上訴人（原審被告、反訴原告）趙某某。
委托代理人朱磊，湖北誠業(yè)律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）宜昌市萬達廣場投資有限公司。住所地：宜昌市伍家崗區(qū)沿江大道129號。
法定代表人丁本錫，該公司總經(jīng)理。
委托代理人傅強，湖北民基律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人秦建周，湖北民基律師事務所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人趙某某因與被上訴人宜昌市萬達廣場投資有限公司（以下簡稱宜昌萬達公司）房屋租賃合同糾紛一案，趙某某不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第00902號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月9日受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定：2010年8月11日，宜昌萬達公司與趙某某簽訂《租賃合同》一份，約定由趙某某承租宜昌萬達公司位于萬達廣場內(nèi)購物中心（以下簡稱商業(yè)廣場）室內(nèi)步行街3層352、353號商鋪，套內(nèi)建筑面積158.89平方米，計租日（即免租裝修期滿次日）至次年當月當日的前一日為第一個租約年。該合同項下的租賃期限為三個租約年，自計租日開始計算。自進場日起至開業(yè)日前一日的期間為免租裝修期。合同第四條約定，“每月每平方米租金100元即每月租金為15889元，第一期租金的期間為2010年11月26日起至2011年2月28日止，應交租金34426.17元。第二個租約年，每月租金15889元，第三個租約年每月租金16683.45元”，“合同項下的租金支付方式為：以一個季度（三個月）為一個交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交納，趙某某應當在每個交租期最后一個月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天），向宜昌萬達公司一次性足額支付下個交租期租金?！焙贤诹鶙l約定，“合同簽署當日，趙某某應當向宜昌萬達公司支付31778元履約保證金，同時向宜昌萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)服務公司）支付12711.20元作為物業(yè)服務費保證金，宜昌萬達公司有權(quán)從履約保證金或物業(yè)服務費保證金中相應扣除趙某某欠付的租金或物業(yè)服務費。合同終止后，如不存在本合同第22.3條規(guī)定的情形，履約保證金和物業(yè)服務費保證金余額（如有）無息退還?！痹摵贤谑畻l規(guī)定，“趙某某在開業(yè)日向物業(yè)服務公司交納10000元質(zhì)量保證金……合同終止后的90日之內(nèi)，物業(yè)服務公司應將剩余的質(zhì)量保證金無息退還給宜昌萬達公司。”雙方當事人在合同中同時約定，趙某某應當自計租日起向物業(yè)服務公司繳納該房屋的物業(yè)服務費（每平方米每月40元）以一個季度為一個交費期，除第一期物業(yè)服務費外，其他費用均按自然季度交納，趙某某應當在每個交費期最后一個月的20日前向宜昌萬達公司一次性足額支付下個繳費期的費用。趙某某應與物業(yè)服務公司簽署物業(yè)管理服務協(xié)議，趙某某在物業(yè)管理服務協(xié)議項下義務和責任也構(gòu)成對宜昌萬達公司的單方承諾，宜昌萬達公司有權(quán)直接援引向趙某某主張權(quán)利。
