原告(反訴被告)：趙某某，女，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告(反訴被告)：張某2，女，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　法定代理人：趙某某(系張某2之母)，身份情況同上。
　　委托訴訟代理人：付忠文，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：李某某，女，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：袁錚佳，上海環(huán)綺律師事務所律師。
　　原告趙某某、張某2訴被告李某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月18日立案，依法適用簡易程序，后李某某提起反訴，本院公開開庭進行審理。原告趙某某、張某2的共同委托訴訟代理人付忠文、被告李某某的委托訴訟代理人袁錚佳到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　趙某某、張某2向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付因違反《上海市房地產買賣合同》之約定的賠償金50,625元(2018年6月16日至6月30日以總房價675萬元為基數，按日萬分之五為利率)；2.判令被告向原告支付戶口保證金50,000元及逾期返還戶口保證金的利息(以50,000元為基數，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息標準的1.5倍計算利息，從2018年9月8日至實際清償之日止)，暫計至起訴之日，共計50,371.56元；3.本案訴訟費由被告承擔。
　　事實和理由：原、被告于2018年4月7日簽訂上海市房地產買賣合同，約定，原告將其所有的上海市冠生園路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出售給被告，房屋總價675萬元。同日，原、被告簽署協(xié)議書，約定，被告在向原告支付買賣合同首付款中第3筆房價款后，原告同意向被告支付5萬元作為房地產戶口保證金，待原告辦理完畢原戶口遷出手續(xù)后2日內，被告將戶口保證金返還原告。買賣合同簽訂后，原告按約辦理了房屋過戶及房屋交接驗收，但被告并未按照合同約定支付房屋價款，根據合同附件三付款協(xié)議約定，被告應于2018年6月15日前向原告支付首期房價款147萬元，而被告實際于2018年7月1日向原告支付該筆房價款，共逾期15天。原告于2018年7月1日向被告支付戶口保證金，隨后，原告辦理完畢戶口遷出手續(xù)后及時告知被告，但被告未按照協(xié)議書約定返還戶口保證金5萬元，后經原告多次催促，被告仍未返還戶口保證金，故向貴院提起訴訟，請求判如所請。
　　李某某辯稱：關于訴請1，被告沒有違約，雙方對147萬元房款的付款時間進行了變更，且已經交接系爭房屋，交接過程中原告沒有提出被告違約。關于訴請2，2018年9月1日前被告未遷出戶口，構成違約，原告無權要求被告返還晚遷戶口保證金。就算被告訴請2成立，原告無權主張利息，且原告要求的違約金標準過高。
　　李某某向本院提出反訴訴訟請求：1.判令原告按每日總房款675萬元的萬分之五支付被告自2018年9月1日起至2018年9月5日逾期遷出戶口違約金16,875元；2.案件受理費由反訴被告承擔。
　　事實和理由：根據雙方于2018年7月1日簽訂的協(xié)議書約定，原告應于2018年9月1日前辦理完畢原戶口遷出手續(xù)，若被告未按約定時間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，則被告有權不支付戶口遷出保證金并按合同約定追究原告相應違約責任。原告于2018年9月5日遷出戶口，構成違約，故被告提起反訴，請貴院依法予以判處。
　　趙某某、張某2辯稱，原告不同意反訴訴請。1.被告計算的起點2018年9月1日和終點2018年9月5日是錯誤。2.關于協(xié)議書，原告手中沒有，認可簽名是趙某某所簽。雙方真實意思表示還是補充條款第1.2條，原告在2018年9月18日遷出戶口即可，故原告沒有違約。3.協(xié)議書既約定了保證金，又約定了違約金，兩者都屬于違約責任，該條是無效的，依據的是民法總則121條。4.即便協(xié)議約定有效，違約責任也過高?，F被告選擇了按照合同條款進行了追究，應視為其選擇了違約金，放棄了保證金的約束力。5.合同履行中，原告無違約情況，證人也確認了。房屋買賣屬于一般民事行為，在過程中，原告都是依約積極履行，無違約行為，不可能故意拖延遷戶時間。原告是在醫(yī)院工作，日夜顛倒，沒有惡意違約的可能性。故不應支付被告反訴訴請。6.履行2018年7月1日協(xié)議的前提是被告積極履行合同，第3條要求其他均按照原合同履行。根據買賣合同附件三的約定，被告沒有證據證明在辦理產證證明后3個工作日向銀行提交材料，導致放貸時間拖延至2018年7月20日，原告行使了先履行抗辯權。
