上訴人（原審原告）趙某某。
上訴人（原審原告）李某。
以上二上訴人的共同委托代理人周華，湖北普濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
以上二上訴人的共同委托代理人張瓊，湖北普濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌弘某投資有限公司。住所地：宜昌市沿江大道189-1號。
法定代表人程鵬，該公司董事長。
委托代理人顏和平，湖北三峽律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托代理人李勇，湖北三峽律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人趙某某、李某為與上訴人宜昌弘某投資有限公司（以下簡稱弘某公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01033號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月21日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2010年1月24日，趙某某、李某與弘某公司簽訂商品房買賣合同，購買香山福久源A區(qū)5號012101房屋，合同約定：該房屋層高不低于2.9米；戶型結(jié)構(gòu)為二房二廳一廚一衛(wèi)，封閉式陽臺0個，非封閉式陽臺2個，建筑面積共72.99平方米，其中套內(nèi)建筑面積為54.80平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為18.19平方米。房屋單價為每平方米4601.32元，總價為335865元；合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月28日前，將商品房交付買受人使用。出賣人交付的商品房應(yīng)符合下列條件。：（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專項驗收；（2）公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能的要求；（3）供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達到正常使用條件；（4）完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項目竣工交付使用備案證）；（5）電話、有線電視入戶并具備開通條件；（6）以上交付條件中屬于本小區(qū)后期建設(shè)方能完成的小區(qū)設(shè)施除外；（7）樓體單棟已驗收但未達到綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)買受人本人要求，提前使用該物業(yè)進行裝修的是同買受人同意收房并已將該物業(yè)驗收使用。合同第十條約定，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過三十日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向賣受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過三十日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達日起三十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。合同第十一條約定，商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容（報刊公告）通知賣受人。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，買受人應(yīng)對樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；門窗安裝質(zhì)量；欄桿安裝質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；室內(nèi)空間尺寸；給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量進行核驗后簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全或所購商品房質(zhì)量有明顯缺陷的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按第十條處理。出賣人不得將買受人交納有關(guān)稅費（含物業(yè)服務(wù)費）作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：自報刊通知之日起30日后，視同交付。買受人按照合同附件《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所約定的物業(yè)管理費收取時間開始支付物業(yè)管理費。
