原告：趙某，男，1975年3月4日出出生，漢族，住河北省滄州市運(yùn)河區(qū)。
委托訴訟代理人：徐振西，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所。
被告：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市運(yùn)河區(qū)。
被告：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市運(yùn)河區(qū)。
第三人：河北建工房地產(chǎn)有限公司滄州分公司，住所地滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路滄化辦公樓。
負(fù)責(zé)人：蘇子凱，該公司負(fù)責(zé)人。
組織機(jī)構(gòu)代碼：69208212-2。
委托訴訟代理人：程軍林，河北海岳律師事務(wù)所律師。
第三人：韓德芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市運(yùn)河區(qū)。
委托訴訟代理人：孫國(guó)征，河北建平律師事務(wù)所律師。

原告趙某與被告韓某某、吳某某第三人河北建工房地產(chǎn)有限公司滄州分公司（以下簡(jiǎn)稱建工房地產(chǎn)公司）、韓德芹房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月9日立案后，依法適用普通程序，于2018年7月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某及其委托訴訟代理人徐振西、被告韓某某、被告吳某某、第三人河北建工房地產(chǎn)有限公司滄州分公司委托訴訟代理人程軍林，第三人韓德芹及其委托訴訟代理人孫國(guó)征到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)原、被告所簽購房協(xié)議書有效。2.請(qǐng)求判令被告返還開發(fā)商支付的安置費(fèi)25374元，并退還地下室多付款項(xiàng)4304元,總計(jì)29678元。3.請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行協(xié)議協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；4.請(qǐng)求判令第三人協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。5.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年2月19日，原告趙某與被告韓某某、吳某某簽訂購房協(xié)議書。被告將安置樓選擇定位卡交于原告。合同約定：被告將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的位滄州市運(yùn)河區(qū)）的房屋（回遷房協(xié)議編號(hào)1820）賣于原告。房屋總面積130平方米、單價(jià)3138元平方米，全款支付。初步約定交房日期為2012年12月31日。房屋確權(quán)面積與協(xié)議面積有差異時(shí)，多退少補(bǔ)的款項(xiàng)由原告支取或支付，且超出交房日期開發(fā)商支付的安置費(fèi)付與原告。2011年12月16日原告將全部房款交付給被告韓某某。2014年7月28日被告將房屋交付給原告趙某。被告支取了第三人支付的拆遷安置費(fèi)及地下室退還款項(xiàng)。之后原告對(duì)房屋進(jìn)行裝修并入住一直至今。2018年1月22日,第三人河北建工房地產(chǎn)有限公司滄州分公司通知：攜帶拆遷安置協(xié)議原件到鳳凰城售樓部二樓辦理商品房買賣合同（辦理房產(chǎn)證的前期手續(xù)）。被告無故拒不提供拆遷協(xié)議原件,致使原告無法辦理房產(chǎn)證的前期手續(xù)。而第三人以原告無拆遷協(xié)議原件為由，亦不配合原告辦理產(chǎn)權(quán)登記前期手續(xù)。故訴至法院。
韓某某辯稱，地下室的錢和其他款項(xiàng)是趙某讓我領(lǐng)的，過渡費(fèi)是開發(fā)商給我打到賬戶的，這些錢是趙某說不要了。
吳某某辯稱，產(chǎn)權(quán)手續(xù)等辦不了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)要求房款一次性付清，但給了一半，中間交涉過，一直未付清房款。
河北建工房地產(chǎn)有限公司滄州分公司述稱，涉案房屋是拆遷安置回遷房，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求，該房屋在補(bǔ)簽正式商品房買賣后，可直接到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)證。原、被告間買賣關(guān)系與我方無關(guān)，我方無義務(wù)也無法協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。請(qǐng)求駁回對(duì)我方訴求。
