原告趙淑梅。
委托代理人王利民，河北群星律師事務(wù)所律師。
被告周某某。
被告栗某某。
委托代理人米毅、李思萱，河北天捷律師事務(wù)所邯鄲分所律師。
被告周紅民。

原告趙淑梅與被告周某某、被告栗某某、被告周紅民為確認(rèn)分家協(xié)議無效糾紛一案，于2011年4月12日訴至本院。2011年6月3日，因庭外調(diào)解原告申請中止審理。2014年5月30日、6月18日公開開庭審理此案。原告趙淑梅及其委托代理人王利民，被告周某某、被告栗某某共同委托代理人米毅、李思萱，被告周紅民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告周某某、被告栗某某早年結(jié)婚。共育有三男一女。分別為長子周學(xué)民（身體自幼患病有××，中國××人聯(lián)合會頒發(fā)的××人證顯示其××等級為二級），次子周紅民，三子周全民，女兒周動珍。1991年6月21日，原告趙淑梅與被告周紅民結(jié)婚?；楹笊蛔?，取名周志鵬。1993年農(nóng)歷二月十八日，被告周某某與被告周紅民及三子周全民，對被告周某某、被告栗某某所有的兩處房產(chǎn)：叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號及叢臺區(qū)中柳林新居八排1號，在親戚的見證下，訂立分家協(xié)議。協(xié)議約定：“兄弟二人經(jīng)家長及鄰居說和，情愿各自度日，獨立生活，將家產(chǎn)分配如下：一、房產(chǎn)共分兩院。老家11間房，為頭份。樓房6間為二份。如果誰拿到老家，要給東邊樓房補(bǔ)貼弍仟元?？畋仨氃?5年年底（必須）付清，付清后必須搬出。但必須說明不管誰拿到老家上房五間歸老人及哥哥住到終年，拿到樓房者，樓下三間也歸老人及哥哥住到終年。如果兒子不養(yǎng)活老人及哥哥時，兩院留下的房子可以變賣或轉(zhuǎn)讓別人，當(dāng)孩子的無權(quán)干涉。二、關(guān)于養(yǎng)老問題如下，從分家即日起每月每戶付養(yǎng)老費20元。如果無（物）價上漲，養(yǎng)老費隨時增加，每月1號必須送到。老人及哥哥有病，二人要輪流侍候，一切開支二人平攤。老人屋內(nèi)的東西，父母及哥哥終年后二人平分。以上空口無憑，抓球（鬮）為定。立分單人：周紅民、周全民。家長：周某某、周克云。見證人：周選民、周建民。代筆人：張順安?！眳f(xié)議訂立后，周紅民通過抓鬮拿到頭份老家11間房，周全民拿到二份樓房6間。雙方均居住了分得的房產(chǎn)。被告周某某、被告栗某某及長子周學(xué)民在被告周紅民分得的老家北屋五間居住。此后，周紅民也給付了周全民2000元補(bǔ)貼款。分家完成后，被告周紅民沒有辦理土地使用權(quán)證書。1996年6月27日邯鄲市土地管理局叢臺分局頒發(fā)的叢集建（96）字第C0740號集體土地使用權(quán)證記載：“柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號土地使用者為周某某”。2000年，原告趙淑梅與被告周紅民夫婦經(jīng)村委會等有關(guān)部門批準(zhǔn)，將老家11間房產(chǎn)均翻建為二層樓房。翻建期間，被告周某某、栗某某及周學(xué)民搬到本村中柳林新區(qū)3排2號居住至今。2010年3月1日，原告趙淑梅與被告周紅民協(xié)議離婚。叢臺區(qū)民政局存檔的雙方離婚協(xié)議記載：“……。四、房屋在雙方離婚后歸孩子所有。雙方有居住權(quán)”。此后，原告趙淑梅與被告周紅民沒有將房產(chǎn)交付給兒子周志鵬。周志鵬也表示沒有接受房產(chǎn)。2010年4月24日，被告周某某與被告周紅民、三子周全民又立分家契書：“因房屋拆遷，以1993年簽訂的原分家契書為依據(jù)，特制訂以下契書。一、按原分家契書，房屋分為兩院?，F(xiàn)周紅民居住的十一間房，其中五間為父母及周學(xué)民的養(yǎng)老房，周全民居住的六間樓房，其中三間為父母及周學(xué)民的養(yǎng)老房。拆遷時，將周紅民房屋總面積的5／11（面積待定）和周全民房屋總面積的1／2，直接辦于周學(xué)民名下。拆遷過渡費也分別按上述面積由父母及周學(xué)民領(lǐng)取?；剡w后，周學(xué)民名下的所有房產(chǎn)由父母及周學(xué)民居住和租賃（租金由父母和周學(xué)民收?。Ｖ芗t民、周全民贍養(yǎng)父母及周學(xué)民終年后，周學(xué)民名下的房產(chǎn)按上述比例歸周紅民和周全民所有。如不贍養(yǎng)父母及周學(xué)民，周學(xué)民名下的房產(chǎn)可以變賣或贈與贍養(yǎng)人?！?”
