原告趙某多，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。
委托代理人李俊峰，石家莊市趙縣民生法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人趙存陽，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣，系原告之子。
被告河北永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地：趙縣建設(shè)西路。
法定代表人樊國強，公司經(jīng)理。
委托代理人李寧，河北冀石律師事務(wù)所律師。
被告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。
被告孟建峰，男，1976年3月21日，漢族，住趙縣。
第三人邢平偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。

原告趙某多與被告河北永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某、孟建峰、第三人邢平偉房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后依法重新組成合議庭公開開庭進行了審理，趙某多、李俊峰、趙存陽、李寧、劉某某、孟建峰、邢平偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2009年8月1日被告方給我簽定拆遷協(xié)議，于2009年9月1日將我位于原縣食品廠以東自己的宅院348㎡拆除建單元樓，約定在被告所建南樓東單元置換二樓東門110㎡，西門144㎡兩套房，四樓95㎡一套單元樓，交房時間為2011年3月1日，到期不能交付按每套房每日10元給付違約金。到期后被告沒有按時交付，經(jīng)我無數(shù)次催促，到2012年4月被告讓我看了南樓二樓東單元東門和西門兩套房，并當(dāng)場指定這兩套房歸我所有，但沒有給我房門鑰匙，后我再三找被告劉某某，到2013年8月5日經(jīng)雙方協(xié)商95㎡房折價30萬元，因被告方資金困難，至今未給。到2013年年底有人告訴我邢平偉住進了西門144㎡房。我一家立即找被告交涉，被告又一拖再拖，直到2014年12月28日被告才將南樓東單元二樓東門110㎡房交付，為了盡快解決問題，我又做了讓步，如果被告能及時交付西門144㎡房、95㎡房可按每平米2700元折價。但被告仍推拖不辦，無奈我于2015年1月10日具狀起訴，要求法院解決，被告才答應(yīng)解決，并要求延期審理，后被告與第三人協(xié)商，將西門144㎡房從第三人手中買回交付給我，但時至2015年12月9日近1年的時間被告仍沒有解決?，F(xiàn)無奈，再次具狀起訴，要求1、依法判決被告及第三人按照拆遷協(xié)議立即給付南樓東單元二樓西門144㎡單元房；2、依法判決被告給付南樓95㎡單元房及配套兩間小房；3、如不能交付現(xiàn)房，可按每平方米3200元計算，給付現(xiàn)金共計764800元；4、責(zé)令被告按協(xié)議規(guī)定，自2011年3月1日起到2015年12月25日違約金（每套房子每日按10元計算）45840元。本次庭審時，原告申請銷訴狀中的第三項請求。理由及依據(jù)為1、根據(jù)最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第七條規(guī)定，故要求被告及第三人返還南樓即1號樓東單元二樓西門144平方米安置房；2、要求被告給付延期交房違約金，共計57730元。
被告永樂公司辯稱，1、原告與劉某某簽訂的合作建房協(xié)議屬于無效合同，該協(xié)議名為合作建房協(xié)議但不符合法律關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議構(gòu)成要件的規(guī)定，該協(xié)議的實質(zhì)為宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)憲法及土地管理法的有關(guān)規(guī)定，宅基地不得出租、轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)建設(shè)，該協(xié)議因違法國家強制性法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)認定無效；2、合同無效后，由于宅基地的現(xiàn)狀已經(jīng)不具備相互返還的條件，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估機構(gòu)對原告宅基地及地上房屋進行評估，并根據(jù)雙方的過錯依法承擔(dān)損失；3、合作建房協(xié)議雙方當(dāng)事人為劉某某趙某多，被告永樂公司未在上加蓋公章不是合同當(dāng)事人，原告要求被告永樂公司承擔(dān)責(zé)任沒有合同及法律依據(jù)；4、本案所涉標(biāo)的物并非商品房，原告在補充事實中主張依據(jù)的司法解釋要求承擔(dān)責(zé)任是沒有事實依據(jù)的。綜上因原告起訴所依據(jù)的協(xié)議，是無效合同，且被告永樂公司并非合同當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告對我公司的起訴。
