賀某
陳賢才（湖北園林律師事務(wù)所）
洪湖市新堤辦事處財政所
潘某
李銀海（湖北玉沙律師事務(wù)所）
洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司
王冰（湖北玉沙律師事務(wù)所）

原告賀某。
委托代理人陳賢才，湖北園林律師事務(wù)所律師。
被告洪湖市新堤辦事處財政所，住所地洪湖市新堤辦事處新洪路94號。
法定代表人王高升，男，該所所長。
委托代理人潘某，該所職工。
委托代理人李銀海，湖北玉沙律師事務(wù)所律師。
第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司，住所地洪湖市新堤辦事處玉沙路11號。
法定代表人劉經(jīng)高，男，該公司經(jīng)理。
委托代理人王冰，湖北玉沙律師事務(wù)所律師。
原告賀某與被告洪湖市新堤辦事處財政所及第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員晏晟獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告及其委托代理人陳賢才、被告委托代理人潘某、李銀海、第三人委托代理人王冰到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賀某訴稱，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財政所對其位于洪湖市文泉東路的房屋對外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，租金90000元。
2011年11月，被告在租賃的房屋出賣前，沒有在合理期限內(nèi)書面通知原告，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，擅自將租賃的房屋出售給第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司，并于2011年11月23日辦理了過戶手續(xù)。
因被告與第三人惡意串通，隱瞞交易事實，直至租賃期限臨近屆滿前，原告才知道租賃的房屋早已出售這一事實。
綜上，原告認(rèn)為:被告與第三人惡意串通，損害自己的優(yōu)先購買權(quán)，其房屋買賣行為無效。
根據(jù)法律規(guī)定，原告對被告與第三人買賣的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
為維護(hù)合法權(quán)益，提起訴訟，要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房屋買賣合同》無效；請求原告對被告與第三人買賣的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；并承擔(dān)本案的訴訟費用。
在訴訟過程中，原告增加了訴訟請求，請求確認(rèn)被告與第三人于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；如不能對租賃的房屋實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，則被告應(yīng)當(dāng)賠償原告998207元。
原告提交了以下證據(jù):1原告賀某的身份證復(fù)印件，擬證明原告身份；2、兩份文件，擬證明被告身份；3、第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司的組織機(jī)構(gòu)代碼證、工商登記信息，擬證明第三人身份；4、房屋租賃合同、租金收據(jù)，擬證明原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，原告履行了租金給付義務(wù)等。
5、房屋登記簿，擬證明被告將房屋出售給第三人，并于2011年11月23日辦理了過戶手續(xù)；在被告與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議時，被告沒有取得原始的權(quán)利憑證；國有劃撥土地是禁止轉(zhuǎn)讓的，所以無效。
6、原告的營業(yè)執(zhí)照，擬證明原告租賃被告的房屋從事商業(yè)經(jīng)營等。
7、依法向法院申請調(diào)取房屋登記資料，擬證明:2009年10月8日被告與第三人簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，價款180萬元，約定合同簽訂之日給付50萬元，并且約定了由被告辦理相關(guān)過戶手續(xù)。
8、2011年11月11日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，擬證明按照被告的辯稱，土地和房屋是180萬元，包含了30萬元，而又簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是為了過戶而補(bǔ)簽的合同。
9、茅江財政所土地使用權(quán)，擬證明與被告身份不一致。
被告洪湖市新堤辦事處財政所辯稱，??被告新堤財政所轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)及地上的建筑物，原告只租賃了房屋，并沒有租賃土地，對土地使用權(quán)沒有優(yōu)先購買權(quán)，由于土地與房屋不可分割，因此被告對本案土地及房屋一并出讓時，原告沒有優(yōu)先購買權(quán)。
其次被告新堤財政所履行了通知義務(wù)，被告擬轉(zhuǎn)讓本案土地使用權(quán)及房屋前已通知了原告，原告沒有簽收通知，還與送通知的被告工作人員發(fā)生糾紛，原告知曉被告擬轉(zhuǎn)讓本案土地使用權(quán)及房屋后，沒有要求受讓該土地使用權(quán)及房屋，故原告喪失了優(yōu)先購買權(quán)。
同時本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓后，受讓人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司在2012年3月將該本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓實際情況告知了原告，即原告在2012年3月知道了本案土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓事實，如果原告認(rèn)為被告的轉(zhuǎn)讓行為侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)，其應(yīng)當(dāng)在其知道其權(quán)利被侵害后兩年內(nèi)提出，原告提出請求的時間在2016年3月24日，超過了訴訟時效，喪失了勝訴權(quán)。