關(guān)于違約責任，該合同第二十二條約定，“如趙某某未能在該合同約定的期限內(nèi)向宜昌萬達公司、物業(yè)服務公司足額支付第5日起，宜昌萬達公司即有權(quán)以書面通知方式解除合同。宜昌萬達公司解除合同的，趙某某應當向宜昌萬達公司支付相當于相應保證金應付金額的違約賠償金?！钡?2.3條約定“該合同因趙某某違約而提前終止的，則宜昌萬達公司有權(quán)沒收該合同項下之履約保證金。該合同因宜昌萬達公司違約而提前終止的，宜昌萬達公司應當無息雙倍返還合同項下的履約保證金?！薄摆w某某延遲交納該合同項下租金及其他費用的……延遲超過30日，宜昌萬達公司有權(quán)單方解除合同。趙某某延遲交納該合同項下租金、物業(yè)管理費、能源費用或其他應付費超過15日，經(jīng)過宜昌萬達公司、物業(yè)服務公司書面催告，趙某某仍不繳納的，宜昌萬達公司或物業(yè)服務公司可以對該房屋暫停部分或全部能源供應或物業(yè)管理服務，直至趙某某履行相關(guān)付款義務為止。宜昌萬達公司或物業(yè)服務公司無需因此向趙某某或第三方承擔任何責任。”“因宜昌萬達公司原因?qū)е纶w某某無法繼續(xù)享有該房屋的使用權(quán)的，則宜昌萬達公司應當在趙某某發(fā)出書面通知后30日內(nèi)作出相應改正的積極有效舉措，直至完全改正；若經(jīng)宜昌萬達公司改正，仍無法使趙某某繼續(xù)享有該房屋使用權(quán)，在該期間內(nèi)，趙某某無需交納租金、物業(yè)管理費?！薄半p方在合同中特別明確，趙某某妥善履行該合同是宜昌萬達公司給予趙某某免租裝修期和減免租金政策的前提。如因趙某某原因?qū)е略摵贤崆敖K止（包括趙某某違約導致宜昌萬達公司解除合同情形），則趙某某應在合同終止后7日內(nèi)按第一租約年的租金標準補交免租裝修期和合同項下減免的全部租金?！彪p方在合同中同時約定，“該合同項下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內(nèi)，趙某某應當將該房屋交還宜昌萬達公司。無論任何原因，在前述交還期滿后趙某某仍未能將符合第24.2款要求的房屋交還宜昌萬達公司的，則自交還期限屆滿之日的次日起，趙某某應當按照合同終止時該房屋物業(yè)服務標準的200%向宜昌萬達公司支付占用費，并按照合同終止時該房屋物業(yè)服務標準的100%向物業(yè)服務公司支付物業(yè)服務費及承擔相關(guān)的能源費用，直至趙某某按照合同要求交還該房屋為止?！?br/>對于雙方之間相互送達文書的相關(guān)問題，合同特別約定，“雙方之間相互送達通知，可以以專人手遞的方式發(fā)出，發(fā)至指定地址之日實為收悉日，以對方的簽收文據(jù)為發(fā)送憑證，以特快專遞方式發(fā)出的，以通知交與特快專遞公司第7日為收悉日，以交寄記錄作為發(fā)送憑證?！壁w某某在合同中確認趙某某的有效通訊地址為宜昌市秭歸縣中學。
2010年8月11日，雙方簽訂《租賃合同》補充協(xié)議，約定宜昌萬達公司同意在《租賃合同》約定的租金標準基礎上，第一個租約年免租6個月，其中，第一、第三季度各免除趙某某1個月的租金。在第二個租約年免租3個月，按以上優(yōu)惠約定，趙某某第一個租約年實際交租金總額95334元，第二個租約年實際應交租金總額為16683.45元。同日，趙某某與物業(yè)服務公司簽訂《宜昌萬達廣場室內(nèi)步行街物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)標準約為每月每平方米40元。合同簽訂后，宜昌萬達公司依約交付了房屋。
2013年5月3日，宜昌萬達公司向趙某某出具了要求趙某某于2013年5月20日前繳納2013年6-8月租金及物業(yè)管理費的通知。2013年5月31日，宜昌萬達公司向趙某某出具了《租金催繳函》，要求趙某某交納租金50050.35元，物業(yè)管理費19006.80元。2013年6月4日，宜昌萬達公司向趙某某出具催交物業(yè)管理費及租金的函，要求其于七日內(nèi)補交保證金及尚欠的租金、物業(yè)管理費，但趙某某仍未交納。2013年6月25日，宜昌萬達公司向趙某某所在地宜昌市秭歸縣文華中學郵寄一份律師函，該律師函中明確趙某某已拖欠租金和物業(yè)管理費30天以上，故宜昌萬達公司根據(jù)合同約定，解除雙方簽訂的《租賃合同》及相關(guān)協(xié)議，要求趙某某于接到此函后7日內(nèi)將所租賃的房屋予以騰退并交還。該律師函郵寄至宜昌市郵政速遞物流分公司秭歸營業(yè)部后顯示未妥投。2013年7月3日，宜昌萬達公司在《三峽商報》第13版刊登《解除房屋租賃合同通知書》通知趙某某因其欠交租金及物業(yè)管理費30天以上，宜昌萬達公司決定于2013年7月3日解除與趙某某簽訂的《租賃合同》及相關(guān)協(xié)議，要求趙某某于2013年7月10日前騰退并交還房屋。