韓德芹述稱，原告的訴求不能成立。1.被告無權(quán)處分出賣該房屋，涉案房屋是韓德芹父母共有財(cái)產(chǎn)，2005年前后，韓德芹父親去世，2011年前后，韓德芹母親去世，對(duì)房屋沒有留下遺囑，根據(jù)繼承法規(guī)定，全體子女對(duì)該房屋都有繼承權(quán)，被告處分涉案房屋包括韓德芹在內(nèi)其他子女不知情，其處分行為損害了法定繼承人的合法權(quán)利。2.因原告與被告簽訂協(xié)議時(shí)，韓德芹母親在世，房屋屬于其母親共同財(cái)產(chǎn)，其母親沒有同意轉(zhuǎn)讓該房屋，被告出賣該房屋未經(jīng)共有人同意，根據(jù)法律規(guī)定，原、被告簽訂的買賣協(xié)議依法不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，不能請(qǐng)求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下，滄州市運(yùn)河區(qū)鳳凰城B區(qū)9號(hào)2單元2001室系由韓福華、邢玉蘭的夫妻共同房產(chǎn)通過拆遷產(chǎn)權(quán)置換而來。該征收集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）于2010年12月27日簽訂，當(dāng)時(shí)韓福華已去世，邢玉蘭在世，拆遷協(xié)議由韓福華、邢玉蘭兒子韓某某代簽，協(xié)議載明拆遷人建工房地產(chǎn)公司（甲方）、被拆遷人韓福華（韓某某）（乙方），有效證件號(hào)：評(píng)A161。產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行就近安置，過渡期自搬家交鑰匙之日起兩年，乙方自找過渡房。
2011年2月19日,原告趙某與被告韓某某、吳某某簽訂協(xié)議書。賣房方（甲方）：韓福華（韓某某、吳艷英），購房方（乙方）：趙某。載明雙方協(xié)商買賣房屋位滄州市運(yùn)河區(qū)）（回遷房協(xié)議編號(hào)：1820，建筑面積130平方米）。約定甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)上述房屋出售給乙方，單價(jià)3138元平方米，總房款計(jì)人民幣肆拾萬柒仟玖佰肆拾元整（407940元整），且全款支付，初步約定交房日期為2012年12月31日。甲方承諾：保證對(duì)出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。如果該房屋為共有房屋，則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。房屋確權(quán)面積與協(xié)議面積有差異時(shí)，多退少補(bǔ)的款項(xiàng)由原告支取或支付，超出交房日期開發(fā)商支付的安置費(fèi)付與乙方。甲方有韓某某、吳艷英（影）本人簽名捺印，乙方有趙某本人簽名捺印。協(xié)議簽訂后，被告將安置樓選擇定位卡（編號(hào)：1820）A161交于原告。定位卡載明所有權(quán)人：韓福華（韓某某）選擇B區(qū)9號(hào)2單元2001室，面積130平方米。所有權(quán)人簽字處由韓某某簽字捺印。協(xié)議書簽訂當(dāng)日，趙某交付給韓某某、吳某某房款200000元，并有韓某某、吳艷英（影）出具收到條。2011年12月16日，趙某交付剩余房款及地下室款共計(jì)223000元，由韓某某出具收條一份，載明收到趙某交來B區(qū)9號(hào)2單2001室房款及地下室共計(jì)223000元（地下室款15000元）。2014年7月28日，第三人建工房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付韓某某，后，被告韓某某、吳某某將房屋交付給原告趙某使用至今。韓某某自第三人建工房地產(chǎn)公司領(lǐng)取了涉案回遷房的過渡費(fèi)25374元、地下室退款4304元。涉案房屋交房結(jié)算單載明日期2014年7月28日，房號(hào)B9-2-2001，面積130，業(yè)主姓名韓福華，地下室號(hào)B9-13，地下室總款10696，退業(yè)主過渡費(fèi)金額25374，退業(yè)主增減項(xiàng)差額1001，退業(yè)主地下室款4304，過渡費(fèi)開始時(shí)間2012年12月27日，過渡費(fèi)截止日期2014年7月25日。相關(guān)支出憑證收款人均載明韓某某（代韓福華）。
趙某訴至本院后，韓某某姐姐韓德芹申請(qǐng)作為第三人參加訴訟。
另查明，本案原、被告簽訂涉案房屋買賣協(xié)議時(shí)，韓福華妻子邢玉蘭在世，現(xiàn)已去世。韓福華、邢玉蘭共有五個(gè)子女，分別為韓德利、韓德祥、韓德義、韓某某、韓德芹。
