上訴人（原審原告）：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃驊市。
委托訴訟代理人：田浩、周慶良，河北鼎佳律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙金棟（趙某某之子），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃驊市。
被上訴人（原審被告）：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃驊市。
原審被告：趙士平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃驊市，現(xiàn)住黃驊市。
委托訴訟代理人：王德利，河北興驊律師事務(wù)所律師。

上訴人因趙某某與被上訴人馬某某、原審被告趙士平執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省黃驊市人民法院（2017）冀0983民初2514號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某上訴請求：1.依法撤銷黃驊市人民法院（2017）冀0983民初2514號民事判決，改判準(zhǔn)許執(zhí)行黃驊市人民法院（2013）黃執(zhí)字280-3號裁定書以及所查封的廣信頤園小區(qū)16號樓301、401室樓房（證號10××21）；2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1.一審認(rèn)定被上訴人馬某某全款交清了購樓款錯誤。被上訴人主張的購樓款為75萬元，但一審中被上訴人并未提交其通過銀行向趙士平的轉(zhuǎn)款記錄，也沒有提交其從銀行支款的記錄，75萬元為數(shù)額較大的款項，被上訴人應(yīng)證明該款的實際支付情況，一審僅依據(jù)被上訴人和趙士平的陳述就認(rèn)定被上訴人全額交清樓款，沒有事實依據(jù)。2.一審法院認(rèn)定涉案房屋抵押至今未注銷，涉案房屋未辦理過戶登記，是基于二被告之間的約定以及存在抵押登記事實，雖不是第三人原因造成，也不是被上訴人馬某某怠于行駛登記權(quán)利致使，因此認(rèn)為被上訴人馬某某主張的事實符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，繼而駁回上訴人的訴訟請求是錯誤的。執(zhí)行異議第二十八條必須四個條件全部具備才能適用，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案即使存在被上訴人馬某某交清了全部樓款并已經(jīng)實際入住的情況，但之所以沒有辦理過戶登記也完全是被上訴人自己消極行使登記權(quán)利造成的，是被上訴人自身原因未辦理過戶登記，不符合執(zhí)行異議第二十八條第四項的規(guī)定。被上訴人馬某某與趙士平簽訂樓房買賣合同時同意暫不過戶，由趙士平用該樓房在銀行抵押貸款，待趙士平還清貸款撤銷抵押后再辦理過戶登記手續(xù)。馬某某同意暫不過戶，就是自身原因不辦理過戶登記，是其消極行使登記權(quán)利，因為房屋買賣完成后應(yīng)及時辦理過戶登記，出賣人協(xié)助辦理過戶登記是法定義務(wù)。本案房屋買賣當(dāng)時不是不能辦理過戶登記，涉案樓房當(dāng)時不存在任何不能過戶登記的權(quán)利障礙，而是上訴人與趙士平特意約定暫不登記，趙士平用該樓房抵押貸款，即被上訴人馬某某同意放棄了抵押期內(nèi)過戶登記的權(quán)利，如果被上訴人不同意，該房屋不可能進行抵押，被上訴人行為就是消極行使權(quán)利的行為。本案不是因合同存在導(dǎo)致被上訴人不能過戶，而是被上訴人故意同意合同而放棄抵押期內(nèi)辦理過戶。趙士平用涉案樓房辦理抵押登記的時間是2010年ll月2日，當(dāng)時登記抵押期限為2年，即抵押到期日應(yīng)為2012年11月份，黃驊法院因上訴人趙某某的執(zhí)行案件而對涉案樓房查封保全的時間是2012年5月30日，該時間點位于涉案樓房登記的2年抵押期限內(nèi)，在涉案樓房被黃驊法院保全前被上訴人馬某某沒有要求過辦理過戶登記。一審認(rèn)定抵押至今未注銷，涉案房屋未辦理過戶登記，是基于二被告之間的約定以及存在抵押登記事實，雖不是第三人原因造成，也不是被上訴人馬某某怠于行使登記權(quán)利致使，一審是明顯錯誤的。本案是否符合執(zhí)行異議第二十八條，應(yīng)以黃驊市法院對涉案樓房裁定查封保全的2012年5月30日為時間節(jié)點，審查查封前被上訴人的行為是否符合執(zhí)行異議第二十八條的四個要件。綜上一審判決錯誤，請求二審法院查清事實，依法公斷，支持上訴人的上訴請求。
