原告：贠開義，男，1951年8月19日出生，漢族，住河北省遷西縣。
委托訴訟代理人：趙小明，男，河北奔馳律師事務(wù)所律師。
被告：王友金，男，1965年12月8日出生，漢族，住河北省遷西縣。
委托訴訟代理人：孫海斌，男，河北燕峰律師事務(wù)所律師。

原告贠開義與被告王友金房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告贠開義及其訴訟代理人趙小明、被告王友金的訴訟代理人孫海斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告贠開義向本院提出訴訟請求：1.請求被告立即退還原告買房款150000元；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2010年2月10日，原告向被告交付買房款150000元，被告為原告出具了收條，但被告至今未能將房屋交付給原告。期間原告曾多次找被告催要房屋，被告無房，原告又多次要求被告退還買房款150000元，被告以各種理由拖延拒絕給付。無奈提起訴訟，請依法裁決。
被告王友金辯稱，1.原告將答辯人王友金作為本案被告主體不適格。雖然贠開義的房款150000元是答辯人王友金經(jīng)手收取的，但這不屬于王友金的個(gè)人行為，系王友金作為時(shí)任遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村村書記兼村主任，代表村委會接受贠開義支付的房款，系職務(wù)行為，故原告如果認(rèn)為應(yīng)當(dāng)退還所交納的房款，應(yīng)當(dāng)起訴遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村村民委員會，而不是答辯人王友金個(gè)人，原告將王友金列為被告主體不適格，應(yīng)當(dāng)依法駁回贠開義的起訴。2.原告所訴與事實(shí)不符，要求退還房款理據(jù)不足。2009年，根據(jù)政府號召，遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村開始組織籌建新民居工程，當(dāng)時(shí)村里規(guī)定：誰購買房屋，就先交納建房工程款150000元，待工程竣工后，再支付100000元，村里將購房人交納的建房工程款全部交給了建筑承包商，村委會不會因新民居工程從中獲取利潤。王友金代表村委會收取原告的購房款后，代表村里交給了建筑承包商。新民居工程已基本竣工，只是因建筑承包商內(nèi)部發(fā)生分歧，故此導(dǎo)致收尾工程遲遲未完工，無法交房。另外，原告從未找王友金催要過房屋。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告提交的證1.2010年2月10日被告王友金給原告出具的購買房款150000元的收據(jù)一份，內(nèi)容為：“今收到員開義買別墅款壹拾伍萬元整（150000.00元）。王友金，2010.2.10號”。被告王友金對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該收條系被告王友金作為青楊樹村村主任履行職務(wù)行為，代村委會開具的收條，不是王友金個(gè)人行為。原告提交的證2.贠開義的戶籍證明，證明原告的戶籍屬于非農(nóng)業(yè)，身份性質(zhì)是城鎮(zhèn)居民。被告認(rèn)為原告提供的戶口本不能證明原告戶口系非農(nóng)業(yè)性質(zhì)。原告提出村集體所有土地上的房屋不允許外賣，是基于農(nóng)村的一戶一宅的土地政策，但是在國家倡導(dǎo)的新民居工程中，對該政策是不適用的，被告提交的協(xié)議書證1中也能表明，至少東荒峪鎮(zhèn)政府是認(rèn)可青楊樹村的別墅工程是允許對外出售的，具有合法性。新民居的別墅工程也不屬于一戶一宅的性質(zhì)。
被告王友金為證明其主張?zhí)峤涣巳缦伦C據(jù)：1.2009年8月4日遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村村民委員會與遷西縣昌順礦業(yè)有限公司簽訂的開發(fā)協(xié)議及2009年8月5日，遷西縣興凱建筑工程有限公司中標(biāo)青楊樹村別墅工程的中標(biāo)通知書。證明經(jīng)東荒峪鎮(zhèn)政府同意以及青楊樹村兩委班子研究，村民代表討論通過，青楊樹村第一期別墅上山工程由遷西縣昌順礦業(yè)有限公司采用市場化運(yùn)作方式進(jìn)行開發(fā)，其中每座小型別墅預(yù)交150000元房款，開發(fā)的別墅優(yōu)先安排青楊樹村村民住宅，但并不限制對外出售。別墅工程具體由遷西縣興凱建筑工程有限公司承建。原告預(yù)交的款項(xiàng)數(shù)額與協(xié)議中載明的數(shù)額是相符的，時(shí)間上也是相符的。2.遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村村民委員出具的證明一份，證明原告贠開義交納的別墅款15萬元系購買的青楊樹村新民居工程，王友金收款行為系作為該村村主任職務(wù)行為，不是個(gè)人行為。原告認(rèn)為被告提交的證1，該協(xié)議書是青楊樹村委會與遷西縣昌順礦業(yè)有限公司簽訂的所謂工程建設(shè)協(xié)議，而不是青楊樹村委會與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的協(xié)議書，因此該協(xié)議書本身就房地產(chǎn)開發(fā)而言不具有合法性。該協(xié)議書無權(quán)規(guī)定可以將集體土地的別墅出售給集體組織成員之外的人，該協(xié)議的規(guī)定明顯具有違法性。在王友金收取原告購房款時(shí)并未將該協(xié)議書提供給原告查看，原告對該協(xié)議書既不知情也不認(rèn)可。按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)樓盤的建設(shè)手續(xù)完備后，只有在取得建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的預(yù)收許可之后才有權(quán)收取購買樓房的資金，而本案被告并不能提供預(yù)售許可及前期收款法律依據(jù)。自被告借款之時(shí)至起訴之日被告并沒有與原告訂立過任何購買房屋的書面合同，才使得原告始終知道是被告王友金收取了原告的購房款，原告認(rèn)為被告提供的該份協(xié)議書，對本案的案情及原告的主張、被告的抗辯理由無任何證明意義，因此對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。2009年8月5日遷西縣興旺工程項(xiàng)目管理有限公司中標(biāo)通知書，該通知書內(nèi)容具有違法性，該中標(biāo)通知書并未經(jīng)過國家建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，其中標(biāo)通知僅僅是由青楊樹村委會同意而下達(dá)的中標(biāo)通知，且該中標(biāo)通知書屬于房地產(chǎn)建筑資質(zhì)而不是房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)資質(zhì)，所以該中標(biāo)通知書對于本案無任何證明意義。對被告提供的證2，該證明首先因本案被告王友金是該村委會的支部書記兼村主任，明顯具有利害關(guān)系。其次，王友金如果代替村委會收取原告的購房款應(yīng)當(dāng)在收據(jù)中注明。退一步講，在事后也應(yīng)當(dāng)由村委會或樓房的建設(shè)開發(fā)主體給原告開具購買樓房的合法手續(xù)，另外該證明屬于虛假證明，因是否由村委會收取了原告的150000元購房資金應(yīng)當(dāng)以書面證據(jù)作為定案依據(jù)，而不是以第三人自身的認(rèn)為來否定書面證明，所以除該證明沒有證明意義外，明顯屬于假證，法庭不應(yīng)予以采信。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對原告提交的證據(jù)1，被告對其真實(shí)性無異議，但認(rèn)為王友金收取原告買房款的行為不屬于王友金的個(gè)人行為，系王友金作為時(shí)任遷西縣東荒峪鎮(zhèn)青楊樹村村書記兼村主任，代表村委會接受贠開義支付的房款，系職務(wù)行為。經(jīng)查，被告的該質(zhì)證意見與其提交的證據(jù)1青楊樹村委會與遷西縣昌順礦業(yè)有限公司簽訂的協(xié)議書第四條:“在優(yōu)先安排本村村民別墅住宅之后，剩余的別墅由乙方自行定價(jià)處理，甲方無權(quán)干涉”相矛盾，這里的甲方指青楊樹村委會，根據(jù)該協(xié)議規(guī)定村委會無權(quán)對外銷售別墅，而原告員開義不屬于該村村民，因此，被告王友金作為該村書記兼村主任代村委會收取原告購房款的行為無事實(shí)依據(jù)。另，被告提交的證據(jù)2村委會出具的證明也不足以佐證被告的上述主張，承建公司并未出具證明證實(shí)收到該款。綜上，對原告提供的證據(jù)1予以采信，作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。對原告提交的證據(jù)2戶口本-常住人口登記卡予以采信，能夠證明原告員開義職業(yè)為人民警察，服務(wù)處所遷西縣公安局，屬于城鎮(zhèn)居民，戶籍改革前其戶籍性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)。對于被告提交的證據(jù)1青楊樹村委會與遷西縣昌順礦業(yè)有限公司簽訂的協(xié)議書及中標(biāo)通知書，能夠證明青楊樹村委會新民居第一期別墅上山工程，由興凱建筑有限公司承建，由遷西縣昌順礦業(yè)有限公司采取市場化運(yùn)作方式投資開發(fā)這一事實(shí)，故予以采信，對證據(jù)2，因不能證明村委會有權(quán)收取原告購房款的事實(shí)，故不予采信。

