上訴人(原審被告)：賈新成，男，1973年2月21日生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)。委托訴訟代理人：吳瑩，黑龍江鼎承律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：張海濤，黑龍江鼎承律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：黑龍江省鴻脈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)通達街121號。法定代表人：楊景校，董事長。委托訴訟代理人：趙振杰，男，1971年4月25日出生，漢族，該公司總經(jīng)理，住黑龍江省雙城市。

賈新成上訴請求：撤銷一審判決，駁回鴻脈公司的訴訟請求并依法改判。事實和理由：1.一審判決認定事實不清、證據(jù)不足，是錯誤判決。鴻脈公司不具有本案訴訟主體資格，聯(lián)建協(xié)議也是偽造的，二審應(yīng)依法改判，駁回鴻脈公司的訴訟請求。賈新成是與案外人黑龍江省地泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱地泰公司）簽訂的商品房買賣合同，而不是與鴻脈公司簽訂的，鴻脈公司不是案涉商品房買賣合同的簽訂主體，其不具有本案的訴訟主體資格。2.一審法院對賈新成未付尾款的主要原因即鴻脈公司不具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的事實及其相關(guān)違約行為未予認定。案外人地泰公司2017年12月19日才取得銷售許可證，距離賈新成購買房產(chǎn)至今已十多年，在此期間賈新成根本不敢將尾款支付給對方，而且鴻脈公司與地泰公司早已被列入人民法院失信人名單，已喪失商業(yè)信譽，賈新成只是根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定行使自己的同時履行抗辯權(quán)。3.一審中沒有證據(jù)證實賈新成在進戶前就已知曉案涉房屋不能辦理按揭貸款，案涉合同的賣方地泰公司在公開宣傳鴻朗花園售樓宣傳彩報上公示，該樓盤的付款方式為銀行提供按揭貸款，案涉合同約定的尾款支付方式也是按揭貸款，如不能貸款也應(yīng)告知賈新成，但鴻脈公司并未提交告知賈新成不能貸款的證據(jù)，一審法院主觀臆斷認定賈新成進戶前既已知道貸款不能是錯誤的。4.一審法院要求賈新成按誠實信用原則支付尾款，卻對鴻脈公司不能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的違約行為視而不見。案涉房屋至今無法辦理產(chǎn)權(quán)證書，導(dǎo)致房屋的升值空間大大降低，給賈新成造成了損失。賣方地泰公司2017年12月19日才去的哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局審批通過的銷售許可證，導(dǎo)致賈新成至今無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的過錯在賣方即地泰公司，所以賈新成只應(yīng)承擔支付購房尾款的義務(wù)，不應(yīng)當支付利息。綜上，鴻脈公司不是案涉房屋買賣合同的簽訂主體，其不具有本案的訴訟主體資格，其提交的聯(lián)建協(xié)議是偽造的，賈新成只應(yīng)承擔支付購房尾款的義務(wù)，而不應(yīng)當支付利息，在賈新成支付購房尾款的同時，賣方也有義務(wù)為賈新成辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。鴻脈公司辯稱：1.一審判決是公正、公平、合理的。2.鴻脈公司有與地泰公司簽署的聯(lián)建協(xié)議及若干份已生效的另案法院判決來證明鴻脈公司有主體資格，還有案涉樓房售房納稅稅票及經(jīng)香坊區(qū)稅務(wù)局和南崗區(qū)稅務(wù)局出具的案涉小區(qū)歸誰開發(fā)的情況說明。賈新成購房時是在鴻脈公司設(shè)立的售樓處購買，首付款也是交給鴻脈公司的，首付款票據(jù)上加蓋的是鴻脈公司單位財務(wù)章。鴻脈公司有無開發(fā)資質(zhì)，也不違反法律強制性規(guī)定，就算地泰公司是主體，賈新成也應(yīng)當交納拖欠的房款。3.賈新成首先負有給付全部購房款的義務(wù)，不然鴻脈公司就是想給賈新成辦理產(chǎn)權(quán)證也辦不了，產(chǎn)權(quán)管理部門也不可能同意受理。合同約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，可以退房。賈新成一直居住使用案涉房屋至今，期間，鴻脈公司打電話或以貼催款通知的方式通知其繳納購房余款，賈新成不但拒絕還款也不按合同約定提出退房。