再次本案土地是國有劃撥土地，被告轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過洪湖市人民政府批準(zhǔn)，在洪湖市人民政府沒有批準(zhǔn)（截止起訴前）的情況下，本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，既然《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，洪湖經(jīng)高置業(yè)公司依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，既然本案爭議的土地及房屋仍然屬被告新堤財政所所有，被告轉(zhuǎn)讓該財產(chǎn)時，原告仍然在同等的條件下可以購買，故被告不存在侵犯原告購買權(quán)。
另外原告要求被告賠償200萬元的損失，缺乏事實根據(jù)及法律依據(jù)。
??綜上，原告不享有對本案土地及房屋優(yōu)先購買的權(quán)利，被告與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，原告要求被告賠償200萬元的請求缺乏事實根據(jù)及法律依據(jù)，請求法庭駁回原告全部訴訟請求。
被告提交了如下證據(jù):1、收取原告租金的入賬收入9萬元復(fù)印件，擬證明被告收取了原告租金；2、土地使用權(quán)和門面轉(zhuǎn)讓的會議記錄，擬證明土地使用權(quán)和門面轉(zhuǎn)讓經(jīng)過了支部研究同意；3、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、新堤辦事處批復(fù)、原茅江財政所國有土地使用權(quán)證、第三人與被告合同履行付款情況說明，擬證明被告與第三人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)過新堤辦事處批準(zhǔn)了的；4、第三人房權(quán)證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件，擬證明被告將房屋過戶給第三人；5、證人王某證言，擬證明在房屋出售前，已經(jīng)對原告進(jìn)行了告知；6、證人趙某的證言，擬證明當(dāng)時被告通知了相關(guān)租戶。
第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司述稱，原告請求確認(rèn)被告與第三人房屋買賣合同無效，因《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條 ?規(guī)定，與其不符，原告的訴訟請求不成立；其次原告要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效也不能成立；再者原告增加訴訟請求后，沒有在事實和理由中進(jìn)行陳述，原告增加的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，要求駁回原告的訴訟請求。
其提交了如下證據(jù):土地買賣合同、房產(chǎn)證，擬證明訴爭房屋已經(jīng)過戶，屬于第三人，土地沒有過戶。
經(jīng)原告向本院申請，對于原告所租賃的門面和土地進(jìn)行了價格鑒定評估，湖北循其本價格鑒定評估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價鑒（荊州）（2016）第56號價格鑒定評估報告。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對以下證據(jù)作如下確認(rèn):
一、原告提交的證據(jù)1、2、3、4、6、7、8經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后均沒有異議，本院依法予以認(rèn)定。
二、原告提交的證據(jù)5經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為土地和房屋出售是經(jīng)過多次研究和討論，被告有土地轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，原告提供的證據(jù)是真實的。
第三人對該證據(jù)的真實性無異議，對其證明目的有異議:1、房屋從剛開始就是原茅江財政所的，后來經(jīng)過編委變更為新堤財政所，最早就是茅江財政所建的，只是沒有辦理房產(chǎn)登記，房屋早就存在，不存在原告所主張的簽訂合同時沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于新堤財政所，程序合法，不存在問題。
2、關(guān)于國有劃撥土地禁止轉(zhuǎn)讓，原告的證據(jù)不能證明此觀點。
本院認(rèn)為，綜合被告和第三人的質(zhì)證意見可以認(rèn)定，該房屋登記簿能夠反應(yīng)房屋交易的真實情況，對該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
但是房屋登記不能證明國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否合法。
三、原告提交的證據(jù)9經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為該土地使用權(quán)真實有效。
第三人認(rèn)為此土地到目前都沒有過戶，還不屬于第三人。
本院認(rèn)為，被告和原茅江財政所合并為一個單位，土地所有權(quán)證名稱不一屬于正常現(xiàn)象，現(xiàn)在實際享有該土地使用權(quán)的為被告，故對原告認(rèn)為該土地使用權(quán)名稱不一的主張不予支持。
四、被告提交的證據(jù)1、3、4經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，均沒有異議，本院依法予以認(rèn)定。
五、被告提交的證據(jù)2經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為該證據(jù)的形式不符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有與會人員簽名，會議記錄不能證明其所要達(dá)到的證明目的，不能證明被告已經(jīng)通知原告門面已經(jīng)對外出售。
第三人無異議。
本院認(rèn)為，原告對該證據(jù)的異議理由成立，本院對該證據(jù)依法不予認(rèn)定。
六、被告提交的證據(jù)5經(jīng)證人當(dāng)庭出庭作證、原告和第三人質(zhì)證，證人只認(rèn)可原告的父親和被告當(dāng)時的所長也即被告的委托代理人潘某發(fā)生了肢體沖突，別的都不知道。
