原告：趙萬江，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住唐山市。
訴訟代理人：馬向軍，河北鴻翔律師事務(wù)所律師。
被告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，戶籍所在地唐山市。
委托訴訟代理人：楊文領(lǐng)，河北唐佳律師事務(wù)所律師。
被告：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，民族，居民，住唐山市。
被告：周瑩，女，xxxx年xx月xx日出生，民族，居民，住唐山市。
于某某、周瑩委托訴訟代理人：王鐵軍，河北經(jīng)廣律師事務(wù)所律師。

原告趙萬江與被告郭某某、于某某、周瑩執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年5月28日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙萬江及其委托訴訟代理人馬向軍，被告郭某某及其委托訴訟代理人楊文領(lǐng)，被告于某某、周瑩的委托訴訟代理人王鐵軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙萬江向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決繼續(xù)查封并執(zhí)行位于唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)富華東里惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)；2.判決郭某某、于某某、周瑩承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：趙萬江訴于某某、周瑩、唐山市達(dá)鑫瓷業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱達(dá)鑫瓷業(yè)公司）民間借貸糾紛一案，經(jīng)唐山市豐潤(rùn)區(qū)人民法院開庭審理，作出了（2017）冀0208民初1724號(hào)民事判決。該判決生效后，趙萬江依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，唐山市豐潤(rùn)區(qū)人民法院受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)并立案執(zhí)行。因?yàn)?，在訴訟階段，法院依據(jù)趙萬江的申請(qǐng)，于2017年3月29日作出（2017）冀0208民初1724號(hào)民事裁定，查封了于某某、周瑩名下的位于唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)富華東里惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)）。所以，在本案進(jìn)入執(zhí)行階段后，上述查封的房產(chǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為被執(zhí)行標(biāo)的物。
在執(zhí)行程序進(jìn)行半年后，正當(dāng)執(zhí)行法官準(zhǔn)備評(píng)估拍賣該房產(chǎn)時(shí)，2018年3月5日郭某某突然向法院提出異議申請(qǐng)，認(rèn)為上述查封的房產(chǎn)歸其所有，要求解除查封。2018年5月24日，豐潤(rùn)區(qū)人民法院在沒有進(jìn)行任何調(diào)查的情況下，只憑郭某某提交的證據(jù)復(fù)印件就草率的作出（2018）冀0208執(zhí)異23號(hào)執(zhí)行裁定，裁定“中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行”。趙萬江認(rèn)為，該裁定結(jié)果沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，裁決結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤。故此，依法提起訴訟。
一、郭某某與于某某、周瑩之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。
趙萬江與于某某、周瑩之間的民間借貸糾紛于2017年3月份立案，豐潤(rùn)區(qū)人民法院在立案后就依申請(qǐng)查封了于某某名下的惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)，并向于某某、周瑩送達(dá)了相關(guān)法律文書。隨后，在本案的審理和執(zhí)行階段，于某某、周瑩不但從來沒有提出該房產(chǎn)已經(jīng)對(duì)外出售的主張、也沒有提出過查封裁定錯(cuò)誤的申請(qǐng)。上述事實(shí)足以證明：于某某、周瑩與郭某某之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。