可以認定賈新成在知曉房屋不能按時辦理按揭貸款及房屋權(quán)屬證后仍選擇接受房屋而未選擇解除合同，自其進戶時應(yīng)視為認可房款支付的改變，同時也認可接受辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。4.現(xiàn)案涉房屋由賈新成占有使用，無論未能辦理貸款的責任在誰，均不影響賈新成應(yīng)交納購房尾款及利息的義務(wù)。關(guān)于一審判決給付利息的起算日期，都是業(yè)戶在一審?fù)徶凶约赫J可的進戶日期，鴻脈公司也沒有比銀行多算一分錢，時隔十幾年人民幣已大幅貶值，現(xiàn)在需要償還的房款及利息和十幾年前的貨幣相比根本沒有可比性。5.涉案小區(qū)2004年1月6日就已五證俱全，只不過涉案小區(qū)屬于市政府重點棚戶區(qū)改造工程，該項目分四期公司，按照棚戶區(qū)改造工程規(guī)定，只有全部完成才能統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)最后一期工程于2017年8月才全部竣工，并于2017年9月開始辦理產(chǎn)權(quán)證，這不是鴻脈公司所能主導(dǎo)的，也不存在鴻脈公司違約。鴻脈公司向一審法院起訴請求：判令賈新成支付拖欠的購房款135,000元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付利息（自2006年3月29日起至給付之日止）。一審法院認定事實：2002年3月1日鴻脈公司與案外人黑龍江省地泰房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱地泰公司）簽訂聯(lián)建協(xié)議書，聯(lián)合開發(fā)位哈爾濱市××學(xué)府三道街街的鴻朗花園小區(qū)。協(xié)議約定鴻朗花園小區(qū)2號樓、3號樓、4號樓、6號樓由鴻脈公司建設(shè)及銷售。2006年3月29日，鴻脈公司以地泰公司名義與被告簽訂商品房買賣合同。合同約定：賈新成購買鴻朗花園小區(qū)2號樓1單元703室住宅，使用面積73.09平方米，房屋總價款197,500元。房款以按揭貸款方式支付，首付款62,500元，銀行貸款135,000元。2006年3月29日，賈新成向鴻脈公司交納房屋首付款62,500元。銀行貸款未能成功辦理。至今未給付鴻脈公司剩余房款。一審法院認為，鴻脈公司以地泰公司名義與賈新成簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。賈新成于簽訂合同時交納了房屋首付款，且實際入住10年，合同已部分履行，現(xiàn)鴻脈公司要求賈新成按合同約定交納余款135,000元，請求合理，予以支持。賈新成至今未給付余款的理由是該房屋未能辦理貸款，賈新成進戶時即已知曉該房屋貸款出現(xiàn)問題，其既未與鴻脈公司協(xié)商解除合同，也未通過訴訟等其他途徑主張退房等權(quán)利，而是自行開鎖入戶?，F(xiàn)賈新成以房屋未能辦理貸款為由拒付房款無事實及法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于鴻脈公司要求賈新成給付房屋欠款利息的訴訟請求，賈新成在知曉房屋貸款不能辦理后自行進戶，自其進戶時應(yīng)視為已認可房款支付方式的改變，故賈新成應(yīng)自進戶之日起給付鴻脈公司房屋欠款利息，按中國人民銀行同期貸款利率計算。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條之規(guī)定，判決：一、賈新成于本判決生效之日起七日內(nèi)給付黑龍江省鴻脈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款135,000元；二、賈新成于本判決生效之日起七日內(nèi)給付黑龍江省鴻脈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房款135,000元的利息，利息自2006年3月29日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算；三、其他訴訟請求不予支持。案件受理費3000元，由賈新成承擔。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了質(zhì)證。賈新成舉示證據(jù)如下:商品房銷售公告查詢單1份。意在證明：案涉合同的出賣人地泰公司于2017年12月19日才取得案涉房屋的銷售許可證。鴻脈公司對賈新成舉示的證據(jù)質(zhì)證認為：對該證據(jù)的真實性有異議，該證據(jù)與本案無關(guān)，本案是欠款糾紛，和銷售許可證的取得日期沒有任何關(guān)聯(lián)。