民 事 上 訴 狀
上訴人：北京XX建筑裝飾工程有限公司重慶單項(xiàng)工程部(以下簡稱“工程部”)，住所：重慶市渝中區(qū)長江一路60號3樓，電話：15826161295
負(fù)責(zé)人：李XX， 職務(wù)：工程部總經(jīng)理
被上訴人一：重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“X達(dá)公司”)，住所：重慶市大渡口區(qū)
法定代表人：唐XX， 職務(wù)：執(zhí)行董事
被上訴人二：北京XX建筑工程有限公司(以下簡稱“X發(fā)公司”)，住所：北京市東城區(qū)XX室，電話：18680830202
法定代表人：嚴(yán)XX， 職務(wù)：總經(jīng)理
上訴人因與重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃糾紛一案，不服渝中區(qū)人民法院(2009)中區(qū)民初字第5011號民事判決，現(xiàn)依法提起上訴。
上訴請求：
1、撤銷渝中區(qū)人民法院(2009)中區(qū)民初字第5011號民事判決書;
2、依法改判，判決駁回被上訴人一的一審訴訟請求;
3、一審、二審訴訟費(fèi)由被上訴人一承擔(dān)。
上訴理由：
一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
(一)一審法院認(rèn)為北京XX建筑工程有限公司重慶單項(xiàng)工程部“在租賃期滿未向原告交付符合合同約定的房屋，且至今仍掌管訟爭房屋的鑰匙，故其構(gòu)成逾期交房的事實(shí)”(一審判決書第5頁第1段第4-5行)是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、“工程部”已按期履行了交還房屋的義務(wù)。
“交還房屋”是單方行為，是承租方進(jìn)行交房的行為，和“將房屋交還到出租方”是兩種不同的意思?！皩⒎课萁贿€到出租方”是雙方行為，是承租方將房屋交給出租方且出租方予以接收的行為。而本案中“工程部”和“X達(dá)公司”在《鉑金時(shí)代房屋租賃合同》第十二條第3項(xiàng)中約定的就是“工程部”應(yīng)如期交還房屋，約定的就是要求“工程部”單方交還房屋的義務(wù)，而不是將房屋交還到“X達(dá)公司”，租賃合同中通常都是這樣約定，這是完全公平合理的。
“工程部”采取如下行為履行了交還房屋的義務(wù)：(1)在合同到期日2008.12.31前多次通過電話聯(lián)系表示要在合同期滿時(shí)交還房屋;(2)已于2008.12.30撤離租賃房屋，并請物管公司就水電止度數(shù)進(jìn)行了確認(rèn)，深國貿(mào)物管公司于當(dāng)時(shí)出具的《證明》證實(shí)了此事實(shí);(3)在通過電話聯(lián)系后“勝達(dá)公司” 表示不接收房屋的情況下，經(jīng)重慶市公證處公證于2008.12.30向勝達(dá)公司郵寄《要求終止房屋租賃合同公函》以通知“X達(dá)公司”。雖然該《公函》最終被注明“收件人拒收”而退回未能到達(dá)“X達(dá)公司”，但“工程部”是嚴(yán)格按照合同載明的地址進(jìn)行郵寄的，根本原因是由于“X達(dá)公司”變更住所地后未告知“工程部”而導(dǎo)致的未能送達(dá)。
因此，在“X達(dá)公司”搬離原住址、通過電話聯(lián)系也不出面、合同到期也不來收房而出現(xiàn)的找不著“X達(dá)公司”的情況下，“工程部”請物管公司確認(rèn)水電度數(shù)并告知自己撤離情況、且在期滿前撤離、并通過公證郵寄《公函》等，實(shí)施了在當(dāng)時(shí)情況下所能采取的方法積極履行了自己這一方應(yīng)承擔(dān)的按期交還房屋的義務(wù)。
2、“工程部”掌管鑰匙并非未交還房屋。
如上所述，“工程部”積極按期交還房屋，而“X達(dá)公司”拒不出面、無影無蹤，鑰匙就只有保管在“工程部”這里?！肮こ滩俊币恢闭乒荑€匙，是因?yàn)榧悍浇涣朔课荻茨芙怀龆荒鼙９艿慕Y(jié)果，顯然不是未交還房屋，只能算未能將房屋交還到“X達(dá)公司”。
3、“X達(dá)公司”未履行接房義務(wù)。
租賃合同到期后，因出租方有出租房屋且與承租方約定按期交房的先前行為，出租方也有了按期接房的義務(wù)。否則，任何一個(gè)出租人都可以通過事先約定逾期交還房屋要支付違約金或賠償損失到合同到期后不去接收房屋而將承租人套牢而獲得有絕對保障的租金收入甚至高于租金的賠償，這是顯然不公平、不合理的。
本案中“X達(dá)公司”在合同到期，甚至“工程部”電話聯(lián)系后仍不到出租房屋所在地方，且住所地變更后也不通知“工程部”，就是未履行自己接收房屋的義務(wù)。
