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貝某物流(上海)有限公司與上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:貝某物流(上海)有限公司,住所地上海市金山工業(yè)區(qū)。
  法定代表人:楊勇,總經(jīng)理。
  委托訴訟代理人:曹俊,上海市萬達(dá)律師事務(wù)所律師。
  被告:上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)。
  法定代表人:何鑫,總經(jīng)理。
  委托訴訟代理人:林琪,上海市同建律師事務(wù)所律師。
  原告貝某物流(上海)有限公司(以下簡稱貝某公司)與被告上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱頂樣公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年10月22日立案后,依法適用簡易程序。本案于2018年12月4日公開開庭進(jìn)行審理,原告貝某公司委托訴訟代理人曹俊、被告頂樣公司委托訴訟代理人林琪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告貝某公司向本院提出訴訟請求:1、判令被告頂樣公司賠償損失人民幣(以下幣種均為人民幣)62,620元(依據(jù)合同第八條第二款約定兩個月租金);2、判令被告頂樣公司退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金57,402元;3、本案訴訟費由被告頂樣公司承擔(dān)。事實與理由:2017年1月5日,原告貝某公司與被告頂樣公司簽訂《租賃合同》,約定被告頂樣公司將其從案外人上海贏華化工有限公司(以下簡稱贏華公司)承租的位于青浦區(qū)嘉松中路XXX弄XXX號XXX幢XXX室(以下簡稱系爭廠房)轉(zhuǎn)租給原告貝某公司用于倉儲,建筑面積940平方米,租金每年375,720元,并約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。原告貝某公司為經(jīng)營使用進(jìn)行裝修,但2017年5月9日,政府相關(guān)部門將廠區(qū)進(jìn)行了封路,并通知原告貝某公司搬遷,原告貝某公司才得知青浦區(qū)華新鎮(zhèn)政府在2016年12月已經(jīng)發(fā)出通知,要求業(yè)主在2016年12月30日前停止經(jīng)營活動。被告頂樣公司在明知租賃房屋系違章建筑的情況下,隱瞞實情,將房屋出租,導(dǎo)致原告貝某公司剛裝修好就不得不搬離。根據(jù)《租賃合同》第八條第二款約定,被告貝某公司應(yīng)給予兩個月的租金補償。同時,被告頂樣公司與業(yè)主贏華公司合同中約定2016年12月21日至2017年2月29日期間免收租金,原告貝某公司認(rèn)為系爭廠房系違章建筑,業(yè)主贏華公司均無權(quán)將違章建筑出租用于收取租金,而且頂樣公司在此期間無需支付業(yè)主房租的前提下也無權(quán)收取原告貝某公司的租金或占有使用費。且,原告貝某公司的實際損失遠(yuǎn)大于兩個月租金金額,裝修費用也高于兩個月租金金額,裝修后未開業(yè)即被關(guān)閉,租賃過程中原告貝某公司沒有過錯。原告貝某公司為維護(hù)自身合法權(quán)益,訴至法院作如上訴請。
  被告頂樣公司辯稱:針對訴請1,根據(jù)涉及本案房屋租賃關(guān)系先前的生效判決,相關(guān)損失均已確認(rèn),故被告頂樣公司予以認(rèn)可。不同意訴請2,理由:1)本案中合同沒有對免租期進(jìn)行約定;2)本案合同第五條第三款雙方進(jìn)行了約定,除房屋內(nèi)已有的裝修和設(shè)施外,如原告貝某公司變更原有裝修或設(shè)施應(yīng)經(jīng)過被告頂樣公司書面同意,但是被告頂樣公司并未收到過原告貝某公司書面通知,故對原告貝某公司的變更裝修或設(shè)施不予認(rèn)可。
  當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實,本院認(rèn)定如下:
  2017年1月5日,頂樣公司(作為出租方、甲方)與貝某公司(甲方)簽訂《租賃合同》,約定:甲方將坐落于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)嘉松中路XXX弄XXX號XXX幢第1室(部位廠區(qū)中間)出租給乙方當(dāng)倉庫使用,建筑面積940平方米,乙方在房屋租賃期間該房屋僅作為倉儲使用。租賃期三年,自2017年1月5日至2020年1月4日止,每年租金375,720元,租金以6個月為一個支付周期,乙方在每一個支付周期結(jié)束前10天支付下一個支付周期的租金,房屋租金繳費后方能使用,租賃合同簽訂時,乙方應(yīng)支付租賃保證金31,000元,保證金于合同終止,退房清場滿10天,且租金、物業(yè)管理費、水、電等所有應(yīng)付費用結(jié)清,如在租賃房屋內(nèi)辦理企業(yè)營業(yè)登記注冊的,須在辦理完企業(yè)注銷或企業(yè)地址變更手續(xù)后憑甲方的保證金收據(jù)一次性不計息歸還給乙方。除房屋內(nèi)已有的裝修和設(shè)施外,乙方如要求裝修或變更原有設(shè)施的,應(yīng)事先書面征得甲方同意,按規(guī)定應(yīng)向有關(guān)管理部門辦理申報手續(xù)的,須辦理有關(guān)手續(xù)后,方可進(jìn)行,裝修結(jié)束經(jīng)驗收合格后,方可使用,因此而引起的一切費用及安全責(zé)任由乙方自行承擔(dān),所涉租賃房屋若政府拆違問題,則甲方將于政府拆違工作完畢并獲得政府相應(yīng)補償款后,給予乙方一次性相當(dāng)于2個月租金的補償(作為乙方的搬遷誤工裝修費),乙方對此確認(rèn)并無異議,甲、乙雙方至此亦再無其它任何爭議。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。
  合同簽訂后,頂樣公司依約向貝某公司交付系爭房屋,貝某公司按約支付租賃保證金31,000元及2017年1月5日至2017年7月4日期間的租金。
  還查明,2016年12月20日,案外人贏華公司(作為出租方、甲方)與被告頂樣公司(作為承租方、乙方)簽訂《租賃合同》,約定甲方將其坐落在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)嘉松中路XXX弄XXX號內(nèi)廠房、辦公樓及相應(yīng)的設(shè)施整體出租給乙方使用,建筑面積約12500平方米,租賃物占地面積共23畝,其中有證土地6畝,有證房屋面積1846平方米,該房地產(chǎn)權(quán)另外17畝為無證使用土地,乙方租賃用途為倉儲、辦公,乙方必須依法經(jīng)營、合法使用,并遵守環(huán)保、消防、安保等政府執(zhí)法部門的相關(guān)規(guī)定,租賃期限共7年,自2016年12月21日至2024年2月29日為止(其中2016年12月21日至2017年2月29日為免收租金期,不計租賃期限),年租金450萬元,合同另對發(fā)生政府拆遷拆違享有的經(jīng)濟補償分配等其他事項作出約定。
  另查明,本院(2018)滬0118民初9744號生效民事判決書確認(rèn)以下事實:2017年6月9日,贏華公司(乙方)與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)朱長村村民委員會(甲方)簽訂《收購協(xié)議》,收購范圍乙方用地位于朱長村長浜62號(以下簡稱“協(xié)議地塊”),用地面積4,000平方米,建筑面積3,452平方米(房產(chǎn)登記“滬房地青字2001第002814號”,有證建筑面積1,846.50平方米)。協(xié)議簽訂之日起,雙方一致同意解除于2012年11月19日所簽訂的《土地租賃合同》,乙方不再享有協(xié)議地塊的任何權(quán)利,對前期因各種因素導(dǎo)致產(chǎn)生的協(xié)議地塊歷史遺留問題甲乙雙方不再互責(zé)和追究。乙方自簽訂協(xié)議之日起至2017年6月8日之前完成騰退工作(含地塊內(nèi)所有企業(yè)),并移交甲方管理?;刭徔們r(含補償)6,868,000元。甲方根據(jù)推進(jìn)進(jìn)度,階段性向乙方支付價款。乙方承諾乙方及地塊內(nèi)承租方(次承租方)之間的資產(chǎn)損失補償、停工損失補償、搬遷補償、人員安置遣散補償?shù)雀黜椯M用由乙方自行與承租方(次承租方)協(xié)商解決,并由乙方承擔(dān),乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各級政府提出其他任何獎勵、補償、扶持、申訴等主張。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。同日,贏華公司(乙方)與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)朱長村村民委員會另簽訂《收購協(xié)議》,收購范圍乙方用地位于朱長村長浜62號(以下簡稱“協(xié)議地塊”),用地面積14.30畝,建筑面積10,639平方米。雙方一致同意解除于2012年11月19日所簽訂的《土地租賃合同》,乙方不再享有協(xié)議地塊的任何權(quán)利,對前期因各種因素導(dǎo)致產(chǎn)生的協(xié)議地塊歷史遺留問題甲乙雙方不再互責(zé)和追究。乙方自簽訂協(xié)議之日起至2017年6月8日之前完成騰退工作(含地塊內(nèi)所有企業(yè)),并移交甲方管理。回購總價9,093,000元。甲方根據(jù)推進(jìn)進(jìn)度,階段性向乙方支付價款。乙方承諾乙方及地塊內(nèi)承租方(次承租方)之間的資產(chǎn)損失補償、停工損失補償、搬遷補償、人員安置遣散補償?shù)雀黜椯M用由乙方自行與承租方(次承租方)協(xié)商解決,并由乙方承擔(dān),乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各級政府提出其他任何獎勵、補償、扶持、申訴等主張。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。