鴻脈公司舉示證據(jù)如下：證據(jù)一、南崗區(qū)地稅局和香坊區(qū)地稅局出示的領(lǐng)購發(fā)票和納稅情況說明2份。意在證明：案涉房屋的稅款是對鴻脈公司單獨提供的。證據(jù)二、另案起訴狀。意在證明：案涉小區(qū)業(yè)主在另案起訴鴻脈公司辦理案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書時將鴻脈公司列為被告，承認鴻脈公司是開發(fā)單位，可證明鴻脈公司具有主體資格。證據(jù)三、定金收據(jù)和三聯(lián)單收據(jù)。意在證明：賈新成在鴻脈公司購買案涉房屋，當時支付的定金及首付款單據(jù)上加蓋的是鴻脈公司的財務(wù)章，定金及首付款均由鴻脈公司收取，鴻脈公司具有主體資格。證據(jù)四、（2017）黑01民終7711號民事判決書、（2016）黑01民終4562號民事判決書、（2017）黑01民終7538號民事判決書、（2016）黑01民終302號民事判決書、（2016）黑民申634號民事裁定書。意在證明：1.鴻脈公司具有主體資格；2.現(xiàn)案涉房屋由賈新成占有使用，本案無論未能辦理貸款的責任在哪方，均不影響賈新成應(yīng)交納購房尾款及利息的義務(wù)；3.支付購房款與辦理產(chǎn)權(quán)證是兩種不同性質(zhì)的義務(wù)，二者具有不對等性；4.賈新成在知曉房屋不能辦理按揭貸款后仍選擇接受房屋而未選擇解除合同，自其進戶時應(yīng)視為認可房款支付方式的改變。證據(jù)五、哈爾濱市商品房預(yù)售許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。意在證明：案涉小區(qū)于2004年就證件齊全，手續(xù)完備，并且2001年1月6日的商品房預(yù)售許可證編號與現(xiàn)在的銷售許可證編號是一致的，該小區(qū)是棚戶區(qū)改造工程，辦理產(chǎn)權(quán)證的時間不能與正常的“招、拍、掛”項目相并而言，必須全部竣工才能統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證，案涉小區(qū)最后一期2017年9月才全部竣工。賈新成對鴻脈公司舉示的證據(jù)質(zhì)證認為：對證據(jù)一的真實性無異議，鴻脈公司在一審訴訟中已經(jīng)提交過，該證據(jù)與本案無關(guān)，不能作為鴻脈公司具有本案訴訟主體資格的依據(jù)，該證據(jù)可以證明開發(fā)主體是地泰公司，房屋預(yù)售許可證批的主體也是地泰公司，證明不了鴻脈公司要證實的問題。對證據(jù)二小區(qū)業(yè)主在南崗法院已撤回訴訟，該證據(jù)與本案無關(guān)，不能作為鴻脈公司具有訴訟主體資格的依據(jù)。對證據(jù)三鴻脈公司在一審中已將購房收據(jù)作為證據(jù)提交，這些購房收據(jù)上面明確標注是全面竣工后換取地泰公司收據(jù)，說明涉案合同的出賣人是地泰公司，鴻脈公司不具有訴訟主體資格。對證據(jù)四的真實性無異議，鴻脈公司已在一審中作為證據(jù)提交，但該證據(jù)與本案無關(guān)不能作為鴻脈公司具有訴訟主體資格的依據(jù)。對證據(jù)五的真實性無異議，鴻脈公司在部分案件中已作為證據(jù)提交，這份證據(jù)恰恰說明案涉樓盤及房屋均是由地泰公司開發(fā)并銷售的。涉案合同也是與地泰公司簽訂的，與鴻脈公司無關(guān)。不能作為鴻脈公司具有訴訟主體資格的依據(jù)。本院認證意見：對賈新成提交的證據(jù)，因鴻脈公司對其真實性提出異議，賈新成對此未提供原件或原始載體，故本院對賈新成提交的證據(jù)不予采信。對鴻脈公司提交的證據(jù)一在一審訴訟中已經(jīng)舉示，賈新成對其真實性無異議，一審法院已經(jīng)予以確認，本院對此不再確認。對鴻脈公司提交的證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五的真實性，本院予以確認，對所證明的問題需結(jié)合案件的其他事實予以綜合評判。本院查明的事實與一審判決認定的事實相同。
上訴人賈新成因與被上訴人黑龍江省鴻脈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鴻脈公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2017）黑0103民初6526號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年03月28日立案后，依法組成合議庭，通過閱卷、調(diào)查及詢問當事人的方式進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，關(guān)于鴻脈公司是否具有本案訴訟主體資格問題。1.