原告：費(fèi)某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：湯衛(wèi)忠，上海湯衛(wèi)忠律師事務(wù)所律師。
　　被告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王群輝，上海逾馳律師事務(wù)所律師。
　　原告費(fèi)某某與被告周某某居間合同糾紛一案，本院于2018年10月11日立案受理后，先依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。后因案情?fù)雜，本院依法于2018年12月27日裁定將本案轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭先后于2019年1月8日、3月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告的委托訴訟代理人湯衛(wèi)忠及被告的委托訴訟代理人王群輝均到庭參加了訴訟，被告周某某到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告立即返還居間費(fèi)用人民幣73,000元；2、判令被告償付以73,000元為基數(shù)，自2009年8月18日起至本判決生效日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息損失；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2009年8月，被告向原告承諾通過(guò)其能買(mǎi)到奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)楊王村委會(huì))開(kāi)發(fā)建設(shè)的楊王苑房屋。為此，被告要求原告向其支付相應(yīng)的居間費(fèi)用。2009年8月17日，原告向被告支付居間費(fèi)用73,000元。2009年12月23日，原告與楊王村委會(huì)簽訂《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》約定：(一)原告受讓的房屋坐落于南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑為B型五期48號(hào)東座，建筑面積330.75平方米；(二)該房屋的總價(jià)款為1,186,731元(不含稅價(jià))。因上述房屋無(wú)法取得合法建設(shè)手續(xù)，楊王村委會(huì)于2017年11月退還了原告已支付的款項(xiàng)。鑒于通過(guò)被告居間介紹的上述房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被告雖答應(yīng)退還收取的居間費(fèi)用但至今未予退還。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至本院。
　　被告辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。1、本案合同簽訂于2009年12月，至今已超過(guò)訴訟時(shí)效；2、被告已為原告提供了約定的居間服務(wù)，不存在要求退還居間費(fèi)的理由。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)即原告提供的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》復(fù)印件和農(nóng)業(yè)銀行交易明細(xì)1組、被告出具的《收條》原件1份及原告的身份證復(fù)印件及被告的戶(hù)籍信息各1份，被告提供的徐桂花出具的《收款收據(jù)》，以及本院依職權(quán)調(diào)取的楊王村委會(huì)出具的《證明材料》、退款申請(qǐng)和上海農(nóng)商銀行單位業(yè)務(wù)委托書(shū)各1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)于被告提供的其與楊王村委會(huì)簽訂的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》復(fù)印件及楊王村委會(huì)出具的收據(jù)復(fù)印件、《奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)單項(xiàng)支款統(tǒng)一憑證》復(fù)印件及相應(yīng)的本金及利息計(jì)算清單、收款收據(jù)，因與本案無(wú)關(guān)，本院不予采信；對(duì)被告申請(qǐng)?zhí)峁┑淖C人石文達(dá)、徐某某的當(dāng)庭證言，原告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，其內(nèi)容僅能反映被告說(shuō)過(guò)讓原告給73,000元就能買(mǎi)到楊王苑房屋，并沒(méi)有對(duì)原告說(shuō)過(guò)要從徐某某處拿到調(diào)單，即便證人所述是事實(shí)，也是證人和被告的關(guān)系，與原告無(wú)關(guān)，且徐某某不認(rèn)識(shí)字，被告自己也簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》，不能排除該筆53,000元是被告購(gòu)房過(guò)程中的支出；被告對(duì)證人證言均無(wú)異議。對(duì)上述證人證言，經(jīng)本院審查后對(duì)真實(shí)性予以采納，其內(nèi)容能證明當(dāng)時(shí)被告通過(guò)向證人徐某某調(diào)單才讓原告與楊王村委會(huì)簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》的事實(shí)。
　　基于上述認(rèn)定的證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)：被告周某某一直從事房屋中介業(yè)務(wù)至今。2009年原告欲購(gòu)買(mǎi)世紀(jì)楊王苑農(nóng)民置換房，被告稱(chēng)自己能幫忙介紹購(gòu)買(mǎi)，原告表示同意后即一次性支付給被告73,000元，被告收款后于2009年8月17日向原告出具收條一份，載明：今收到費(fèi)某某柒萬(wàn)叁仟元正(￥73000)。2009年12月23日，費(fèi)某某、朱順華(乙方)與楊王村委會(huì)(宅基地置換辦、甲方)及楊王村物業(yè)管理有限公司(丙方)在周某某的居間下簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》一份，約定由楊王村委會(huì)將南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑B型五期48號(hào)東座置換房屋(無(wú)產(chǎn)權(quán)證屬自居房)轉(zhuǎn)讓給原告，建筑面積330.75平方米，總價(jià)款1,186,731元，合同簽約之日首付500,000元，結(jié)構(gòu)封頂付350,000元，交付鑰匙前余額全部付清。合同簽訂后，原告按約支付了首付款500,000元。2017年，原告在與楊王村委會(huì)交涉后知曉別墅能否建造至今未有說(shuō)法故要求終止原房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，要求楊王村委會(huì)退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款。2017年11月13日，原告及朱順華向楊王村委會(huì)提出退款申請(qǐng)，楊王村委會(huì)同意并于次日向原告及朱順華退還了購(gòu)房款500,000元并支付按年利率6%計(jì)算的利息243,090元。現(xiàn)原告認(rèn)為，鑒于被告居間介紹的上述房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)全部退還居間費(fèi)，原告在向被告催討未果后，為維護(hù)其合法權(quán)益，遂涉訟。
