原告趙某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市江岸區(qū)，
委托代理人鄭兵一般授權(quán)代理，湖北漢武律師事務(wù)所律師。
委托代理人丁麗一般授權(quán)代理，湖北漢武律師事務(wù)所律師。
被告馬某某，男，回族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地青海省湟中縣，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)，
委托代理人馬永恒（一般授權(quán)代理），男，回族，戶籍地青海省湟中縣，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)，（系被告馬某某之兄）。

原告趙某訴被告馬某某房屋租賃糾紛一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某及其委托代理人鄭兵、丁麗，被告馬某某及其委托代理人馬永恒均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙某向本院提出訴訟請求：1、解除趙某與馬某某于2017年11月12日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2、馬某某向趙某返還其所租用的房屋；3、馬某某向趙某支付房屋使用費(fèi)（暫計(jì)至2018年4月11日并扣除押金后房屋使用費(fèi)為14,000元；后續(xù)房屋使用費(fèi)計(jì)至返還房屋之日止，按每月租金14,000元計(jì)算）；4、馬某某支付因遲延支付租金而發(fā)生的違約金12,600元（按季度租金的30%計(jì)算）；5、本案訴訟費(fèi)用由馬某某承擔(dān)。事實(shí)及理由：2017年11月12日，馬某某因餐館經(jīng)營需要與趙某簽訂房屋租賃合同。合同約定，趙某將其位于武漢市江岸區(qū)趙家條88號金島-御景世家6棟元1層（5）商室出租給馬某某，租賃期限為2017年11月12日至2020年11月11日止。租金為每月14,000元，自合同簽訂之日起每滿一年，在上一年度基礎(chǔ)上上浮3%至5%（其中，2017年11月7日至2017年11月11日止為免租期）。支付方式：租金按每三月為一期支付，每三月支付一次租金，應(yīng)在相關(guān)月份前七日內(nèi)支付下三個(gè)月的租金，以此類推。馬某某逾期支付租金的，逾期一日，則按季度租金的30%支付違約金。租賃期間發(fā)生水電燃?xì)饩神R某某承擔(dān)。在合同租賃期內(nèi)，馬某某僅向趙某支付了第一季度租金42,000元及押金14,000元，后其以租金過高為由拒不支付房屋租金。趙某經(jīng)多次催要未果，故起訴來院。
被告馬某某辯稱，原告趙某所述雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，以及馬某某向趙某支付第一季度租金42,000元及押金14,000元一節(jié)屬實(shí)，但趙某所述雙方發(fā)生糾紛的原因與事實(shí)不符。趙某出租的房屋系兩間共計(jì)70平方米的房屋，當(dāng)時(shí)趙某是整體出租給我。因我做生意用不了兩間房，趙某同意由我轉(zhuǎn)租一間房屋。為此，我才將租賃房屋隔開，并對房屋進(jìn)行裝修。雙方約定裝修期為十五天，但趙某僅給我三天的裝修時(shí)間。我與趙某理論，趙某說不裝就走。當(dāng)我聯(lián)系轉(zhuǎn)租另一間房時(shí)，趙某拒絕配合轉(zhuǎn)租，也拒不降低房租。我并不是不支付房租，只是與趙某協(xié)商由其配合轉(zhuǎn)租，或?qū)⒎孔饨档偷?2,000元。趙某說要么交房租，租不起就走。此外，趙某在繳納租金時(shí)間未到的情況下擅自停電、停水，導(dǎo)致我無法正常營業(yè)，休業(yè)四、五天。此后，我通過物業(yè)公司才解決停電、停水的問題。對上述事實(shí)，我有證人能證明。因趙某停水、停電，拒不配合轉(zhuǎn)租，也不降低房租，導(dǎo)致我沒有能力支付租金。我是借錢做生意，如果趙某要解除合同，應(yīng)根據(jù)合同約定三年的租賃期限按每天1,000元的標(biāo)準(zhǔn)賠償損失。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)，并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)本院認(rèn)定如下：1、2017年11月12日，馬某某與趙某簽訂房屋租賃合同一份，約定，趙某將其位于武漢市江岸區(qū)趙家條88號金島-御景世家6棟元1層（5）商室出租給馬某某。出租房屋建筑面積為74.60平方米，租賃期限共36個(gè)月，自2017年11月12日起至2020年11月11日止。馬某某向趙某承諾，租賃該房屋僅作為餐飲使用。該房屋每月租金為14,000元，馬某某以每三月為一個(gè)支付周期，每三月支付一次，應(yīng)在相關(guān)月份前七日內(nèi)支付下三個(gè)月的租金，以此類推。合同履行每屆滿一年，該房屋租金在上一年度基礎(chǔ)上上漲3%至10%。在雙方簽訂合同之日，馬某某須以銀行轉(zhuǎn)賬方式向趙某賬戶支付一個(gè)月的租金14,000元給趙某作為租賃保證金。在合同終止時(shí)，若馬某某未發(fā)生違約責(zé)任且向趙某交清合同約定各種費(fèi)用及按合同約定歸還房屋后，保證金應(yīng)在歸還該房屋三日內(nèi)無息返還馬某某。馬某某違約的情況下，趙某有權(quán)優(yōu)先自保證金中扣除相應(yīng)費(fèi)用。未經(jīng)趙某同意，馬某某不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、承租、分租房屋。如馬某某在租賃期內(nèi)拖欠房租累計(jì)15天以上，趙某有權(quán)解除合同，收回出租房屋。馬某某如逾期支付租金，每逾期一日，則馬某某須按季度租金3%支付滯納金。租賃期滿或合同解除后，馬某某應(yīng)立刻交還該房屋。馬某某逾期不搬遷，則每逾期一日應(yīng)向趙某支付季度租金的3%支付滯納金，馬某某還應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給趙某造成的損失，趙某有權(quán)從房屋中將馬某某的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)，由馬某某自行承擔(dān)。該合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，趙某依約向馬某某交付了房屋。馬某某占有使用房屋至今，但其除向趙某支付保證金14,000元和第一季度租金42,000元外，未依約支付后期的租金。趙某經(jīng)催要未果，故訴至本院。

