賀小國
齊某某
徐輝（湖北中偉律師事務(wù)所）
孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司
孫愛軍
周楊（湖北慧安律師事務(wù)所）
談華武
曾某高
曾慶厚

原告賀小國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，住孝昌縣城區(qū)。
原告齊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，住孝昌縣城區(qū)，系原告賀小國之妻。
委托訴訟代理人徐輝，湖北中偉律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司。
住所地孝昌縣古城大道天瑞賓館。
法定代表人何建法，系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人孫愛軍，系該公司職員，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，進行調(diào)解、和解，上訴、反訴，代領(lǐng)法律文書。
被告曾某高，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，住孝昌縣。
被告曾慶厚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，住孝昌縣，系被告曾某高之父。
以上二被告委托訴訟代理人周楊，湖北慧安律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，進行調(diào)解、和解，上訴、反訴，代領(lǐng)法律文書。
以上二被告委托訴訟代理人談華武，系被告曾某高親屬，代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，進行調(diào)解、和解，上訴、反訴，代領(lǐng)法律文書。
原告賀小國、原告齊某某與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司、被告曾某高、被告曾慶厚房屋買賣合同及侵權(quán)糾紛一案，本院于2017年1月4日立案后，依法適用簡易程序，于2017年2月21日公開開庭進行了審理。
原告齊某某及原告賀小國、原告齊某某之共同委托訴訟訴訟代理人徐輝、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司之委托訴訟代理人孫愛軍、被告曾某高、被告曾慶厚之共同委托訴訟代理人周楊、談華武到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賀小國、原告齊某某向本院起訴要求1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有；判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告造成的包括受到侵權(quán)的損失；2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán)，從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出，不再侵害原告；3、訴訟費由被告承擔(dān)。
事實與理由:原告夫妻于2011年2月25日、28日分別向被告1交納購房款5萬元、10萬元訂購被告1開發(fā)的八米街小區(qū)房屋（2#樓3單元301室），2011年10月15日，原告方與被告1簽訂了八米街小區(qū)房屋（2#樓3單元301室）《預(yù)售合同》，約定總購房款為244000元，交房時間為2011年12月31日前。
簽訂合同當(dāng)日，原告夫妻向被告1支付購房款5萬元，但被告1逾期不能交付房屋，經(jīng)原告多次交涉，被告1承諾，總購房款降至24萬元，要求原告再交納4萬元即予交房。
原告于2012年12月20日向被告1支付4萬元購房款，前后合計共支付購房款24萬元，但被告1仍然遲遲不能交付房屋。
后原告經(jīng)多方打聽，方知被告1因未取得房屋出售資格及所屬房屋已予抵押的事實。
為此，原告一直催促被告完善手續(xù)，履行義務(wù)，并就此與被告1發(fā)生多次爭執(zhí)。
2015年1月26日，抵押權(quán)人同意房屋出售，2015年2月12日，被告1取得房屋出售資格。
后被告1要求與原告方簽訂正規(guī)的商品房買賣合同，原告方知自己原購房屋已被被告1調(diào)整交付他人。
在孝昌縣公安局興城派出所的參與協(xié)調(diào)下，被告1將原告所購房屋變更為孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室，并承諾該房屋無買賣爭議。
無奈，原告只得與被告1于2015年12月16日重新簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，被告1于當(dāng)日即將孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋交付原告，并于2015年12月18日將該合同備案于孝昌縣住房保障和房屋管理局。
原告即于2015年12月17日開始對房屋進行裝修，并向小區(qū)衛(wèi)生管理人員交納垃圾處理及衛(wèi)生費。
至2016年5月，房屋裝修完畢，原告開始入住。
根據(jù)重新簽訂合同的約定，被告1應(yīng)當(dāng)在交付房屋后90日內(nèi)完成買賣房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但經(jīng)原告一再催促，被告一直不能辦理。
2016年11月，被告2竟然將原告的門鎖撬了，且發(fā)展到被告3強行進入房屋而不退出，問其原因，被告2、被告3回答說原告入住的房屋是被告2也簽訂了買賣合同。
為此，原告多次與被告1交涉，被告1說，被告2原定房屋不是現(xiàn)在原告入住的房屋，且被告2的問題他們早已經(jīng)處理完畢，與原告無關(guān)。
但被告1未能使被告2停止對原告侵權(quán)，未能使被告3退出原告房屋。
原告亦就此多次報警請求處理，但警方至今也未能解決。
原告方作為沒有任何力量的普通農(nóng)民，多年血汗積累所購房屋面臨如此處境、權(quán)益受到如此侵害，多次交涉多方求助萬般無奈中幾欲跳樓自盡。
在派出所的勸說下，現(xiàn)只得訴至法院，請法院依法支持，為普通百姓主持公道。
被告一孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司辯稱:1、雙方之間簽訂的合同，我方已經(jīng)履行，與原告簽訂第二次合同時，已經(jīng)將價格降低4000元作為補償，2、原告所購房屋已經(jīng)交付給原告，原告已經(jīng)裝修，合同已經(jīng)履行，3、房屋手續(xù)登記問題，我方已經(jīng)在相關(guān)部門備案，相關(guān)手續(xù)由相關(guān)部門統(tǒng)一辦理，故未進行轉(zhuǎn)移登記。
被告二曾某高、被告三曾慶厚辯稱:1、請求依法駁回原告的全部訴訟請求；2、要求被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方繼續(xù)履行合同，辦理過戶和交房手續(xù)，同時賠償損失、承擔(dān)違約責(zé)任；若合同無法繼續(xù)履行，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
具體意見如下:我方與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《八米街小區(qū)預(yù)售合同》系雙方合意簽訂，合法有效，且該合同較原告與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》成立在先；原告與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系惡意串通，應(yīng)屬無效合同；被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后，又將房屋出賣原告，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約，我方有權(quán)要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為，本案爭議涉及到一房二賣的問題。
在一房二賣的情況下，要判斷哪方買受人的合同權(quán)利應(yīng)受法律保護，先要確定合同是否有效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
本案被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂《房屋買賣合同》，原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂《房屋買賣合同》，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年2月12日取得爭議房屋的預(yù)售許可證，原告于2017年1月4日訴至本院。