  另,貝某公司已于2017年5月搬走。系爭廠房已于2017年6月9日拆除。系爭廠房系無證建筑。審理中,原、被告均確認(rèn)已結(jié)清2017年5月至2017年7月的租金及租賃保證金。
  審理中,原告貝某公司表示:被告頂樣公司在與業(yè)主贏華公司簽訂的租賃合同中約定有免租期,期間為2016年12月21日至2017年2月29日,而在原、被告簽訂的租賃合同中未有免租期的約定。因案涉廠房無產(chǎn)證及合法批建手續(xù),業(yè)主及被告頂樣公司均無權(quán)將房屋出租用于收取房租牟利,且合同應(yīng)為無效,被告頂樣公司在此免租期內(nèi)沒有損失,故無權(quán)收取原告貝某公司租金或占有使用費,故要求退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金57,402元。為此,提供被告頂樣公司與贏華公司的租賃合同作為證據(jù)。被告頂樣公司對上述證據(jù)的真實性無異議,但認(rèn)為與本案無關(guān),因為原、被告雙方合同中并未約定免租期。同時被告頂樣公司認(rèn)為:案涉租賃合同是原、被告協(xié)商一致的結(jié)果,根據(jù)合同約定,被告頂樣公司在賠償原告貝某公司兩個月租金后雙方無其他爭議,且上述錢款的支付時間應(yīng)為被告頂樣公司取得補償款后。
  根據(jù)庭審查明的事實,本院認(rèn)為,出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人簽訂的租賃合同無效。系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,故該租賃合同無效。合同無效后,有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。頂樣公司作為出租方,理應(yīng)保障出租房屋的合法性,貝某公司作為承租方,在租賃房屋時亦有義務(wù)了解審查房屋合法性材料,故雙方均存在過錯。對貝某公司要求頂樣公司支付包括裝修在內(nèi)的損失,本院綜合雙方對合同無效的過錯程度、裝修實際使用情況及房屋現(xiàn)已依法拆除的現(xiàn)狀等因素,酌情確定由頂樣公司賠償貝某公司損失62,620元。頂樣公司對貝某公司訴請主張的損失賠償金額無異議,本院予以認(rèn)可。
  租賃合同雖為無效,但貝某公司確實占用了系爭廠房,應(yīng)參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)向頂樣公司支付占有使用費。針對貝某公司要求退還2017年1月5日至2017年2月29日期間租金之訴請,頂樣公司已經(jīng)退還2017年5月至2017年7月的租金及租賃保證金,對于之前的費用,貝某公司實際占有使用系爭廠房,頂樣公司有權(quán)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)收取房屋占有使用費,且根據(jù)雙方庭審中的陳述,本院有理由相信雙方已經(jīng)就租賃保證金及租金進(jìn)行結(jié)算;再者,根據(jù)合同相對性,頂樣公司與贏華公司間的租賃合同約定有免租期,是其雙方達(dá)成的合意,并不能直接適用于貝某公司,故對于貝某公司要求退還租金的訴訟請求,本院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告上海頂樣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告貝某物流(上海)有限公司損失人民幣62,620元;
  二、原告貝某物流(上海)有限公司其余的訴訟請求不予支持。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費人民幣2,700.44元,減半收取計人民幣1,350.22元,由原告負(fù)擔(dān)人民幣405元,被告負(fù)擔(dān)人民幣945.22元。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
  
  
  
  
  

審判員:徐冬梅

書記員:朱??靜

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