原告(反訴被告)：趙某常，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：何昕亞，上海市福隆律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省啟東市。
　　委托訴訟代理人：李雯，上海市尚偉律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)趙某常與被告(反訴原告)黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月9日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人何昕亞、被告(反訴原告)黃某某及其委托訴訟代理人李雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　趙某常向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告之間的租賃關(guān)系于2018年5月31日解除；2.判令被告立即騰空搬離位于上海市徐匯區(qū)建華路5、7、9號的租賃房屋，并將上述房屋返還給原告；3.判令被告支付房屋使用費，自2018年7月1日起至實際交付之日止，按1,232.88元/日的標準進行支付；4.訴訟費由被告承擔。事實和理由：2017年4月9日,趙某常與黃某某簽訂《房屋租賃合同》，約定趙某常將上海市徐匯區(qū)建華路XXX號、XXX號、XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)租賃給黃某某使用，租賃期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金195,000元，先付后用，按季支付。同時，黃某某向趙某常支付保證金10,000元。趙某常、黃某某的租賃合作始于2008年，考慮到雙方之間一直存在的合作關(guān)系，故趙某常一直以低于市場價的租金標準將系爭房屋出租給黃某某。2018年5月租賃期屆滿時，趙某常詢問黃某某是否續(xù)租，并告知其將按450,000元/年的標準收取租金，黃某某拒絕續(xù)簽合同。趙某常遂告知黃某某，若不再續(xù)約，到期將不再出租系爭房屋，希望黃某某到期搬離，同時，趙某常開始尋找新的承租人。租賃合同到期后，黃某某拒不搬離系爭房屋，也拒不支付房屋使用費，經(jīng)多次協(xié)商后未果，故原告提起上述訴請。
　　黃某某辯稱，黃某某自2005年4月起租賃系爭房屋，作為得華超市經(jīng)營使用。起初租賃合同三年一簽，自2012年開始租賃合同一年一簽。后因合作時間較長，亦存在未簽訂租賃合同的情況。雙方最后一份租賃合同簽訂于2017年4月9日，租賃期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金為195,000元，按季支付。租賃期間，趙某常委托汪某某(音譯)收取租金。2015年開始，租金存在先用后付的情況。2018年6月，黃某某支付了2018年4月至6月的租金，趙某常出具了收款收據(jù)，雙方對繼續(xù)履行原租賃合同均無異議。2018年7月，汪向黃某某收取2018年7月至9月的租金48,750元，但黃某某提出要求續(xù)簽一年的租賃合同并要求提供租金收據(jù)或發(fā)票，汪當時并未收取2018年7月至9月的租金。2018年9月中旬，趙某常至系爭房屋，提出年租金調(diào)整至450,000元。因租金漲幅過大，黃某某要求繼續(xù)協(xié)商。2018年10月19日下午，趙某常集結(jié)二十余人至系爭房屋門口，用榔頭打砸玻璃門及櫥窗，黃某某遂報警。在派出所處理期間，趙某常方再一次將系爭房屋玻璃門及櫥窗全部砸壞，并剪斷電線，導致近玻璃櫥窗處貨架及商品、立式空調(diào)及電腦等被砸壞，冰箱內(nèi)冷凍貨物受損。此后，因系爭房屋沒有外墻玻璃保護，部分商品被盜，為此黃某某聘請三名保安日夜看管，額外支付工資每月15,000元。因趙某常的上述行為致使黃某某無法在系爭房屋內(nèi)正常經(jīng)營，利潤受損。雖然租賃期至2018年5月31日，但考慮到雙方長期的租賃關(guān)系及合作慣例，以及趙某常實際已經(jīng)收取租金至2018年6月的事實，雙方已經(jīng)以行為對建立新一年的租賃關(guān)系進行了確認，原租賃合同繼續(xù)有效。趙某常在租賃期間提出不合理的租金漲幅要求，構(gòu)成違約。同時，趙某常的過激行為，客觀上給黃某某造成了損失，理應承擔相應的賠償責任。趙某常賠償后，同意搬離系爭房屋。同意按照每月16,250元的標準支付自2018年7月1日起至2018年10月18日止的租金。