自2012年1月至2013年5月，趙某某一直處于營業(yè)狀態(tài)。宜昌萬達公司訴至人民法院，請求判令：1、趙某某將萬達廣場室內(nèi)步行街3層352、353號商鋪清空后返還給宜昌萬達公司，并自2013年7月10日起至實際返還上述商鋪之日止按每月33366元的標準賠償宜昌萬達公司占用期間租金損失，自2013年7月10日起至實際返還上述商鋪之日按每月6355元的標準賠償宜昌萬達公司占用期間的物業(yè)管理費損失。2、趙某某補交免租期租金和減免租金143001元。趙某某在原審審理期間提起反訴，請求人民法院判令：宜昌萬達公司賠償因其違約給趙某某造成的損失706738.25元（其中，2013年6月1日至11月30日的經(jīng)營損失192262.50元，應退還租金及物業(yè)管理費428208.55元，雙倍返還的履約保證金63556元，應退還的物業(yè)服務費保證金12711.20元，應退還的質(zhì)量保證金10000元）。
原審同時認定，趙某某因所租房屋存在漏水問題于2013年3月18日將宜昌萬達公司及物業(yè)服務公司、宜昌艷陽天酒店有限公司訴至原審法院，要求賠償因漏雨造成的損失（包括2011年10月至2013年6月期間的經(jīng)營損失、裝修費損失及審核費損失）。2013年7月24日，原審法院委托湖北省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗測試中心對趙某某所租房屋漏水情況進行了檢測，查出趙某某所租房屋共有A、B、C三個漏雨點，其中餐廳吊頂內(nèi)漏水點A是因屋面滲水所致，漏水點B是因宜昌艷陽天酒店有限公司廚房滲水所致，漏水點C是因空調(diào)凝結(jié)水造成。
原審還認定，宜昌萬達公司所租房屋于2013年6月6日被停止電氣供應，并于2013年8月26日晚清空。
原審法院認為：本案是一起因租賃合同的履行問題引起的糾紛，應當定性為租賃合同糾紛。趙某某至今尚未交納2013年6-8月租金，宜昌萬達公司有解除合同并要求趙某某騰退房屋，故對于宜昌萬達公司要求趙某某將萬達廣場室內(nèi)步行街3層352、353號商鋪清空后返還給宜昌萬達公司的訴訟請求應當予以支持，但由于趙某某所租房屋已于2013年8月26日清空，宜昌萬達公司已將該房屋收回，該訴訟請求實際上已經(jīng)得到履行，本案爭議的焦點為：1、雙方當事人哪一方的行為構(gòu)成違約，宜昌萬達公司是否有權(quán)解除合同，合同是否已經(jīng)解除。2、趙某某是否有權(quán)要求宜昌萬達公司賠償經(jīng)濟損失。
關(guān)于焦點一，趙某某對其未繳納2013年6-8月的租金的事實不持異議，但認為由于宜昌萬達公司未能提供符合使用條件的房屋供趙某某經(jīng)營，亦未依約對該房屋進行維修，故其有權(quán)拒絕交納租金。依據(jù)趙某某所提交的鑒定報告，趙某某的房屋存在A、B、C三個漏水點，宜昌萬達公司作為出租人，其提供的租賃物存在瑕疵，而宜昌萬達公司因未對該漏水房屋予以修繕，依法應當承擔違約責任?！蹲赓U合同》約定，“合同項下的租金支付方式為：以一個季度（三個月）為一個交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交納，趙某某應當在每個交租期最后一個月的20日前（若20日為法定節(jié)假日則提前至法定節(jié)假日前最后一天），向宜昌萬達公司一次性足額支付下個租期租金?！卑凑占s定，趙某某應當于2013年5月20日前交納2013年6月8日的租金及物業(yè)管理費，而趙某某至今未繳納，其行為已構(gòu)成違約，亦應當承擔違約責任。故雙方應當依據(jù)各自的違約行為承擔相應的違約責任。
《租賃合同》約定：“趙某某遲延交納該合同項下租金及其他費用的，則每延遲一日，趙某某應當向宜昌萬達公司或物業(yè)服務公司支付相當于欠費金額1‰的遲延履行違約金，延遲超過30日，宜昌萬達公司有權(quán)單方解除合同?！壁w某某應于2013年5月20日前交納租金及物業(yè)管理費，而至今趙某某仍未繳納租金，該違約行為已經(jīng)達到了合同約定的解除條件，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款之規(guī)定，宜昌萬達公司有權(quán)依約解除合同。