馬某某辯稱，取款記錄在一審中被上訴人已經(jīng)提交法庭，在一審開庭時讓上訴人看，上訴人不看。所有的證據(jù)在一審已經(jīng)提交。
趙士平辯稱，1.趙士平與馬某某所簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，并且支付了相應(yīng)的房屋價款，其中包括一部分趙士平借馬某某的款項抵頂房款，但是不影響雙方就房屋買賣達成的協(xié)議，且雙方簽訂的合同不存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的情形。2.馬某某未及時辦理過戶登記，并不屬于其怠于履行合同權(quán)利，是基于雙方之間的信任，雖然馬某某未及時辦理過戶登記，但涉案樓房馬某某實際占用并使用多年。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“其他方式取得的財產(chǎn)，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時轉(zhuǎn)移?！边M行物權(quán)登記是確認(rèn)物權(quán)的行政程序，但不影響合同的有效性。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求維持一審判決。
趙某某向一審法院起訴請求：1.依法判令準(zhǔn)許執(zhí)行（2013）黃執(zhí)字280－3號裁定書及所查封的黃驊市廣信頤園小區(qū)16號樓3單元301、401室樓房（證號10××21）；2.本案訴訟費由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2007年6月30日，趙士平向趙某某借款2000000元及利息1000000元已被（2012）黃民初字第2057號民事判決所確認(rèn)。審理中依原告趙某某的申請，本院于2012年5月30日作出了（2012）黃民初字第2057號民事裁定，查封了被告趙士平位于黃驊市金都小區(qū)7號樓2單元302、402室樓房一套，證號為10××70，位于黃驊市西內(nèi)環(huán)西、北內(nèi)環(huán)南側(cè)16號樓3單元301、401室樓房一套，證號10××21，不得辦理過戶手續(xù)及買賣，自2012年5月30日起至2014年5月29日止。由于被告趙士平未履行（2012）黃民初字第2057號民事判決所確定的義務(wù)，原告趙某某于2013年1月28日向本院申請執(zhí)行，本院于2013年1月29日立案執(zhí)行。執(zhí)行過程中，本院于2014年5月29日作出（2013）黃執(zhí)字第280-2號執(zhí)行裁定：續(xù)查封趙士平位于黃驊市西內(nèi)環(huán)西、北內(nèi)環(huán)南側(cè)16號樓3單元301、401室樓房一套，證號10××21，期限一年，自2014年5月29日至2015年5月28日。該裁定到期后，本院于2015年5月28日作出（2013）黃執(zhí)字第280-3號執(zhí)行裁定：一、續(xù)查封被執(zhí)行人趙士平位于黃驊市西內(nèi)環(huán)西、北內(nèi)環(huán)南側(cè)16號樓3單元301、401室樓房一套，證號10××21；二、查封期限三年，自2015年5月28日至2018年5月27日。2015年11月17日本院委托河北新世紀(jì)房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司對查封樓房進行了評估，并作出了冀新房估（2015）滄字第153號評估報告。