　　本院經審理認定事實如下：2018年4月7日，原、被告簽訂上海市房地產買賣合同，約定，被告向原告購買上海市冠生園路XXX弄XXX號XXX室房屋(即系爭房屋)，轉讓價款為675萬元，補充條款(一)同時約定，2.若該房地產上有戶口，則甲方應于不動產登記事務中心出具以被告為權利人的房地產權證且甲方已收到除尾款外的其他款項后60日內，向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，否則每逾期一日，應按照本合同約定的總房價款的萬分之五向被告支付違約金，直至原戶口遷出時止；……7.被告違約責任，⑴被告未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向原告支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續(xù)履行；合同附件三同時約定，一、首期房價款，被告應支付原告首期房價款237萬元，1.被告已在雙方簽訂本合同前直接支付原告定金9萬元，在簽署買賣合同后，轉為部分首期房價款，2.被告應于簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)后當日內直接支付原告部分首期房價款81萬元，3.被告應于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房價款147萬元；二、被告應支付原告第二期房價款435萬元，被告通過申請貸款支付：申請貸款，被告應于簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)(若有)后7日內向貸款銀行等申請貸款，簽訂相關合同或協(xié)議，辦理相關手續(xù)，原告應積極配合被告辦理申請貸款手續(xù)及提供所需材料，…貸款支付，被告應于該房地產所在區(qū)不動產登記事務中心辦理完成產權證明文件后三個工作日之內自行或委托他人領取并提供給貸款行等配合放款，第二期房價款由貸款銀行等支付，放款期限以貸款行等為準，雙方應積極配合貸款銀行等提供所需材料。合同簽訂的當天，雙方簽訂協(xié)議書，約定，待原告收到被告支付的買賣合同首付款后當日內，原告同意返回支付被告5萬元，該筆款項將作為該房地產戶口保證金，待原告向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)后2日內，由被告直接支付給原告。合同簽訂后，原告于2018年4月7日收到被告支付的房款81萬元，于2018年7月1日收到被告支付的房款147萬元。2018年7月1日，被告出具收款收據，收到戶口晚遷保證金5萬元。
　　2018年7月1日，原、被告簽訂協(xié)議書，約定，1.在雙方已簽訂的房地產買賣合同中，約定的房價款675萬元，現被告所需支付的房價款仍按照買賣合同附件三之付款協(xié)議所列方式支付給原告；2.現雙方協(xié)商，戶口遷出保證金為5萬元，原告于2018年9月1日前辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，被告當日內支付原告戶口遷出保證金；若原告未按約時間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)的，則被告有權不支付戶口遷出保證金并按本合同約定追究原告相應違約責任；3.雙方其他事項仍按上海市房地產買賣合同約定履行，本協(xié)議書與上海市房地產買賣合同不一致的以本協(xié)議書為準(原告稱其沒有該協(xié)議書)。
　　2018年7月8日，被告取得系爭房屋的房地產權證。
　　2018年7月20日，原告收到被告支付的付款435萬元(系貸款)。2018年7月22日，原、被告辦理了系爭房屋的交接手續(xù)，雙方簽訂房屋交接書。2018年9月5日，兩原告的戶口遷出系爭房屋。
　　以上事實，除雙方庭審陳述一致外，另有上海市房地產買賣合同、2018年4月7日協(xié)議書、房屋交接書、收款收據、中國工商銀行借記卡賬戶歷史明細清單、居民戶口簿、上海銀行賬戶歷史明細清單、2018年7月1日協(xié)議書等證據證實，并經當庭質證無疑，本院予以確認并在卷佐證。被告出示的2018年10月31日與古某某的微信聊天記錄(內容為，冠生園路XXX弄XXX號XXX室房產交易付款時間節(jié)點如下：在付第三筆房款時，買家李小姐是置換，李小姐的下家因貸款沒有及時放款導致李小姐自己買的房子房款沒有對接上，李小姐跟我提前說<前提15天左右>讓我給房東趙女士協(xié)商下如果到付第三筆房款時自己如果沒有按時付讓房東通融寬限下時間，我第一時間給我房東溝通，房東也同意第三筆付款可以延遲時間，只要不耽誤趙女士7月初要用錢的時間節(jié)點就可以，因此在我給雙方的溝通下第三筆房款沒有按照合同時間付雙方同意)，擬證明因被告置換房屋下家晚于合同約定時間，導致被告無法按照本合同約定支付147萬元，經原被告、中介提前溝通后，原告同意被告延期至2018年7月初支付147萬元房款，經質證，原告表示，真實性不予認可，證人證言，需要出庭作證，且若是真實的，內容說了只是同意通融，沒有說不追究違約責任，本院認為，該聊天記錄系被告與案外人間某某，真實性無法確認，故不予認定。被告方證人張某1陳述，古某某原系手下業(yè)務員，由古某某反饋的情況為，有筆房款(第三期房款)被告要晚付，因為被告是置換房屋，房款沒有下來，被告提前了15天與業(yè)務員電話溝通了，業(yè)務員也及時與原告進行了電話溝通，原告也同意了，表示只要在2018年7月初支付，不影響原告自己用錢就可以，經質證，原告表示，證人不是跟單業(yè)務員，對本案情況均系聽說，特別是被告說原告同意晚付的證明目的，且也沒有書面或微信原告同意的材料，故原告對真實性不認可；本院認為，證人證詞無相關書證予以佐證，故不予認定。