本院認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛，從被告王友金為原告員開義出具的收條內(nèi)容看，買受人為原告員開義、出賣人為被告王友金。從庭審查明的事實(shí)看，案涉房屋屬于青楊樹村委會新民居工程，該工程也就是第一期別墅上山工程已由村委會交給遷西縣昌順礦業(yè)有限公司投資開發(fā)，在雙方簽訂的協(xié)議中明確約定“在優(yōu)先安排本村村民別墅住宅之后，剩余的別墅由乙方遷西縣昌順礦業(yè)有限公司自行定價(jià)處理，甲方青楊樹村委會無權(quán)干涉”。因此，不管是青楊樹村委會，還是王友金個(gè)人均無權(quán)向本村村民之外的人出售別墅，被告王友金向原告員開義出售別墅及收取房款的行為屬于無處分權(quán)的行為。另一方面，本案原告員開義屬于城鎮(zhèn)居民、非農(nóng)業(yè)戶口，而新民居工程所在的土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，根據(jù)我國法律規(guī)定農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有，而原告不屬于青楊樹村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其無權(quán)購買該集體土地上建造的房屋。綜上所述，原告員開義與被告王友金達(dá)成的口頭房屋買賣合同屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自始沒有約束力，因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被告王友金提交的現(xiàn)有證據(jù)不能證明其所收取的購房款已交給承建商，故返還購房款的義務(wù)應(yīng)由被告王友金承擔(dān)。被告所謂其代村委會收取購房款及新民居工程不屬于一戶一宅性質(zhì)的抗辯意見理據(jù)不足，故不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第十條、第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第十條的規(guī)定，判決如下：

被告王友金返還原告員開義購買別墅款人民幣150000元。限本判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3300元，由被告王友金負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判長 韋鳳俠
人民陪審員 梁勇
人民陪審員 關(guān)勝永

書記員： 王豆豆