宜昌萬達公司與趙某某解除合同，系因趙某某拒絕交納租金長達30日以上，達到合同約定的解除條件，致使宜昌萬達公司行使合同解除權(quán)將合同解除，趙某某拒交租金的行為是該合同解除的直接原因。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條之規(guī)定，雙方之間的合同自解除合同的通知送達趙某某之日起解除。宜昌萬達公司已經(jīng)按照合同上所載明的地址通過特快專遞郵寄的方式向趙某某送達了通知解除合同的律師函，故宜昌萬達公司已經(jīng)按照通常方式向趙某某送達了解除合同的通知，在按照常規(guī)方式送達未果的情況下，用公告送達的方式通知趙某某解除合同其效力應當?shù)玫秸J定。宜昌萬達公司于2013年7月3日在《三峽商報》刊載解除房屋租賃合同通知書，通知解除合同并要求趙某某于2013年7月10日前騰退房屋，故應視為趙某某于2013年7月3日收到該解除合同的通知，雙方當事人之間簽訂的租賃合同于2013年7月3日解除，趙某某應于2013年7月10日前騰退其所租賃的房屋。
雙方當事人在合同中約定，“無論任何原因，在前述交還期滿后趙某某仍未能將符合第24.2款要求的房屋交還宜昌萬達公司的，則自交還期屆滿之日的次日起，趙某某應當按照合同終止時該房屋租金標準的200%向宜昌萬達公司支付占用費。并按照合同終止時該房屋物業(yè)服務標準的100%向物業(yè)服務公司支付物業(yè)服務費及承擔相關(guān)的能源費用，直至趙某某按照合同要求交還該房屋為止。”該約定明確無論在任何情況下，只要趙某某未在房屋交還期限內(nèi)交還房屋，則應當負擔該房屋租金標準200%的房屋占有使用費，由于該房屋占有使用費系租金標準的200%，具有懲罰性，而該條款未給宜昌萬達公司設定任何限制條件，加重了趙某某的責任，該合同無法履行也并非僅因為趙某某拒交租金及物業(yè)費，宜昌萬達公司自身未提供完好的房屋也是原因之一，在這種情況下要求趙某某承擔2倍于租金標準的房屋占有使用費對趙某某過于嚴苛，對宜昌萬達公司要求趙某某按每月33366元的標準賠償宜昌萬達公司占用期間租金損失的訴訟請求不予支持。
合同約定“物業(yè)管理費每月每平方米40元”，“趙某某應與物業(yè)服務公司簽署物業(yè)管理服務協(xié)議，趙某某在物業(yè)管理服務協(xié)議項下義務的責任也構(gòu)成對宜昌萬達公司的單方承諾，宜昌萬達公司有權(quán)直接向趙某某主張權(quán)利?！惫室瞬f達公司有權(quán)要求趙某某支付物業(yè)管理費損失。雙方在合同中約定合同簽署當日，趙某某應當向宜昌萬達公司支付31778元履約保證金，同時向物業(yè)服務公司支付12711.20元作為物業(yè)服務費保證金，宜昌萬達公司有權(quán)從履約保證金或物業(yè)服務費保證金中相應扣除趙某某欠付的租金或物業(yè)服務費。合同終止后，如不存在雙方簽訂合同第22.3條規(guī)定的情形，履約保證金和物業(yè)服務費保證金余額（如有）無息退還。趙某某所承租的房屋于2013年6月6日停止供應電、氣，趙某某無法繼續(xù)經(jīng)營，亦無能力再交付租金及物業(yè)管理費，故趙某某應支付租金及物業(yè)管理費至2013年6月6日止。趙某某尚欠自2013年6月1日起至2013年6月6日止的租金4473.80元（16683.45×0.2個月）。尚欠案外人物業(yè)服務公司自2013年6月1日起至2013年6月6日止的物業(yè)服務費1271.12元（158.89平方米×40元×0.2個月）。依據(jù)宜昌萬達公司提供的租金催繳函，宜昌萬達公司已依合同約定將趙某某所欠租金和物業(yè)管理費在履約保證金和物業(yè)服務費保證金中扣除，故經(jīng)抵扣，趙某某所交納的履約保證金尚余27304.20元，物業(yè)服務費保證金尚余11440.08元。
《租賃合同》約定，“如因趙某某原因?qū)е略摵贤崆敖K止（包括趙某某違約導致宜昌萬達公司解除合同情形），則趙某某應該在該合同終止后7日內(nèi)按第一個租約年的租金標準補交免租裝修期和合同項下減免的全部租金?！壁w某某第一年租約年和第二年租約年依約共應繳納租金381336元，趙某某實際繳納租金為238335元，宜昌萬達公司共減免租金143001元，由于趙某某所承租的房屋存在漏水情況且一直未能得到解決，該合同雖因趙某某拒交租金而達到解除條件，但趙某某作出拒交租金的違約行為之前宜昌萬達公司所提供的租賃房屋就已存在漏水的事實并一直未能得到修復，影響了趙某某對該租賃房屋的正常使用，趙某某未妥善履行合同宜昌萬達公司亦負有責任，故對于宜昌萬達公司要求趙某某返還免租裝修期租金和減免租金的訴訟請求不能得到全部支持。原審法院遂酌情對其中71500.50元的減免租金予以認可（143001元×50%），趙某某應予以返還。