　　本院認為，原、被告簽訂的房地產買賣合同、協(xié)議書均系簽約方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。雙方均應嚴格恪守，按約履行自己的權利義務。
　　當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
　　本案爭議焦點有三：一是被告是否應承擔逾期付款的違約責任及違約金的計算方式。二是如何理解雙方在協(xié)議書中表述的以下內容：即“若原告未按約時間辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)的，則被告有權不支付戶口遷出保證金并按本合同約定追究原告相應違約責任”。三是逾期遷出戶口違約金的計算方式。
　　針對爭議焦點一，關于被告提出，雙方對147萬元房款的付款時間進行了變更，且已經交接系爭房屋，交接過程中原告沒有提出被告違約之意見，雖然被告通過微信聊天記錄及證人證詞，但微信聊天記錄顯示的時間是2018年10月31日，而證人陳述系聽古某某反饋，且無相關書證予以佐證，故被告上述答辯意見，本院不予采納。由于被告至今未提供原告同意變更付款期限的充分證據，根據雙方間房地產買賣合同“被告應于2018年6月15日前直接支付原告部分首期房價款147萬元”的約定，又根據雙方于2018年7月1日簽訂的協(xié)議書“被告所需支付的房價款仍按照買賣合同附件三之付款協(xié)議所列方式支付給原告”的約定，被告于2018年7月1日向原告支付該筆房款147萬元已構成違約，對此應承擔相應的民事責任，故原告要求被告支付逾期付房款的違約金，理由正當，本院予以支持；鑒于原告至今未提供被告逾期付款造成其實際損失的充分證據，現被告認為違約金計算標準過高，要求法院予以調整，本院以雙方合同約定的計算標準為依據，以實際損失為基礎，兼顧雙方在履行合同等綜合因素，酌情將約定的標準即萬分之五/日調整至萬分之一點七/日,被告向原告支付2018年6月16日至6月30日按每日萬分之一點七按本金675萬元計算的違約金計17,212.50元。
　　針對爭議焦點二，根據誠實信用原則，當事人負有根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等合同附隨義務。就本案而言，原告作為涉案房屋的出賣方，在買賣合同履行過程中，除需向買受人交付房屋、協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)等，還應本著誠實信用原則，基于雙方的約定，將戶口遷出涉案房屋，此系原告作為涉案房屋出賣方應盡之合同的附隨義務。其次，關于保證金的性質問題。保證金是指合同當事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方當事人處的錢款。本案中，雙方約定的戶口遷出保證金，其目地是督促涉案房屋出賣方恪守合約，按期將戶口遷出涉案房屋，若出賣方未按約履行，那么買受方可依約向出賣方主張違約責任，而保證金正是保證買受方因守約而獲得賠償的一種保證方式，此處的保證金與違約金不屬于同一概念?，F被告以保證金系違約金，在原告出現逾期遷出戶口的違約行為后，要求沒收保證金的抗辯意見，本院不予采納。同時，考慮到被告作為守約方已以反訴方式向法院提出了要求原告承擔逾期遷出戶口違約金的情況下，可由被告退回保證金。至于原告主張保證金的利息損失，于法無據，本院不予支持。
　　針對爭議焦點三，原告未按約于2018年9月1日前將戶口遷出涉案房屋，于2018年9月5日戶口遷出，顯屬違約，故被告反訴要求原告支付逾期遷戶口的違約金，本院予以支持；鑒于協(xié)議書約定，原告應于2018年9月1日前辦理完畢原有戶口遷出手續(xù)，該約定應包含9月1日當天，原告于2018年9月5日已辦理完畢戶口遷移手續(xù)，故被告無權計取9月5日的違約金。審理中，原告認為違約金計算標準過高，要求法院予以調整，本院以雙方合同約定的計算標準為依據，以實際損失為基礎，兼顧原告在履行合同過程中除逾期遷戶口外無其他違約行為、原告逾期遷戶口僅4天等因素，酌情將約定的標準即萬分之五/日調整至萬分之一點七/日,計算期限為2018年9月2日至9月4日即原告向被告支付2018年9月2日至9月4日按每日萬分之一點七按本金675萬元計算的違約金計3,442.50元。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條第二款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、李某某于本判決生效之日起十日內向趙某某、張某2支付逾期付房款的違約金17,212.50元；
　　二、李某某于本判決生效之日起十日內返還趙某某、張某2已付的戶口保證金50,000元；
　　三、駁回趙某某、張某2的其余訴訟請求；
　　四、趙某某、張某2于本判決生效之日起十日內向李某某支付逾期遷出戶口的違約金3,442.50元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本訴受理費2,322元，減半收取計1,161元，由趙某某、張某2負擔386.60元，李某某負擔774.40元。反訴受理費111元，由趙某某、張某2負擔22.60元，李某某負擔88.40元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：汪儉蓉

書記員：江佳韻