同時合同附件一入戶大門為內(nèi)開式；合同附件五為前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定，載明“宜昌弘某物業(yè)管理有限公司實施前期物業(yè)管理”。
合同簽訂后，趙某某、李某于2011年3月21日向弘某公司支付了購房款250000元，2011年7月27日向弘某公司支付了房款317241元。2012年12月20日，弘某公司在《三峽晚報》上刊登交房公告，通知趙某某、李某其所購買的香山福久源商品房已達到交房條件，定于2012年12月28日起開始交房。2012年12月27日，弘某公司取得竣工驗收備案證明。
2012年12月31日包括趙某某、李某在內(nèi)的數(shù)百名業(yè)主向弘某公司出具《香山福久源A區(qū)拒收房屋通知書》，以香山福久源A區(qū)存在違規(guī)建筑、面積嚴(yán)重縮水、層高不夠、物業(yè)費超高、容積率超標(biāo)、違規(guī)售房及其他問題或缺陷為由拒收房屋。2013年1月26日趙某某、李某再次以上述理由向弘某公司出具《拒收房屋通知書》。
弘某公司分別于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通過張貼公告的方式對業(yè)主反映的問題作了答復(fù)，其中，對于樓板厚度問題，弘某公司表示如確有不合格者，由設(shè)計單位出具整改方案，并按要求進行整改。
2013年3月14日，弘某公司委托宜昌市建夷建設(shè)工程質(zhì)量檢則中心對香山福久源A區(qū)1#-5#樓部分樓板厚度進行了檢測，該檢測數(shù)據(jù)中未包含趙某某、李某所購房屋樓板。
2013年4月17日，宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《通知》一份，稱弘某公司在解決香山福久源項目1-5號樓業(yè)主投訴問題的過程中，對部分投訴業(yè)主的房間樓板厚度進行檢測，檢測結(jié)果為不合格。為妥善處理業(yè)主投訴，維護社會穩(wěn)定，要求建設(shè)單位對所有投訴板厚不合格的進行板厚全數(shù)檢測，將檢測結(jié)果報送宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站。
2013年4月22日，本案訴爭房屋設(shè)計單位湖北華宇高科建筑設(shè)計咨詢有限公司宜昌分公司出具《關(guān)于香山·福久源1-2#樓部分房屋樓板厚度檢測結(jié)果的處理意見》及《關(guān)于香山·福久源3-5#樓部分房屋樓板厚度檢測結(jié)果的處理意見》，載明“1、檢測結(jié)果中厚度為正偏差不超過20mm和負(fù)偏差不超過18mm的樓板，滿足結(jié)構(gòu)安全性要，不需要補強；2、檢測結(jié)果中厚度為負(fù)偏差超過18mm的樓板，需作底粘貼碳纖維布補強處理，具體部位為：1#樓的（4）-（6）軸／（E）-（G）軸間12層樓板；3、檢測結(jié)果中厚度為正偏差超過20mm的樓板，用角磨機至20mm內(nèi)。
2013年4月22日，弘某公司再次委托宜昌市建夷建設(shè)工程質(zhì)量檢測站對香山福久源A區(qū)1#-5#樓部分房屋樓板厚度進行檢測，該檢測數(shù)據(jù)中仍未包含趙某某、李某所購房屋樓板。
2013年5月23日至5月30日期間，趙某某、李某又對香山福久源小區(qū)所有要求檢測的業(yè)主樓板再次進行檢測。趙某某、李某委托代理人張瓊，弘某公司員工余濤、施工方代表陳林在該樓板厚度檢測報告上簽字。此次檢測未對趙某某、李某購買房屋樓板進行檢測。
2013年6月6日，宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《關(guān)于香山福久源1-5號樓業(yè)主投訴處理的聯(lián)系函》，對監(jiān)檢測結(jié)果和其他質(zhì)量問題提出如下意見：“1、依據(jù)檢測結(jié)果，對樓板厚度不滿足設(shè)計單位結(jié)果安全核算標(biāo)準(zhǔn)的（-18mm以上），按照設(shè)計單位出具的方案進行加固補強。2、門窗未采用安全玻璃的應(yīng)更換成安全玻璃或按雙方協(xié)商意見解決。3、對2-403房客廳樓板出現(xiàn)約5米貫穿性裂縫和401404房次臥樓板鋼筋外露的事項由弘某公司聯(lián)系原設(shè)計單位到現(xiàn)場查看后出具處理方案，組織人員實施。”
另經(jīng)原審法院到宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實，安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化玻璃；樓板合格的標(biāo)準(zhǔn)是樓板監(jiān)測點合格率達到80%（以每個監(jiān)測點樓板厚度與設(shè)計值的差異不超過＋8mm，-5mm為標(biāo)準(zhǔn)），但只有當(dāng)樓板厚度小于設(shè)計值18mm及以上的才是需要整改，厚度大于設(shè)計值不需要整改。