此外，郭某某提出的“2010年3月30日，于某某、周瑩將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了異議人?！边@種情況至今已經(jīng)延續(xù)8年之久，且一直具備過戶條件，但是，在法院查封之前一直沒有辦理過戶手續(xù)。被告之間的房產(chǎn)買賣行為明顯違背客觀實(shí)際，不符合房屋買賣交易的慣例和常理。所以，本案所涉房產(chǎn)根本沒有轉(zhuǎn)讓給郭某某，被告之間不存在買賣合同關(guān)系。
二、郭某某的請(qǐng)求不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)依法判決駁回其申請(qǐng)，繼續(xù)查封并執(zhí)行該房產(chǎn)。該條規(guī)定了四個(gè)法定條件，是提出異議申請(qǐng)的四個(gè)必備要件，只有四個(gè)條件同時(shí)具備的情況下，人民法院才有可能支持異議人的請(qǐng)求。通過前段分析，結(jié)合案件的證據(jù)材料，可以清晰的看出，在事實(shí)上被告之間的轉(zhuǎn)讓行為沒有達(dá)到法律規(guī)定的任何一個(gè)法定條件。
第一，他們之間簽訂的房屋買賣協(xié)議不是真實(shí)意思表示，且其真實(shí)性存在重大懷疑，所以，他們之間沒有形成合法有效的買賣合同關(guān)系。
第二，被告提交的證據(jù)不能證明該房產(chǎn)一直由其占有并使用，其提交的繳納物業(yè)、暖氣和照片等證據(jù)明顯是為了提出執(zhí)行異議而于近期拼湊的材料，根本不能證明其自2010年至今一直在此房居住。另外，根據(jù)趙萬江調(diào)查，郭某某根本沒有居住在該房屋內(nèi)，該房屋多年來一直沒有繳納過暖氣費(fèi)，繳納煤氣費(fèi)的并不是郭某某。上述事實(shí)進(jìn)一步證明郭某某并沒有基于買賣合同居住該房屋。
第三，不存在給付房款的客觀事實(shí)。通過郭某某提交的說明可以看出，被告之間不存在房款交付事實(shí)，被告提到的開發(fā)建房款是兩個(gè)公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與被告之間無關(guān)。即使存在該筆欠款，該欠款的權(quán)利人也應(yīng)該是公司，而不是郭某某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。此外，郭某某提出的10萬元房款也是借款，根本不可能轉(zhuǎn)化為房款。
第四，在法院查封該房產(chǎn)前，多年以來被告之間始終沒有提出過戶申請(qǐng)，該房產(chǎn)一直登記在被執(zhí)行人于某某名下，進(jìn)一步說明他們之間不存在房屋買賣關(guān)系。
綜上，郭某某提出該房產(chǎn)存在轉(zhuǎn)讓行為，請(qǐng)求人民法院“解除對(duì)房產(chǎn)的查封、評(píng)估、拍賣程序”，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，被告之間根本不存在房屋買賣關(guān)系，人民法院應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)查封并執(zhí)行惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)。故此，趙萬江依法提起民事訴訟。
趙萬江為支持自己的主張，向法庭提交的證據(jù)如下：
1.達(dá)鑫瓷業(yè)公司企業(yè)信息公示報(bào)告、唐山市天元電子稱重有限公司企業(yè)信息公示報(bào)告，證明兩個(gè)公司是獨(dú)立的法人企業(yè)，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，本案被告之間并沒有履行房款交付的客觀行為；
2.2018年3月20日欠交熱費(fèi)核實(shí)告知函，證明爭(zhēng)議房產(chǎn)自2009年至2016年沒有繳納暖氣費(fèi)，說明郭某某主張的一直在該房產(chǎn)居住不是事實(shí)，不能證明郭某某在此居??；
3.2018年3月2日郭某某書寫的情況說明一份，證明該房產(chǎn)沒有過戶的原因是，不繳納房產(chǎn)稅，逃避繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)該份說明也證明郭某某沒有向于某某支付房款。
郭某某辯稱，一、關(guān)于本案事實(shí)：
