賈某某
王建峰（湖北恒康律師事務(wù)所）
武漢漢商人信置業(yè)有限公司
馬劍偉（湖北敏訥律師事務(wù)所）

原告:賈某某。
委托代理人:王建峰，湖北恒康律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告:武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地:湖北省武漢市漢陽區(qū)漢陽大道139號。
法定代表人:張晴，該公司董事長。
委托代理人:馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原告賈某某訴被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院2014年1月7日立案受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員崔玉華獨(dú)任審理，于同年2月17日公開開庭進(jìn)行了審理，原、被告均申請給予兩個月時(shí)間調(diào)解，后未達(dá)成一致協(xié)議，本院于同年4月28日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王建峰、被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的委托代理人馬劍偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:原、被告簽訂的武漢市商品房買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)全面履行合同。合同簽訂后，原告依約支付了全部購房款。雙方辦理了房屋交付手續(xù)。根據(jù)該合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起在約定的期限內(nèi)完成雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告雖完成了初始登記，可以辦理房屋所有權(quán)證，但因被告的原因?qū)е略娌荒苻k理土地使用權(quán)證，被告仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案爭議焦點(diǎn)為:一、被告有無義務(wù)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證；二、因被告的責(zé)任造成原告不能辦理土地使用權(quán)證，應(yīng)從何時(shí)開始計(jì)算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金。
關(guān)于被告有無義務(wù)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證。合同第十五條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；”依該約定以及《中華人民共和國合同法》第一百三十五條 ?之規(guī)定，被告的義務(wù)是辦理房地產(chǎn)初始登記并協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給原告，并非被告直接為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。故對原告要求被告為其辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于因被告的責(zé)任造成原告不能辦理土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約金的起算時(shí)間。合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列方式處理:因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日，應(yīng)按買受人已付商品房價(jià)款的萬分之一支付違約金。依該約定，被告應(yīng)在商品房交付使用之日起在約定的期限內(nèi)履行上述關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記以及協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，若被告未能在約定的期限內(nèi)履行該義務(wù)，違約金應(yīng)自交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算。所謂交付使用，依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，被告與原告辦理完房屋交付手續(xù)，將房屋轉(zhuǎn)移給原告占有即為交付使用。依《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”因此，房屋的交付使用具有兩層含義，一是房屋本身按期移轉(zhuǎn)占有，二是移轉(zhuǎn)占有的房屋應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格即應(yīng)符合法定交付條件，還應(yīng)符合約定交付條件。被告于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，即房屋于2011年7月22日符合法定交付條件。后被告于2011年7月26日發(fā)出交房公告，原告未在交房公告所定期限內(nèi)與被告辦理交房手續(xù)，依合同第十一條 ?第三款 ?的約定，交房期限屆滿之日即視為該房屋辦理完成交付手續(xù)之日，即2011年8月10日為該房屋交付使用之日。原告雖實(shí)際于2013年1月14日與被告辦理房屋交付手續(xù)，但雙方有前述視為房屋交付的約定，房屋也已符合法定交付條件，故因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告應(yīng)支付違約金的起算時(shí)間應(yīng)從約定視為交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算，即應(yīng)從2011年8月10日起扣除180日自2012年2月6日起計(jì)算。
綜上所述，被告應(yīng)向原告支付因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金，違約金計(jì)算方式為原告已付購房款的日萬分之一自2012年2月6日起計(jì)算至原告訴請的案件起訴之日2013年12月18日即:174.2039＊681天=118，632.86元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?、《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賈某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金人民幣118，632.86元；
二、駁回原告賈某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)減半收取為人民幣1，759.5元（原告已預(yù)交），由被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)直接支付給原告賈某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；帳號:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:原、被告簽訂的武漢市商品房買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)全面履行合同。合同簽訂后，原告依約支付了全部購房款。雙方辦理了房屋交付手續(xù)。根據(jù)該合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起在約定的期限內(nèi)完成雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告雖完成了初始登記，可以辦理房屋所有權(quán)證，但因被告的原因?qū)е略娌荒苻k理土地使用權(quán)證，被告仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案爭議焦點(diǎn)為:一、被告有無義務(wù)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證；二、因被告的責(zé)任造成原告不能辦理土地使用權(quán)證，應(yīng)從何時(shí)開始計(jì)算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金。
關(guān)于被告有無義務(wù)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證。合同第十五條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；”依該約定以及《中華人民共和國合同法》第一百三十五條 ?之規(guī)定，被告的義務(wù)是辦理房地產(chǎn)初始登記并協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給原告，并非被告直接為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。故對原告要求被告為其辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于因被告的責(zé)任造成原告不能辦理土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約金的起算時(shí)間。合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列方式處理:因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日，應(yīng)按買受人已付商品房價(jià)款的萬分之一支付違約金。依該約定，被告應(yīng)在商品房交付使用之日起在約定的期限內(nèi)履行上述關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記以及協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，若被告未能在約定的期限內(nèi)履行該義務(wù)，違約金應(yīng)自交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算。所謂交付使用，依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，被告與原告辦理完房屋交付手續(xù)，將房屋轉(zhuǎn)移給原告占有即為交付使用。依《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！币虼?，房屋的交付使用具有兩層含義，一是房屋本身按期移轉(zhuǎn)占有，二是移轉(zhuǎn)占有的房屋應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格即應(yīng)符合法定交付條件，還應(yīng)符合約定交付條件。被告于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，即房屋于2011年7月22日符合法定交付條件。后被告于2011年7月26日發(fā)出交房公告，原告未在交房公告所定期限內(nèi)與被告辦理交房手續(xù)，依合同第十一條 ?第三款 ?的約定，交房期限屆滿之日即視為該房屋辦理完成交付手續(xù)之日，即2011年8月10日為該房屋交付使用之日。原告雖實(shí)際于2013年1月14日與被告辦理房屋交付手續(xù)，但雙方有前述視為房屋交付的約定，房屋也已符合法定交付條件，故因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告應(yīng)支付違約金的起算時(shí)間應(yīng)從約定視為交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算，即應(yīng)從2011年8月10日起扣除180日自2012年2月6日起計(jì)算。
綜上所述，被告應(yīng)向原告支付因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金，違約金計(jì)算方式為原告已付購房款的日萬分之一自2012年2月6日起計(jì)算至原告訴請的案件起訴之日2013年12月18日即:174.2039＊681天=118，632.86元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?、《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賈某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金人民幣118，632.86元；
二、駁回原告賈某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)減半收取為人民幣1，759.5元（原告已預(yù)交），由被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)直接支付給原告賈某某。

審判長：崔玉華

書記員：梁曉莉