以上事實(shí)，有征收集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、安置樓選擇定位卡、鳳凰城地下儲(chǔ)藏間使用協(xié)議、交房結(jié)算單、現(xiàn)金支出憑證、趙某與韓某某、吳某某簽訂的協(xié)議書、收條、滄州市運(yùn)河區(qū)南陳屯鄉(xiāng)大季屯村民委員會(huì)出具的證明以及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等在案佐證。

本院認(rèn)為，涉案房屋買賣《協(xié)議書》，系經(jīng)韓某某、吳某某與趙某雙方自愿協(xié)商簽訂，協(xié)議中吳某某的簽名均為“吳艷英”，對(duì)此吳某某不持異議，應(yīng)認(rèn)定系其本人簽署，代表其本人。該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益。關(guān)于韓德芹述稱涉案房屋是韓德芹父母共有財(cái)產(chǎn)，所有子女均有繼承權(quán)，被告無權(quán)處分涉案房屋。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”?；诒景甘聦?shí)和上述法律規(guī)定，本案合同應(yīng)為有效合同。
關(guān)于原告訴請(qǐng)被告協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。涉案房屋系由韓福華、邢玉蘭夫妻的共有房屋通過產(chǎn)權(quán)置換而得，在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，韓福華已去世，拆遷協(xié)議等相關(guān)手續(xù)由韓某某代辦。原、被告當(dāng)庭均認(rèn)可在雙方簽訂涉案房屋買賣協(xié)議時(shí)邢玉蘭仍在世，現(xiàn)已過世。拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置樓選擇定位卡、案涉房屋買賣協(xié)議等均載明房屋所有權(quán)人韓福華（韓某某），則趙某應(yīng)明知案涉房屋系由韓福華夫婦共同所有房屋通過拆遷產(chǎn)權(quán)置換而來，并非系由韓某某、吳某某夫婦享有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋。涉案房屋買賣的協(xié)議書載明“如果房屋為共有房屋，則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件”。本案無證據(jù)證明韓某某、吳某某夫婦具有處分涉案房產(chǎn)的權(quán)利，韓德芹作為繼承人之一稱對(duì)涉案房屋買賣不知情，且不同意出售房屋。本案涉案房屋現(xiàn)應(yīng)為韓福華、邢玉蘭的遺產(chǎn)，在各繼承人分割遺產(chǎn)前，屬于繼承人共有。在各繼承人明確繼承份額前，無法辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記。故涉案房屋買賣協(xié)議關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)過戶的約定目前應(yīng)屬履行不能，原告主張被告韓某某、吳某某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，本院依法不予支持。關(guān)于原告主張安置費(fèi)25374元，即為第三人建工房地產(chǎn)公司支付的過渡費(fèi)，案涉房屋買賣協(xié)議載明“初步約定交房日期為2012年12月31日，超出交房日期開發(fā)商支付的安置費(fèi)付于乙方（趙某）”，涉案房屋交房結(jié)算清單載明過渡費(fèi)自2012年12月27日至2014年7月25日，金額25374元，且韓某某認(rèn)可已實(shí)際領(lǐng)受該款項(xiàng)，韓某某、吳某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定將此款交付于趙某。關(guān)于原告主張地下室退款，原告已向被告交付地下室款項(xiàng)15000元，但原、被告雙方協(xié)議中并不存在地下室使用費(fèi)用的相關(guān)約定，原告主張被告支付由第三人退給被告的地下室款項(xiàng)，無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條、第六十條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、原告趙某與被告韓某某、吳某某于2011年2月19日簽訂的《協(xié)議書》有效。
二、被告韓某某、吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告趙某過渡費(fèi)25374元。
三、駁回原告趙某的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)542元，由被告韓某某、吳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 汪珊
人民陪審員 武興忠
人民陪審員 許嘉玲

書記員： 董夢(mèng)