上訴人（原審被告）:趙思源，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：趙澤軒(系趙思源之父)，住湖北省恩施市。
被上訴人（原審原告）：重慶黔龍陽某物業(yè)管理有限公司，住所地：重慶市正陽工業(yè)園區(qū)金龍路。
法定代表人：徐鳳，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳鋒，湖北震邦華廣律師事務(wù)所律師。

上訴人趙思源因與被上訴人重慶黔龍陽某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱黔龍陽某物業(yè)管理公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初4051號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月6日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙思源上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或者依法改判；一、二審訴訟費用由黔龍陽某物業(yè)管理公司承擔(dān)。事實和理由：一、恩施州物價局[2011]122號《關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行等級收費管理的通知》規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)為1.10元/㎡，該標(biāo)準(zhǔn)是對普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費作出的指導(dǎo)價格。涉案物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)在該文件規(guī)定的價格范圍內(nèi)、由雙方協(xié)商確定。而且該文件自2012年開始實行，試行一年，但到目前為止尚未出臺新文件，在沒有新規(guī)定前應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行該文件規(guī)定。二、《黔龍1號前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》上的簽字系黔龍陽某物業(yè)管理公司偽造，該協(xié)議無效。三、一審法院認(rèn)定涉案住宅小區(qū)不屬于普通住宅小區(qū)缺乏事實依據(jù)，一審法院判決按照1.5元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費缺乏法律依據(jù)。
黔龍陽某物業(yè)管理公司辯稱：一、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過雙方簽訂協(xié)議并備案。二、涉案房屋房型設(shè)計屬于洋房，可以適用1.5元/㎡的收費標(biāo)準(zhǔn)。三、雙方簽訂協(xié)議后趙思源已經(jīng)實際履行了2014年10月至12月份的物業(yè)費支付義務(wù)。
黔龍陽某物業(yè)管理公司向一審法院起訴請求：趙思源向黔龍陽某物業(yè)管理公司支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費4528.60元及自起訴之日至付清欠款之日按銀行同期貸款利率計算的利息。
一審法院認(rèn)定事實：從2014年10月起，黔龍陽某物業(yè)管理公司為恩施市航空大道2巷218號黔龍1號房地產(chǎn)提供前期物業(yè)服務(wù)，趙思源是黔龍1號8棟2單元101室業(yè)主，房屋建筑面積為181.95㎡。2014年9月26日，趙思源按照花園洋房類型向黔龍陽某物業(yè)管理公司交納2014年10月至12月份的物業(yè)費820元，單價為1.50元/㎡。自2015年2月起，趙思源未向黔龍陽某物業(yè)管理公司交納物業(yè)費，黔龍陽某物業(yè)管理公司多次向趙思源催收未果。審理中，黔龍陽某物業(yè)管理公司提交了其與趙思源名義簽訂的《黔龍1號前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》1份，合同約定花園洋房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為1.50元/㎡，趙思源提出該協(xié)議上的簽字不是趙思源本人簽的字，黔龍陽某物業(yè)管理公司認(rèn)可該協(xié)議上趙思源的簽字是他人代簽的。趙思源向法院提交了恩施州物價局作出的恩施州價[2011]122號《關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行等級收費管理的通知》，趙思源稱該通知規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)為1.10元/㎡。黔龍陽某物業(yè)管理公司放棄要求趙思源支付自起訴之日至付清欠款之日按銀行同期貸款利率計算利息的訴訟請求。
一審法院認(rèn)為，趙思源于2014年9月26日按照1.50元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)向黔龍陽某物業(yè)管理公司交納物業(yè)服務(wù)費的行為是趙思源的真實意思表示，應(yīng)認(rèn)定趙思源認(rèn)可按此收費標(biāo)準(zhǔn)向黔龍陽某物業(yè)管理公司交納物業(yè)服務(wù)費。趙思源提出《黔龍1號前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》上的簽字系他人代簽，但不影響趙思源實際履行了該合同約定的物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。故黔龍陽某物業(yè)管理公司要求趙思源按1.50元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費的理由正當(dāng)，予以支持。趙思源提出恩施州物價局作出的恩施州價[2011]122號《關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行等級收費管理的通知》規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)為1.10元/㎡，該標(biāo)準(zhǔn)是對普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費作出的指導(dǎo)價格，且該通知明確規(guī)定自2012年1月1日起試行一年，而趙思源的房屋不屬于普通住宅小區(qū)房屋類型，故趙思源的辯稱理由不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《物業(yè)管理條例》第七條第一項第（五）款、第四十二條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定，判決：趙思源于判決生效后三日內(nèi)向黔龍陽某物業(yè)管理公司支付自2015年2月至2016年8月的物業(yè)服務(wù)費共計人民幣4528.60元。案件受理費50元，減半收取25元，由趙思源負(fù)擔(dān)。
