不存在任何法律關(guān)系，不存在任何利害關(guān)系，交行不應(yīng)作為第三人參加訴訟。2、被告梁某按借款合同約定履行還款義務(wù)，無(wú)違約事實(shí)。
經(jīng)審理查明，2017年3月25日，經(jīng)廣納源房地產(chǎn)中介介紹，原告趙某某作為購(gòu)買(mǎi)方（乙方），被告梁某作為出售方（甲方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。約定，一、甲方將其所有的萬(wàn)和郡小區(qū)5棟2805號(hào)房屋出賣(mài)給乙方，房屋面積為86平方米；二、房屋總價(jià)為62萬(wàn)元；三、簽訂合同時(shí)，乙方付給甲方購(gòu)房定金20萬(wàn)元，甲方于2017年9月1日前配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)以后將房屋交付乙方；五、甲方違約，雙倍退還乙方定金；乙方違約，定金不予退還。補(bǔ)充條款：2、甲方未辦房本，盡快辦理，辦理下來(lái)以后再辦理貸款過(guò)戶(hù)手續(xù)。3、如果9月1日前沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不算甲方違約。4、如因地產(chǎn)原因房本未辦理，甲方退還給乙方購(gòu)房定金20萬(wàn)。合同簽訂后原告向被告支付了20萬(wàn)元。被告梁某將購(gòu)房合同及購(gòu)房發(fā)票押在廣納源房地產(chǎn)中介處。
原告為證明被告違約的根本原因是房?jī)r(jià)上漲，被告要求原告多出8萬(wàn)元并且不許原告貸款，向本院提交了2017年5月9日，原告與被告之間的錄音，2017年12月29日，中介王君榮與被告的錄音。被告對(duì)原告提交的錄音的質(zhì)證意見(jiàn)為：證明目的不認(rèn)可，不能證明被告違約。且該錄音是原告單方面錄制。
原告方申請(qǐng)證人馬某出庭作證，其證言為：2017年3月25日原告趙某某與被告梁某商量好房?jī)r(jià)及付款方式，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，梁某將購(gòu)房合同及購(gòu)房發(fā)票押在廣納源房地產(chǎn)中介處。后給梁某打電話(huà)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，梁某因?yàn)榉课轁q價(jià)，與趙某某協(xié)商多要8萬(wàn)元購(gòu)房款，但是沒(méi)有協(xié)商成功。原告對(duì)證人證言的質(zhì)證意見(jiàn)為：原告與被告房屋交易的過(guò)程，房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方平等自愿簽訂的，但被告單方拒絕履行合同造成違約，交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，且合同的交易價(jià)格符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)律。被告對(duì)證人證言的質(zhì)證意見(jiàn)：1、證人與原告是同學(xué)關(guān)系，證據(jù)效力應(yīng)該小于沒(méi)有利害關(guān)系的人。2、證人是中介人，不是原告和被告之間涉及上下級(jí)關(guān)系，證人作證的內(nèi)容沒(méi)有資格對(duì)原、被告進(jìn)行指手畫(huà)腳。3、證人作證的內(nèi)容無(wú)法證明被告違約，更能證明被告的各種手續(xù)在證人手中押著，被告曾經(jīng)向證人要過(guò)手續(xù)，根據(jù)以上事實(shí)，原告方證人無(wú)法證明被告違約，證人證明的內(nèi)容有明顯的傾向性，基于此請(qǐng)求法庭對(duì)證人馬某的證言不予采信。
本案爭(zhēng)議房屋系被告于2012年12月10日從秦皇島潤(rùn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，貸款金額為390000元，截止到2018年3月6日，被告已還本金34668.45元，尚欠本金355331.55元。
被告至今未取得本案爭(zhēng)議房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)。原告稱(chēng)，本案爭(zhēng)議房屋在2017年9月份就具備了辦證條件。被告表示除本案爭(zhēng)議房屋之外無(wú)其他住房。訴訟中本院征求第三人的意見(jiàn)，是否同意原告替被告償還貸款，第三人表示同意按借款合同履行，借款主體是梁某。
以上事實(shí)，有原、被告、第三人陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，2017年3月25日，原告趙某某與被告梁某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行，原告按照合同約定向被告支付了20萬(wàn)元，但被告收到20萬(wàn)元購(gòu)房款后未及時(shí)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)；在房屋具備辦證條件的情況下未及時(shí)償還貸款辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)；原告提交的錄音證據(jù)、證人張某當(dāng)庭出庭作證所做的證言能夠證明被告在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的過(guò)程中存在違約行為。被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)向原告雙倍返還定金的違約責(zé)任。當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。本案中趙某某與梁某約定的房屋總價(jià)為62萬(wàn)元，趙某某向梁某交付的20萬(wàn)元，其中12.4萬(wàn)元應(yīng)為定金，7.6萬(wàn)元應(yīng)為購(gòu)房款?，F(xiàn)本案爭(zhēng)議房屋有抵押貸款亦未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)；被告表示除本案爭(zhēng)議房屋之外無(wú)其他住房；第三人表示同意按借款合同履行，借款主體是梁某。綜上，趙某某與梁某之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不能實(shí)際履行，梁某應(yīng)當(dāng)按照定金罰則向趙某某返還24.8萬(wàn)元及7.6萬(wàn)元購(gòu)房款合計(jì)32.4萬(wàn)元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十五條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條之規(guī)定，判決如下：

一、被告梁某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告趙某某324000元；
二、對(duì)原告趙某某的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10000元，由被告梁某負(fù)擔(dān)5226元；原告趙某某負(fù)擔(dān)4774元，于本判決生效后10日內(nèi)繳納。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 董春來(lái)
審判員 韓有強(qiáng)
人民陪審員 呂鳳玲

書(shū)記員： 范宏娟