上訴人（原審原告）趙某某。
委托代理人劉文章，河北三和時代律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）陸某某。
委托代理人陸老厥，1952年3月1日。
委托代理人崔海寧，河北詠遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）韓媛媛。
委托代理人高衛(wèi)東，河北三言律師事務(wù)所律師。
原審第三人石家莊壹加貳聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)禮讓街36號聯(lián)邦名都AB座117號商鋪。
法定代表人趙玉瀚，該公司董事長。
委托代理人王秀榮，該公司員工。

上訴人趙某某因確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服石家莊市裕華區(qū)人民法院（2014）裕民一初字第01031號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原告趙某某與被告陸某某原系夫妻關(guān)系，婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同購買位于石家莊市東崗路295號鑫海天住宅樓藏龍福地3-1-2702房屋一套，被告陸某某以個人名義與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，該合同已進(jìn)行備案。2012年4月23日原告趙某某與被告陸某某在民政部門辦理了離婚登記，雙方簽訂的離婚協(xié)議第3條約定“財(cái)產(chǎn)：雙方將位于石家莊市東崗路295號鑫海天住宅樓藏龍福地3號商住樓01單元2702室變賣，所得款雙方平分，撫養(yǎng)費(fèi)折合到房款中，在房屋沒有變賣之前的房貸由雙方共同承擔(dān)，雙方輪流償還房貸，每月2300元，從2012年5月份開始，由男方先開始償還房貸?！标懩衬撑c開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同在趙某某手中保管，2013年4月3日原告趙某某將該房屋買賣合同放到四合中介，因?yàn)槲唇灰壮晒?，被告陸某某將該合同拿到壹加貳公司。2013年4月4日被告陸某某與被告韓媛媛在第三人壹加貳公司的中介服務(wù)下簽訂《房屋買賣合同》一份，約定該房屋以683000元成交價賣與被告韓媛媛。合同簽訂后被告韓媛媛于當(dāng)日交給壹加貳公司中介費(fèi)13000元、押金20000元，交給被告陸某某裝修押金2000元、門鎖押金100元，2013年4月8日交付被告陸某某300000元購房首付款，2013年4月23日交付壹加貳公司過戶費(fèi)55000元。2013年5月8日被告陸某某與開發(fā)商辦理了退房，并交給開發(fā)商30000元更名費(fèi)，開發(fā)商收取更名費(fèi)后去房管局辦理撤銷陸某某房屋備案時得知該房屋于2013年10月22日被法院查封。陸某某與韓媛媛簽訂房屋買賣合同后，原告曾多次到第三人處要求將賣房款直接打入其賬戶。2013年5月20日原告曾向本院提起離婚后財(cái)產(chǎn)分割之訴，要求分割變賣房款，但2013年10月15日原告又以雙方已私下解決為由申請撤回起訴。后原告趙某某訴至本院要求確認(rèn)二被告經(jīng)第三人訂立的《房屋買賣合同無效》，并要求查封該房屋，本院依法查封該房產(chǎn)。
原審認(rèn)為，被告陸某某以個人名義與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同書且已備案。被告陸某某向購房人及中介出示該商品房買賣合同書，并將該房屋賣與被告韓媛媛。二被告在第三人的居間服務(wù)下簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效。買賣無權(quán)屬證書的房屋并不必然導(dǎo)致合同無效，房屋本身不是法律禁止轉(zhuǎn)讓的對象，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。被告韓媛媛在購買該爭議房屋時并不知道被告陸某某已離婚的事實(shí)，且已經(jīng)支付了合理的對價。原告趙某某與被告陸某某的離婚協(xié)議，只對雙方有效，不能對抗善意第三人。原告曾向本院提起離婚后財(cái)產(chǎn)分割之訴，說明其知道陸某某賣房之事，并認(rèn)可該交易行為，其事后又反悔并不必然導(dǎo)致房買賣合同無效。原告多次找第三人要求將賣房款打入其賬戶，并到法院起訴要求分割購房款，該行為是對賣房行為的認(rèn)可，故原告要求合同無效的理由不能成立。原審判決：駁回原告趙某某要求確認(rèn)被告陸某某與被告韓媛媛簽訂房屋買賣合同無效的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，本案涉訴房產(chǎn)石家莊市東崗路295號藏龍福地小區(qū)3號商住樓1單元2702室房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書，該房產(chǎn)登記備案于被上訴人陸某某名下，至今未辦理變更登記。其余事實(shí)與一審查明事實(shí)基本一致。

本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第106條、最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（三）第11條之規(guī)定，被上訴人韓媛媛善意取得房產(chǎn)的要件為善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，以上三個要件須同時具備。而本案涉訴房屋由于尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，亦未在房管部門進(jìn)行更名備案登記，依據(jù)《中華人民共和國﹤城市房地產(chǎn)管理法﹥》第三十七條第六款規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”因此，現(xiàn)上訴人趙某某主張被上訴人陸某某、韓媛媛經(jīng)原審第三人壹加貳聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司所簽8008445號《房屋買賣合同》無效，本院依法予以支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石家莊市裕華區(qū)人民法院（2014）裕民一初字第01031號民事判決書；
二、確認(rèn)陸某某、韓媛媛經(jīng)原審第三人石家莊壹加貳聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所簽8008445號《房屋買賣合同》無效。
一、二審案件受理費(fèi)160元、保全費(fèi)1820元，由被上訴人陸某某、韓媛媛各半負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　楊根山 審判員　　張景芳 審判員　　李　偉

書記員：李站