賀某奇
賀劍鋒
黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司
張文君（黑龍江海天慶城律師事務所）

上訴人（原審原告）賀某奇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人賀劍鋒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
被上訴人（原審被告）黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)民安街22號。
法定代表人劉文，該公司總經理。
委托代理人張文君，黑龍江海天慶城律師事務所律師。
上訴人賀某奇因與被上訴人黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司（以下簡稱華遠公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月24日受理后，依法組成合議庭，于2014年7月9日公開開庭審理此案。上訴人賀某奇的委托代理人賀劍鋒，被上訴人華遠公司的委托代理人張文君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
二審查明:2010年1月10日，賀某奇與華遠公司簽訂《商品房買賣合同》，約定賀某奇購買華遠公司開發(fā)的華遠新家園32棟2單元1501室房屋一套，價款人民幣280940元。雙方在合同第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定:（1）逾期在60日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之0.2的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的0.2%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之0.2［該比率應不小于第（1）項中的比率］的違約金。雙方在合同第八條“交付期限”中約定:出賣人應當在2010年10月15日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備“該商品房經驗收合格”條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人。雙方在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定:（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.2的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.2［該比率應不小于第（1）項中的比率］的違約金。雙方在合同第十一條“交接”中約定:商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交接手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
合同簽訂當日，賀某奇交付房款280940元，華遠公司為賀某奇出具了收據(jù)。
2011年6月21日，華遠公司電話通知賀某奇辦理房屋進戶手續(xù)。2011年6月27日，賀某奇到辦理房屋進戶手續(xù)的現(xiàn)場，要求華遠公司出示合同約定的相關證明文件，被華遠公司告知相關文件準備好后另行通知。2013年1月25日，華遠公司取得了包括涉案爭議房屋在內的華遠新家園32#、33#樓《哈爾濱市新建住宅交付使用社會評審意見書》。
除上述事實外，本院二審查明的其他事實與一審判決認定的事實相同。
基于上述事實，本院認為:賀某奇與華遠公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》，是雙方的真實意思表示，不違反國家法律的禁止性規(guī)定，應認定合法有效。根據(jù)雙方在合同中的約定，華遠公司未能如期在2010年10月15日前交付經驗收合格的商品房，應當承擔違約責任，一審判決對此認定正確。
關于計算華遠公司違約金的截止日期問題。華遠公司作為出賣人，對其出賣的商品房，不僅要具備驗收合格的條件，同時需向買受人出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等相關文件，在辦理交接手續(xù)前，還需書面通知買受人辦理房屋交接。而《社會評審意見書》，系地方人民政府對轄區(qū)新建住宅交付使用的行政管理性規(guī)定，僅能證明在政府行政管理方面認定該商品房已經具備了交付使用條件，出賣人可以向買受人辦理交接手續(xù)，但華遠公司在取得《社會評審意見書》后，并未按照合同約定書面通知賀某奇辦理房屋交接手續(xù)，也未按照合同約定向賀某奇出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等相關文件，賀某奇在知曉該商品房已經辦理房屋進戶手續(xù)期間，向華遠公司索要《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等相關文件，是其依據(jù)合同約定所享有的權利，華遠公司提供前述文件是合同約定的義務，其未能出示相關文件，應認定其違反了雙方在合同中關于辦理進戶手續(xù)所需提供相關文件的約定。從本案的實際情況看，華遠公司在取得《社會評審意見書》后，根據(jù)合同約定，應當也必須書面通知賀某奇辦理進戶手續(xù)，同時提供前述的相關文件，其在訴訟期間陳述電話通知、報刊公告通知，均不符合雙方合同約定。況且，華遠公司在訴訟期間并未舉示訴爭房屋具備合同約定的進戶條件后，履行了向賀某奇書面通知辦理進戶手續(xù)的證據(jù)，其違約仍在持續(xù)進行，故一審判決認定2013年1月25日華遠公司取得《社會評審意見書》為華遠公司違約的截止日期錯誤，本院予以糾正。賀某奇于2013年8月13日提起本案訴訟，應視為其主張權利，因此，就本案而言，華遠公司違約的日期應計算至賀某奇提起本案訴訟之日，即2013年8月13日。對于賀某奇提起本案訴訟后華遠公司的違約問題，由于賀某奇在起訴時還未發(fā)生，不宜在本案中一并處理。故對賀某奇關于計算華遠公司違約金的截止日期至達到合同約定的房屋交付條件并實際交付房屋之日止的上訴主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第七十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號民事判決第二項及訴訟費用承擔部分；
二、變更哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號民事判決第一項為:黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內給付賀某奇逾期進戶違約金5781.75元。
如未按期履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
上訴審案件受理費50元（賀某奇預交），由黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第七十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號民事判決第二項及訴訟費用承擔部分；
二、變更哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院（2013）呼民初字第463號民事判決第一項為:黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內給付賀某奇逾期進戶違約金5781.75元。
如未按期履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
上訴審案件受理費50元（賀某奇預交），由黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司負擔。

審判長：王忠林
審判員：劉松江
審判員：劉炳柏

書記員：鮑載金