原告賈某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住北京市房山區(qū)。
委托代理人董寶奇，河北平一律師事務(wù)所律師。
被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所涿州市雙塔區(qū)范陽西路129號。統(tǒng)一社會信用代碼91130681667715290E。
法定代表人韓聯(lián)合，該公司經(jīng)理。
委托代理人王紅軍，河北博典律師事務(wù)所律師。
被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司，住所北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹西路翠柳東街1號—2839。統(tǒng)一社會信用代碼91110111335465870A。
法定代表人趙林英，該公司董事。
委托代理人徐曉艷，該公司客服。

原告賈某某訴被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛一案，于2019年7月8日起訴至涿州市人民法院。本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告賈某某及其委托代理人董寶奇，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人王紅軍，被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司的委托代理人徐曉艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賈某某訴稱，原告與被告于2016年10月19日，簽訂了《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號0035），約定原告購買被告開發(fā)的“金域中央”3號樓1單元1302號房屋，房屋建筑面積88.49平米，并約定該3號樓商品房建筑層數(shù)地上16層，地下2層。原告根據(jù)協(xié)議約定，繳納了首付款372880元，剩余房款申請按揭貸款。因開發(fā)商一系列原因，至今無法辦理網(wǎng)簽等正常手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，合同中約定的2018年12月31日交房更成為泡影。后原告打聽后得知，開發(fā)商違反建筑規(guī)劃批準(zhǔn)超高建設(shè)，并沒有取得預(yù)售許可證，故原告提出如下訴訟請求：1、請求判決原告與被告一之間的《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號0035）無效，被告一退還購房款372880元，并按人民銀行同期貸款利率支付自2016年10月20日至實際還清款項之日止的利息。2、原告與被告二之間的《金域中央項目團(tuán)購優(yōu)惠告知書》無效，被告二退還洽商中介服務(wù)費40000元。以上訴訟標(biāo)的額合計412880元。3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、同意退還原告購房首付款，具體數(shù)額以原告實際繳納為準(zhǔn)；二、不同意支付利息，原告主張利息欠缺事實及法律依據(jù)。
被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司辯稱，我方同意退還原告洽商服務(wù)費3萬元（因為需要扣除1萬元的成本），退還時間按照《團(tuán)購優(yōu)惠告知書》約定首付款退還后1個月內(nèi)。理由：1、我方已經(jīng)履行了義務(wù)。我方與原告是委托代理關(guān)系，是在原告確定購買涉訴房屋后，委托我方就房屋價格與開發(fā)商進(jìn)行洽談。原告與聯(lián)合公司于2016年10月16日簽訂《金域中央認(rèn)購定單》，約定原告以15089.07元平米、總價1335232元購買涉訴房屋，后原告于2016年10月19日參加我方組織的團(tuán)購活動，委托我方就房屋價格與聯(lián)合公司進(jìn)行洽談。此時原告早已認(rèn)購涉訴房屋，因此足以證明我方的義務(wù)并非是促成原告與聯(lián)合公司的房屋買賣協(xié)議成立。我方接受原告委托后，積極履行義務(wù)，最終將房屋價格為原告爭取為13819.41元平米、總價1222880元，使原告房款得到超過11萬元的優(yōu)惠。我方履行了義務(wù)，提供了洽商服務(wù)，不論原告與聯(lián)合公司的《商品房買賣協(xié)議》是否無效，均不能導(dǎo)致我方與原告的代理關(guān)系無效，更不能否認(rèn)我方提供了服務(wù)的事實。2、我方為履行合同義務(wù)，支付了大量的成本。根據(jù)行業(yè)性質(zhì)及常識可知，組織團(tuán)購優(yōu)惠活動必然支出包括場地租賃費用、人工成本、宣傳成本及其他費用等必要費用，而這些成本及所簽署的合同基于合同的相對性及公司商業(yè)秘密考慮，無法在本個案中提供，但不能否認(rèn)成本存在的必要性及客觀事實。因此，即便如原告所說合同無效，合同無效的法律后果是雙方返還，原告也應(yīng)就我方提供的服務(wù)進(jìn)行折價補(bǔ)償，就是在服務(wù)原有價值的基礎(chǔ)上核定補(bǔ)償數(shù)額。依據(jù)原告與我方簽署的《金域中央項目團(tuán)購優(yōu)惠告知書》可以得知我方提供的服務(wù)市場價值為4萬元，故我方綜合考慮成本支出，以客觀及最大程度實現(xiàn)雙方公平的角度請求法院核定由原告折價補(bǔ)償我方1萬元，在我方向原告返還的服務(wù)費中相應(yīng)扣除，剩余3萬元返還給原告。3、原告存在過錯。原告明知房屋未取得商品房預(yù)售證，仍自愿購買，存在過錯，原告得到團(tuán)購服務(wù)后又以事先明知的理由要求我方退還服務(wù)費用，但我方提供團(tuán)購服務(wù)的成本已經(jīng)發(fā)生，退費會使我方遭受損失，原告應(yīng)就該損失承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)審理查明，2016年10月16日，原告賈某某與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該公司開發(fā)的“金域中央”項目簽訂《金域中央認(rèn)購定單》一份，約定購買“金域中央”3號樓1單元1302室住房一套，房屋建筑面積88.49平方米，單價15089.07元平米，房屋總價款1335232元；2016年10月19日，原告與被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂“金域中央”項目團(tuán)購優(yōu)惠告知書一份，約定原告于2016年10月19日自愿參加“金域中央”項目的團(tuán)購活動，繳納4萬元洽商中介服務(wù)費，購買指定樓座，總房款優(yōu)惠8萬元，北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司作為此次團(tuán)購活動主辦方，代表原告與此項目開發(fā)商就本次活動優(yōu)惠事宜進(jìn)行談判洽商，收取洽商中介服務(wù)費，該費用不抵扣房款。2016年10月19日，原告與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣協(xié)議》一份，協(xié)議編號0035號，該協(xié)議約定，原告購買“金域中央”項目3號樓1單元1302號房，商品房單價為每平方米13819.41元，總價款為1222880元，該協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。2016年10月19日，原告向被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司交納洽商中介服務(wù)費40000元，被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司為其出具了收款收據(jù)；同日，原告向被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房首付款372880元，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告出具了收款收據(jù)。
另查明，至本案原告提起訴訟，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚未取得與原告所購買房屋相關(guān)的商品房預(yù)售許可證。
上述事實，有原告及二被告的庭審陳述；原告提供的商品房買賣協(xié)議、原告與第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂的“金域中央”團(tuán)購優(yōu)惠告知書、被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月19日向原告出具的收款收據(jù)、第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司于2016年10月19日收取原告中介服務(wù)費的收款收據(jù)；被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司提供的原告與第一被告簽訂的“金域中央”認(rèn)購定單等證據(jù)在案佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證及本院審查核實，可以作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。

