原告：賈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，記者，住湖北省武漢市江漢區(qū)，
委托訴訟代理人：汪明（特別授權(quán)代理），系原告之夫，男，住湖北省天門市，
被告：農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖北置業(yè)投資有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)蘆家墩1號(hào)。
法定代表人：周水祥，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉國(guó)斌（特別授權(quán)代理），湖北山河律師事務(wù)所律師。

本院于2017年8月8日立案受理原告賈某某訴被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖北置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)工商公司）房屋買賣合同糾紛一案，依法組成由審判員張?jiān)笓?dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員吳梅、詹必全參加的合議庭進(jìn)行審理。本院于2017年10月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告賈某某的委托訴訟代理人汪明、被告農(nóng)工商公司的委托訴訟代理人劉國(guó)斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賈某某訴稱，2016年8月26日，我與被告簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定原告以總價(jià)967,607元購(gòu)買被告出售的位于江岸區(qū)后湖塔子湖新春村農(nóng)房城市花苑第3幢2單元4層1號(hào)房，房屋面積82.40平方米。合同簽訂后我以銀行貸款方式向被告支付全部房款。合同第十六條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1.2.3項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起45日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金；3、X?，F(xiàn)被告不能辦理房地產(chǎn)初始登記，違反上述合同約定，我依據(jù)該條第2款的約定向被告主張違約金。另，該違約金遠(yuǎn)低于造成的損失，依據(jù)合同法第141條的規(guī)定：約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。我請(qǐng)求從2017年4月1日起以總房?jī)r(jià)為本金按照每日萬(wàn)分之二支付損失直至辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止。為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1、被告向我賠償因不能辦理房產(chǎn)證權(quán)屬證書的違約金9,676.07元；2、被告向我賠償因不能辦理房產(chǎn)證權(quán)屬證書的損失直至辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止（從2017年4月1日起以購(gòu)房款967,607元為本金按照每日萬(wàn)分之二支付，暫計(jì)算至2017年6月1日）；3、本案的全部訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，賈某某明確其第一項(xiàng)訴請(qǐng)中違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：以購(gòu)房全款乘以1%。
被告農(nóng)工商公司辯稱，原告要求我公司支付因逾期未能完成房地產(chǎn)初始登記，致其不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)。我公司與原告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十六條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項(xiàng)處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。3、×?！睂?duì)該項(xiàng)條款我公司認(rèn)為應(yīng)該分為兩部分理解，有關(guān)違約金的約定僅是針對(duì)“因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”這一情況。關(guān)于我公司應(yīng)當(dāng)“在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”這一義務(wù)是沒(méi)有約定違約金條款的。我公司與原告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》文本是武漢市住房保障和房屋管理局強(qiáng)制要求自2011年8月1日開始沿用至今的示范文本，但武漢市于2016年7月1日開始組建不動(dòng)產(chǎn)登記中心開展不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)后施行的是“不動(dòng)產(chǎn)初始登記”，要求出賣人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查后才能申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)初始登記，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”應(yīng)當(dāng)理解為我公司有積極辦理初始登記的義務(wù)，我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)開始辦理初始登記相關(guān)事宜即履行了合同約定的義務(wù)。我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交全部資料并開始了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查范圍、辦理流程、時(shí)間等并不受我公司控制，本項(xiàng)目因存在配套幼兒園分宗、劃撥道路分宗、中途配套開閉所、配電房增加不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等客觀原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)中心在2017年7、8月才能完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，于2017年8月14日核發(fā)本項(xiàng)目《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》。我公司未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)拿到《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》是行政機(jī)關(guān)及其辦事流程和要求造成的。我公司在辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》過(guò)程中并不存在過(guò)錯(cuò)。我公司按期交房，原告對(duì)房屋的實(shí)際占有、使用等權(quán)利并未受到影響，原告并無(wú)損失，原告也沒(méi)有提供證明存在損失的證據(jù)。原告的第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與其第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是重復(fù)主張，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告提出的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
經(jīng)審理查明：2016年8月26日，賈某某與農(nóng)工商公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份（合同編號(hào)：岸140454604），雙方約定：賈某某購(gòu)買農(nóng)工商公司投資建設(shè)的位于本市江岸區(qū)后湖塔子湖新春村農(nóng)房城市花苑小區(qū)第3幢2單元4層1號(hào)(建筑面積82.40平方米)商品房一套；商品房單價(jià)為每平方米11,742.80元，總金額為967,607元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年12月30日前，將符合條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成；并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)×；5、供電：交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；6、給水：交付時(shí)供水配套設(shè)施齊全，并與城市供水管網(wǎng)連接；7、燃?xì)猓航桓稌r(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接；8、電話通信：光纖入戶；9、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)：光纖入戶；10、×。合同同時(shí)約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項(xiàng)處理；1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起45日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。3、×。
合同簽訂后，賈某某付清房款967,372元。2016年12月26日，農(nóng)工商公司在武漢晚報(bào)19版刊登《交房公告》，載明：“光明·上海公館”（即農(nóng)房城市花苑）項(xiàng)目1-9＃樓住宅，經(jīng)相關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格，達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)，具體交房時(shí)間為：2016年12月28日交付3＃、8＃、9＃樓；2016年12月29日交付1＃、2＃、6＃樓；2016年12月30日交付4＃、5＃、7＃樓。請(qǐng)業(yè)主本人帶上身份證原件、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票等相關(guān)證件，到現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)中心辦理交房手續(xù)。逾期未辦理，責(zé)任自負(fù)。
另查明，農(nóng)工商公司取得《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。農(nóng)工商公司于2017年3月21日向武漢市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交首次登記權(quán)籍調(diào)查的資料，于2017年8月14日取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》。
上述事實(shí)，有《武漢市商品房買賣合同》、《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》、《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》、《交樓公告》等證據(jù)及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在案佐證，并經(jīng)庭審核查屬實(shí)，本院依法予以采信。

