上訴人（原審被告、反訴原告）譚某某，農(nóng)民。
上訴人（原審被告、反訴原告）呂學(xué)科，農(nóng)民。
二上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）張廷紅，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。
二上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）夏紅亞，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所實習(xí)律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）譚某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）吳仕訊，湖北清江源律師事務(wù)所律師。

上訴人譚某某、呂學(xué)科因與被上訴人譚某某房屋租賃合同糾紛一案，不服巴東縣人民法院（2014）鄂巴東民初字第00369號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月15日立案后，依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長、審判員楊芳、李志華參加的合議庭，于2016年3月14日公開開庭審理了本案，上訴人譚某某及譚某某、呂學(xué)科的委托代理人張廷紅、夏紅亞、被上訴人譚某某的委托代理人吳仕訊到庭參加了訴訟。因案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某一審時訴稱，2011年2月26日，譚某某因經(jīng)營理發(fā)生意需要，承租譚某某、呂學(xué)科位于野三關(guān)鎮(zhèn)名相路31號的房屋，并與譚某某、呂學(xué)科簽訂房屋租賃合同。合同約定租賃期限從2011年3月1日起至2017年3月1日止，每年租金43800元。合同簽訂后，譚某某按照合同約定履行了全部義務(wù)，合法經(jīng)營理發(fā)生意。2013年10月30日，譚某某、呂學(xué)科違背合同約定，擅自將譚某某經(jīng)營的理發(fā)門店封鎖，并且將譚某某經(jīng)營使用的財物砸壞，致使譚某某無法繼續(xù)經(jīng)營理發(fā)。譚某某認(rèn)為，譚某某、呂學(xué)科擅自鎖譚某某經(jīng)營的門店并砸壞財產(chǎn)，違背了雙方簽訂的合同約定，給譚某某造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)其合法利益，訴至法院，要求：一、解除2011年2月26日譚某某與譚某某、呂學(xué)科簽訂的房屋租賃合同；二、譚某某、呂學(xué)科賠償譚某某經(jīng)濟(jì)損失（從2013年10月30日起至合同期滿）每月10000元，共計400000元；三、譚某某、呂學(xué)科賠償譚某某裝修損失138174.5元；四、譚某某、呂學(xué)科支付譚某某違約金100000元；五、譚某某、呂學(xué)科返還譚某某房屋租金8000元、押金5000元，合計13000元；六、譚某某、呂學(xué)科返還扣押譚某某的財產(chǎn)，不能返還的按市場價賠償。
譚某某、呂學(xué)科一審時辯稱：一、譚某某在起訴狀中訴稱的事實不屬實。譚某某在房屋租賃合同履行期間，并沒有按照《房屋租賃合同》的約定按期付清租金，其租用期間的租金6600元至今未付。譚某某不按期支付租金、不履行合同義務(wù)的行為已構(gòu)成違約；二、按照雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，譚某某每年3月1日前應(yīng)付清該合同年度內(nèi)的全部租金，實行的是先付款后用房的原則，合同第一條明確約定如果譚某某不按期付清房租，譚某某、呂學(xué)科有權(quán)鎖門并解除合同。2013年3月1日前，譚某某未按照合同約定付清租金，此后經(jīng)譚某某、呂學(xué)科多次催告，譚某某仍未付清租金。針對譚某某的違約行為，譚某某、呂學(xué)科采取了鎖門措施，是基于雙方在租賃合同中的約定。故譚某某、呂學(xué)科鎖門是在譚某某不按期支付租金，經(jīng)數(shù)次催收無果的情況下，基于合同約定而采取的鎖門措施并解除合同，是嚴(yán)格按照合同約定行使正當(dāng)權(quán)利的體現(xiàn)；三、譚某某屬于惡意拖欠租金，其在拒付租金的情況下，執(zhí)意砸開譚某某、呂學(xué)科封鎖的門店后繼續(xù)營業(yè)，其不講誠信的行為給譚某某、呂學(xué)科造成了嚴(yán)重?fù)p失，理應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任；四、譚某某的各項訴訟請求，均缺乏事實及法律依據(jù)。