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賀某某與黑龍江省建三江農(nóng)墾家緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

上訴人(原審原告):賀某某,無職業(yè)。委托訴訟代理人:賀守富,黑龍江誠(chéng)待律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告):黑龍江省建三江農(nóng)墾家緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司,住所地黑龍江省佳木斯市富錦市建三江迎賓路西段南側(cè)保險(xiǎn)公司綜合樓1號(hào)樓119號(hào)。法定代表人:魯義江,該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:李征,黑龍江雨竹律師事務(wù)所律師。

賀某某上訴請(qǐng)求:請(qǐng)求依法撤銷一審判決,改判家緣公司支付賀某某31個(gè)月零10天的違約補(bǔ)償金526,660元;一、二審訴訟費(fèi)由家緣公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由:一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.一審判決認(rèn)定“雙方于2014年1月27日簽訂的《中央大街北段西側(cè)七星路北側(cè)改造回遷戶安置辦法》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充協(xié)議一》)是對(duì)2012年3月9日雙方簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱《安置協(xié)議》)的重新約定”與事實(shí)不符?!栋仓脜f(xié)議》是賀某某與家緣公司在黑龍江省建三江管理局建設(shè)局監(jiān)督見證下自愿簽訂的基礎(chǔ)性協(xié)議,其內(nèi)容要件齊全、形式規(guī)范,雙方應(yīng)當(dāng)共同遵守?!堆a(bǔ)充協(xié)議一》是在家緣公司違約的情況下,包括賀某某在內(nèi)的被拆遷人與家緣公司代表之間達(dá)成的補(bǔ)救性協(xié)議,確保《安置協(xié)議》能夠履行。其中第五條約定:“開發(fā)商與被拆遷戶簽訂的原始安置協(xié)議要嚴(yán)格執(zhí)行,由建設(shè)局監(jiān)督。”如該份協(xié)議是雙方的重新約定,就沒有必要重申原始協(xié)議的效力問題。2.一審判決認(rèn)定“2015年6月17日,雙方簽訂的《中央大街北段西側(cè)七星路北側(cè)改造回遷戶安置辦法補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充協(xié)議二》)是對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議一》的重新約定?!蓖瑯記]有根據(jù)?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》的標(biāo)題主語是“補(bǔ)充協(xié)議”,其具體內(nèi)容有兩點(diǎn):一是對(duì)協(xié)議標(biāo)的進(jìn)行了局部調(diào)整。二是對(duì)違約金的實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行了細(xì)化,即在2015年10月1日前交房的前提下家緣公司違約19個(gè)月承諾給付380,000元違約補(bǔ)償金,立即給付100,000元,其余部分可以以現(xiàn)金的形式支付,也可以以辦產(chǎn)權(quán)證代繳相關(guān)稅費(fèi)的形式相抵,對(duì)《安置協(xié)議》約定的違約責(zé)任未予變更。一審判決認(rèn)定兩份補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)《安置協(xié)議》的重新約定錯(cuò)誤。3.一審判決認(rèn)定“雙方違約補(bǔ)償金已實(shí)際履行完畢”不符合事實(shí)。按《安置協(xié)議》約定,雙方對(duì)家緣公司遲延31個(gè)月零10天交付房屋的事實(shí)沒有爭(zhēng)議,按此約定家緣公司應(yīng)履行626,660元違約補(bǔ)償金的給付義務(wù)。家緣公司實(shí)際給付了100,000元違約補(bǔ)償金,《補(bǔ)充協(xié)議二》約定的300,000元及自2015年10月1日至2016年10月19日應(yīng)給付的違約金226,660元,共計(jì)526,660元并未履行,一審判決認(rèn)定案涉補(bǔ)償金已履行完畢有誤?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》中家緣公司承諾2015年10月1日交付房屋,而實(shí)際上家緣公司至2016年10月19日才交付房屋,家緣公司再次違約12個(gè)月零10天以及至今未給賀某某免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)證均系客觀事實(shí)。4.一審判決認(rèn)定“賀某某請(qǐng)求家緣公司給付違約補(bǔ)償金526,660元(實(shí)際超期31個(gè)月零10天)在合同中沒有依據(jù),不予確認(rèn)”錯(cuò)誤。家緣公司與賀某某約定交付房屋時(shí)間為2014年3月9日,而家緣公司實(shí)際交付房屋時(shí)間為2016年10月19日,遲延交付31個(gè)月零10天。《安置協(xié)議》和兩份補(bǔ)充協(xié)議對(duì)違約補(bǔ)償金均有明確約定,其中《安置協(xié)議》第十條、《補(bǔ)充協(xié)議一》第五條、《補(bǔ)充協(xié)議二》第二條、第三條均有具體的闡述?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》關(guān)于違約金額的計(jì)算方法是按照《安置協(xié)議》約定執(zhí)行的,即每月20,000元直至交房時(shí)止。