被告馬某某為支持其主張?zhí)峤灰韵伦C據(jù)：1.2010年10月19日，趙士平、董俊英（趙士平之妻）與馬某某簽訂的房屋買賣合同。合同約定：趙士平將其位于黃驊市西內(nèi)環(huán)、北內(nèi)環(huán)南頤園小區(qū)16號樓3單元301室，房屋所有權(quán)證號10××21，以75萬元人民幣的價格賣給馬某某。馬某某付定金20萬元，尾款至辦理過戶手續(xù)時一次付清。并約定，由于趙士平所售房屋已在黃驊市農(nóng)村信用聯(lián)社城關(guān)分社設(shè)定抵押，不能馬上辦理過戶手續(xù)，趙士平同意馬某某付定金后，先行裝修入住，抵押到期還清貸款撤銷抵押后，馬某某付清購房尾款，趙士平無條件配合辦理過戶手續(xù)。2.2010年2月12日至2月27日，馬某某分別支取現(xiàn)金30萬元、10萬元、10萬元農(nóng)村合作銀行儲蓄取款憑條。證實曾借給趙士平現(xiàn)金50萬元；2010年10月19日農(nóng)村合作銀行儲蓄取款、存款憑條載明，由馬某某的銀行賬戶向趙士平的銀行賬戶轉(zhuǎn)存25萬元，證實簽訂合同當(dāng)日向趙士平支付25萬元購房款。趙士平分別于2010年10月19日、2010年11月5日書寫的收條，內(nèi)容分別為：今收到馬某某交來買房定金貳拾萬元；今收到馬某某交來買房款伍拾伍萬元；收款人均為趙士平。證實趙士平收到全部房款。3.2010年12月至2011年3月馬某某購買裝修材料提貨單、發(fā)貨單。單據(jù)中裁明收貨單位或送貨地址為廣信頤園16號樓3單元301室。證實對該房屋進行了裝修。4.2010年12月至2015年10月馬某某為廣信頤園16號樓3單元301室向黃驊市廣信物業(yè)服務(wù)有限公司交納物業(yè)費、照明費、取曖費的收據(jù)。5.就廣信頤園16號樓3單元301室，馬某某于2010年11月29日與黃驊市自來水公司簽訂的供水協(xié)議書、2011年6月7日與河北盛德燃?xì)庥邢薰竞炗喌挠脩舭踩褂萌細(xì)鈪f(xié)議書及購買燃?xì)獾膯螕?jù)、2011年7月3日黃驊市有線數(shù)字電視服務(wù)申請表及付費節(jié)目受理單、2013年1月17日寬帶業(yè)務(wù)受理單、固話小靈通業(yè)務(wù)受理單及2011年交納電話費、寬帶費發(fā)票。該兩組證據(jù)證實2011年馬某某對所購樓房已實際居住使用。6.趙士平于2016年10月24日出具的《關(guān)于我與馬某某房屋買賣的詳細(xì)經(jīng)過》。其主要內(nèi)容為：2010年10月19日，就廣信頤園小區(qū)16號樓3單元301室與馬某某簽訂《房屋買賣合同》是我真實的意思表示，并且已經(jīng)收到了馬某某交來的全部75萬元購房款，房屋也已交接完畢。因我在2010年2月12日、25日、27日分別向馬某某借款30萬元、10萬元、10萬元共計50萬元。我與馬某某口頭約定以上借款在樓房交接時轉(zhuǎn)換為購樓款。購房合同簽訂當(dāng)天，我給馬某某出具了20萬元定金的收條，在銀行辦理打款手續(xù)時，因我缺錢，要求馬某某將尾款5萬元一起支付，所以馬某某直接給我25萬元。2010年11月5日，我給馬某某出具55萬元的收條，該收條包括上述三筆借款及2010年10月19日馬某某多支付的5萬元。合同約定的75萬元購房款，我足額收到，樓房及車庫鑰匙交付馬某某，2010年12月15日，我陪同馬某某到廣信頤園物業(yè)辦公室進行物交接，由馬某某向物業(yè)公司交付我之前欠交的物業(yè)費、取暖費。7.2010年12月19日，馬某某與王同祥簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議書。證實馬某某購買趙士平的廣信頤園小區(qū)16號樓3單元301室之后，將其原有樓房出售。依原告的申請本院在黃驊市不動產(chǎn)登記中心調(diào)取涉案房屋抵押登記情況及抵押擔(dān)保借款合同。登記載明，涉案房屋于2010年10月29日進行抵押登記，期限2年，權(quán)利人，黃驊市農(nóng)村信用合作聯(lián)社城關(guān)分社，權(quán)利價值60萬元，抵押尚未注銷。