本院認(rèn)為，被告要求證人證明被告和第三人買賣房屋時，被告告知了原告，但是通過證人出庭作證，證人不能證明被告所要證明的目的，故本院對該證據(jù)不予認(rèn)定。
七、被告提交的證據(jù)6經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，否則不能辨別其真實性；被告所陳述的，不具有真實性；該證明是否是證人趙某本人所寫也不清楚。
第三人無異議。
本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，無正當(dāng)理由的，對證人證言不予認(rèn)定。
故本院對該證據(jù)不予認(rèn)定。
八、第三人提交的證據(jù)經(jīng)原、被告質(zhì)證后，原告對其真實性無異議，但認(rèn)為土地買賣合同無合法性，違反國家法律規(guī)定。
被告無異議。
本院認(rèn)為，第三人提交證據(jù)所要證明的目的為訴爭房屋已經(jīng)過戶，屬于第三人，土地沒有過戶。
沒有要求證明該合同是否合法，故本院對該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
九、鄂循價鑒（荊州）（2016）第56號價格鑒定評估報告經(jīng)原、被告和第三人質(zhì)證后，原告無異議，被告認(rèn)為評估報告所寫的計算標(biāo)準(zhǔn)和方法有問題，標(biāo)準(zhǔn)是比照中央花園、錦繡東城，門面的價值就含有土地、房屋價值，評估報告在評估本案門面價值時，首先計算了門面價值，又計算了土地價值，評估報告對門面的房屋、土地價值分開計算，從評估標(biāo)準(zhǔn)、計算方式是錯誤的。
第三人認(rèn)為評估報告達(dá)不到證明目的，就有關(guān)具體實質(zhì)內(nèi)容，同意被告的意見。
本院認(rèn)為，該評估報告是經(jīng)過本院司法技術(shù)科組織原、被告和第三人共同選定的評估機(jī)構(gòu)，該評估機(jī)構(gòu)依法作出的評估報告，且被告認(rèn)為該評估報告存在問題，也沒有申請重新評估鑒定。
故本院對該評估報告依法予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財政所對其位于洪湖市文泉大道（原茅江財政所）臨街門面對外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:被告將位于洪湖市新堤辦事處文泉大道（原茅江財政所）臨街門面，西邊六個門面總面積330平方米（西寬21米，長16.5米），租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，期滿后如被告繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權(quán)，租金共為9萬元。
2009年10月8日被告（原洪湖市新堤辦事處財經(jīng)所）和第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將被告位于洪湖市文泉大道原茅江財管所的部分土地使用權(quán)、地上附著物（包括門店、院墻等）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其中包含被告出租給原告的六間門面，轉(zhuǎn)讓價格為180萬元，從協(xié)議簽訂之日預(yù)付50萬元，余款經(jīng)土地行政管理機(jī)關(guān)辦結(jié)過戶手續(xù)，第三人取得新土地使用權(quán)證后付清。
第三人分別于2011年元月付款50萬元，2012年元月付款20萬元，2013年2月付款20萬元，2013年12月付款10萬元，2014年元月付款10萬元。
2011年11月11日，被告和第三人簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將被告所有的面積為287.55平方米的房屋（包括原告所租賃門面，建筑面積為143.1平方米，土地面積為144.57平方米）出售給第三人，轉(zhuǎn)讓價格為30萬元并于2011年11月29日辦理了房屋買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年3月25日原告以被告侵犯其房屋優(yōu)先購買權(quán)為由提起訴訟，訴訟中經(jīng)原告向本院申請，對于原告所租賃的門面和土地的現(xiàn)行價值進(jìn)行了價格鑒定評估，湖北循其本價格鑒定評估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價鑒（荊州）（2016）第56號價格鑒定評估報告，門面評估價值為998207元，土地評估價值為180423元，同時注明評估報告未考慮土地出讓金，土地出讓金以實際繳納為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，2009年10月8日被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中所轉(zhuǎn)讓的土地為國有劃撥土地，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》至今未經(jīng)洪湖市人民政府批準(zhǔn)，被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬無效合同。
因此原告請求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的訴訟請求本院依法予以支持。
再者，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定:以劃撥方式取得土地所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
2011年11月11日被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中的房地產(chǎn)交易所涉及的土地屬于國有劃撥土地，被告和第三人在2011年11月29日辦理房屋買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，在繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地所有權(quán)證后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告和第三人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?的規(guī)定，被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。