鴻脈公司與地泰公司簽訂聯(lián)建協(xié)議，約定共同開發(fā)建設(shè)“鴻朗花園小區(qū)”，該聯(lián)建協(xié)議系鴻脈公司與地泰公司真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定，雙方已按聯(lián)建協(xié)議進行了履行，法院生效判決亦對此予以確認。2.賈新成以鴻脈公司的工商檔案記載其成立日期為2002年4月2日，而鴻脈公司與地泰公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議的簽訂日期是2002年3月1日為由，認為聯(lián)建協(xié)議是偽造的。依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第三條“發(fā)起人以設(shè)立中公司名義對外簽訂合同，公司成立后合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定以及權(quán)利義務(wù)對等的法律原則，設(shè)立中公司享有有限法律人格，它可以從事一定范圍的行為從而享有權(quán)利并承擔義務(wù)，當公司成立后，設(shè)立中公司的債權(quán)債務(wù)則成為公司的債權(quán)債務(wù)。因此，鴻脈公司簽訂聯(lián)建協(xié)議并不違反法律規(guī)定，賈新成以此為由而主張鴻脈公司與地泰公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議是偽造的無效合同依據(jù)不足。3.聯(lián)建協(xié)議中對鴻脈公司與地泰公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)“鴻朗花園小區(qū)”的具體事宜以及各方權(quán)利義務(wù)進行了明確約定，雙方亦按協(xié)議約定履行。鴻脈公司以地泰公司的名義與賈新成簽訂案涉商品房買賣合同，按照協(xié)議約定，鴻脈公司負責案涉房屋的銷售并收取購房款。4.賈新成將案涉房屋定金及首付款交予鴻脈公司，鴻脈公司為賈新成出具了交款憑據(jù)，鴻脈公司是按照聯(lián)建協(xié)議及商品房買賣合同的約定履行自己的義務(wù)，對于案涉剩余購房款，亦應(yīng)按照約定由鴻脈公司主張權(quán)利。5.對于符合辦理權(quán)屬證書條件的業(yè)主，鴻脈公司承擔了辦理權(quán)屬證書方面的相關(guān)義務(wù)，對于未交齊購房款的業(yè)主，鴻脈公司提起訴訟主張權(quán)利符合合同公平對等原則。綜上，賈新成提出鴻脈公司不具有本案訴訟主體資格的主張無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于賈新成未交納剩余購房款是構(gòu)成違約，還是行使其抗辯權(quán)；一審判決賈新成自進戶時給付鴻脈公司購房款利息是否得當問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”本案中，商品房買賣合同約定以按揭貸款方式支付70%房價款，但并未約定貸款由鴻脈公司負責聯(lián)系或者到鴻脈公司指定的銀行辦理貸款。雖然對不能辦理貸款鴻脈公司存有責任，但賈新成可以通過其他方式貸款繼續(xù)履行合同，并要求鴻脈公司賠償其額外支出費用，或要求解除合同并賠償損失以維護自己的權(quán)益。賈新成未按前述方式進行救濟，而是在未支付剩余房款的情況下占有使用案涉房屋多年。依據(jù)雙務(wù)合同的本質(zhì)，合同抗辯的范圍僅限于對價義務(wù)，只有一方不履行對價義務(wù)時，相對方才享有抗辯權(quán)。就本案而言，支付購房款與辦理房屋貸款、辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不同性質(zhì)的義務(wù)，賈新成未完成主要的支付購房款合同義務(wù)，而已享有占有使用案涉房產(chǎn)主要合同權(quán)利，對此，以鴻脈公司未辦理貸款及不動產(chǎn)權(quán)屬證書構(gòu)成違約提出抗辯，要求行使同時履行抗辯權(quán)顯然依據(jù)不足，亦有悖公平、誠信原則，本院對此不予支持。由于賈新成未支付剩余購房款的違約行為致使鴻脈公司亦遭受損失，一審判決賈新成自進戶時按同期銀行貸款利率給付鴻脈公司購房款利息并無不當。關(guān)于賈新成提出在其支付購房尾款的同時，賣方也有義務(wù)為其辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書問題。因賈新成在本案中對辦理權(quán)屬登記問題未提出反訴，本案對此不予審理，雙方可另行解決。綜上所述，賈新成的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費3000元，由賈新成負擔。本判決為終審判決。