原告趙某亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)，戶籍地黑龍江省尚志市一面坡鎮(zhèn)。
委托代理人張培軍，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙興濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住所地黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)興隆鎮(zhèn)中乜河1號(hào)樓北側(cè)，組織機(jī)構(gòu)代碼證74443585-9。
委托代理人王占云，男，牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法律顧問(wèn)，住所地黑龍江省牡丹江市陽(yáng)明區(qū)。

原告趙某亮與被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新世紀(jì)房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由審判員馬瑩獨(dú)任審判，于2016年4月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告趙某亮及其委托代理人張培軍、趙興濤、被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司的委托代理人王占云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：因被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，故本院對(duì)此份證據(jù)的形式要件予以確認(rèn)。該份證據(jù)能夠證明原、被告于2011年8月26日簽訂商品房買賣合同，雙方約定原告以每平米4491元的價(jià)格、總價(jià)款416765元在被告處購(gòu)買坐落于牡丹江市東安區(qū)烏蘇里路西、興隆街北的百好花園X幢X單元XXXXXX號(hào)、建筑面積92.80平方米的房屋，雙方在合同第八條約定，房屋交付時(shí)間為2011年12月31日前，合同第九條第二項(xiàng)約定被告逾期交付房屋超過(guò)30日之后買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，按照已付房款的日萬(wàn)分之五支付違約金，本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)二，購(gòu)房發(fā)票一份。意在證明：原告已經(jīng)按照合同規(guī)定向被告一次性交付全部房款416765元，履行了合同的全部付款義務(wù)。
被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司對(duì)此份證據(jù)沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為：此份證據(jù)能夠證明原告向被告交付了全部購(gòu)房款的事實(shí)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司為支持其主張，向法庭舉證如下：
證據(jù)一，被告對(duì)聚浪公司作出的處罰決定書一份。意在證明：商品房買賣合同中關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定不是被告的真實(shí)意思表示，是聚浪公司業(yè)務(wù)人員在制定模板時(shí)有誤。
原告趙某亮對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為：聚浪公司和被告有業(yè)務(wù)往來(lái)即委托關(guān)系。如果按被告所述違約金萬(wàn)分之五是聚浪公司的計(jì)算錯(cuò)誤，在各種房產(chǎn)銷售合同中沒(méi)有公司能提出萬(wàn)分之0.5的違約金。被告與聚浪公司有利益往來(lái)，罰款是否是真實(shí)的無(wú)法證實(shí)。無(wú)法證實(shí)被告敘述的商品房銷售合同的萬(wàn)分之五不是真實(shí)的意思表示，萬(wàn)分之五是原、被告雙方在簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示。
本院認(rèn)為：被告提供的此份證據(jù)只能證明被告與聚浪公司之間的法律關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)，故本院對(duì)被告提供的此份證據(jù)在本案中不予采信。
證據(jù)二，綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司商品房銷售合同一份、牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同一份、牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同一份。意在證明：牡丹江市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)日萬(wàn)分之一，牡丹江市同行業(yè)、同類問(wèn)題的一般性標(biāo)準(zhǔn)是日萬(wàn)分之一。原、被告的合同逾期交房的違約標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。
原告趙某亮對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為其他開(kāi)發(fā)單位、建筑單位簽訂的合同對(duì)被告本身與買受人簽訂的合同不同，因?yàn)殡p方在簽訂合同時(shí)不能因?yàn)楸桓娴挠?jì)算錯(cuò)誤而影響原告的判斷，雙方在簽訂合同時(shí)是雙方的真實(shí)意思表示，不存在誤解和誤差，當(dāng)時(shí)就是這么約定的，而且該約定不違反法律規(guī)定。
本院認(rèn)為：被告提供的此份證據(jù)能夠證實(shí)上述房地產(chǎn)公司約定逾期交付房屋支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為日萬(wàn)分之一，故本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)三，2012年6月8日牡丹江市價(jià)格認(rèn)證中心出具的牡價(jià)鑒字[2012]第008號(hào)價(jià)格鑒定結(jié)論書一份。意在證明：原告所購(gòu)買的百好花園小區(qū)同期、同地段、同類型的房屋租金價(jià)格為每月每平方米7元。
原告趙某亮對(duì)此份證據(jù)有異議，認(rèn)為原告主張的價(jià)格不能用該鑒定結(jié)論書來(lái)認(rèn)定，因?yàn)榈囟?、房屋結(jié)構(gòu)、時(shí)間長(zhǎng)短等因素都決定房屋的租價(jià)，不能以此來(lái)證明原告的房屋租金是多少。
本院認(rèn)為：此份證據(jù)系合法有效的書證，具有客觀真實(shí)性，能夠證實(shí)百好花園小區(qū)每月每平方米的房屋租金為7元的事實(shí)，故本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
證據(jù)四，發(fā)票2張。意在證明：被告在2012年4月21日和4月24日兩次通過(guò)郵寄的方式通知原告辦理訴爭(zhēng)房屋的入住手續(xù)，同時(shí)通知其在2012年5月5日辦理入戶手續(xù)。
原告趙某亮認(rèn)為2012年5月5日通知屬實(shí)，但是我們?nèi)ト¤€匙要求被告出具驗(yàn)收合格證，被告沒(méi)有，手續(xù)不全，所以我們拒絕接收。
本院認(rèn)為：此份證據(jù)能夠證明被告通知原告于2012年5月5日到被告處辦理入住手續(xù)的事實(shí)，本院對(duì)此事實(shí)予以確認(rèn)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