因此，對原告要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請求本院依法予以支持。
由于被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》均無效，那么該訴爭房屋買賣不成立，原告也因此不能享有優(yōu)先購買權(quán)，被告侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)不成立，故對原告要求對被告和第三人買賣房屋享有優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求本院不予支持。
同時原告要求被告因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)脑V訟請求本院也不予支持。
被告辯稱其在與第三人簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)履行了通知原告的義務(wù)，原告的起訴也超過了訴訟時效，但是其未能提供有效證據(jù)予以證明，其辯稱理由不能成立。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告洪湖市新堤辦事處財政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；
二、被告洪湖市新堤辦事處財政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2011年11月11日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無效；
三、駁回原告賀某的其他訴訟請求。
本案案件受理費2130元，減半收取1065元由被告負(fù)擔(dān)1000元，原告負(fù)擔(dān)65元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。
款匯湖北省荊州市中級人民法院，賬號:17×××30。
開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行，上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，綜合被告和第三人的質(zhì)證意見可以認(rèn)定，該房屋登記簿能夠反應(yīng)房屋交易的真實情況，對該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
但是房屋登記不能證明國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否合法。
三、原告提交的證據(jù)9經(jīng)被告和第三人質(zhì)證后，被告認(rèn)為該土地使用權(quán)真實有效。
第三人認(rèn)為此土地到目前都沒有過戶，還不屬于第三人。
本院認(rèn)為，被告和原茅江財政所合并為一個單位，土地所有權(quán)證名稱不一屬于正?，F(xiàn)象，現(xiàn)在實際享有該土地使用權(quán)的為被告，故對原告認(rèn)為該土地使用權(quán)名稱不一的主張不予支持。
四、被告提交的證據(jù)1、3、4經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，均沒有異議，本院依法予以認(rèn)定。
五、被告提交的證據(jù)2經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為該證據(jù)的形式不符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有與會人員簽名，會議記錄不能證明其所要達(dá)到的證明目的，不能證明被告已經(jīng)通知原告門面已經(jīng)對外出售。
第三人無異議。
本院認(rèn)為，原告對該證據(jù)的異議理由成立，本院對該證據(jù)依法不予認(rèn)定。
六、被告提交的證據(jù)5經(jīng)證人當(dāng)庭出庭作證、原告和第三人質(zhì)證，證人只認(rèn)可原告的父親和被告當(dāng)時的所長也即被告的委托代理人潘某發(fā)生了肢體沖突，別的都不知道。
本院認(rèn)為，被告要求證人證明被告和第三人買賣房屋時，被告告知了原告，但是通過證人出庭作證，證人不能證明被告所要證明的目的，故本院對該證據(jù)不予認(rèn)定。
七、被告提交的證據(jù)6經(jīng)原告和第三人質(zhì)證后，原告認(rèn)為證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，否則不能辨別其真實性；被告所陳述的，不具有真實性；該證明是否是證人趙某本人所寫也不清楚。
第三人無異議。
本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，無正當(dāng)理由的，對證人證言不予認(rèn)定。
故本院對該證據(jù)不予認(rèn)定。
八、第三人提交的證據(jù)經(jīng)原、被告質(zhì)證后，原告對其真實性無異議，但認(rèn)為土地買賣合同無合法性，違反國家法律規(guī)定。
被告無異議。
本院認(rèn)為，第三人提交證據(jù)所要證明的目的為訴爭房屋已經(jīng)過戶，屬于第三人，土地沒有過戶。
沒有要求證明該合同是否合法，故本院對該證據(jù)依法予以認(rèn)定。
九、鄂循價鑒（荊州）（2016）第56號價格鑒定評估報告經(jīng)原、被告和第三人質(zhì)證后，原告無異議，被告認(rèn)為評估報告所寫的計算標(biāo)準(zhǔn)和方法有問題，標(biāo)準(zhǔn)是比照中央花園、錦繡東城，門面的價值就含有土地、房屋價值，評估報告在評估本案門面價值時，首先計算了門面價值，又計算了土地價值，評估報告對門面的房屋、土地價值分開計算，從評估標(biāo)準(zhǔn)、計算方式是錯誤的。
第三人認(rèn)為評估報告達(dá)不到證明目的，就有關(guān)具體實質(zhì)內(nèi)容，同意被告的意見。
本院認(rèn)為，該評估報告是經(jīng)過本院司法技術(shù)科組織原、被告和第三人共同選定的評估機(jī)構(gòu)，該評估機(jī)構(gòu)依法作出的評估報告，且被告認(rèn)為該評估報告存在問題，也沒有申請重新評估鑒定。
故本院對該評估報告依法予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明，2005年12月，被告洪湖市新堤辦事處財政所對其位于洪湖市文泉大道（原茅江財政所）臨街門面對外進(jìn)行招租。
原告依照招租的規(guī)定，在2005年12月14日給付招租押金25000.00元，在2005年12月22日給付租金65000.00元，共計90000.00元。