2011年2月10日，被告周某某、被告栗某某與被告周紅民、三子周全民、女兒周動珍協(xié)商，再次訂立分家協(xié)議：“我叫周某某，愛人叫栗某某，因考慮不周故取消原來分家契書，重新分家如下：一、我們夫妻名下房產(chǎn)兩處，一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號，叢集建（96）字第C0740號，用地面積182.60平方米。另一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村新居八排1號，叢集建（95）字第C0048號，用地面積102.00平方米。在我和我愛人均百年之后，平均分為三份，分別給長子周學(xué)民，次子周紅民，三子周全民繼承。如果周紅民、周全民不盡贍養(yǎng)老人的義務(wù)，不得享有本房產(chǎn)繼承權(quán)。二、如果上述房產(chǎn)拆遷，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名字要寫周某某、栗某某兩個人的名字，拆遷過渡費由周某某、栗某某全權(quán)掌管。如沒有拆遷，兩處房產(chǎn)所獲租金歸周某某、栗某某所有。三、由于長子周學(xué)民××，生活不能自理。待父母百年后，次子周紅民及三子周全民兩人共同贍養(yǎng)周學(xué)民直至百年。長子周學(xué)民名下所應(yīng)有的房產(chǎn)歸周紅民和周全民所有，由女兒周動珍負(fù)責(zé)監(jiān)督。四、贍養(yǎng)費：次子周紅民、三子周全民二人自簽訂本協(xié)議之日起，每月1號，各交贍養(yǎng)費150元。贍養(yǎng)費可根據(jù)物價上漲因素均可做調(diào)整。我們夫妻有病，日?；ㄤN一切費用由次子周紅民、三子周全民均攤。五、本協(xié)議一式六份，周某某、栗某某、周學(xué)民、周紅民、周全民、周動珍等人各持一份，本協(xié)議自簽字之日起生效”。被告周某某、被告栗某某、被告周紅民、三子周全民、女兒周動珍在協(xié)議上簽字。見證人周某甲、王某、周某乙、何某在協(xié)議上簽字。被告周紅民稱上述兩次分家都是在父母親的逼迫下簽的字。原告趙淑梅對上述協(xié)議不予認(rèn)可。遂訴至法院，請求確認(rèn)2011年2月10日分家協(xié)議無效。在案件審理過程中，原告趙淑梅與被告周紅民復(fù)婚。本院考慮到案件系家庭內(nèi)部矛盾引起，多次組織原、被告及親屬參加調(diào)解工作，但未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為，本案訟爭協(xié)議涉及的房產(chǎn)原系被告周某某、栗某某夫婦所有。1993年農(nóng)歷二月十八日，被告周某某以其與栗某某及長子周學(xué)民作為被贍養(yǎng)人，將家產(chǎn)分為兩份，分給次子周紅民、三子周全民。原告趙淑梅與被告周紅民夫婦通過抓鬮分得訟爭協(xié)議涉及的叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號老家11間房產(chǎn)及宅院。該協(xié)議各方當(dāng)事人意思表示真實，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”原告趙淑梅及被告周紅民依據(jù)分家協(xié)議及我國農(nóng)村分家習(xí)慣，從老家房產(chǎn)交付時起，取得房產(chǎn)所有權(quán)。同時，分家協(xié)議還約定：“……。但必須說明不管誰拿到老家，上房五間歸老人及哥哥住到終年，……。老人及哥哥有病，二人要輪流侍候，一切開支二人平攤。老人屋內(nèi)的東西，父母及哥哥終年后二人平分?！！睆募s定內(nèi)容看，該分家協(xié)議為附條件的贈與協(xié)議。在原告趙淑梅及被告周紅民分得房產(chǎn)中，附有北屋上房五間由被告周某某、被告栗某某及長子周學(xué)民住到終老，并且需履行對上述三人的贍養(yǎng)義務(wù)后，這五間房產(chǎn)所有權(quán)才完全轉(zhuǎn)移的條件。因此，原告趙淑梅及被告周紅民取得的是北屋上房五間附有贈與條件的房產(chǎn)所有權(quán)。雖然1996年的集體土地使用權(quán)證叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號仍登記在被告周某某名下，但這只能證實周某某取得了該處宅基地的建設(shè)用地使用權(quán)，非該處房產(chǎn)所有權(quán)人的證明。房產(chǎn)仍應(yīng)按分家協(xié)議和農(nóng)村分家習(xí)慣，在房產(chǎn)分家交付后，由原告趙淑梅及被告周紅民按分單取得附有贈與條件的房產(chǎn)所有權(quán)。被告周某某、被告栗某某辯稱集體土地使用權(quán)證書證明其擁有房產(chǎn)所有權(quán)的理由不能成立，本院不予采信。