2010年3月30日，郭某某與于某某、周瑩簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將于某某名下惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)及地下室賣與郭某某，價(jià)款人民民幣60萬元。同日，雙方履行了協(xié)議約定的各自義務(wù)。該房屋即由郭某某居住至今。由于趙萬江與于某某、周瑩等民間借貸糾紛，該房產(chǎn)被查封，后轉(zhuǎn)入執(zhí)行程序。郭某某得知自己的房屋被執(zhí)行后，提起案外人異議，豐潤(rùn)區(qū)人民法院經(jīng)審查，作出（2018）冀0208執(zhí)異23號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)的執(zhí)行。上述事實(shí)有房屋買賣協(xié)議，于某某、周瑩出具的證明、交付的房地產(chǎn)證，郭某某繳納的部分水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、熱力費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)及物業(yè)公司出具的郭某某結(jié)清物業(yè)費(fèi)的證明，鄰居證明，郭某某與石蘭夫妻關(guān)系證明，照片。
二、關(guān)于適用法律：
1.豐潤(rùn)區(qū)人民法院經(jīng)過審查，認(rèn)為本案郭某某的異議成立，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，中止對(duì)惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)的執(zhí)行，于法有據(jù)。
2.物權(quán)法司法解釋第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。最高人民法院民一庭對(duì)“以不動(dòng)產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行異議之訴的實(shí)體權(quán)利認(rèn)定”的觀點(diǎn)是在人民法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施之前，已經(jīng)簽訂協(xié)議、并已實(shí)際占有的，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益?；莅矘?1樓3門501室房產(chǎn)在人民法院采取措施前，郭某某已經(jīng)實(shí)際合法占有，因此郭某某是真實(shí)的權(quán)利人，其民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
3.在最高人民法院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范裁判文書釋法說理的指導(dǎo)意見》法發(fā)（2018）10號(hào)第十三項(xiàng)規(guī)定，除法律法規(guī)、司法解釋正當(dāng)性和可接受性；最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例；最高人民法院發(fā)布的非司法解釋類審判業(yè)務(wù)規(guī)范性文件；公理、情理、經(jīng)驗(yàn)法則、交易慣例、民間規(guī)約、職業(yè)倫理；立法說明等立法材料；采取歷史、體系、比較等法律解釋方法時(shí)使用的材料；法理及通行學(xué)術(shù)觀點(diǎn)；與法律、司法解釋等規(guī)范性法律文件不相沖突的其他論據(jù)。最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問題最高人民法院民事審判第一庭庭長(zhǎng)程新文的講話第二部分指出“認(rèn)定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)從財(cái)產(chǎn)的來源、財(cái)產(chǎn)的取得方式等方面綜合考慮。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的要件而非原因。對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的最終判斷，不能唯登記論，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)物權(quán)取得、變動(dòng)原因的法律事實(shí)的審查”。最高人民法院2015年12月24日民二庭長(zhǎng)在全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議上的講話九關(guān)于以物抵債合同糾紛的審理問題第二中認(rèn)為，在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。
綜上所述，本案訴爭(zhēng)的房屋，系郭某某在人民法院采取措施前合法取得、并占有使用，其為真實(shí)的所有權(quán)人，其民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。請(qǐng)人民法院依法裁判，駁回趙萬江的訴訟請(qǐng)求。