2011年8月26日，原告趙某亮與被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：“……第三條：買受人所購(gòu)商品房的基本情況。買受人購(gòu)買的商品房為X幢X單元XXXXXX號(hào)、建筑面積92.80平方米的房屋……第四條：計(jì)價(jià)與價(jià)款。按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為人民幣4491元，總金額人民幣416765元……第八條：交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前，將商品房交付買受人使用……第九條：出賣人逾期交房的違約責(zé)任……（2）逾期超過(guò)30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之5的違約金……”原告趙某亮于2011年12月20日向被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司共交納購(gòu)房款416765元。被告通知原告于2012年5月5日接收房屋，原告認(rèn)為該房屋不符合接收條件故至今未接受房屋。
另查，牡丹江市價(jià)格認(rèn)證中心出具牡價(jià)鑒字[2012]第008號(hào)鑒定結(jié)論書，結(jié)論為2011年11月至2012年6月，百好花園小區(qū)租金為每月每平方米7元。
再查，牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海綠地集團(tuán)牡丹江置業(yè)有限公司的商品房買賣合同中約定的逾期交房的違約金均為日萬(wàn)分之一。
本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告趙某亮已履行了合同義務(wù)，向被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司交納了購(gòu)房款，被告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司具有按期交付房屋的合同義務(wù)，被告逾期交付房屋構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付原告違約金的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持?！蔽覈?guó)合同法中所規(guī)定的違約金的性質(zhì)是以補(bǔ)償性為主、以懲罰性為輔、以擔(dān)保性為實(shí)際效果。違約金既是對(duì)守約方因違約行為造成的損失給予補(bǔ)償，亦是對(duì)違約方的違約行為的懲罰，所以違約金的立法初衷是合同當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)守信履行合同，而這里的懲罰不能沒(méi)有限度，不能因?yàn)檫`約方的一次過(guò)失而承受過(guò)于嚴(yán)重的懲罰，這也符合《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》鼓勵(lì)交易的立法本意，故法律賦予了當(dāng)事人申請(qǐng)法院調(diào)整違約金的權(quán)利。本案中，原、被告雙方約定，逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為已交付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之五，原、被告約定的違約金過(guò)分高于原告的損失，被告可以請(qǐng)求人民法院對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。
關(guān)于如何確定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”據(jù)此，商品房買賣合同糾紛中衡量違約金的標(biāo)準(zhǔn)即違約損失的130%。本案中，被告的違約行為是逾期交付房屋，而給原告造成的損失就是逾期期間的房租損失。原告主張其損失較高但并無(wú)有效證據(jù)證實(shí)。被告提交的價(jià)格認(rèn)證部門對(duì)爭(zhēng)議房屋所處地段房屋租賃費(fèi)的認(rèn)證結(jié)論，根據(jù)該結(jié)論雙方當(dāng)事人約定的購(gòu)房款日萬(wàn)之五的違約金，明顯高于原告租金損失的130%，按照被告自愿承擔(dān)的日萬(wàn)分之一的違約金的標(biāo)準(zhǔn)，亦高于原告租金損失的130%，故本院確定以被告自愿承擔(dān)的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)作為逾期交付房屋違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。被告抗辯涉訴房屋已經(jīng)通過(guò)了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、勘測(cè)單位的驗(yàn)收，符合交付條件，通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。原告未接收房屋系其擴(kuò)大損失，對(duì)此，本院認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”。《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條規(guī)定：“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用”。故房屋驗(yàn)收的范圍，應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人合同約定和法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)交付驗(yàn)收合格的房屋，因此交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，還應(yīng)在消防等方面不存在影響使用的障礙。2012年5月5日被告通知原告交房時(shí)，消防未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。原告未接收房屋符合法律規(guī)定。
原告主張自2012年1月31日起至2014年10月31日期間的逾期交房違約金，共計(jì)1004天，故本院確定被告按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交房違約金41843.21元（416765元×1?×1004天），本院對(duì)此數(shù)額予以支持，超過(guò)部分不予保護(hù)。原告主張的租房費(fèi)用3.6萬(wàn)元，未向本院提供證據(jù)予以支持，且被告承擔(dān)的逾期交房違約金即用于填補(bǔ)原告房屋租金的損失，并本院確認(rèn)的數(shù)額高于原告實(shí)際主張的租金數(shù)額，故對(duì)原告主張逾期交房違約金外另行主張房屋租金的費(fèi)用本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》的第十六條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告趙某亮2012年1月31日至2014年10月31日期間的逾期交付房屋違約金人民幣41843.21元；
二、駁回原告趙某亮的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣6107元，減半收取3053.50元，由原告趙某亮負(fù)擔(dān)人民幣2205.50元，被告牡丹江新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣848元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員　　馬瑩

書記員：季媛