抵押擔(dān)保借款合同載明，貸款人：黃驊市農(nóng)村信用合作聯(lián)社城關(guān)分社，借款人：趙士平，抵押人：趙士平、董俊英，貸款金額120萬元，貸款期限自2010年10月29日起至2012年10月24日，抵押房產(chǎn)約定：1.房產(chǎn)證號10××70，權(quán)利價值60萬元；2.房產(chǎn)證號10××21，權(quán)利價值60萬元,合同簽訂日期2010年10月29日，落款處有趙士平、董俊英簽名、黃驊市農(nóng)村信用合作聯(lián)社城關(guān)分社公章及法定代表人馬某某簽名。被告馬某某稱關(guān)于涉案房屋二被告于2010年10月19日簽訂房屋買賣合同，2010年10月29日抵押登記，期間未辦理過戶手續(xù)是因為二被告在房屋買賣之時，雙方有約定，暫不辦理過戶手續(xù)，允許趙士平用該房在銀行抵押貸款。原告對被告馬某某提交證據(jù)的質(zhì)證意見，認(rèn)為證據(jù)1、2購房合同不真實。兩張收條均為大額款項，但沒有相應(yīng)銀行轉(zhuǎn)款憑證，2010年10月19日的收條為20萬元，與當(dāng)日25萬元的銀行轉(zhuǎn)款記錄矛盾不具真實性，即使雙方簽訂了房屋買賣合同，也未真實履行。信用社的取款憑條證實被告馬某某有取款行為，但不能證實與房屋買賣有關(guān)聯(lián)性，馬某某與趙士平存在串通行為。證據(jù)3、4、5、7并不能證實被告馬某某是涉案房屋的所有人，僅能表明其占有了該房屋。證據(jù)6不具有真實性。對法院在黃驊市不動產(chǎn)登記中心調(diào)取的證明無異議，抵押登記日期為2010年10月29日，二被告簽訂房屋買賣合同日是2010年10月19日，即使雙方之間存在真實的房屋買賣合同，且真實支付了全部價款，從簽訂合同至抵押登記之日有10天時間該期間內(nèi)涉案房屋不存在任何抵押、保全等妨礙房屋過戶登記的障礙，有充足的時間，辦理房屋過戶登記。另根據(jù)被告馬某某的財產(chǎn)保全異議申請書中的陳述，涉案房屋之所以沒有辦理過戶手續(xù)，是簽訂房屋買賣合同時由趙士平借用此房產(chǎn)在黃驊市城關(guān)信用社申請抵押貸款，還清貸款后雙方再履行過戶手續(xù)。根據(jù)該陳述之所以涉案房屋未辦理過戶手續(xù)完全是由于馬某某消極行使登記權(quán)利自身存有過錯造成的，而并非是由于第三人的原因造成不能登記或無法登記。因此，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定。被告趙士平對馬某某提交的證據(jù)及法院調(diào)取證據(jù)均認(rèn)可無異議。
一審法院認(rèn)為，2010年10月19日，就本案涉案房屋二被告簽訂的房屋買賣合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。被告馬某某為支持其主張?zhí)峤涣朔课葙I賣合同及銀行取款、轉(zhuǎn)款憑證、趙士平出具的房款收條、交納物業(yè)費、水、電費、購買裝修材料、取暖費、燃?xì)赓M、數(shù)字電視付費等票據(jù)。庭審中被告趙士平也認(rèn)可賣房、足額收取房款、交付房屋鑰匙的事實。因此能夠說明該合同是二被告真實意思表示且已實際履行的事實，同時也證實了在法院查封之前，馬某某購買了本案涉案房屋并實際居住使用。盡管原告趙某某對馬某某提交證據(jù)不認(rèn)可，認(rèn)為房屋買賣合同不具真實性、二被告之間有串通行為。但對此原告并沒有證據(jù)證實二被告簽訂房屋買賣合同有侵害其權(quán)益的故意，故對原告的該項主張因無證據(jù)支持，本院不予采信。根據(jù)《合同法》第四十四條、第五十二條的規(guī)定，二被告簽訂的房屋買賣合同合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，二被告簽訂了房屋買賣合同且已實際履行，只是未辦理房屋過戶登記。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，并不影響房屋買賣合同的效力。關(guān)于未辦理房屋過戶登記，二被告買賣房屋時約定暫不辦理過戶登記，充許本案涉案房屋在銀行抵押貸款。房屋買賣合同中也明確約定，由于涉案房屋在銀行設(shè)定抵押，不能馬上辦理過戶手續(xù)，待撤銷抵押后，辦理過戶手續(xù)。