關(guān)于焦點二，依據(jù)宜昌萬達公司與趙某某均認可的月度營業(yè)額明細表，確定2010年11月至2013年1月小龍功夫快餐店的實際營業(yè)額為2307300元。故趙某某每月平均的營業(yè)額約為88742.31元。參照餐飲行業(yè)平均利潤，原審法院酌定按照40%的標準計算小龍功夫快餐店的利潤損失，故趙某某每月利潤損失為35496.92元。趙某某主張宜昌萬達公司自2013年6月6日就開始停止供氣供電，宜昌萬達公司雖認為停止供電、氣屬于正常檢修，但并未提交證據(jù)證明檢修何時完畢，何時開始進行電、氣供應，由于趙某某經(jīng)營的系餐飲業(yè)務，電、氣的供應為經(jīng)營餐飲業(yè)必須的能源供應，故趙某某的經(jīng)營損失應當從2013年6月6日起開始計算至2013年7月3日合同解除為止，共計31974.23元（35496.92×0.9個月）。雙方雖然在合同中約定，趙某某延遲交納該合同項下租金、物業(yè)管理費、能源費用或其他應付費用超過15日，經(jīng)過宜昌萬達公司、物業(yè)服務公司書面催告，趙某某仍不交納的，宜昌萬達公司有權(quán)對該房屋暫停部分或全部能源供應或物業(yè)管理服務，而無需因此向趙某某承擔任何責任，宜昌萬達公司采取停止電氣供應的行為亦發(fā)生在趙某某延遲繳納租金及物業(yè)管理費15日后，但本案中在趙某某拒交租金及物業(yè)管理費之前，宜昌萬達公司也存在未能提供完好的租賃房屋的行為，并非趙某某單方違約，故對于停止電、氣供應給趙某某造成的經(jīng)濟損失，宜昌萬達公司仍應當承擔責任，故宜昌萬達公司應向趙某某賠償經(jīng)營損失31974.23元。該合同系因趙某某未履行租金交付義務而達到解除條件，合同解除后，趙某某已無權(quán)繼續(xù)承租房屋，故對于2013年7月3日以后的經(jīng)營損失，不予支持。
趙某某主張宜昌萬達公司應退還2011年11月26日至2013年5月26日的租金及物業(yè)管理費428208.55元，但趙某某已經(jīng)在（2013）鄂伍家崗民初字第00351號一案中起訴要求宜昌萬達公司賠償2010年11月至2013年6月因房屋漏水導致的的經(jīng)營損失，由于經(jīng)營損失即是因趙某某認為漏水導致房屋無法使用使其未能享有應得到的利益而主張的損失。而趙某某所主張的租金損失亦是因房屋漏水導致其雖繳納租金但未獲得相應收益而產(chǎn)生的損失，故趙某某在本案中主張的租金損失系重復主張，對該主張不予支持。
趙某某反訴主張宜昌萬達公司雙倍返還履約保證金63556元并退還物業(yè)服務費保證金12711.2元。前已論述，趙某某所繳納的履約保證金尚余27304.2元，物業(yè)服務保證金尚余11440.08元。合同第22.3條并未約定宜昌萬達公司有權(quán)沒收物業(yè)服務費，故依據(jù)合同約定，該11440.08元物業(yè)管理費應當予以返還。由于雙方均存在違約行為，故宜昌萬達公司無權(quán)沒收27304.20元履約保證金，趙某某亦無權(quán)要求予以雙倍返還，因此該27304.20元履約保證金應當返還給趙某某。
趙某某主張宜昌萬達公司返還質(zhì)量保證金10000元。宜昌萬達公司對趙某某交納10000元質(zhì)量保證金的事實予以認可，并明確宜昌萬達公司并未扣減趙某某的質(zhì)量保證金，故依據(jù)《租賃合同》第十條之約定，該院對趙某某的該項訴訟主張予以支持。