郭某某補(bǔ)充答辯意見，1.趙萬江認(rèn)為郭某某的水電費(fèi)等是拼湊的，是趙萬江的主觀認(rèn)為，并沒有提交證據(jù)；2.關(guān)于郭某某在訴爭(zhēng)的房屋居住，1）郭某某是在訴爭(zhēng)房產(chǎn)中居住，2）居住，并不能簡(jiǎn)單地以在訴爭(zhēng)的房產(chǎn)中實(shí)際居住、或不居住來解釋，因?yàn)楫?dāng)事人可能有幾套房；3.關(guān)于付款，抵債也是付款的方式；4.關(guān)于趙萬江說的郭某某在其他地方也有房產(chǎn)，法律并不禁止郭某某在其他地方有房產(chǎn)。
郭某某為支持自己的主張，向法庭提交的證據(jù)如下：
1.2010年3月30日于某某、周瑩、郭某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，證明郭某某已經(jīng)買下惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)；
2.于某某寫的收款條，證明于某某收到了60萬元房款；
3.于某某、周瑩2018年3月1日出具的證明，證明已經(jīng)把案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給郭某某；
4.5.房產(chǎn)證與土地證原件，證明于某某已經(jīng)將案涉房產(chǎn)的證據(jù)原件交付給郭某某；
6.唐山泰輝物業(yè)服務(wù)有限公司的證明，證明繳納物業(yè)費(fèi)情況，郭某某不欠物業(yè)費(fèi)；
7.惠安樓社區(qū)居委會(huì)證明，證明郭某某在此居??；
8.物業(yè)費(fèi)收據(jù)6份，證明郭某某交了物業(yè)費(fèi)，不欠物業(yè)費(fèi)；
9.部分水費(fèi)收據(jù)16份，證明郭某某繳納了水費(fèi)；
10.電費(fèi)收據(jù)3份，證明郭某某繳納了電費(fèi)；
11.部分燃?xì)赓M(fèi)收據(jù)5份，證明郭某某繳納燃?xì)赓M(fèi)；
12.繳納熱力費(fèi)的收據(jù)1份、交款憑證1份，證明郭某某的妻子石蘭繳納的熱力費(fèi)用；
13.鄰居證明3份，證明郭某某在此居??；
14.石蘭與郭某某的結(jié)婚證，證明兩人為夫妻關(guān)系；
15.照片打印件一組6張，證明郭某某在該房子居?。?br/>16.（2018）冀0208執(zhí)異23號(hào)卷宗中，董靜、孫桐祥、苗秦、石蘭的調(diào)查筆錄。
于某某、周瑩辯稱，本案所爭(zhēng)議房產(chǎn)，于某某、周瑩已于2010年3月賣給了郭某某，房產(chǎn)已不屬于于某某、周瑩所有，趙萬江要求繼續(xù)執(zhí)行并查封該房產(chǎn)，沒有依據(jù)，應(yīng)駁回趙萬江的起訴。
于某某、周瑩未向法庭提交證據(jù)。
趙萬江提交的證據(jù)1，郭某某對(duì)真實(shí)性沒有異議，與本案的關(guān)聯(lián)性有意見，不能證明郭某某沒有支付房款；于某某、周瑩認(rèn)為與本案無關(guān)，本院對(duì)該證據(jù)的證明目的不予采信。證據(jù)2，郭某某認(rèn)為即使是真實(shí)的，也不能證明郭某某不在此房屋居住，樓暖氣不太好，采用空調(diào)取暖；于某某、周瑩同意郭某某的質(zhì)證意見，本院對(duì)該證據(jù)2009年至2016年欠繳熱費(fèi)予以確認(rèn)。

趙萬江提交的證據(jù)3，郭某某提出于某某蓋樓分幾次借給他50萬元，于某某開會(huì)借10萬元，后因于某某經(jīng)濟(jì)困難以房抵債；于某某、周瑩同意郭某某的質(zhì)證意見。郭某某提交的證據(jù)1、證據(jù)2，趙萬江不認(rèn)可，認(rèn)為不能證明郭某某已經(jīng)將案涉房產(chǎn)買下；于某某、周瑩沒有異議，本院認(rèn)為，郭某某提交的證據(jù)1記載總價(jià)款60萬元3日內(nèi)一次付清，證據(jù)2記載于某某收到房款60萬元，而趙萬江提交的證據(jù)3記載是以房抵債，上述證據(jù)之間相互矛盾，且沒有取款、付款憑證等證據(jù)證實(shí)，資金來源及去向不清，本院對(duì)上述證據(jù)是否真實(shí)不能確認(rèn)。
郭某某提交的證據(jù)3，趙萬江不認(rèn)可；于某某、周瑩沒有異議，因本院對(duì)趙萬江提交的證據(jù)3，對(duì)郭某某提交的證據(jù)1、證據(jù)2是否真實(shí)不能確認(rèn)，本院對(duì)該證據(jù)是否真實(shí)亦不能確認(rèn)。證據(jù)4、證據(jù)5，是國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的證件，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)6，趙萬江認(rèn)為是郭某某自己填寫，開庭前又增加了“逐年”兩個(gè)字，物業(yè)公司只在空白紙上加蓋公章；郭某某承認(rèn)證據(jù)6的內(nèi)容是自己書寫，物業(yè)公司加蓋公章；證據(jù)8，趙萬江認(rèn)為是郭某某為騙取證據(jù)6補(bǔ)繳的物業(yè)費(fèi)，因證據(jù)8只記載收款單位、收款人，不記載交款人，證據(jù)6的內(nèi)容是郭某某書寫，本院對(duì)郭某某的證明目的不予確認(rèn)。