本院認(rèn)為：賈某某與農(nóng)工商公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。農(nóng)工商公司應(yīng)按雙方合同約定于合同約定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。農(nóng)工商公司主張其未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》系政策變化等客觀原因造成，公司不存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)雙方合同第十六條“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項(xiàng)處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。3、×?！钡募s定，農(nóng)工商公司應(yīng)當(dāng)在2017年3月30日前辦理完房地產(chǎn)初始登記，但農(nóng)工商公司未能嚴(yán)格履行合同義務(wù)，沒(méi)有為辦理房地產(chǎn)初始登記做好充分準(zhǔn)備，預(yù)留合理時(shí)間，其于2017年3月21日才向房地部門遞交申請(qǐng)初始登記的資料，于2017年8月14日取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》，造成賈某某在此期間內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，農(nóng)工商公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)初始登記的違約責(zé)任。對(duì)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，雙方合同約定為“買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償買受人損失”，庭審中農(nóng)工商公司對(duì)上述違約金約定過(guò)高提出抗辯，考慮到農(nóng)工商公司在案件審理過(guò)程中已完成房地產(chǎn)初始登記，且未對(duì)買受人的生活造成實(shí)質(zhì)性的影響，賈某某也未提交證據(jù)證明其實(shí)際遭受損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”的規(guī)定，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況及過(guò)錯(cuò)程度綜合考量，將違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為已付房?jī)r(jià)款的0.5%，即農(nóng)工商公司應(yīng)向賈某某支付逾期交房違約金為4，836.86元[967,372元×0.5%]。賈某某要求農(nóng)工商公司支付逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金9,676.07元的訴請(qǐng)，本院予以部分支持。關(guān)于賈某某要求農(nóng)工商公司賠償因不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書（自2017年4月1日至辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止）的損失的訴訟請(qǐng)求，因該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求無(wú)合同依據(jù)，故本院不予支持。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖北置業(yè)投資有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告賈某某支付逾期辦證違約金4,836.86元;
二、駁回原告賈某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)477元、郵寄費(fèi)40元，合計(jì)517元由被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖北置業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張?jiān)?br/>人民陪審員 吳梅
人民陪審員 詹必全

書記員： 鄭一真