根據(jù)本院在不動產(chǎn)登記中心調(diào)取的證據(jù)證實涉案房屋在銀行抵押貸款的事實以及至今未注銷抵押。因此，涉案房屋未辦理過戶登記，是基于二被告之間的約定以及存在抵押登記的事實，雖不是因第三人的原因造成，也并非是被告馬某某怠于行使登記權(quán)自身存有過錯造成。所以對原告稱由于馬某某消極行使登記權(quán)利自身存有過錯造成未辦理過戶登記，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的主張，本院不予采納。故對原告的訴訟請求，本院不予支持，予以駁回。一審法院判決：駁回原告趙某某要求判令準(zhǔn)許執(zhí)行（2013）黃執(zhí)字280－3號裁定書及所查封的黃驊市廣信頤園小區(qū)16號樓3單元301、401室樓房（證號10××21）的訴訟請求。本案受理費11300元，由原告趙某某承擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明的事實與一審查明一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯，本案爭議焦點為：1.馬某某是否向趙士平全額支付了購房款；2.涉案房屋未辦理過戶登記，是否為馬某某自身原因?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間定立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景钢校瓕彵桓孚w士平、董俊英（趙士平之妻）與被上訴人馬某某于2010年10月19日簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于是否全額支付購房款問題。2010年10月19日農(nóng)村合作銀行儲蓄取款存款憑條載明馬某某賬戶向趙士平賬戶轉(zhuǎn)賬25萬元，結(jié)合趙士平于2010年10月19日、2010年11月5日分別出具的收條，能夠證明合同簽訂日馬某某向趙士平支付購房款25萬元。趙士平出具的證明內(nèi)容陳述其于2010年2月12日、25日、27日分別向馬某某借款30萬元、10萬元、10萬元，共計50萬元，并與馬某某約定以上借款在樓房交接時轉(zhuǎn)換為購房款。該陳述與馬某某提交的其于2010年2月12日至2月27日分別支取現(xiàn)金30萬元、10萬元、10萬元的農(nóng)村合作銀行儲蓄取款憑條相互佐證。馬某某交納涉案房屋物業(yè)費、照明費、取暖費、燃?xì)赓M、水費、有限數(shù)字電視服務(wù)費、寬帶費等證據(jù)，能夠證明馬某某已于2011年實際接收并入住涉案房屋。故，一審認(rèn)定馬某某全款支付了購房款且雙方實際交付房屋的事實，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于涉案房屋未辦理過戶登記，是否為馬某某自身原因。2010年10月19日趙士平為甲方、馬某某為乙方，雙方簽訂的《房屋買賣合同》第四條約定：“1.由于甲方所售房屋已在黃驊市農(nóng)村信用聯(lián)社城關(guān)分社設(shè)定抵押，不能馬上辦理過戶手續(xù)，甲方同意乙方付定金后，先行裝修入住。2.甲方承諾貸款到期（貸款到期日為2012年10月24日）立即還清貸款撤銷抵押，乙方承諾在甲方還清貸款撤銷抵押后付清購房尾款。3.撤銷抵押后，甲方無條件配合乙方辦理過戶手續(xù)?！币粚彿ㄔ涸邳S驊市不動產(chǎn)登記中心調(diào)取的涉案房屋抵押登記情況及抵押擔(dān)保借款合同情況能夠證實，涉案房屋趙士平于2010年10月29日進行了抵押登記，且至今未注銷抵押，在涉案房屋買賣有效的事實基礎(chǔ)上，一審據(jù)此認(rèn)定房屋未辦理過戶登記并非馬某某怠于行使登記權(quán)自身存有過錯造成，并無不當(dāng)。
綜上所述，趙某某的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人趙某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　苗笑臣 審判員　　張鳳梅 審判員　　劉俊蓉

書記員：王暢