證據(jù)7，趙萬江認(rèn)為是虛假的，居委會(huì)的登記檔案仍然是于某某，本院結(jié)合證據(jù)16中惠安樓居委會(huì)負(fù)責(zé)人董靜關(guān)于對(duì)“證明信中體現(xiàn)郭某某在惠安樓11樓3門501室居住，居委會(huì)是否了解該房屋的買賣情況”不了解的證言，對(duì)證據(jù)7的真實(shí)性不予確認(rèn)。證據(jù)9、證據(jù)10、證據(jù)11，趙萬江認(rèn)為不能證明是郭某某繳納；于某某、周瑩沒有異議，本院認(rèn)為，證據(jù)9、證據(jù)10不能證明付款人，郭某某辯稱證據(jù)11是其妻石蘭繳納后在用戶簽字處簽上“于某某”，因證據(jù)11便民卡持卡人是于某某、用戶聯(lián)，交款人在交款后在自己留存的用戶聯(lián)上再簽名與常識(shí)不符，本院對(duì)上述證據(jù)的證明目的不予確認(rèn)。證據(jù)12、證據(jù)14，趙萬江、于某某、周瑩均沒有異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)13、證據(jù)16中孫桐祥、苗秦的證言，趙萬江不認(rèn)可；于某某、周瑩沒有異議，本院認(rèn)為，因上述證據(jù)沒有其他證據(jù)相佐證，本院對(duì)上述證據(jù)是否真實(shí)不能確認(rèn)。證據(jù)15，趙萬江不認(rèn)可，于某某、周瑩沒有異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)證明目的無法確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的有效證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
趙萬江與于某某、周瑩、達(dá)鑫瓷業(yè)公司民間借貸糾紛一案，本院受理后，依據(jù)趙萬江的申請(qǐng)，于2017年3月29日作出（2017）冀0208民初1724號(hào)民事裁定，裁定凍結(jié)于某某、周瑩、達(dá)鑫瓷業(yè)公司的銀行存款500萬元或查封其相當(dāng)價(jià)值財(cái)產(chǎn)。
2017年3月30日，本院在唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、唐山市國(guó)土資源局查封了于某某名下惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)一套。
2017年6月22日，本院作出（2017）冀0208民初1724號(hào)民事判決，判決于某某、周瑩、達(dá)鑫瓷業(yè)公司共同償還趙萬江借款本金及逾期利息。判決生效后，趙萬江申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2017年11月17日，郭某某之妻石蘭繳納惠安樓11樓3門501室用戶于某某2017-2018年度熱費(fèi)3172.52元。
2018年5月11日，本院作出（2018）冀0208執(zhí)異23號(hào)執(zhí)行裁定，裁定中止對(duì)惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)的執(zhí)行。趙萬江不服該裁定，向本院提起訴訟。
本院認(rèn)為，本案通過開庭審理，當(dāng)事人舉證、質(zhì)證，不能確認(rèn)于某某、周瑩是否將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給郭某某，雖然郭某某之妻在2017年11月17日繳納了案涉房產(chǎn)2017-2018年度熱費(fèi)，但之前的數(shù)年案涉房產(chǎn)均未繳納熱費(fèi)，之前為案涉房產(chǎn)繳納的其他費(fèi)用也不能證明是郭某某繳納，故不能確認(rèn)郭某某在本院查封前已經(jīng)合法占有案涉房產(chǎn)。
綜上，本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，郭某某對(duì)案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。依照《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

對(duì)位于唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)富華東里惠安樓11樓3門501室房產(chǎn)準(zhǔn)許執(zhí)行。
案件受理費(fèi)9800元，由被告郭某某、于某某、周瑩負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

審判員 宋國(guó)強(qiáng)
審判員 韓樹仁
審判員 高力軍

書記員： 賀玲玉