在《補(bǔ)充協(xié)議二》中的2015年10月1日是家緣公司的第三次違約時(shí)間點(diǎn),既非計(jì)算違約補(bǔ)償金的時(shí)間起點(diǎn),也非計(jì)算違約補(bǔ)償金額的時(shí)間終點(diǎn)。一審判決認(rèn)定在合同中沒有依據(jù),認(rèn)定“補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)《安置協(xié)議》的重新約定”錯(cuò)誤,按此邏輯,家緣公司即使違約十年也無需承擔(dān)違約責(zé)任。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤,判決理由與判決結(jié)果自相矛盾。1.《補(bǔ)充協(xié)議二》確認(rèn)的2014年3月8日至2015年10月1日家緣公司違約時(shí)間為19個(gè)月,違約補(bǔ)償金為380,000元,家緣公司自2015年10月1日至2016年10月19日再次違約12個(gè)月零10天以及其余300,000元違約金若不能以現(xiàn)金方式支付,家緣公司免費(fèi)為賀某某提供辦理產(chǎn)權(quán)證一切相關(guān)手續(xù),且至今未辦理的事實(shí),一審判決只字未提。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條、第十八條的規(guī)定,對(duì)違約有約定的要支持,沒有約定的還應(yīng)按照“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”執(zhí)行,而一審判決中對(duì)賀某某和家緣公司約定的違約責(zé)任既不確定也不適用。3.一審判決依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條是正確的。按照該條規(guī)定,家緣公司連續(xù)三次違約、遲延交付房屋長(zhǎng)達(dá)31個(gè)月,且未全面履行自己義務(wù)的家緣公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)敗訴后果。綜上,請(qǐng)求二審法院支持賀某某的上訴請(qǐng)求,維護(hù)其合法權(quán)益。家緣公司辯稱,家緣公司認(rèn)可一審判決結(jié)果,應(yīng)予維持?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》家緣公司未加蓋印章,只有法定代表人簽字,不屬于職務(wù)行為,屬效力待定,不生效。綜上,賀某某的上訴請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù),請(qǐng)求依法駁回。賀某某向一審法院起訴請(qǐng)求:1.要求家緣公司給付違約補(bǔ)償金526,666元;2.訴訟費(fèi)用由家緣公司負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí):2012年3月9日,賀某某與家緣公司簽訂了《安置協(xié)議》,第十條約定:“家緣公司不能按照約定時(shí)間提供調(diào)換房屋,每月支付賀某某20,000元整,直至家緣公司通知賀某某交付調(diào)換房屋止”。2014年1月27日,賀某某與家緣公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議一》,該協(xié)議第五條約定:“家緣公司與賀某某簽訂的原始《安置協(xié)議》要嚴(yán)格執(zhí)行,由建設(shè)局監(jiān)督”。2015年6月17日,賀某某與家緣公司又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議二》,該協(xié)議第二條約定:“門市經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收后方能將鑰匙交給賀某某,交鑰匙時(shí)間定為2015年10月1日前。家緣公司不能如期完工或達(dá)不到第一條所提供的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn),賀某某有權(quán)拒絕要門市。此時(shí)家緣公司仍以現(xiàn)金方式補(bǔ)償賀某某,現(xiàn)金補(bǔ)償金額為2,012,250元[(266.5平方米×6,500元/平方米)+380,000元(20,000元/平方米×19個(gè)月)賠償金-100,000元(已付)]”。賀某某分別于2015年8月20日、11月20日、12月8日收到家緣公司給付動(dòng)遷款50,000元、30,000元、20,000元,合計(jì)100,000元。一審法院認(rèn)為,賀某某與家緣公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議一》是對(duì)《安置協(xié)議》的重新約定?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》是對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議一》的重新約定?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》中賀某某與家緣公司關(guān)于違約補(bǔ)償金已經(jīng)實(shí)際履行完畢。雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議二》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容未違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬合法有效,應(yīng)予以確認(rèn)。賀某某請(qǐng)求家緣公司給付違約補(bǔ)償金526,666元(實(shí)際超期31個(gè)月零10天),在合同中沒有依據(jù),不予確認(rèn)。