基于前述理由，原審法院遂依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十六條、第六十七條、第九十三條第二款、第九十六條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決：一、趙某某將萬達廣場室內(nèi)步行街3層352、353號商鋪清空后返還給宜昌萬達公司（已履行）。二、趙某某于判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌萬達公司補交免租裝修租金和減免租金合計71500.50元。三、駁回宜昌萬達公司其他訴訟請求。四、宜昌萬達公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某支付經(jīng)營損失31974.23元。五、宜昌萬達公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某返還履約保證金27304.20元。六、宜昌萬達公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某返還物業(yè)服務保證金11440.08元。七、宜昌萬達公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某退還質(zhì)量保證金10000元。八、駁回趙某某其他反訴請求。同時決定一審案件訴訟費3690元，減半收取2717元，由宜昌萬達公司負擔。
本院經(jīng)審理查明，原審認定事實屬實。

本院認為：雙方當事人簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，其主體適格、內(nèi)容合法，應為有效。雙方當事人均應按照合同約定履行己方義務。關(guān)于趙某某拒交租金的行為是否構(gòu)成違約的問題。本院認為，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，這是出租人的法定基本義務。本案中宜昌萬達公司向趙某某交付租賃物后，趙某某于2010年11月開業(yè)后不久，其承租商鋪的天花板即出現(xiàn)漏水問題，影響趙某某經(jīng)營，宜昌萬達公司依法應當對其提供租賃物出現(xiàn)的漏水問題予以解決。趙某某因承租商鋪漏水多次與宜昌萬達公司交涉，但宜昌萬達公司至今仍未解決漏水問題。趙某某遂開始拒交2013年6月之后（含6月份）的租金。事實上，趙某某之前一直按時向宜昌萬達公司交納租金。前述事實表明趙某某并非惡意拒交2013年6月之后（含6月份）的租金。因趙某某承租本案所涉商鋪目的在于經(jīng)營，故宜昌萬達公司提供趙某某可供正常經(jīng)營的房屋系宜昌萬達公司最根本之合同義務。現(xiàn)本案所涉商鋪存在漏水現(xiàn)象且實際影響趙某某正常經(jīng)營，宜昌萬達公司雖經(jīng)趙某某多次協(xié)商不予解決，應認定宜昌萬達公司在履約過程中實際未能提供符合合同要求且符合趙某某租賃目的之房屋。由此可見，趙某某在宜昌萬達公司不予解決漏水問題情形下而拒絕交付租金，而提供可供趙某某正常經(jīng)營使用之房屋系宜昌萬達公司最根本之合同義務，故在宜昌萬達公司未能履行該項合同根本義務且拒絕解決漏水問題情形下，趙某某為保護己方合法權(quán)益而拒付租金并無不當，系針對宜昌萬達公司前述違約行為進行自力救濟的一種手段，對此無須承擔違約責任。因此，原審認定趙某某拒交租金的行為構(gòu)成違約錯誤，本院予以糾正。但鑒于趙某某實際使用本案訴爭商鋪至2013年6月6日，且就2013年6月（含6月份）之前因房屋漏水造成的經(jīng)營損失已經(jīng)在另案中主張，該損失得到彌補，故趙某某仍應當承擔2013年6月6日停止營業(yè)之前的租金。故趙某某尚欠宜昌萬達公司2013年6月1日至2013年6月6日止租金3336.69元（16683.45×0.2個月）和尚欠宜昌萬達廣場商業(yè)管理有限公司自2013年6月1日起至2013年6月6日止物業(yè)服務費1271.12元（158.89平方米×40元×0.2個月）仍應予以支付。此外，由于本案合同系因宜昌萬達公司違約導致提前終止（解除），故依照雙方約定，宜昌萬達公司負有“無息雙倍返還合同項下的履約保證金”的義務，即應當向趙某某雙倍返還履約保證金63556元（31778元×2）。按照雙方合同約定，宜昌萬達公司有權(quán)從履約保證金或物業(yè)服務費保證金中相應扣除趙某某欠付的租金或物業(yè)服務費，故經(jīng)抵扣后，宜昌萬達公司應當向趙某某退還履約保證金60219.31元（63556元-3336.69元）以及物業(yè)服務費保證金11440.08元（12711.20元-1271.12元）。另外，按照雙方約定，“如因趙某某原因?qū)е略摵贤崆敖K止（包括趙某某違約導致宜昌萬達公司解除合同情形），則趙某某應該在該合同終止后7日內(nèi)按第一個租約年的租金標準補交免租裝修期和合同項下減免的全部租金”，即只有在趙某某違約導致合同終止或解除的情形下，趙某某才需補交免租裝修期和合同項下減免的全部租金。由于本案所涉合同不能履行系因宜昌萬達公司違約并解除合同所致，故宜昌萬達公司不能因此要求趙某某返還其給予的免租裝修期租金和減免租金，本院對宜昌萬達公司的該項主張不予支持。