2000年，原告趙淑梅與被告周紅民經(jīng)村委會同意，將原宅院全部翻建為二層樓房。被告周某某、被告栗某某及長子周學(xué)民并未反對。翻建后的房屋，雖然依據(jù)1993年分單應(yīng)為被告周某某、被告栗某某及長子周學(xué)民留有養(yǎng)老房的居住使用權(quán)份額，但是原告趙淑梅與被告周紅民仍因合法建設(shè)取得財產(chǎn)權(quán)。2010年3月1日，原告趙淑梅與被告周紅民在叢臺區(qū)民政局協(xié)議離婚。雖然約定家中房產(chǎn)歸兒子周志鵬所有，二人仍有居住權(quán)，但是原告趙淑梅與被告周紅民沒有將房產(chǎn)交付給兒子周志鵬，周志鵬也表示沒有接受房產(chǎn)。因此，該處房產(chǎn)仍處于趙淑梅與周紅民離婚后未分割的共同共有狀態(tài)。關(guān)于原告趙淑梅與被告周紅民是否復(fù)婚，對該處房產(chǎn)的共有狀況是否有影響的問題，該處房產(chǎn)無論在趙淑梅與周紅民婚姻關(guān)系存續(xù)期間，還是離婚以后均沒有進(jìn)行分割，始終處于雙方共同共有的狀態(tài)下，趙淑梅始終是共同共有人之一。符合民事訴訟法訴訟主體資格。故被告周某某、被告栗某某辯稱如果已經(jīng)復(fù)婚，原告不具有主體資格的理由不能成立，本院不予采信。
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)力，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，一般認(rèn)定無效。但是第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！?011年2月10日，被告周某某、被告栗某某與被告周紅民再次訂立分家協(xié)議：“一、我們夫妻名下房產(chǎn)兩處，一處為柳林橋鄉(xiāng)中柳林村西大街路西新田胡同3號，……。在我和我愛人均百年之后，平均分為三份，分別給長子周學(xué)民，次子周紅民，三子周全民繼承，……。二、如果上述房產(chǎn)拆遷，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名字要寫周某某、栗某某兩個人的名字，拆遷過渡費由周某某、栗某某全權(quán)掌管。如沒有拆遷，兩處房產(chǎn)所獲租金歸周某某、栗某某所有?！睆纳鲜鰠f(xié)議看出，約定的內(nèi)容針對叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號房產(chǎn)部分，未經(jīng)房產(chǎn)共有人原告趙淑梅同意，處分了原告趙淑梅依據(jù)1993年分家協(xié)議及翻建房產(chǎn)取得的共有財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)為無效協(xié)議。原告趙淑梅請求確認(rèn)2011年2月10日分家協(xié)議涉及叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號房產(chǎn)部分的約定無效，本院應(yīng)予支持。被告周某某、被告栗某某辯稱2011年2月10日分家協(xié)議沒有侵犯原告趙淑梅財產(chǎn)權(quán)利的理由不能成立，本院不予采信?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；……?！睆纳鲜鲆?guī)定看出，宅基地使用權(quán)是為家庭成員共同使用，且需經(jīng)過政府部門依法批準(zhǔn)的特殊用益物權(quán)，不是村民可依法繼承或擅自處分的私有財產(chǎn)權(quán)。故2011年2月10日分家協(xié)議涉及繼承宅基地使用權(quán)的內(nèi)容無效。被告周某某、被告栗某某辯稱其擁有該處宅基地處分權(quán)的理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條第二款，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第89條的規(guī)定，判決如下：

被告周某某、被告栗某某與被告周紅民于2011年2月10日訂立分家協(xié)議中關(guān)于叢臺區(qū)中柳林新田胡同3號房產(chǎn)的處分無效。
案件受理費500元，由被告周紅民承擔(dān)300元，被告周某某、被告栗某某共同承擔(dān)200元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

審　判　長　　楊重遠(yuǎn) 審　判　員　　王建永 人民陪審員　　李紅葉

書記員：趙媛媛 附相關(guān)法律規(guī)定： 《中華人民共和國民法通則》第七十二條第二款：按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第89條：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)力，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，一般認(rèn)定無效。但是第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。