本院認(rèn)為，馬某某與趙某簽訂房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)。趙某依約向馬某某交付了房屋，履行了合同義務(wù)。但馬某某未按合同約定交納租金的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。由于馬某某遲延履行主要合同債務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第三項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同”之規(guī)定，趙某有權(quán)主張解除租賃合同，要求馬某某騰退租賃房屋并將該房屋返還給趙某。此外，趙某依合同約定還有權(quán)主張馬某某支付所欠的租金及按季度租金的30%支付違約金。因合同已解除，趙某應(yīng)將馬某某支付的保證金14,000元退還給馬某某。由于馬某某已支付第一季度租金42,000元（即2017年11月12日起至2018年2月11日租金），馬某某支付的保證金14,000元折抵2018年2月12日起至2018年3月11日租金），因此，馬某某還應(yīng)按每月14,000元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年3月12日起至返還房屋之日止的租金（房屋使用費(fèi)）。審理中，馬某某提出“趙某同意由我轉(zhuǎn)租一間房屋”，“因趙某停水、停電，拒不配合轉(zhuǎn)租，也不降低房租，導(dǎo)致我沒有能力支付租金”等抗辯意見。對馬某某提出的上述抗辯意見，因合同約定出租房屋建筑面積為74.60平方米，而馬某某未向本院提交證據(jù)證明趙某同意轉(zhuǎn)租其中一間房屋的事實(shí)；馬某某也未向本院提交證據(jù)證明趙某存在停水、停電的行為。既使趙某存在上述行為，按馬某某的陳述也僅造成“休業(yè)四、五天”的后果，馬某某完全可通過其他途徑主張權(quán)利，而不應(yīng)以此作為其拒絕支付租金的理由。因此，本院對馬某某提出的上述訴訟觀點(diǎn)不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十四條第一款、第九十四條第一款第三項(xiàng)、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告趙某與被告馬某某于2017年11月12日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
二、被告馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于武漢市江岸區(qū)趙家條88號金島-御景世家6棟元1層（5）商室，并向原告趙某返還其所租用的該房屋；
三、被告馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某支付位于武漢市江岸區(qū)趙家條88號金島-御景世家6棟元1層（5）商室的房屋使用費(fèi)（自2018年3月12日起至返還房屋之日止，按每月1,400元的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算）；
四、被告馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某支付因遲延支付租金而發(fā)生的違約金12,600元（按季度租金的30%計(jì)算）。
被告馬某某如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)465元由被告馬某某負(fù)擔(dān)。因案件受理費(fèi)已由原告趙某預(yù)交，故被告馬某某在支付上述款項(xiàng)時(shí)，將受理費(fèi)465元一并支付給原告趙某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 王雪濤
人民陪審員 祁軍
人民陪審員 任頻

書記員： 常瓊