　　基于上述事實，黃某某向本院提出反訴訴訟請求：1.判令反訴被告返還租房保證金10,000元；2.判令反訴被告賠償反訴原告104,178.7元，其中空調(diào)6,800元、收款機9,780元、玻璃門及櫥窗12,000元、裝修損失7,000元、廣告牌5,000元、損壞產(chǎn)品金額4,464.8元、冷凍產(chǎn)品貨損16,624.9元、過期食品損失42,509元；3.判令反訴被告賠償反訴原告聘請保安人員3人工資，從2018年10月19日起，按每月15,000元，要求支付到搬離之日止；4.判令反訴被告賠償反訴原告經(jīng)營損失112,000元，從2018年10月19日至2019年4月18日，按照每月18,000元；5.反訴訴訟費用由反訴被告承擔。
　　趙某常辯稱，同意返還租賃保證金，但應先抵扣黃某某應支付的款項。黃某某主張的損失全部不予認可，租賃合同到期后，趙某常即已口頭告知黃某某不再續(xù)租，要求其限期搬離。汪某某亦告知黃某某房屋租金要漲。根據(jù)租賃合同之約定，搬離期限為10天，承租人超過該期間仍未搬離的視為放棄相應物品的所有權(quán)，由出租人處理。趙某常敲玻璃及剪斷電線，是因為新的承租人要安裝卷簾門，重新裝修。若如黃某某所述趙某常集結(jié)二十余人，公安機關(guān)肯定會立案偵查?，F(xiàn)公安機關(guān)認為本次糾紛系租賃糾紛，讓黃某某支付租金后搬走，但是黃某某不肯搬離，還堅持要求趙某常給錢，雙方無法協(xié)商。趙某常方并未動系爭房屋內(nèi)的任何貨物。雙方雖然很早就建立了租賃關(guān)系，租金標準低于市場價，但不代表趙某常無權(quán)按照市場價重新簽訂租賃合同，并將系爭房屋出租給愿意支付相應對價的主體。黃某某聘請保安人員的支出，與本案無關(guān)。租賃合同到期后，黃某某自認于2018年9月便收到趙某常漲租金的通知，應當了解相應的經(jīng)營風險，但經(jīng)營損失中有很多貨物的進貨時間都發(fā)生在2018年9月以后，對經(jīng)營損失不予認可。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：趙某常為系爭房屋的所有權(quán)人。
　　2005年4月1日，趙某常與黃某某就系爭房屋簽訂房屋租賃合同，用于開設(shè)便利購物店。合同簽訂后，黃某某向趙某常支付保證金10,000元。租賃期間屆滿后，雙方多次續(xù)約。2017年4月9日，趙某常(甲方、出租方)與黃某某(乙方、承租方)續(xù)簽《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方作營業(yè)房使用，租期1年，從2017年6月1日起至2018年5月31日止。年租金195,000元。本合同自簽訂之日起，乙方應向甲方交付保證金10,000元整(不計息)。以后乙方每次向甲方交付租金日，定于3個月交付甲方48,750元整，先付后用。乙方依約交付租金，甲方如無正當理由拒收，乙方不負遲延交租的責任，乙方如果拖欠租金達五天，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋使用權(quán)。租賃期滿，乙方需憑有關(guān)物業(yè)驗收及證明和已支付最后一期公用事業(yè)費賬單，向甲方領(lǐng)保證金。租賃期滿或合同解除，乙方必須按時搬出全部物件，搬遷后十日內(nèi)房屋里如有余物，視為乙方放棄所有權(quán)，由甲方處理。租賃期間，系爭房屋租金由趙某常雇傭的員工汪國成(音譯)代為收取，并出具收據(jù)。租賃期間屆滿后，趙某常與黃某某未簽訂續(xù)租合同。2018年6月，汪某向黃某某收取了2018年4月至6月的租金。審理中，趙某常稱其于租賃期間屆滿后曾口頭告知黃某某到期不再續(xù)租，要求其按期搬離。黃某某則稱2018年9月中旬，趙某常首次提出年租金標準調(diào)整至450,000元，黃某某提出異議，因雙方就租金標準未能協(xié)商一致，自2018年7月起黃某某未再支付租金。