在訴爭房屋施工過程中，弘某公司于2012年3月23日對3號至5號樓分戶支管進行了給排水的工程設(shè)計變更，并由設(shè)計單位湖北華宇高科建筑設(shè)計咨詢有限公司出具了工程設(shè)計變更通知單，將香山福久源工程A地塊3#至5#樓分戶支管由原板面找平層敷設(shè)變更為貼板底敷設(shè)。經(jīng)到現(xiàn)場查看，3#至5#樓分戶支管確為貼板底敷設(shè)。5號樓01戶型分戶平面圖中雙人臥室尺寸標(biāo)注為3250×3000，其施工設(shè)計圖中雙人臥室尺寸標(biāo)注為3100×3000。
經(jīng)法院組織趙某某、李某與弘某公司到現(xiàn)場查看入戶門設(shè)計圖為內(nèi)開，實際施工為外開；窗玻璃為單層鋼化中空玻璃。
趙某某、李某于2013年2月27日已從弘某公司處收取了本案訴爭房屋。2013年8月15日，趙某某、李某向原審法院起訴，請求判令：1、判令弘某公司因改變室內(nèi)空間尺寸向趙某某、李某退還房款7299元；2、責(zé)令弘某公司對厚度不合格的樓板進行整改，判令弘某公司因樓板厚度不合格應(yīng)向趙某某、李某退還房款14598元；3、責(zé)令弘某公司更換安全玻璃；4、判令弘某公司將5號樓所有入戶門更改為內(nèi)開門；5、判令弘某公司支付給排水改造費用735元；6、判令弘某公司向趙某某、李某支付逾期交房違約金，違約金以購房款為基數(shù)按日萬分之三計算自2012年12月29日至弘某公司完成整改合格實際交房之日止；7、判令弘某公司不得要求趙某某、李某支付實際收房之日之前的物業(yè)管理費；8、本案訴訟費用由弘某公司全部承擔(dān)。
原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人真實意思表示，未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，系有效合同。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案爭議的焦點是弘某公司所售房屋是否存在改變室內(nèi)空間尺寸、樓板厚度不合格、內(nèi)開門改為外開門等問題，是否需更換安全玻璃，弘某公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金等問題。
1、關(guān)于趙某某、李某所主張因改變室內(nèi)空間尺寸要求退還房款的問題。根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》3.2.1的規(guī)定，臥室之間不應(yīng)穿越、臥室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：1、雙人臥室為10㎡；2、單人臥室為6㎡；3、兼起居的臥室為12㎡。但根據(jù)5號樓01戶型分戶平面圖中雙人臥室尺寸標(biāo)注為3250×3000，以及施工設(shè)計圖中雙人臥室尺寸標(biāo)注為3100×3000，該雙人臥室的使用面積均未達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，給趙某某、李某的起居生活帶來嚴(yán)重影響，現(xiàn)趙某某、李某要求賠償損失應(yīng)當(dāng)予以支持。趙某某、李某主張按照100元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)進行賠償未明顯超過其實際損失，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，但趙某某、李某臥室面積不足影響的是趙某某、李某臥室的使用質(zhì)量，并未影響整個房屋的使用，趙某某、李某按照整個房屋的面積計算損失沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)，原審法院以國家規(guī)定的10㎡為標(biāo)準(zhǔn)計算趙某某、李某的損失，即100元／平方米×10㎡＝1000元，趙某某、李某雖起訴要求弘某公司退還房款，但趙某某、李某已明確退還房款的目的是對因房屋質(zhì)量造成的問題進行賠償，故趙某某、李某訴訟請求的實質(zhì)是要求賠償損失，如前所述，弘某公司應(yīng)當(dāng)向趙某某、李某賠償損失1000元。
2、關(guān)于趙某某、李某主張樓板厚度不合格的問題。現(xiàn)趙某某、李某所出示的樓板厚度檢測數(shù)據(jù)中均不包含趙某某、李某所購房屋的樓板，故趙某某、李某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，趙某某、李某主張樓板厚度不合格無證據(jù)予以證實，對該訴訟請求不應(yīng)予以支持。