　　另查明，1、原告非奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村的村民。2、案外人徐某某系奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村的村民，與周某某系師徒關(guān)系，其通過(guò)周某某介紹將南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑B型五期48號(hào)東座置換房屋調(diào)單改名并向周某某收取費(fèi)用。
　　審理中，本院依職權(quán)向楊王村委會(huì)進(jìn)行調(diào)查，該村委會(huì)向本院出具《證明材料》一份，主要內(nèi)容為：楊王村委會(huì)在2006年起，作為上海市郊區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)置換試點(diǎn)單位，在進(jìn)行農(nóng)民宅基地老房置換三層別墅房過(guò)程中，2014年起因國(guó)家土地政策限制凍結(jié)，儲(chǔ)備建造第5、6期土地已被確定為永久性農(nóng)田，為此農(nóng)民置換房的三層別墅房無(wú)法建造。
　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、原告的訴訟是否超過(guò)訴訟時(shí)效？二、被告是否有理由獲得中介費(fèi)73,000元？
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。本院認(rèn)為，法律規(guī)定訴訟時(shí)效制度的目的在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免權(quán)利長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，從而維護(hù)社會(huì)秩序，而不是為了否定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。因此，對(duì)于已經(jīng)及時(shí)主某權(quán)利的當(dāng)事人，其實(shí)體權(quán)利理應(yīng)受到法律保護(hù)。本案中，原告在知曉自己與楊王村委會(huì)簽訂的置換房屋合同無(wú)法履行后提出退款申請(qǐng)，楊王村委會(huì)于2017年11月14日向原告退款后，原告為本案系爭(zhēng)居間費(fèi)用退還事宜多次與被告協(xié)商未果后于2018年10月11日向本院提起訴訟，原告的訴訟顯然未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任不能被免除。
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。本院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百二十六條第一款規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。該法條規(guī)定的“促成合同成立”是指促成合法、有效的合同成立，如果促成的合同屬無(wú)效或可撤銷(xiāo)合同，不能視為促成合同成立?，F(xiàn)被告居間促成原告與楊王村委會(huì)簽訂《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》，但根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。本案中原、被告之間買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物系世紀(jì)楊王苑農(nóng)民置換房屋，涉及了農(nóng)村集體土地使用權(quán)的問(wèn)題，本院認(rèn)為原告并非奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，農(nóng)民置換房屋至今未建造，故原告與楊王村委會(huì)之間的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書(shū)》違反了相關(guān)的法律法規(guī)和政策，應(yīng)屬無(wú)效，現(xiàn)楊王村委會(huì)已退還了原告購(gòu)房款本金500,000元并支付了相應(yīng)的利息損失，本院予以確認(rèn)。鑒于房屋買(mǎi)賣(mài)合同未實(shí)際履行，從公平原則出發(fā)，綜合居間人已提供的向徐某某調(diào)單，被告長(zhǎng)期從事房屋中介服務(wù)等客觀(guān)情況，應(yīng)酌情向原告退還居間報(bào)酬43,800元(73,000元*60%)。關(guān)于原告主某的利息損失，鑒于原告在與楊王村委會(huì)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋系無(wú)產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)民置換房，其自身具有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)原告主某的利息損失，本院不予支持。對(duì)于被告提出其已向案外人徐某某支付調(diào)單費(fèi)用53,000元故要求在本案中一并予以考慮的辯解意見(jiàn)，本院認(rèn)為與本案并非同一法律關(guān)系，被告可另行向案外人主某。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第四百二十四條、第四百二十六條及《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告費(fèi)某某43,800元；
　　二、駁回原告費(fèi)某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,126元，由原告費(fèi)某某負(fù)擔(dān)850元，被告周某某負(fù)擔(dān)1,276元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：陸祖廉

書(shū)記員：唐軍芳