而“X達(dá)公司”未去接房，其對“工程部”要交還房屋的狀況根本就不清楚，最起碼是不能確定房屋是否已恢復(fù)了原狀，他沒有任何理由拒絕接收房屋。且如果“X達(dá)公司”及時(shí)接收了房屋，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋是否恢復(fù)原狀，如果未恢復(fù)可及時(shí)要求恢復(fù)原狀，且可以及時(shí)招租以避免自己的租金損失。
4、一審法院認(rèn)定“工程部”未向原告交付符合合同約定的房屋構(gòu)成逾期交房的事實(shí)不正確。
交房不符合約定和逾期交房是兩個(gè)明顯不一樣的情況，一審法院把這兩個(gè)情況等同是不正確的。交房不符合約定針對的是交還房屋結(jié)構(gòu)，而逾期交房針對的是交還房屋的時(shí)間。交房不符合約定和逾期交房的法律責(zé)任也不一樣：約定了逾期交房要支付滯納金和賠償損失，對交房不符合約定沒有約定違約責(zé)任，但相關(guān)法律明確規(guī)定交房不符合約定應(yīng)賠償損失、恢復(fù)原狀等。
因此，“工程部”已履行了交還房屋的義務(wù)，且已如期履行，并未構(gòu)成逾期交房的事實(shí)。一審法院認(rèn)為其構(gòu)成逾期交房的事實(shí)，是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
(二)一審法院認(rèn)定“工程部”在合同期滿時(shí)欲交還的房屋尚未恢復(fù)原狀，是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、“工程部”在撤離租賃房屋時(shí)，對該房屋進(jìn)行了恢復(fù)?！肮こ滩俊痹谕ㄖ贿€房屋前對承租房屋進(jìn)行了恢復(fù)，且在經(jīng)公證的《關(guān)于要求終止房屋租賃合同的公函》中，明確通知“X達(dá)公司”：“按合同要求，恢復(fù)了房屋原狀，清理了房內(nèi)垃圾?！?/p>
2、一審法院憑現(xiàn)場勘驗(yàn)來確定房屋未恢復(fù)原狀不符合事實(shí)。(1)現(xiàn)場勘驗(yàn)只能看到房屋的現(xiàn)狀，不能確定是否恢復(fù)了原狀;(2)根據(jù)勘驗(yàn)時(shí)房屋結(jié)構(gòu)與房屋竣工時(shí)的結(jié)構(gòu)不一致來確定房屋未恢復(fù)原狀不正確，因?yàn)榫r(shí)房屋結(jié)構(gòu)圖系2005.5.12編制，而“工程部”與“勝達(dá)公司”是2005.12.31簽訂合同后才將房屋交給“工程部”的，這中間有很長一段的時(shí)間差;(3)“X達(dá)公司”在房屋出租交接時(shí)未向“工程部”確認(rèn)當(dāng)時(shí)房屋狀況，這導(dǎo)致了“工程部”在對房屋進(jìn)行了恢復(fù)后仍不能確定是否已恢復(fù)了原狀，目前的情況應(yīng)是既不能說該房屋已恢復(fù)了原狀也不能說該房屋未恢復(fù)原狀，一審法院認(rèn)定該房屋未恢復(fù)原狀是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
二、一審法院對“工程部”未恢復(fù)原狀適用違約責(zé)任錯(cuò)誤。
(一)前述已分析“工程部”交的房屋不能確定是否已恢復(fù)原狀，因此“X勝達(dá)公司”要求“工程部”承擔(dān)未恢復(fù)原狀的責(zé)任就沒有依據(jù)，就不能判決“工程部”承擔(dān)未恢復(fù)原狀的責(zé)任。
(二)即使法院認(rèn)為“工程部”交的房屋未恢復(fù)原狀，“工程部”也只應(yīng)承擔(dān)將房屋恢復(fù)原狀的責(zé)任。
“工程部”認(rèn)為自己不存在交還房屋未恢復(fù)原狀的問題，即使法院認(rèn)為“工程部”交的房屋未恢復(fù)原狀，因?yàn)楹贤兄患s定逾期還房應(yīng)承擔(dān)支付滯納金的違約責(zé)任，并未約定未恢復(fù)原狀應(yīng)承擔(dān)支付滯納金的違約責(zé)任，“工程部”也只承擔(dān)將房屋恢復(fù)原狀的責(zé)任，而不應(yīng)承擔(dān)支付逾期交房滯納金的責(zé)任?！肮こ滩俊焙汀癤達(dá)公司”《鉑金時(shí)代房屋租賃合同》第十二條第3項(xiàng)中的約定是：“租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋?；謴?fù)房屋原狀，并清理房內(nèi)垃圾。否則，乙方每逾期還房一日，由每日應(yīng)向甲方支付等同日租金雙倍的滯納金。”從此約定可以看出，這部分內(nèi)容被三個(gè)句號分成三個(gè)獨(dú)立的意思。第三個(gè)意思很明確是逾期還房應(yīng)支付滯納金，而沒有未恢復(fù)原狀等其他條件。
因此，工程部即使未恢復(fù)原狀也應(yīng)承擔(dān)其他責(zé)任而不應(yīng)承擔(dān)支付滯納金的違約責(zé)任。
三、即使法院認(rèn)為“工程部”應(yīng)支付違約金(滯納金)，也不應(yīng)按照“X達(dá)公司”房屋未出租而產(chǎn)生的租金損失來確定違約金金額。