　　2018年10月19日，趙某常找人將系爭房屋外立面廣告牌砸壞、臨街一側(cè)全部玻璃櫥窗砸碎，并剪斷系爭房屋內(nèi)的電線，致臨窗一側(cè)的貨架及部分物品受損，后冷藏、冷凍貨物變質(zhì)。黃某某遂報警，雙方至派出所協(xié)商賠償事宜，未果。因系爭房屋玻璃櫥窗全部被砸碎，黃某某以紅白藍雨篷布臨時遮檔。
　　2019年1月3日，趙某常曾就黃某某拒不返還系爭房屋及欠付租金等費用報警。
　　2019年3月，趙某常就本案提起訴訟。
　　審理中，2019年5月25日，趙某常收回系爭房屋。
　　以上事實，除原、被告庭審陳述外，另有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、收據(jù)、營業(yè)執(zhí)照、照片、上海公安局案(事)件接報回執(zhí)單、情況說明等證據(jù)證實，本院予以認定。
　　審理中，黃某某為證明其受損情況及經(jīng)營損失，提供了如下證據(jù)：1.空調(diào)收據(jù)(日期：2015年6月21日)，載明3匹奧克斯KFR-70LW/3P，金額6,800元；2.收銀機發(fā)票(日期：2005年8月4日)，海信300收款機金額8,900元，SRAM卡-PCI金額800元，色帶4個金額80元，共計9,780元；3.受損及變質(zhì)商品統(tǒng)計表，包括農(nóng)夫果園(瓶裝)、農(nóng)夫山泉(瓶裝)、王老吉涼茶(瓶裝)、莎娃雞尾酒(瓶裝)、可口可樂(瓶裝)等，總價值4,464.8元；4.變質(zhì)冷凍商品統(tǒng)計表，包括冷飲、雪糕及水餃、湯圓、火腿等冷凍食品，總價值16,624.9元；5.過期商品損失統(tǒng)計表，陳列商品的到期日基本上在2018年11月以后，總價值42,509元；6.員工身份證復印件及工資收款收據(jù)，顯示2019年3月，支付宋某1、宋某2、姚某某三名員工5個月工資共計75,000元，黃某某稱打砸事件后考慮到系爭房屋的防盜安全問題，聘請該三名員工為安保人員；7.收銀機的銷售額截圖，顯示2017年10月1日至2018年9月30日期間銷售金額為2,257,024.8元；8.裝修收據(jù)(日期：2005年6月15日)，收款事由包括外立面廣告牌5,000元、櫥窗玻璃12,000元等；9.進貨單據(jù)，時間跨度從2018年1月至2019年2月。對此，趙某常不予認可，空調(diào)收據(jù)顯示的購置時間與現(xiàn)場照片中顯示的空調(diào)使用后狀態(tài)不符。收銀機發(fā)票顯示的購置時間系2005年，使用至今已折舊完畢。黃某某自制的統(tǒng)計表真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，受損物品包含塑料瓶、罐包裝制品等，即使傾倒亦不會損壞；過期產(chǎn)品的到期日在租賃合同期間屆滿后甚至2019年到期，該損失與趙某常無關(guān)；安保人員工資亦與趙某常無關(guān)；經(jīng)營損失應以稅收繳納相關(guān)憑證為計算依據(jù)。黃某某裝修玻璃櫥窗、外立面廣告牌等費用，根據(jù)租賃合同之約定，由其自行承擔，與趙某常無關(guān)。黃某某提供的進貨單據(jù)，大部分時間均在2018年5月租賃期間屆滿之后，相應的經(jīng)營風險應由其自行負擔。
　　審理中，趙某常申請對系爭房屋的租金及使用費標準進行評估，后因其認為評估成本過高、無評估必要，撤回了申請。趙某常認為，因有新的承租人愿意以年租金450,000元租賃系爭房屋，并簽訂了新的租賃合同，故其按照該租金標準向黃某某主張房屋使用費。黃某某對此不予認可，上述租金標準系趙某常的單方陳述，租賃合同無法體現(xiàn)實際履行情況。