本院二審期間,黔龍陽某物業(yè)管理公司提供了證據(jù)一:《黔龍1號4-9號樓、13號樓商品房銷售明碼標(biāo)價備案申請》，恩施市發(fā)展和改革局在封面上注明“已申報價格”并加蓋公章，擬證明物業(yè)服務(wù)收費經(jīng)過政府相關(guān)部門備案；證據(jù)二:辦理房屋移交手續(xù)的交款憑證，趙思源的母親胡大紅在該憑證上簽名，擬證明《黔龍1號前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》上“趙思源”字樣系其母親簽字。趙思源認(rèn)為證據(jù)一不能證明物業(yè)費已備案；證據(jù)二只能證明胡大紅交款，不能證明趙思源同意物業(yè)協(xié)議上的內(nèi)容。趙思源提供了鄂恩市房售字（2012）0017號《湖北省商品房預(yù)售許可證書》，擬證明所購住房不屬于洋房。黔龍陽某物業(yè)管理公司認(rèn)為該許可證注明項目名稱為黔龍1號18號樓，而涉案房屋為8號樓。本院認(rèn)證如下：黔龍陽某物業(yè)管理公司提供的證據(jù)一系備案資料原件，除封面有主管部門恩施市發(fā)展和改革局蓋章外，整套資料還加蓋騎縫章，能夠證明經(jīng)主管部門備案認(rèn)可，本院予以采信。黔龍陽某物業(yè)管理公司提供的證據(jù)二，上面有趙思源母親胡大紅接收房屋當(dāng)天在交款憑證上的簽字，能夠證明接受房屋并非趙思源本人。根據(jù)商品房買賣交易習(xí)慣，買受人必須是依約定交清房款，辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)（包括簽訂物業(yè)管理協(xié)議）之后才能得到所購房屋鑰匙，水電費才能正式開通。結(jié)合相關(guān)事實，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)予以采信。趙思源二審中提供的證據(jù)，因為該許可證書注明的項目名稱非本案所涉樓房，達(dá)不到證明目的，本院不予采信。一審判決查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,根據(jù)雙方上訴及答辯意見，結(jié)合本案一、二審情況，本案焦點為:趙思源是否應(yīng)按照1.50元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。對此，本院分析評判如下：
關(guān)于物業(yè)收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)問題。法律法規(guī)以及國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等部門規(guī)章中的有關(guān)規(guī)定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費用的法律依據(jù)。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！闭笇?dǎo)價是指有定價權(quán)的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定的價格，一般只有經(jīng)濟適用性住房的物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費所制定的基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度兩年公布一次。市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，一般由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市場調(diào)節(jié)價適用較多的是外銷商品房、別墅、高級商住樓、寫字樓等。
本案不適用恩施州物價局[2011]122號通知規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)。因為本案并非經(jīng)濟適用性住房，而且該通知明確規(guī)定自2012年1月1日起試行一年。故一審法院不采納此標(biāo)準(zhǔn)并無不妥。本案應(yīng)當(dāng)適用物業(yè)服務(wù)合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。一是該標(biāo)準(zhǔn)是針對所有業(yè)主確定的收費標(biāo)準(zhǔn)，不存在有欺詐或者隱瞞的情形；二是二審中黔龍陽某物業(yè)管理公司提交了有關(guān)備案材料，且恩施市發(fā)展和改革局在備案申請中注明“已申報價格”，證明該物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)向政府相關(guān)部門申請備案；三是從履行合同情況看，黔龍陽某物業(yè)管理公司提供的證明材料，說明簽訂該物業(yè)服務(wù)合同是房屋交付行為的組成部分，趙思源的母親代為履行付款義務(wù)，趙思源接受并入住了房屋，應(yīng)當(dāng)視為趙思源對母親全部代理行為的認(rèn)可。而且趙思源已經(jīng)實際履行了2014年10月至12月份的物業(yè)費支付義務(wù)。故趙思源以非本人簽字主張物業(yè)服務(wù)協(xié)議無效的理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，趙思源的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人趙思源負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

書記員：楊蕾