3、關(guān)于趙某某、李某主張更換安全玻璃的問題。根據(jù)《建筑安全玻璃管理規(guī)定》第二條的規(guī)定，本規(guī)定所稱安全玻璃，是指符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)的鋼化玻璃、夾層玻璃及由鋼化玻璃或夾層玻璃組合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。且經(jīng)原審法院向宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實了解，建筑行業(yè)安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化中空玻璃，故弘某公司所售房屋安裝的均為單面鋼化中空玻璃，不符合相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予以更換，對趙某某、李某該項訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。
4、關(guān)于趙某某、李某主張5號樓所有住戶的入戶門更改為內(nèi)開門。根據(jù)對設(shè)計圖、分戶平面圖與現(xiàn)場比對查看，弘某公司在施工過程中確實存在瑕疵，將5號樓入戶門安裝為外開門。但根據(jù)合同的相對性原理，趙某某、李某只能就自己的合同范圍內(nèi)的部分提出與自己有關(guān)的訴訟請求，其無權(quán)對5號樓其他業(yè)主的房屋進行主張，經(jīng)過原審法院明釋后，趙某某、李某仍要求主要對5號樓所有住戶的入戶門更改為內(nèi)開門，故對該訴訟請求不應(yīng)予以支持。
5、關(guān)于趙某某、李某要求支付給排水改造費用。原審法院認(rèn)為，弘某公司的施工過程中已對3號至5號樓分戶排水管進行了給排水的工程設(shè)計變更，亦有設(shè)計單位出具了設(shè)計變更通知書，弘某公司按設(shè)計要求敷設(shè)給水管，未給趙某某、李某帶來實際損失，對該訴訟請求，應(yīng)不予支持。
6、關(guān)于趙某某、李某主張的逾期交房違約金問題。原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在合同中約定，弘某公司交付的商品房應(yīng)符合下列條件：（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專項驗收；（2）公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能的要求；（3）供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達到正常使用條件；（4）完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項目竣工交付使用備案證）；（5）電話、有線電視入戶并具備開通條件；（6）以上交付條件中屬于本小區(qū)后期建設(shè)方能完成的小區(qū)設(shè)施除外；（7）樓體單棟已驗收但未達到綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)買受人本人要求，提前使用該物業(yè)進行裝修的是同買受人同意收房并已將該物業(yè)驗收使用。合同第十條約定，商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，弘某公司應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容報刊公告通知買受人。弘某公司交付的房屋，完成了規(guī)劃、單體工程質(zhì)量等各項驗收，也取得了竣工交付使用備案證明，達到了合同約定的交房條件。并已按照合同第十條的約定通過報紙公告的方式公告通知趙某某、李某于2012年12月28日起開始交房，并未違反合同約定的于2012年12月28日前交付房屋的義務(wù)。弘某公司所提供的房屋雖存在安全玻璃、戶型不符的現(xiàn)象，但并未達到嚴(yán)重影響房屋實際使用的程度。弘某公司已取得竣工驗收備案證明，該竣工驗收備案證明系有權(quán)機關(guān)作出的行政行為，具有公定力，可以證明弘某公司的房屋已經(jīng)驗收合格達到了交付使用的條件。弘某公司雖應(yīng)當(dāng)對存在的問題進行整改，但并不影響該房屋的交付使用，趙某某、李某以此為由拒收房屋于法無據(jù)，由此造成的逾期交房責(zé)任不應(yīng)由弘某公司負(fù)擔(dān)，對于趙某某、李某要求弘某公司承擔(dān)逾期交房違約金的訴訟請求，不應(yīng)予以支持。
