原告：貝某物流(上海)有限公司，住所地上海市金山工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：楊勇，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：曹俊，上海市萬達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：何鑫，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：林琪，上海市同建律師事務(wù)所律師。
　　原告貝某物流(上海)有限公司(以下簡稱貝某公司)與被告上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱頂樣公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案后，依法適用簡易程序。本案于2018年12月4日公開開庭進(jìn)行審理，原告貝某公司委托訴訟代理人曹俊、被告頂樣公司委托訴訟代理人林琪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告貝某公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告頂樣公司賠償損失人民幣(以下幣種均為人民幣)62,620元(依據(jù)合同第八條第二款約定兩個月租金)；2、判令被告頂樣公司退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金57,402元；3、本案訴訟費(fèi)由被告頂樣公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年1月5日，原告貝某公司與被告頂樣公司簽訂《租賃合同》，約定被告頂樣公司將其從案外人上海贏華化工有限公司(以下簡稱贏華公司)承租的位于青浦區(qū)嘉松中路XXX弄XXX號XXX幢XXX室(以下簡稱系爭廠房)轉(zhuǎn)租給原告貝某公司用于倉儲，建筑面積940平方米，租金每年375,720元，并約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。原告貝某公司為經(jīng)營使用進(jìn)行裝修，但2017年5月9日，政府相關(guān)部門將廠區(qū)進(jìn)行了封路，并通知原告貝某公司搬遷，原告貝某公司才得知青浦區(qū)華新鎮(zhèn)政府在2016年12月已經(jīng)發(fā)出通知，要求業(yè)主在2016年12月30日前停止經(jīng)營活動。被告頂樣公司在明知租賃房屋系違章建筑的情況下，隱瞞實(shí)情，將房屋出租，導(dǎo)致原告貝某公司剛裝修好就不得不搬離。根據(jù)《租賃合同》第八條第二款約定，被告貝某公司應(yīng)給予兩個月的租金補(bǔ)償。同時，被告頂樣公司與業(yè)主贏華公司合同中約定2016年12月21日至2017年2月29日期間免收租金，原告貝某公司認(rèn)為系爭廠房系違章建筑，業(yè)主贏華公司均無權(quán)將違章建筑出租用于收取租金，而且頂樣公司在此期間無需支付業(yè)主房租的前提下也無權(quán)收取原告貝某公司的租金或占有使用費(fèi)。且，原告貝某公司的實(shí)際損失遠(yuǎn)大于兩個月租金金額，裝修費(fèi)用也高于兩個月租金金額，裝修后未開業(yè)即被關(guān)閉，租賃過程中原告貝某公司沒有過錯。原告貝某公司為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院作如上訴請。
　　被告頂樣公司辯稱：針對訴請1，根據(jù)涉及本案房屋租賃關(guān)系先前的生效判決，相關(guān)損失均已確認(rèn)，故被告頂樣公司予以認(rèn)可。不同意訴請2，理由：1)本案中合同沒有對免租期進(jìn)行約定；2)本案合同第五條第三款雙方進(jìn)行了約定，除房屋內(nèi)已有的裝修和設(shè)施外，如原告貝某公司變更原有裝修或設(shè)施應(yīng)經(jīng)過被告頂樣公司書面同意，但是被告頂樣公司并未收到過原告貝某公司書面通知，故對原告貝某公司的變更裝修或設(shè)施不予認(rèn)可。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　2017年1月5日，頂樣公司(作為出租方、甲方)與貝某公司(甲方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方將坐落于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)嘉松中路XXX弄XXX號XXX幢第1室(部位廠區(qū)中間)出租給乙方當(dāng)倉庫使用，建筑面積940平方米，乙方在房屋租賃期間該房屋僅作為倉儲使用。