賀小國
齊某某
徐輝(湖北中偉律師事務(wù)所)
孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司
孫愛軍
周楊(湖北慧安律師事務(wù)所)
談華武
曾某高
曾慶厚
原告賀小國,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖北省孝昌縣人,住孝昌縣城區(qū)。
原告齊某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖北省孝昌縣人,住孝昌縣城區(qū),系原告賀小國之妻。
委托訴訟代理人徐輝,湖北中偉律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限為一般代理。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司。
住所地孝昌縣古城大道天瑞賓館。
法定代表人何建法,系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人孫愛軍,系該公司職員,代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求,進行調(diào)解、和解,上訴、反訴,代領(lǐng)法律文書。
被告曾某高,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖北省孝昌縣人,住孝昌縣。
被告曾慶厚,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖北省孝昌縣人,住孝昌縣,系被告曾某高之父。
以上二被告委托訴訟代理人周楊,湖北慧安律師事務(wù)所律師,代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求,進行調(diào)解、和解,上訴、反訴,代領(lǐng)法律文書。
以上二被告委托訴訟代理人談華武,系被告曾某高親屬,代理權(quán)限:代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求,進行調(diào)解、和解,上訴、反訴,代領(lǐng)法律文書。
原告賀小國、原告齊某某與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司、被告曾某高、被告曾慶厚房屋買賣合同及侵權(quán)糾紛一案,本院于2017年1月4日立案后,依法適用簡易程序,于2017年2月21日公開開庭進行了審理。
原告齊某某及原告賀小國、原告齊某某之共同委托訴訟訴訟代理人徐輝、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司之委托訴訟代理人孫愛軍、被告曾某高、被告曾慶厚之共同委托訴訟代理人周楊、談華武到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賀小國、原告齊某某向本院起訴要求1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有;判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告造成的包括受到侵權(quán)的損失;2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán),從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出,不再侵害原告;3、訴訟費由被告承擔(dān)。
事實與理由:原告夫妻于2011年2月25日、28日分別向被告1交納購房款5萬元、10萬元訂購被告1開發(fā)的八米街小區(qū)房屋(2#樓3單元301室),2011年10月15日,原告方與被告1簽訂了八米街小區(qū)房屋(2#樓3單元301室)《預(yù)售合同》,約定總購房款為244000元,交房時間為2011年12月31日前。
簽訂合同當(dāng)日,原告夫妻向被告1支付購房款5萬元,但被告1逾期不能交付房屋,經(jīng)原告多次交涉,被告1承諾,總購房款降至24萬元,要求原告再交納4萬元即予交房。
原告于2012年12月20日向被告1支付4萬元購房款,前后合計共支付購房款24萬元,但被告1仍然遲遲不能交付房屋。
后原告經(jīng)多方打聽,方知被告1因未取得房屋出售資格及所屬房屋已予抵押的事實。
為此,原告一直催促被告完善手續(xù),履行義務(wù),并就此與被告1發(fā)生多次爭執(zhí)。
2015年1月26日,抵押權(quán)人同意房屋出售,2015年2月12日,被告1取得房屋出售資格。
后被告1要求與原告方簽訂正規(guī)的商品房買賣合同,原告方知自己原購房屋已被被告1調(diào)整交付他人。
在孝昌縣公安局興城派出所的參與協(xié)調(diào)下,被告1將原告所購房屋變更為孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室,并承諾該房屋無買賣爭議。
無奈,原告只得與被告1于2015年12月16日重新簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》,被告1于當(dāng)日即將孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋交付原告,并于2015年12月18日將該合同備案于孝昌縣住房保障和房屋管理局。
原告即于2015年12月17日開始對房屋進行裝修,并向小區(qū)衛(wèi)生管理人員交納垃圾處理及衛(wèi)生費。
至2016年5月,房屋裝修完畢,原告開始入住。
根據(jù)重新簽訂合同的約定,被告1應(yīng)當(dāng)在交付房屋后90日內(nèi)完成買賣房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但經(jīng)原告一再催促,被告一直不能辦理。
2016年11月,被告2竟然將原告的門鎖撬了,且發(fā)展到被告3強行進入房屋而不退出,問其原因,被告2、被告3回答說原告入住的房屋是被告2也簽訂了買賣合同。
為此,原告多次與被告1交涉,被告1說,被告2原定房屋不是現(xiàn)在原告入住的房屋,且被告2的問題他們早已經(jīng)處理完畢,與原告無關(guān)。
但被告1未能使被告2停止對原告侵權(quán),未能使被告3退出原告房屋。
原告亦就此多次報警請求處理,但警方至今也未能解決。
原告方作為沒有任何力量的普通農(nóng)民,多年血汗積累所購房屋面臨如此處境、權(quán)益受到如此侵害,多次交涉多方求助萬般無奈中幾欲跳樓自盡。
在派出所的勸說下,現(xiàn)只得訴至法院,請法院依法支持,為普通百姓主持公道。
被告一孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司辯稱:1、雙方之間簽訂的合同,我方已經(jīng)履行,與原告簽訂第二次合同時,已經(jīng)將價格降低4000元作為補償,2、原告所購房屋已經(jīng)交付給原告,原告已經(jīng)裝修,合同已經(jīng)履行,3、房屋手續(xù)登記問題,我方已經(jīng)在相關(guān)部門備案,相關(guān)手續(xù)由相關(guān)部門統(tǒng)一辦理,故未進行轉(zhuǎn)移登記。
被告二曾某高、被告三曾慶厚辯稱:1、請求依法駁回原告的全部訴訟請求;2、要求被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方繼續(xù)履行合同,辦理過戶和交房手續(xù),同時賠償損失、承擔(dān)違約責(zé)任;若合同無法繼續(xù)履行,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方解除合同,返還已付購房款及利息、賠償損失,并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
具體意見如下:我方與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《八米街小區(qū)預(yù)售合同》系雙方合意簽訂,合法有效,且該合同較原告與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》成立在先;原告與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》系惡意串通,應(yīng)屬無效合同;被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后,又將房屋出賣原告,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約,我方有權(quán)要求解除合同,返還購房款及利息、賠償損失,并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為,本案爭議涉及到一房二賣的問題。
在一房二賣的情況下,要判斷哪方買受人的合同權(quán)利應(yīng)受法律保護,先要確定合同是否有效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
本案被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂《房屋買賣合同》,原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂《房屋買賣合同》,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年2月12日取得爭議房屋的預(yù)售許可證,原告于2017年1月4日訴至本院。
根據(jù)以上事實和司法解釋的規(guī)定,被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂的《房屋買賣合同》、原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》均為有效合同。