7、關(guān)于趙某某、李某主張弘某公司不得要求其支付實際收房之日前的物業(yè)管理費問題。根據(jù)商品房買賣合同附件五中的約定，香山福久源項目的前期物業(yè)管理由宜昌弘某物業(yè)管理有限公司實施，且根據(jù)趙某某、李某提供的物業(yè)費收取收據(jù)來看，本案訴爭房屋的物業(yè)管理費系由宜昌弘某物業(yè)管理有限公司收取，趙某某、李某與宜昌弘某物業(yè)管理有限公司之間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本案所涉的商品房買賣合同關(guān)系與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系系兩個不同的法律關(guān)系，故趙某某、李某主張的物業(yè)管理費問題應(yīng)另行訴訟主張，在本案中不予一并處理。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十二條之規(guī)定，判決：一、弘某公司于判決生效之日起十日內(nèi)向趙某某、李某支付因改變室內(nèi)空間尺寸所產(chǎn)生的賠償金1000元。二、弘某公司于判決生效之日起三十日將趙某某、李某所購房屋（即香山福久源A區(qū)5號樓1單元21層012101號）窗玻璃改換為雙面鋼化安全中空玻璃。三、駁回趙某某、李某的其他訴訟請求。原審并同時決定一審案件受理費870元，減半收取435元，由趙某某、李某負(fù)擔(dān)308.50元，弘某公司負(fù)擔(dān)126.50元。
經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定的事實屬實。
同時查明，2013年5月24日，業(yè)主方、建設(shè)方、施工方共同參與對業(yè)主樓板再次進行檢測時包含了趙某某、李某所購房屋的樓板。該檢測數(shù)據(jù)顯示樓板厚度大于設(shè)計值。

本院認(rèn)為：1、本案所涉房屋經(jīng)檢測，可認(rèn)定其樓板厚度大于設(shè)計值，趙某某、李某據(jù)此要求弘某公司降低價款。依據(jù)檢測數(shù)據(jù)及原審法院向宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實的結(jié)果，本案所涉房屋樓板厚度大于設(shè)計值的部位不需要整改，該質(zhì)量瑕疵對業(yè)主居住并無實質(zhì)影響，故本院對趙某某、李某的該上訴理由不予支持。2、依據(jù)相關(guān)建筑行業(yè)管理規(guī)范文件并經(jīng)原審法院向宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實，安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化中空玻璃。本案所涉房屋安裝的單面鋼化中空玻璃并不符合安全玻璃的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予更換。3、經(jīng)現(xiàn)場勘查，本案所涉房屋給水管道并未外露，對房屋的裝飾裝修不會造成影響，未給業(yè)主帶來實際損失，對趙某某、李某要求弘某公司支付給排水改造費735元的主張，本院不予支持。4、經(jīng)現(xiàn)場勘查，本案所涉房屋與合同所附分戶平面圖存有數(shù)處變更，應(yīng)認(rèn)定弘某公司違約。弘某公司履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失的違約責(zé)任?，F(xiàn)趙某某、李某主張弘某公司應(yīng)扣減相應(yīng)房款、支付改造費用，但本院認(rèn)為，房屋設(shè)計的部分改變對業(yè)主造成的損失無法量化，但將該幾處變更恢復(fù)至分戶平面圖的設(shè)計樣式所需費用能夠估算，在趙某某、李某舉證并不充分的情況下，原審酌情認(rèn)定弘某公司向趙某某、李某賠償因改變室內(nèi)空間尺寸所造成的損失1035.30元于法有據(jù)，本院予以維持。5、弘某公司已取得了竣工驗收備案證，按期交房，本案所涉房屋雖有瑕疵，但并不存在對業(yè)主實際使用、居住產(chǎn)生嚴(yán)重影響的質(zhì)量問題。趙某某、李某拒收房屋并無法律依據(jù)，不得因拒收房屋要求弘某公司支付逾期交房違約金。6、本案所涉房屋物業(yè)費由宜昌弘某物業(yè)管理有限公司收取，該公司與趙某某、李某成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。趙某某、李某以弘某公司交付的房屋不符合標(biāo)準(zhǔn)主張免交實際收房之前的物業(yè)費用無請求權(quán)基礎(chǔ)，不應(yīng)予以支持。原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費870元（趙某某、李某已預(yù)交870元，宜昌弘某投資有限公司已預(yù)交870元），由趙某某、李某承擔(dān)870元，宜昌弘某投資有限公司承擔(dān)870元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張曉燕 審　判　員　　李建敏 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