2006年3月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定:被告將位于洪湖市新堤辦事處文泉大道（原茅江財政所）臨街門面，西邊六個門面總面積330平方米（西寬21米，長16.5米），租期為10年，從2006年3月15日起至2016年3月24日止，期滿后如被告繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權(quán)，租金共為9萬元。
2009年10月8日被告（原洪湖市新堤辦事處財經(jīng)所）和第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將被告位于洪湖市文泉大道原茅江財管所的部分土地使用權(quán)、地上附著物（包括門店、院墻等）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其中包含被告出租給原告的六間門面，轉(zhuǎn)讓價格為180萬元，從協(xié)議簽訂之日預(yù)付50萬元，余款經(jīng)土地行政管理機(jī)關(guān)辦結(jié)過戶手續(xù)，第三人取得新土地使用權(quán)證后付清。
第三人分別于2011年元月付款50萬元，2012年元月付款20萬元，2013年2月付款20萬元，2013年12月付款10萬元，2014年元月付款10萬元。
2011年11月11日，被告和第三人簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將被告所有的面積為287.55平方米的房屋（包括原告所租賃門面，建筑面積為143.1平方米，土地面積為144.57平方米）出售給第三人，轉(zhuǎn)讓價格為30萬元并于2011年11月29日辦理了房屋買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年3月25日原告以被告侵犯其房屋優(yōu)先購買權(quán)為由提起訴訟，訴訟中經(jīng)原告向本院申請，對于原告所租賃的門面和土地的現(xiàn)行價值進(jìn)行了價格鑒定評估，湖北循其本價格鑒定評估有限公司于2016年6月17日作出了鄂循價鑒（荊州）（2016）第56號價格鑒定評估報告，門面評估價值為998207元，土地評估價值為180423元，同時注明評估報告未考慮土地出讓金，土地出讓金以實際繳納為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，2009年10月8日被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中所轉(zhuǎn)讓的土地為國有劃撥土地，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
本案《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》至今未經(jīng)洪湖市人民政府批準(zhǔn)，被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬無效合同。
因此原告請求確認(rèn)被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的訴訟請求本院依法予以支持。
再者，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定:以劃撥方式取得土地所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
2011年11月11日被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中的房地產(chǎn)交易所涉及的土地屬于國有劃撥土地，被告和第三人在2011年11月29日辦理房屋買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，在繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地所有權(quán)證后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告和第三人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條 ?第一款 ?的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?的規(guī)定，被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。
因此，對原告要求確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請求本院依法予以支持。
由于被告和第三人簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》均無效，那么該訴爭房屋買賣不成立，原告也因此不能享有優(yōu)先購買權(quán)，被告侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)不成立，故對原告要求對被告和第三人買賣房屋享有優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求本院不予支持。
同時原告要求被告因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)給予賠償?shù)脑V訟請求本院也不予支持。
被告辯稱其在與第三人簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)履行了通知原告的義務(wù)，原告的起訴也超過了訴訟時效，但是其未能提供有效證據(jù)予以證明，其辯稱理由不能成立。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告洪湖市新堤辦事處財政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2009年10月8日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；
二、被告洪湖市新堤辦事處財政所與第三人洪湖市經(jīng)高置業(yè)有限公司于2011年11月11日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無效；
三、駁回原告賀某的其他訴訟請求。
本案案件受理費2130元，減半收取1065元由被告負(fù)擔(dān)1000元，原告負(fù)擔(dān)65元。

審判長：晏晟

書記員：張穎