在二份合同均有效且買受人即原告賀小國、被告曾某高均要求履行合同的情況下,應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記或者備案、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。
本案爭議房屋沒有辦理使用權(quán)變更登記,但原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》已在房管部門備案,且原告已實際裝修入住。
因此,原告賀小國的權(quán)利應(yīng)受保護。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司依據(jù)2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》負(fù)有協(xié)助原告賀小國辦理房屋過戶的義務(wù)。
據(jù)此,本院對原告賀小國要求“1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有;判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因其逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告賀小國造成的包括受到侵權(quán)的損失”的訴訟請求予以支持。
對于原告的訴訟請求“2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán),從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出,不再侵害原告”的請求,因原告已合法取得該房屋,被告曾某高、被告曾慶厚再行進入爭議房屋沒有合法依據(jù),應(yīng)停止侵權(quán)。
對原告的該項請求,本院予以支持。
至于被告曾某高辯稱“被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后,又將房屋出賣原告,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約,我方有權(quán)要求解除合同,返還購房款及利息、賠償損失,并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任”,本院認(rèn)為,該請求與本案要處理的爭議無關(guān),被告曾某高可另行起訴。
據(jù)此,本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條 ?、第十五條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋歸原告賀小國所有。
二、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即協(xié)助原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米巷小區(qū)1棟3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),并自2016年3月17日起按照房屋總價款240000元的萬分之五按日計算向原告賀小國支付違約金至完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之日止,違約金總額不超過房屋總價款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾慶厚立即停止侵權(quán),從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋搬出。
本案受理費2150元,由被告被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)2000元,被告曾某高、被告曾慶厚承擔(dān)150元。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省孝感市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時,應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的,按自動撤回上訴處理。
本院認(rèn)為,本案爭議涉及到一房二賣的問題。
在一房二賣的情況下,要判斷哪方買受人的合同權(quán)利應(yīng)受法律保護,先要確定合同是否有效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
本案被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂《房屋買賣合同》,原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂《房屋買賣合同》,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年2月12日取得爭議房屋的預(yù)售許可證,原告于2017年1月4日訴至本院。
根據(jù)以上事實和司法解釋的規(guī)定,被告曾某高與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2010年9月23日簽訂的《房屋買賣合同》、原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司于2011年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》均為有效合同。
在二份合同均有效且買受人即原告賀小國、被告曾某高均要求履行合同的情況下,應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記或者備案、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。
本案爭議房屋沒有辦理使用權(quán)變更登記,但原告賀小國與被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》已在房管部門備案,且原告已實際裝修入住。
因此,原告賀小國的權(quán)利應(yīng)受保護。
被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司依據(jù)2015年12月16日簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》負(fù)有協(xié)助原告賀小國辦理房屋過戶的義務(wù)。
據(jù)此,本院對原告賀小國要求“1、判令孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋歸原告所有;判令被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即為原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)登記并承擔(dān)因其逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記給原告賀小國造成的包括受到侵權(quán)的損失”的訴訟請求予以支持。
對于原告的訴訟請求“2、判令第二、三被告立即停止侵權(quán),從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1號樓3單元401室房屋退出,不再侵害原告”的請求,因原告已合法取得該房屋,被告曾某高、被告曾慶厚再行進入爭議房屋沒有合法依據(jù),應(yīng)停止侵權(quán)。
對原告的該項請求,本院予以支持。
至于被告曾某高辯稱“被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司與我方訂立合同并交付房屋后,又將房屋出賣原告,被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司一房二賣的行為明顯違法違約,我方有權(quán)要求解除合同,返還購房款及利息、賠償損失,并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任”,本院認(rèn)為,該請求與本案要處理的爭議無關(guān),被告曾某高可另行起訴。
據(jù)此,本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條 ?、第十五條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋歸原告賀小國所有。
二、被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司立即協(xié)助原告賀小國辦理孝昌縣城區(qū)八米巷小區(qū)1棟3單元401室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),并自2016年3月17日起按照房屋總價款240000元的萬分之五按日計算向原告賀小國支付違約金至完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之日止,違約金總額不超過房屋總價款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾慶厚立即停止侵權(quán),從孝昌縣城區(qū)八米街小區(qū)1棟3單元401室房屋搬出。
本案受理費2150元,由被告被告孝昌縣天瑞房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)2000元,被告曾某高、被告曾慶厚承擔(dān)150元。
審判長:黃登高
書記員:鐘迪飛
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