綜上,家緣公司按照約定已經(jīng)全面履行違約補(bǔ)償金義務(wù),賀某某的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù),其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定,判決:駁回原告賀某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9,067元,減半收取4,534元,由原告賀某某負(fù)擔(dān)。二審中,雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。本院二審查明:《安置協(xié)議》備注項(xiàng)約定:“案涉房屋交房日期在2014年3月8日前,如家緣公司自簽訂該協(xié)議之日起二年內(nèi)不能按此約定日期回遷,家緣公司支付給賀某某每月補(bǔ)償費(fèi)20,000元,直到交付房屋時(shí)止”。另查明,《補(bǔ)充協(xié)議二》第三條約定:“在此協(xié)議簽訂當(dāng)日,家緣公司支付給賀某某、宋德安每人100,000元違約補(bǔ)償金作為補(bǔ)償”。再查明,2016年10月14日,家緣公司將案涉回遷房屋交付給賀某某。除上述事實(shí)外,本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人賀某某因與被上訴人黑龍江省建三江農(nóng)墾家緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱家緣公司)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案,不服黑龍江省建三江農(nóng)墾法院(2017)黑8102民初1646號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年3月5日立案后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。審理期間,當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解期限40天,調(diào)解未果,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題為《補(bǔ)充協(xié)議二》是否有效,家緣公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任?關(guān)于焦點(diǎn)一的問題,《中華人民共和國(guó)民法總則》第六十一條規(guī)定:“依照法律或者法人章程的規(guī)定,代表法人從事民事活動(dòng)的負(fù)責(zé)人,為法人的法定代表人。法定代表人以法人名義從事的民事活動(dòng),其法律后果由法人承受。法人章程或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)法定代表人代表權(quán)的限制,不得對(duì)抗善意相對(duì)人?!睋?jù)此規(guī)定,《補(bǔ)充協(xié)議二》雖未加蓋家緣公司印鑒,但其法定代表人魯義江在該協(xié)議中簽字捺印,并按協(xié)議履行了部分義務(wù),且協(xié)議不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,屬雙方真實(shí)意思表示,對(duì)雙方均具有拘束力,合法有效,雙方應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利、義務(wù)。家緣公司認(rèn)為魯義江簽字非職務(wù)行為的抗辯主張不成立。關(guān)于焦點(diǎn)二的問題,本案中,家緣公司簽訂三份協(xié)議承諾的交房日期均逾期,其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?!堆a(bǔ)充協(xié)議二》明確約定:“如遲延交付案涉房屋每月補(bǔ)償20,000元,時(shí)間為19個(gè)月(自2014年3月至2015年10月)違約金為380,000元”。2016年10月14日,家緣公司將案涉房屋交付于賀某某。至此,逾期交房時(shí)間為31個(gè)月零5天(2014年3月9日至2016年10月14日),賀某某基于其與家緣公司協(xié)議約定請(qǐng)求家緣公司給付逾期交付房屋違約補(bǔ)償金523,335元(31個(gè)月×20,000元/月+5天×667元/天-100,000元)的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù),本院予以支持。綜上所述,賀某某的上訴請(qǐng)求成立,合理部分本院予以支持;一審判決認(rèn)定事實(shí)明顯不當(dāng),本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

一、撤銷黑龍江省建三江農(nóng)墾法院(2017)黑81民初1646號(hào)民事判決;二、黑龍江省建三江農(nóng)墾家緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司給付賀某某拆遷安置違約補(bǔ)償款523,335元,于接到本判決之日起30日內(nèi)履行完畢;三、駁回賀某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)4,534元、二審案件受理費(fèi)9,067元(均系賀某某預(yù)交),合計(jì)13,601元,由上訴人賀某某負(fù)擔(dān)136元,被上訴人黑龍江省建三江農(nóng)墾家緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)13,465元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 李 波
審判員 周志強(qiáng)
審判員 魯 民

書記員:張南

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