譚某某
段先平（湖北宏濟律師事務所）
利川市時代置業(yè)發(fā)展有限公司
譚正標（湖北夷水律師事務所）
宋國福（湖北利佳律師事務所）

原告譚某某，農民。
委托代理人段先平，湖北宏濟律師事務所律師。特別授權代理。
被告利川市時代置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人朱群英，系該公司總經理。
委托代理人譚正標，湖北夷水律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人宋國福，湖北利佳律師事務所律師。特別授權代理。
原告譚某某訴被告利川市時代置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱時代置業(yè)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法組成由審判員張明擔任審判長，審判員吳建華、蘇鋼參加的合議庭，于2014年3月28日公開開庭進行了審理。原告譚某某及其委托代理人段先平、被告時代置業(yè)公司的委托代理人譚正標、宋國福到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
為查清案件事實，本院向利川市土地儲備中心就被告的土地使用證辦理情況進行了調查核實，該中心向本院出具了證明一份。其內容是:茲有利川市時代置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設的金龍大廈項目，該公司曾于2008年向國土部門申請辦理相關證件，但由于利川市舊城改造的相關政策不十分明確，該公司也未繳納土地出讓金，直到2014年4月該公司開發(fā)的該宗土地才通過評估后掛牌出讓。現該公司已繳清土地出讓價款，有關證件我中心正在上報辦理。公司的證件可在5月20日前辦理到位。
經庭審質證，原、被告雙方對對方提交的證據的真實性均無異議，但被告認為原告的證據一達不到證明被告全部違約的證明目的；原告認為被告的證據三恰恰證明被告沒有履行完辦理證件的合同義務，證據四只能證明登記備案的事實。
原、被告雙方對利川市土地儲備中心出具的證明均無異議。
本院經審查認為，原、被告雙方提交的證據以及利川市土地儲備中心出具的證明具有真實性、合法性，與本案有關聯性，本院依法予以采信。
經審理查明:2009年3月17日，原告譚某某與被告時代置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，由被告將其開發(fā)的時代金龍大廈A單元403室商品房以180841元的總價款預售給原告。合同第十五條約定，被告時代置業(yè)公司應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報利川市房地產管理局備案。如因被告的責任，原告不能在規(guī)定的期限內取得房地產權屬證書的，被告按原告已支付房價款的0.1%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按合同約定付清了房款，被告在合同約定的交付期限即2009年4月30日前交付了預售房屋，原告于2009年6月20日前入住于該套房屋?，F雙方對除合同第十五條以外的合同履行無爭議，因原告至今未取得房屋所有權證，雙方對合同第十五條的違約責任發(fā)生爭議。
本院認為，被告時代置業(yè)公司未及時繳納土地出讓金，及時辦理國有建設用地使用權證，因此也未能按照合同第十五條約定，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報利川市房地產管理局備案，使原告至今未能取得土地使用權證和房屋所有權證，被告的行為已構成違約，應當承擔違約責任。關于被告應承擔的違約責任問題:一、原告依據《最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十六條、第十八條規(guī)定，要求增加違約金為60183元。該第十八條第二款規(guī)定:“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！痹嬲J為其屬于損失數額難以確定的情形。本院認為，損失數額難以確定是以存在損失為前提，原告在庭審中未能陳述因未取得房屋所有權證而受到損失的具體事實，也無證據證明其具體損失，故本院無法認定因被告違約而給原告造成了損失的事實。沒有損失不能等同于損失數額難以確定，因此，原告請求增加違約金的理由不成立，被告應按合同的約定向原告支付違約金。二、被告因遲延履行合同向原告支付違約金后，還應當繼續(xù)履行合同義務。因辦理國有建設用地使用權證、國有土地使用權證、房屋所有權證等證件屬于行政事務，被告只有按程序履行繳納費用、提交資料等義務，被告能否在60天內履行完合同義務，還要取決于行政機關的行政行為。故原告請求被告在60天內將出賣給原告的商品房在登記機關進行房地產權屬登記以及辦理相關證件的訴訟請求，本院不予支持，但被告應及時履行其為原告辦理國有土地使用權證和房屋所有權證的相關義務。經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第三款 ?、第一百三十條 ?，《最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第一條、第十八條第一款第一項和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告時代置業(yè)公司支付原告譚某某違約金人民幣180.84元并及時履行為原告譚某某辦理金龍大廈A單元403室商品房的國有土地使用權證、房屋所有權證的義務；
二、駁回原告要求增加違約金為60183元的訴訟請求。
以上應付款項，于本判決生效之日起10日內付清。
如果未按本判決指定的履行期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1304元，由被告時代置業(yè)公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數額交納案件受理費，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案一庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，被告時代置業(yè)公司未及時繳納土地出讓金，及時辦理國有建設用地使用權證，因此也未能按照合同第十五條約定，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報利川市房地產管理局備案，使原告至今未能取得土地使用權證和房屋所有權證，被告的行為已構成違約，應當承擔違約責任。關于被告應承擔的違約責任問題:一、原告依據《最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十六條、第十八條規(guī)定，要求增加違約金為60183元。該第十八條第二款規(guī)定:“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！痹嬲J為其屬于損失數額難以確定的情形。本院認為，損失數額難以確定是以存在損失為前提，原告在庭審中未能陳述因未取得房屋所有權證而受到損失的具體事實，也無證據證明其具體損失，故本院無法認定因被告違約而給原告造成了損失的事實。沒有損失不能等同于損失數額難以確定，因此，原告請求增加違約金的理由不成立，被告應按合同的約定向原告支付違約金。二、被告因遲延履行合同向原告支付違約金后，還應當繼續(xù)履行合同義務。因辦理國有建設用地使用權證、國有土地使用權證、房屋所有權證等證件屬于行政事務，被告只有按程序履行繳納費用、提交資料等義務，被告能否在60天內履行完合同義務，還要取決于行政機關的行政行為。故原告請求被告在60天內將出賣給原告的商品房在登記機關進行房地產權屬登記以及辦理相關證件的訴訟請求，本院不予支持，但被告應及時履行其為原告辦理國有土地使用權證和房屋所有權證的相關義務。經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第三款 ?、第一百三十條 ?，《最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第一條、第十八條第一款第一項和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告時代置業(yè)公司支付原告譚某某違約金人民幣180.84元并及時履行為原告譚某某辦理金龍大廈A單元403室商品房的國有土地使用權證、房屋所有權證的義務；
二、駁回原告要求增加違約金為60183元的訴訟請求。
以上應付款項，于本判決生效之日起10日內付清。
如果未按本判決指定的履行期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1304元，由被告時代置業(yè)公司承擔。

審判長：張明
審判員：吳建華
審判員：蘇鋼

書記員：趙紅玲