本院認(rèn)為，合同的簽訂，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效；本案中，至原告起訴時被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，涉案《商品房買賣協(xié)議》的簽訂違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故本案所涉的《商品房買賣協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無效合同；被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，擅自對外銷售房屋，其行為明顯違反法律規(guī)定，存在過錯；原告作為買受人請求返還已付購房款及支付利息的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。此外，本案原告與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣協(xié)議并交納首付款，雙方系商品房買賣合同關(guān)系，原告與被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂“金域中央”項目團(tuán)購優(yōu)惠告知書所形成的法律關(guān)系和原告與第一被告之間的商品房買賣合同關(guān)系并非同一性質(zhì)法律關(guān)系，原告請求確認(rèn)與第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司所簽訂的“金域中央”項目團(tuán)購優(yōu)惠告知書無效并要求其返還中介費的訴訟請求不屬本案審理范圍，原告可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告賈某某與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月19日簽訂的《商品房買賣協(xié)議》無效（協(xié)議編號0035）；
二、被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賈某某返還購房首付款372880元并支付利息（利息計算以372880元為基數(shù)，自2016年10月20日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至該款項返還完畢之日止）；
三、駁回原告的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7493元，減半收取為3747元，由原告賈某某負(fù)擔(dān)363元，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3384元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。上訴方應(yīng)在提交上訴狀至上訴期滿日內(nèi)按法律規(guī)定向本院交納上訴費用，逾期不交納視為放棄上訴。

審判員 劉翠翠

書記員： 李鳳麗