如前所述，“工程部”認(rèn)為已按照合同約定履行了如期交還房屋的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)支付滯納金的違約責(zé)任。即使法院認(rèn)為“工程部”應(yīng)支付違約金(滯納金)，也不應(yīng)按照“X達(dá)公司”房屋未出租而產(chǎn)生的租金損失來確定違約金金額，因?yàn)?nbsp;“X達(dá)公司”的租金損失是自己擴(kuò)大的損失應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。
1、“X達(dá)公司”的租金損失是擴(kuò)大的損失，應(yīng)由自己承擔(dān)，“工程部”不應(yīng)承擔(dān)租金損失。
即使認(rèn)為工程部交還房屋未恢復(fù)原狀構(gòu)成違約，但“X達(dá)公司”未按期接房導(dǎo)致房屋未能繼續(xù)出租是擴(kuò)大損失。根據(jù)《合同法》第119條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”“X達(dá)公司”認(rèn)為工程部擬還房屋未恢復(fù)原狀，可以要求工程部恢復(fù)，或自己恢復(fù)后要求工程部賠償恢復(fù)費(fèi)用，但是不能因?yàn)榉课菸椿謴?fù)而以拒絕收房的方式造成損失擴(kuò)大。因此，“X達(dá)公司”的租金損失只能由自己承擔(dān)，而不應(yīng)由“工程部”承擔(dān)。
2、由于“X達(dá)公司”的租金損失不應(yīng)由“工程部”承擔(dān)，“X達(dá)公司”與“工程部”約定的違約金(滯納金)就完全過高，法院應(yīng)予減少，不應(yīng)承擔(dān)損失就應(yīng)減至不支付違約金(滯納金)?！肮こ滩俊币言谝粚徶忻鞔_要求法院將滯納金調(diào)低，因此，一審法院判決按照“勝達(dá)公司”空置房屋的租金損失支付滯納金明顯錯(cuò)誤。
四、一審超常規(guī)拖延審判時(shí)間擴(kuò)大了房屋空置的損失。
1、作為一個(gè)普通的房屋租賃案件，證據(jù)較少、事實(shí)清楚，一審法院竟然從2009年6月立案至2011年6月判決，審判了兩年時(shí)間。由于是在訴訟過程中，訴訟結(jié)果尚未確定，“X達(dá)公司”一直不接收房屋。審判時(shí)間的拖延導(dǎo)致房屋空置的時(shí)間延長，按通常一審審理時(shí)間為3個(gè)月計(jì)算，本案一審延長了21個(gè)月，按一審判決確定的1074.88元/天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算共擴(kuò)大損失約680000元，損失巨大!
2、《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行案件審理期限制度的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“適用普通程序?qū)徖淼牡谝粚徝袷掳讣?，期限為六個(gè)月;有特殊情況需要延長的，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，可以延長六個(gè)月，還需延長的，報(bào)請上一級人民法院批準(zhǔn)，可以再延長三個(gè)月。”不知本案一審時(shí)是否報(bào)本院院長和上一級法院批準(zhǔn)?如果經(jīng)過批準(zhǔn)的話，本案又有什么特殊情況可以經(jīng)過本院院長和上級人民法院批準(zhǔn)而延長審判時(shí)間?
3、本案一審中“勝達(dá)公司”申請過調(diào)解，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》規(guī)定，法院對庭外和解可延長審限。但本案有濫用庭外和解期間不計(jì)入審限之嫌，在明知延長審理時(shí)間會給上訴人帶來重大損失情況下仍任由庭外和解期間延長，一般情況為一、兩個(gè)月左右，較長也就半年，而本案實(shí)在太長!
4、由于和解是“X達(dá)公司”提出，就算經(jīng)過上訴人一審代理人同意，也是雙方的共同意思，對和解期間造成的租金損失雙方均不應(yīng)承擔(dān)，即使要承擔(dān)上訴人最多也只承擔(dān)一半，而一審法院判決由上訴人單獨(dú)承擔(dān)，嚴(yán)重不合理，上訴人對此強(qiáng)烈不服!
綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤、拖延審理時(shí)間擴(kuò)大了損失，請求二審法院依法改判駁回被上訴人一的一審訴訟請求。
此致
重慶市第五中級人民法院
上訴人：北京XX建筑裝飾工程有限公司重慶單項(xiàng)工程部
XXXX年 XX月 XX日
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