租賃期三年，自2017年1月5日至2020年1月4日止，每年租金375,720元，租金以6個月為一個支付周期，乙方在每一個支付周期結(jié)束前10天支付下一個支付周期的租金，房屋租金繳費(fèi)后方能使用，租賃合同簽訂時，乙方應(yīng)支付租賃保證金31,000元，保證金于合同終止，退房清場滿10天，且租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電等所有應(yīng)付費(fèi)用結(jié)清，如在租賃房屋內(nèi)辦理企業(yè)營業(yè)登記注冊的，須在辦理完企業(yè)注銷或企業(yè)地址變更手續(xù)后憑甲方的保證金收據(jù)一次性不計(jì)息歸還給乙方。除房屋內(nèi)已有的裝修和設(shè)施外，乙方如要求裝修或變更原有設(shè)施的，應(yīng)事先書面征得甲方同意，按規(guī)定應(yīng)向有關(guān)管理部門辦理申報手續(xù)的，須辦理有關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)行，裝修結(jié)束經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用，因此而引起的一切費(fèi)用及安全責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，所涉租賃房屋若政府拆違問題，則甲方將于政府拆違工作完畢并獲得政府相應(yīng)補(bǔ)償款后，給予乙方一次性相當(dāng)于2個月租金的補(bǔ)償(作為乙方的搬遷誤工裝修費(fèi))，乙方對此確認(rèn)并無異議，甲、乙雙方至此亦再無其它任何爭議。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。
　　合同簽訂后，頂樣公司依約向貝某公司交付系爭房屋，貝某公司按約支付租賃保證金31,000元及2017年1月5日至2017年7月4日期間的租金。
　　還查明，2016年12月20日，案外人贏華公司(作為出租方、甲方)與被告頂樣公司(作為承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將其坐落在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)嘉松中路XXX弄XXX號內(nèi)廠房、辦公樓及相應(yīng)的設(shè)施整體出租給乙方使用，建筑面積約12500平方米，租賃物占地面積共23畝，其中有證土地6畝，有證房屋面積1846平方米，該房地產(chǎn)權(quán)另外17畝為無證使用土地，乙方租賃用途為倉儲、辦公，乙方必須依法經(jīng)營、合法使用，并遵守環(huán)保、消防、安保等政府執(zhí)法部門的相關(guān)規(guī)定，租賃期限共7年，自2016年12月21日至2024年2月29日為止(其中2016年12月21日至2017年2月29日為免收租金期，不計(jì)租賃期限)，年租金450萬元，合同另對發(fā)生政府拆遷拆違享有的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償分配等其他事項(xiàng)作出約定。
　　另查明，本院(2018)滬0118民初9744號生效民事判決書確認(rèn)以下事實(shí)：2017年6月9日，贏華公司(乙方)與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)朱長村村民委員會(甲方)簽訂《收購協(xié)議》，收購范圍乙方用地位于朱長村長浜62號(以下簡稱“協(xié)議地塊”)，用地面積4,000平方米，建筑面積3,452平方米(房產(chǎn)登記“滬房地青字2001第002814號”，有證建筑面積1,846.50平方米)。協(xié)議簽訂之日起，雙方一致同意解除于2012年11月19日所簽訂的《土地租賃合同》，乙方不再享有協(xié)議地塊的任何權(quán)利，對前期因各種因素導(dǎo)致產(chǎn)生的協(xié)議地塊歷史遺留問題甲乙雙方不再互責(zé)和追究。乙方自簽訂協(xié)議之日起至2017年6月8日之前完成騰退工作(含地塊內(nèi)所有企業(yè))，并移交甲方管理。回購總價(含補(bǔ)償)6,868,000元。甲方根據(jù)推進(jìn)進(jìn)度，階段性向乙方支付價款。乙方承諾乙方及地塊內(nèi)承租方(次承租方)之間的資產(chǎn)損失補(bǔ)償、停工損失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、人員安置遣散補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)費(fèi)用由乙方自行與承租方(次承租方)協(xié)商解決，并由乙方承擔(dān)，乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各級政府提出其他任何獎勵、補(bǔ)償、扶持、申訴等主張。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。同日，贏華公司(乙方)與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)朱長村村民委員會另簽訂《收購協(xié)議》，收購范圍乙方用地位于朱長村長浜62號(以下簡稱“協(xié)議地塊”)，用地面積14.30畝，建筑面積10,639平方米。