被告劉某某辯稱，1、當(dāng)時就是我和被告孟建峰掛靠永樂公司，有一個掛靠協(xié)議，本案中債權(quán)債務(wù)，永樂公司不承擔(dān)責(zé)任，這是我和被告孟建峰合作與原告發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與永樂房地產(chǎn)公司沒有關(guān)系；2、與原告簽訂的合作建房協(xié)議，是我簽訂，簽訂之后孟建峰加入?yún)f(xié)議中，孟建峰和我之間還有一個內(nèi)部協(xié)議，合作協(xié)議上的原告的土地面積348.7平方米，現(xiàn)在面積有差異，有新的證據(jù)協(xié)議上面積寫多了，實際沒有那么多，東西35.2米，南北18.2米，但房本上有差異，東西是16.65米加1.3米，南北17.75米，房產(chǎn)本上的面積是304.63平方米，該房西頭少了40平方米，東頭少了19平方米，原告不應(yīng)再按照原來協(xié)議上的面積索要補償，合同上寫的面積有誤，應(yīng)按照房本上的面積301.63平方米計算；3、合同約定自選一套房，其他安排到頂層，安排到頂層后不足的地方可以按照協(xié)議處理，合同中約定每延期一天10元，超過一年半未交房后按這個標(biāo)準(zhǔn)計算違約金（協(xié)議第7條），我違約了我承擔(dān)違約責(zé)任，原告已經(jīng)實際占有的只剩下一套房子沒有交付，應(yīng)當(dāng)按照一套房子的違約金計算；4、邢平偉的房子是因為抵施工款的時候給的，我是之前許諾給原告占的房子，但中間因為抵施工款，施工隊把房子當(dāng)做施工款要了，原告方也有過錯；5、現(xiàn)有的土地我申請土管部門重新丈量趙某多和周正的土地。
被告孟建峰辯稱，我都不清楚，我是和劉某某合伙，但我不是這個合同的簽訂者，也不是這個合同履行者，要求法庭駁回原告對我的起訴。
第三人邢平偉辯稱，我不知道這個房子之前的糾紛，我是花了全款讓周乃山給我買的。原告說的房子，我是走的正常的手續(xù)買的房子，花了31.8萬元買的。法庭應(yīng)當(dāng)駁回原告對我的起訴。
經(jīng)審理查明，1、2009年8月1日被告劉某某與原告趙某多簽訂合作建房協(xié)議，約定原告將位于的自家所有的348平方米住宅提供給被告劉某某整體、集中、成片開發(fā)，建設(shè)多層住宅樓。被告劉某某全額投資建設(shè)上述住宅樓。交房時間：自搬遷拆除完之日起一年零六個月交房。交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房（參照趙縣龍鳳園交房標(biāo)準(zhǔn)）。原告在被告劉某某所建1號住宅樓內(nèi)自由選擇1戶，其他由被告在該樓頂樓安排與該地塊同等面積即348平方米單元房或套房的面積組合。被告對原告在此地段的房屋周邊、圍墻、生活設(shè)施等所有地上、地下附屬物無不再賠償。被告在本約定時間之內(nèi)交房給原告，延期則按每日10元給搬遷戶補助，直至交房之日。甲方簽字為被告劉某某，乙方簽字為原告趙某多。見證人處無簽章。原告提交2009年10月8日，由甲方蓋章為被告河北永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三項目部，乙方為空白的“補充協(xié)議書”，主要內(nèi)容為：趙某多本人自愿兌換到該院南樓東單元住宅二層，東戶主110平米，西戶主144平米，共計254平米；其計算后多出的面積應(yīng)按甲方一期售房價每平米2000元，交房后四十天內(nèi)返還款如數(shù)交與趙某多本人；多出面積：95平米×2000元=19萬元。原告雖未在該補充協(xié)議書上簽字，但原告認可該補充協(xié)議書內(nèi)容；甲方處蓋章被告河北永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三項目部，被告劉某某稱該第三項目部章為自己所刻，不是公司章。2、原告提交2010年8月18日被告河北永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托書一份，內(nèi)容為：我公司委托劉某某和孟建峰全權(quán)負責(zé)盛世佳園工地建設(shè)項目中的一切事宜。原告主張被告永樂公司應(yīng)對原告承擔(dān)責(zé)任；3、原告提交河北永樂公司第三項目部與邢平偉2013年2月25日簽訂的房屋買賣協(xié)議，用于證明原定給予原告的144平米房屋以總價款31800元賣給了第三人邢平偉。并提交永樂公司第三項目部財務(wù)專用章的收款收據(jù)一份，收款數(shù)與協(xié)議款數(shù)相同。并要求被告和第三人將該房屋返還給原告。
被告永樂公司質(zhì)證意見：原告提交的除合作建房協(xié)議以外其他所有顯示為永樂公司或項目部蓋章的協(xié)議，被告均不予認可。首先原告未向法庭提供原件，真實性無法核實，其次蓋有永樂公司項目部章該公章合法性及真實性均存有問題，并非永樂公司加蓋或者授權(quán)他人加蓋，第三2010年8.月8日的授權(quán)委托書加蓋的公章與被告公司的公章明顯不一致，關(guān)于原告提供的合作建房協(xié)議被告在答辯中已經(jīng)說明屬于無效協(xié)議。永樂公司對2009年11月4日的委托書沒有異議。
