赤壁市麗某物業(yè)有限公司
方婉秋（湖北君澤律師事務(wù)所）
譚某某

原告赤壁市麗某物業(yè)有限公司（下稱麗某公司）。
法定代表人王漢華，麗某公司經(jīng)理。
委托代理人方婉秋，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被告譚某某。
本院于2015年5月5日立案受理原告麗某公司與被告譚某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案后，依法由審判員王新亞獨(dú)任審判，于2015年8月6日公開開庭審理了本案。
原告麗某公司的委托代理人方婉秋，被告譚某某到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告麗某公司訴稱，原告系位于赤壁市陸水湖大道眾城國際公館小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。
被告譚某某于2011年在租賃該小區(qū)B-2-1底57平方米的商鋪一套從事經(jīng)營活動時，與原告簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議書一份。
該合同對物業(yè)管理費(fèi)的收取、違約金的比例以及裝修管理等有關(guān)權(quán)利義務(wù)作出了明確約定。
從2013年5月1日起至2015年10月31日止，被告累計(jì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)3894元。
經(jīng)原告多次催討，被告至今仍拒不支付。
請求依法責(zé)令被告立即支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3894元，并按合同約定承擔(dān)違約金。
原告麗某公司為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)1，原告經(jīng)營資質(zhì)證明一組，擬證明其經(jīng)營范圍和具有合法、有效的營業(yè)資質(zhì)的事實(shí)。
證據(jù)2，物價(jià)管理部門收費(fèi)許可文件一份，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議一份，房屋租賃合同一份，擬證明原告收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、雙方當(dāng)事人間存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系以及被告需要交納物業(yè)管理費(fèi)和承擔(dān)違約金的事實(shí)。
證據(jù)3，被告身份證復(fù)印件一份，擬證明被告系本案適格訴訟主體。
證據(jù)4，收款票據(jù)、欠款清單一組，擬分別證明被告已交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和拖欠的物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)，并證明被告應(yīng)交納違約金的事實(shí)。
被告譚某某辯稱，我租賃赤壁市陸水湖大道眾城國際公館小區(qū)商鋪以來，原告物業(yè)服務(wù)不能達(dá)到應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)，未盡物業(yè)服務(wù)合同義務(wù):第一，我在小區(qū)被別人毆打致傷，原告保安人員未盡到制止責(zé)任；第二，小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會，原告未起到相應(yīng)的協(xié)調(diào)作用；第三，小區(qū)未安裝高清攝像頭，導(dǎo)致多家業(yè)主被盜后不能有效收集破案線索，原告未盡治安防范義務(wù)；第四，物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)未經(jīng)公示，提價(jià)無依據(jù)。
因此，只有原告完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，我才履行物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納義務(wù)。
并且，我現(xiàn)在已解除與業(yè)主所簽租賃合同，故該商鋪2015年度應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)與我無關(guān)。
被告譚某某未提交支持其抗辯主張的證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告譚某某對原告麗某公司提交的全部證據(jù)未提出實(shí)質(zhì)性異議。
本院認(rèn)為，原告麗某公司與被告譚某某自愿簽訂眾城國際小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，為有效合同。
該合同雖名為前期服務(wù)合同，但因赤壁市眾城國際公館小區(qū)業(yè)主大會尚未成立，亦未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故本案當(dāng)事人間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系依然存在，雙方當(dāng)事人仍應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。
被告譚某某雖提出原告有多項(xiàng)不提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的意見，但未提供相應(yīng)抗辯證據(jù)，且其抗辯意見中所陳述原告違約的事實(shí)，與涉案物業(yè)服務(wù)合同中原告應(yīng)負(fù)義務(wù)間無直接關(guān)聯(lián)性。
因此，被告譚某某以原告麗某公司存在違約行為，自己有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。
被告譚某某與案外人眾城房地產(chǎn)公司的商鋪?zhàn)赓U合同雖已解除，但原、被告間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并未解除，故被告譚某某提出自退出租賃商鋪經(jīng)營活動起，原告無權(quán)向其收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。
雙方當(dāng)事人約定的違約金比例明顯過高，本院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，酌情調(diào)整為以每月欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，按日萬分之二計(jì)算。
因合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間為每年的12月上旬，因此，尚不能認(rèn)為被告譚某某2015年度有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為。
原告麗某公司提出要求被告譚某某支付2015年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)當(dāng)年度違約金的請求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，判決如下:
一、被告譚某某于本判決生效后十日內(nèi)支付所欠原告麗某公司2012年12月13日至2014年12月12日物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)2736元，并向原告麗某公司承擔(dān)違約金287.28元（已以每月應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)114元為基數(shù)，分別自2013年12月13日和2014年12月13日起，按日萬分之二分段計(jì)算至2015年11月12日）。
二、駁回原告麗某公司其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)50元減半收取，實(shí)收25元，由被告毛小妹負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。
上訴人應(yīng)于提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
湖北省咸寧市中級人民法院的開戶行為:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；賬號:17-680601040004-550。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未足額預(yù)交的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告麗某公司與被告譚某某自愿簽訂眾城國際小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，為有效合同。
該合同雖名為前期服務(wù)合同，但因赤壁市眾城國際公館小區(qū)業(yè)主大會尚未成立，亦未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故本案當(dāng)事人間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系依然存在，雙方當(dāng)事人仍應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。
被告譚某某雖提出原告有多項(xiàng)不提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的意見，但未提供相應(yīng)抗辯證據(jù)，且其抗辯意見中所陳述原告違約的事實(shí)，與涉案物業(yè)服務(wù)合同中原告應(yīng)負(fù)義務(wù)間無直接關(guān)聯(lián)性。
因此，被告譚某某以原告麗某公司存在違約行為，自己有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。
被告譚某某與案外人眾城房地產(chǎn)公司的商鋪?zhàn)赓U合同雖已解除，但原、被告間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并未解除，故被告譚某某提出自退出租賃商鋪經(jīng)營活動起，原告無權(quán)向其收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。
雙方當(dāng)事人約定的違約金比例明顯過高，本院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，酌情調(diào)整為以每月欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，按日萬分之二計(jì)算。
因合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間為每年的12月上旬，因此，尚不能認(rèn)為被告譚某某2015年度有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為。
原告麗某公司提出要求被告譚某某支付2015年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)當(dāng)年度違約金的請求，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，判決如下:
一、被告譚某某于本判決生效后十日內(nèi)支付所欠原告麗某公司2012年12月13日至2014年12月12日物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)2736元，并向原告麗某公司承擔(dān)違約金287.28元（已以每月應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)114元為基數(shù)，分別自2013年12月13日和2014年12月13日起，按日萬分之二分段計(jì)算至2015年11月12日）。
二、駁回原告麗某公司其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)50元減半收取，實(shí)收25元，由被告毛小妹負(fù)擔(dān)。

審判長：王新亞

書記員：彭瑜婕