　　本院認為，法律規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。本案中，趙某常與黃某某的租賃合同于2018年5月31日到期，黃某某繼續(xù)使用系爭房屋，趙某常亦按照原租賃合同租金標準向黃某某收取2018年6月租金，故趙某常與黃某某構(gòu)成不定期租賃關(guān)系。審理中，趙某常稱其在租賃合同到期后便口頭告知黃某某不再續(xù)約，并要求其及時搬離，但未提供證據(jù)佐證。黃某某自認，2018年9月中旬，趙某常提出調(diào)整年租金標準至450,000元，較原年租金標準195,000元大幅上漲。結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)，在雙方協(xié)商租金尚未達成合意，且趙某常并未通知黃某某解除租賃關(guān)系的情況下，趙某常在2018年10月19日找人采取打砸等暴力措施，破壞系爭房屋的廣告牌、玻璃櫥窗，并剪斷電線，致使系爭房屋及屋內(nèi)的財物受損并存在防盜安全隱患等，該暴力行為明顯違背合同目的，不應受到法律保護。本院認為，趙某常以上述行為，中斷了租賃合同繼續(xù)履行的可能性，故雙方的租賃關(guān)系于2018年10月19日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。訴訟中，趙某常與黃某某已于2019年5月25日就系爭房屋進行交接，趙某常確認收回系爭房屋，故其要求返還系爭房屋之訴訟請求，本院不再處理。黃某某作為承租人，應當按照原租金標準向趙某常支付正常使用系爭房屋期間，自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元。2018年10月19日之后，黃某某原本應在合理期限內(nèi)向趙某常返還系爭房屋，但至2019年5月25日，黃某某才返還系爭房屋。結(jié)合黃某某提供的進貨單據(jù)顯示2018年10月19日后至2019年2月便利購物店存在進貨記錄，無法排除黃某某仍有經(jīng)營行為，故該段期間房屋使用費支付義務(wù)不能完全免除?？紤]到趙某常的不當行為致使黃某某無法正常使用系爭房屋以及系爭房屋內(nèi)財物處于不安全狀態(tài)等因素，本院按照原租金標準酌情減少70%計算房屋使用費，黃某某應按原租金標準的30%向趙某常支付2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用費共計34,940元。另，趙某常應當就其非法暴力行為給黃某某造成的經(jīng)濟損失承擔賠償責任，但是本院認為黃某某能夠提供的各項損失證據(jù)不夠充分，且總金額過高，本院綜合合同履行情況、過錯責任、損失及折舊因素，以及黃某某作為經(jīng)營者應當合理預見租賃合同隨時解除可能造成的經(jīng)營風險、突發(fā)情況后應及時采取合理的止損措施等，酌情判處賠償金額。黃某某主張的安保人員工資，并不屬于2018年10月19日事件的直接損失，本院難以支持。黃某某向趙某常支付10,000元保證金，現(xiàn)合同解除，其要求趙某常返還，趙某常同意返還但要求與黃某某應支付款項相抵扣，于法不悖，本院予以準許。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十二條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、趙某常與黃某某之間就上海市徐匯區(qū)建華路XXX號、XXX號、XXX號的租賃關(guān)系于2018年10月19日解除；
　　二、黃某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向趙某常支付自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元；
　　三、黃某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向趙某常支付自2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用費34,940元；
　　四、趙某常于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃某某返還保證金10,000元；
　　五、趙某常于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償黃某某損失30,000元；
　　六、駁回黃某某的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計2,337.5元，由趙某常負擔1,358.5元，黃某某負擔979元；反訴案件受理費2,773元，由趙某常負擔392元，黃某某負擔2,381元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：袁??欣

書記員：卜雯婷