根據(jù)以上事實和司法解釋的規(guī)定，被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂的《房屋買賣合同》、原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》均為有效合同。
在二份合同均有效且買受人即原告賀小國、被告曾某高均要求履行合同的情況下，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記或者備案、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。
本案爭議房屋沒有辦理使用權(quán)變更登記，但原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》已在房管部門備案，且原告已實際裝修入住。
因此，原告賀小國的權(quán)利應(yīng)受保護。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司依據(jù)2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》負(fù)有協(xié)助原告賀小國辦理房屋過戶的義務(wù)。
據(jù)此，本院對原告賀小國要求“1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有；判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因其逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告賀小國造成的包括受到侵權(quán)的損失”的訴訟請求予以支持。
對于原告的訴訟請求“2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán)，從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出，不再侵害原告”的請求，因原告已合法取得該房屋，被告曾某高、被告曾慶厚再行進入爭議房屋沒有合法依據(jù)，應(yīng)停止侵權(quán)。
對原告的該項請求，本院予以支持。
至于被告曾某高辯稱“被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后，又將房屋出賣原告，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約，我方有權(quán)要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，本院認(rèn)為，該請求與本案要處理的爭議無關(guān)，被告曾某高可另行起訴。
據(jù)此，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條 ?、第十五條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋歸原告賀小國所有。
二、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即協(xié)助原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米巷小區(qū)1棟3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并自2016年3月17日起按照房屋總價款240000元的萬分之五按日計算向原告賀小國支付違約金至完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之日止，違約金總額不超過房屋總價款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾慶厚立即停止侵權(quán)，從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋搬出。
本案受理費2150元，由被告被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)2000元，被告曾某高、被告曾慶厚承擔(dān)150元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案爭議涉及到一房二賣的問題。
在一房二賣的情況下，要判斷哪方買受人的合同權(quán)利應(yīng)受法律保護，先要確定合同是否有效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
本案被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂《房屋買賣合同》，原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂《房屋買賣合同》，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年2月12日取得爭議房屋的預(yù)售許可證，原告于2017年1月4日訴至本院。
根據(jù)以上事實和司法解釋的規(guī)定，被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂的《房屋買賣合同》、原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》均為有效合同。
在二份合同均有效且買受人即原告賀小國、被告曾某高均要求履行合同的情況下，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記或者備案、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。
本案爭議房屋沒有辦理使用權(quán)變更登記，但原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》已在房管部門備案，且原告已實際裝修入住。
因此，原告賀小國的權(quán)利應(yīng)受保護。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司依據(jù)2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》負(fù)有協(xié)助原告賀小國辦理房屋過戶的義務(wù)。
據(jù)此，本院對原告賀小國要求“1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有；判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因其逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告賀小國造成的包括受到侵權(quán)的損失”的訴訟請求予以支持。
對于原告的訴訟請求“2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán)，從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出，不再侵害原告”的請求，因原告已合法取得該房屋，被告曾某高、被告曾慶厚再行進入爭議房屋沒有合法依據(jù)，應(yīng)停止侵權(quán)。
對原告的該項請求，本院予以支持。
至于被告曾某高辯稱“被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后，又將房屋出賣原告，被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約，我方有權(quán)要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，本院認(rèn)為，該請求與本案要處理的爭議無關(guān)，被告曾某高可另行起訴。

據(jù)此，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條 ?、第十五條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋歸原告賀小國所有。
二、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即協(xié)助原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米巷小區(qū)1棟3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并自2016年3月17日起按照房屋總價款240000元的萬分之五按日計算向原告賀小國支付違約金至完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之日止，違約金總額不超過房屋總價款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾慶厚立即停止侵權(quán)，從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋搬出。
本案受理費2150元，由被告被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)2000元，被告曾某高、被告曾慶厚承擔(dān)150元。

審判長：黃登高

書記員：鐘迪飛