赤壁市麗某物業(yè)有限公司
方婉秋（湖北君澤律師事務(wù)所）
毛某某

原告赤壁市麗某物業(yè)有限公司（下稱麗某公司）。
法定代表人王漢華，麗某公司經(jīng)理。
委托代理人方婉秋，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被告毛某某。
本院于2015年5月5日立案受理原告麗某公司與被告毛某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案后，依法由審判員王新亞獨(dú)任審判，于2015年8月6日公開開庭審理了本案。原告麗某公司的委托代理人方婉秋到庭參加了訴訟。被告毛某某經(jīng)傳票傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告麗某公司與被告毛某某自愿簽訂眾城國(guó)際小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，為有效合同。該合同雖為前期物業(yè)服務(wù)合同，但因赤壁市眾城國(guó)際公館小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立，亦未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故本案當(dāng)事人間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系依然存在，雙方當(dāng)事人仍應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。被告毛某某雖提出原告有多項(xiàng)不提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的抗辯意見，但未提供相應(yīng)抗辯證據(jù)，且其抗辯意見中所陳述的原告違約的事實(shí)，與涉案物業(yè)服務(wù)合同中原告應(yīng)負(fù)義務(wù)間無直接關(guān)聯(lián)性。因此，不能認(rèn)定原告麗某公司在履行合同過程中具有違約行為。被告毛某某以原告麗某公司存在違約行為，自己有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。雙方當(dāng)事人約定的違約金比例明顯過高，本院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌情調(diào)整為以每月欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，按日萬分之二計(jì)算。因合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每年的12月上旬，因此，不能認(rèn)為被告毛某某2015年度有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為。原告麗某公司提出要求被告毛某某支付2015年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)當(dāng)年度違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:
一、被告毛某某于本判決生效后十日內(nèi)支付所欠原告麗某公司2013年物業(yè)服務(wù)費(fèi)951元，2014年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)1427元，合計(jì)2378元，并向原告麗某公司承擔(dān)違約金225.42元（已以年度欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，分別自2013年12月15日和2014年12月15日起，按日萬分之二分段計(jì)算至2015年11月14日）。
二、駁回原告麗某公司其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)50元減半收取，實(shí)收25元，由被告毛某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)于提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院的開戶行為:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；賬號(hào):17-680601040004-550。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未足額預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告麗某公司與被告毛某某自愿簽訂眾城國(guó)際小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，為有效合同。該合同雖為前期物業(yè)服務(wù)合同，但因赤壁市眾城國(guó)際公館小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立，亦未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故本案當(dāng)事人間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系依然存在，雙方當(dāng)事人仍應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。被告毛某某雖提出原告有多項(xiàng)不提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的抗辯意見，但未提供相應(yīng)抗辯證據(jù)，且其抗辯意見中所陳述的原告違約的事實(shí)，與涉案物業(yè)服務(wù)合同中原告應(yīng)負(fù)義務(wù)間無直接關(guān)聯(lián)性。因此，不能認(rèn)定原告麗某公司在履行合同過程中具有違約行為。被告毛某某以原告麗某公司存在違約行為，自己有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯主張，本院不予支持。雙方當(dāng)事人約定的違約金比例明顯過高，本院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌情調(diào)整為以每月欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，按日萬分之二計(jì)算。因合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每年的12月上旬，因此，不能認(rèn)為被告毛某某2015年度有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約行為。原告麗某公司提出要求被告毛某某支付2015年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)當(dāng)年度違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:

一、被告毛某某于本判決生效后十日內(nèi)支付所欠原告麗某公司2013年物業(yè)服務(wù)費(fèi)951元，2014年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)1427元，合計(jì)2378元，并向原告麗某公司承擔(dān)違約金225.42元（已以年度欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，分別自2013年12月15日和2014年12月15日起，按日萬分之二分段計(jì)算至2015年11月14日）。
二、駁回原告麗某公司其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)50元減半收取，實(shí)收25元，由被告毛某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王新亞

書記員：彭瑜婕