關(guān)于宜昌萬達公司是否應當退還趙某某2011年11月至2013年5月的租金及物業(yè)管理費的問題。本院認為，趙某某已經(jīng)在另案起訴要求宜昌萬達公司賠償因房屋漏水給趙某某造成的經(jīng)營利潤損失，而經(jīng)營利潤的取得應當支付諸如房屋租金、物業(yè)管理費等成本為對價，因此，趙某某在本案中又以房屋漏水為由要求宜昌萬達公司退還其該期間繳納的租金及物業(yè)管理費，即要求宜昌萬達公司承擔其提供瑕疵租賃物（房屋漏水）的違約責任，亦屬于房屋漏水造成的損失范疇，在另案已作處理，屬于重復訴訟，原審對該訴訟主張不予支持并無不當。
關(guān)于宜昌萬達公司是否應當賠償趙某某2013年6月至2013年11月的經(jīng)營損失的問題。前已敘及，本案合同提前解除的原因系基于宜昌萬達公司的違約行為，因此，宜昌萬達公司應當承擔其解除合同后對趙某某造成的損失，故趙某某要求宜昌萬達公司賠償剩余租期（截止2013年11月）經(jīng)營損失的訴訟請求本院予以支持?？紤]到其中2013年6月的經(jīng)營損失已經(jīng)在另案中主張，故趙某某的經(jīng)營損失應當從2013年7月計算至2013年11月（原合同租期屆滿），按照每月利潤損失為35496.92元的標準，共計177484.60元（35496.92元×5個月）。由于每月利潤損失為35496.92元的計算中考慮了趙某某交納租金成本的情況，而事實上趙某某并未交納2013年6月至2013年11月的租金，因此，還應當扣除2013年6月至11月的租金成本（該成本應扣除已向宜昌萬達公司支付的2013年6月1日至6月6日的租金3336.69元），即96764.01元（16683.45元×6個月-3336.69元）。故宜昌萬達公司應賠償趙某某2013年7月至2013年11月的經(jīng)營損失數(shù)額為80720.59元（177484.60元－96764.01元）。
綜上所述，原審適用法律錯誤，實體處理不當。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第00902號民事判決書；
二、趙某某將萬達廣場室內(nèi)步行街3層352、353號商鋪清空后返還給宜昌市萬達廣場投資有限公司（已履行）；
三、駁回宜昌市萬達廣場投資有限公司其他訴訟請求；
四、宜昌市萬達廣場投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某支付經(jīng)營損失80720.59元；
五、宜昌市萬達廣場投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某返還履約保證金60219.31元；
六、宜昌市萬達廣場投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某返還物業(yè)服務費保證金11440.08元；
七、宜昌市萬達廣場投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某退還質(zhì)量保證金10000元；
八、駁回趙某某其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案一審本訴案件受理費3690元（宜昌市萬達廣場投資有限公司已預交），減半收取1845元，由宜昌市萬達廣場投資有限公司負擔；一審反訴案件受理費5434元（趙某某已預交），減半收取2717元，由趙某某負擔624元，宜昌市萬達廣場投資有限公司負擔2093元；二審案件受理費10775元（趙某某已預交），由趙某某負擔2476元，宜昌市萬達廣場投資有限公司負擔8299元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