雙方一致同意解除于2012年11月19日所簽訂的《土地租賃合同》，乙方不再享有協(xié)議地塊的任何權(quán)利，對前期因各種因素導(dǎo)致產(chǎn)生的協(xié)議地塊歷史遺留問題甲乙雙方不再互責(zé)和追究。乙方自簽訂協(xié)議之日起至2017年6月8日之前完成騰退工作(含地塊內(nèi)所有企業(yè))，并移交甲方管理?；刭徔們r9,093,000元。甲方根據(jù)推進(jìn)進(jìn)度，階段性向乙方支付價款。乙方承諾乙方及地塊內(nèi)承租方(次承租方)之間的資產(chǎn)損失補(bǔ)償、停工損失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、人員安置遣散補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)費(fèi)用由乙方自行與承租方(次承租方)協(xié)商解決，并由乙方承擔(dān)，乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各級政府提出其他任何獎勵、補(bǔ)償、扶持、申訴等主張。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。
　　另，貝某公司已于2017年5月搬走。系爭廠房已于2017年6月9日拆除。系爭廠房系無證建筑。審理中，原、被告均確認(rèn)已結(jié)清2017年5月至2017年7月的租金及租賃保證金。
　　審理中，原告貝某公司表示：被告頂樣公司在與業(yè)主贏華公司簽訂的租賃合同中約定有免租期，期間為2016年12月21日至2017年2月29日，而在原、被告簽訂的租賃合同中未有免租期的約定。因案涉廠房無產(chǎn)證及合法批建手續(xù)，業(yè)主及被告頂樣公司均無權(quán)將房屋出租用于收取房租牟利，且合同應(yīng)為無效，被告頂樣公司在此免租期內(nèi)沒有損失，故無權(quán)收取原告貝某公司租金或占有使用費(fèi)，故要求退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金57,402元。為此，提供被告頂樣公司與贏華公司的租賃合同作為證據(jù)。被告頂樣公司對上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，因?yàn)樵?、被告雙方合同中并未約定免租期。同時被告頂樣公司認(rèn)為：案涉租賃合同是原、被告協(xié)商一致的結(jié)果，根據(jù)合同約定，被告頂樣公司在賠償原告貝某公司兩個月租金后雙方無其他爭議,且上述錢款的支付時間應(yīng)為被告頂樣公司取得補(bǔ)償款后。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故該租賃合同無效。合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。頂樣公司作為出租方，理應(yīng)保障出租房屋的合法性，貝某公司作為承租方，在租賃房屋時亦有義務(wù)了解審查房屋合法性材料，故雙方均存在過錯。對貝某公司要求頂樣公司支付包括裝修在內(nèi)的損失，本院綜合雙方對合同無效的過錯程度、裝修實(shí)際使用情況及房屋現(xiàn)已依法拆除的現(xiàn)狀等因素，酌情確定由頂樣公司賠償貝某公司損失62,620元。頂樣公司對貝某公司訴請主張的損失賠償金額無異議，本院予以認(rèn)可。
　　租賃合同雖為無效，但貝某公司確實(shí)占用了系爭廠房，應(yīng)參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)向頂樣公司支付占有使用費(fèi)。針對貝某公司要求退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金之訴請，頂樣公司已經(jīng)退還2017年5月至2017年7月的租金及租賃保證金，對于之前的費(fèi)用，貝某公司實(shí)際占有使用系爭廠房，頂樣公司有權(quán)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)收取房屋占有使用費(fèi)，且根據(jù)雙方庭審中的陳述，本院有理由相信雙方已經(jīng)就租賃保證金及租金進(jìn)行結(jié)算；再者，根據(jù)合同相對性，頂樣公司與贏華公司間的租賃合同約定有免租期，是其雙方達(dá)成的合意，并不能直接適用于貝某公司，故對于貝某公司要求退還租金的訴訟請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告貝某物流(上海)有限公司損失人民幣62,620元；
　　二、原告貝某物流(上海)有限公司其余的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣2,700.44元，減半收取計(jì)人民幣1,350.22元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣405元，被告負(fù)擔(dān)人民幣945.22元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