被告劉某某質(zhì)證意見：補充協(xié)議是原告方?jīng)]有簽字就拿走了，公章不是我蓋的，我也不清楚章是怎么蓋的，我不認可這個事；房屋價格不能與現(xiàn)在相提并論，原告主張的房子價格過高，對房屋的評估有異議。2010年8月18日的委托書我不清楚，章不是永樂公司給的，章現(xiàn)在也不在我手里，也不是我刻的，我和侯有成和郝新保是一個股占50%的股份，孟建峰占50%的股份。
被告孟建峰質(zhì)證意見：我不知道這個合同的事，我一直不知道原告的事。
第三人邢平偉質(zhì)證意見：原、被告之間的事我不清楚，不發(fā)表質(zhì)證意見。
被告劉某某提出：滴水地，吳俊國9.9米×1米；西頭是周正的，東頭是趙某多的。趙某多房產(chǎn)證上載明的面積小于實際丈量的面積，應(yīng)按證上記載的面積。
另查明，劉某某與永樂公司實為掛靠關(guān)系，雙方當(dāng)事人均認可。
另外，關(guān)于永樂公司對于劉某某的授權(quán)委托，永樂公司認為：合作建房協(xié)議簽訂的時間是2009年8月1日，永樂公司給劉某某出具委托書的時間是2009年10月4日，內(nèi)容并不包括授權(quán)其征地和拆遷的權(quán)利，僅授權(quán)其施工和銷售，出具委托書的前提是劉某某已經(jīng)取得了用于建設(shè)的土地，對于合作建房協(xié)議永樂公司不承擔(dān)責(zé)任。1、本庭出現(xiàn)兩份不同的協(xié)議原件，對于哪份協(xié)議是真無法核實，2、有項目部公司的協(xié)議只在協(xié)議簽章處蓋了章，沒有騎縫章，不能證明該項目部的章認可協(xié)議的全部內(nèi)容，3、庭審中劉某某已經(jīng)明確認可該項目部章是由其或其合伙人私自刻的，并非永樂公司交付其使用，永樂公司對加蓋項目部公章的協(xié)議不予認可。

本院認為，首先被告劉某某要求按原告宅基地使用證上的面積計算拆遷安置面積，屬于變更合同，不是本案審理范圍，故不予審理。原告趙某多與被告劉某某簽訂的合作建房協(xié)議，合作意項是合作建房，但從合同內(nèi)容及履行上看是拆遷補償安置協(xié)議。該協(xié)議不違反法律規(guī)定，應(yīng)認定有效。補充協(xié)議雖然內(nèi)容不違法，雙方當(dāng)事人也認可，但證據(jù)形式不合法，且被告永樂公司不予認可，故應(yīng)認定為被告劉某某的真實意思表示，原告趙某多接受，亦應(yīng)為有效。被告劉某某與被告永樂公司系掛靠關(guān)系，原告的房屋已經(jīng)拆除，被告劉某某也已將住宅單元樓蓋好，并且該協(xié)議拆遷已經(jīng)履行，占用了原告的宅基地，建成了單元樓，也已經(jīng)將單元樓出售給住戶使用多年。被告永樂公司對于被告劉某某拆遷、建設(shè)、出售房屋的具體情況不知情，也無權(quán)限管理和負責(zé)，應(yīng)由被告劉某某負全部責(zé)任。原告主張應(yīng)以《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條“拆遷與被告拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房另行出賣出給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房的，應(yīng)予支持?！睘閾?jù)要求第三人邢平偉將144平米房返還給原告，不予支持。因為，首先該條規(guī)定是“明確約定拆遷人‘以位置、用途特定’房屋”，而本案被告劉某某安置給原告的房屋并非“位置特定”和“用途特定”房屋，故不適用上述法條。另外，第三人邢平偉對于原告與被告劉某某之間的拆遷安置不知情，且邢平偉是以全款購房，并裝修入住多年，屬于善意取得，應(yīng)受法律保護。故對于原告要求返還該房屋的主張不予支持。原告要求被告給付南樓95㎡單元房及配套兩間小房無合同和事實依據(jù)，本院不予支持。被告給付原告現(xiàn)金20萬元，應(yīng)視為協(xié)議約定的多余面積補償款。關(guān)于違約金，按協(xié)議約定，被告的交房時間應(yīng)為2011年3月1日，原告主張1號樓東單元2樓東門110平米自2011年3月1日起計算，至2014年12月8日交房，共延期1393天，每日10元，共計13930元；西門144平米自2011年3月1日起計算至2017年7月28日，共延期2178天，每日10元，共計21780元。違約金合計35710元。
被告劉某某與被告劉建峰的合作關(guān)系及被告劉某某與被告侯有成的合伙關(guān)系與本案無關(guān)，本案不作審理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、本判決生效之日起十日內(nèi)，由被告劉某某給付原告趙某多面積為144平方米房屋（參照二樓同樓層標(biāo)準(zhǔn)）及逾期交房違約金35710元。
二、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費12066元，由被告劉某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級人民法院。

審判長 李翠平
人民陪審員 程曉丹
人民陪審員 王麗霞

書記員： 白爍