譚某某拒不繳納房租，應(yīng)向譚某某、呂學(xué)科承擔(dān)違約責(zé)任。譚某某、呂學(xué)科并無違約，不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任，請求法院依法駁回譚某某的訴訟請求；五、針對譚某某訴訟請求中主張的解除合同，實際上該合同已于2013年10月30日解除。針對譚某某要求譚某某、呂學(xué)科返還8000元租金的訴求，譚某某、呂學(xué)科認(rèn)為譚某某尚有拖欠的租金，且雙方是按年一次性支付租金的，所以譚某某要求返還租金缺乏依據(jù)。
譚某某、呂學(xué)科一審反訴稱，2011年2月26日，譚某某、呂學(xué)科與譚某某簽訂《房屋租賃合同》，合同中約定由譚某某、呂學(xué)科將位于巴東縣野三關(guān)集鎮(zhèn)名相路31號房屋門面和后面一棟的二層樓房一并租給譚某某經(jīng)營發(fā)廊，租賃時間從2011年3月1日起至2017年3月1日止，租金按年提前支付，由譚某某于每年3月1日前付清該合同年度內(nèi)的租金，房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為每年43800元，合同還約定如譚某某沒有按期在3月1日前付清租金的，譚某某、呂學(xué)科有權(quán)鎖門并解除合同，如任何一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金100000元整。2013年3月1日前，譚某某未按期付清2013年房屋租金，其只支付了30000元，并承諾表示對剩余16600元房租在2013年4月2日前付清。然而直到同年4月16日，譚某某只支付了10000元房屋租金，尚余6600元房屋租金未予支付，經(jīng)數(shù)次催促均無結(jié)果。同年8月，譚某某、呂學(xué)科通知譚某某并限定其在一個月內(nèi)務(wù)必付清房租，否則將依照合同約定鎖門并解除合同。然而，譚某某明確表示不會再支付剩余房租，譚某某、呂學(xué)科被迫按照合同約定解除《房屋租賃合同》，并于2013年10月30日按合同約定采取了鎖門措施。譚某某砸開門窗，繼續(xù)營業(yè)且公然拒付房租，甚至還拿菜刀公然挑釁，導(dǎo)致雙方發(fā)生不愉快。譚某某未按約定及時支付房屋租金的行為，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。此外，譚某某在承租房屋期間，還嚴(yán)重?fù)p壞了承租房屋，其在承租房屋后裝修時，在未征得譚某某、呂學(xué)科同意的情況下就擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，打掉一樓承重墻，致使整棟樓出現(xiàn)裂縫，已經(jīng)出現(xiàn)安全隱患；而且，譚某某在使用房屋過程中，因燒水熏黑了二、三樓墻面，還損壞了窗戶、窗簾及墻面，擅自拆除了廚房屋頂，砸壞了廚房門窗及玻璃，嚴(yán)重毀壞了租賃房屋，破壞了租賃房屋的墻體，以致房屋無法正常使用，需要再次整修，對于所造成的損失，其應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任及違約責(zé)任。為此，依法提出反訴，要求：一、譚某某支付拖欠的房屋租金6600元；二、譚某某支付違約金100000元；三、譚某某修復(fù)拆除的承重墻，恢復(fù)房屋原狀。
譚某某一審時針對譚某某、呂學(xué)科的反訴辯稱：一、6600元的租金不是故意拖欠租金，是因為房屋漏水，導(dǎo)致不能使用，譚某某與譚某某、呂學(xué)科協(xié)商不成，所以拖欠房租；二、即使譚某某不支付6600元租金，也不能達(dá)到合同解除的條件；三、如果達(dá)到合同解除條件，譚某某、呂學(xué)科也不能鎖門，而應(yīng)該通過法律途徑解決；四、譚某某、呂學(xué)科于2013年10月已經(jīng)鎖門，譚某某亦不再租用，所以不存在給付6600元。譚某某不存在違約，不應(yīng)給譚某某、呂學(xué)科支付違約金。譚某某、呂學(xué)科說譚某某將房屋門窗損壞，不是事實，是合理使用。
原審查明，譚某某承租譚某某、呂學(xué)科位于巴東縣野三關(guān)鎮(zhèn)名相路31號房屋用于經(jīng)營理發(fā)。雙方于2011年2月26日簽訂房屋租賃合同，合同約定：房屋租賃期限為2011年3月1日起至2017年3月1日止，每年房屋租金43800元，租金分年給付，每年租金定于當(dāng)年3月1日前付清，每年譚某某到期不交房租，譚某某、呂學(xué)科有權(quán)鎖門，當(dāng)日譚某某向譚某某、呂學(xué)科交付第一年房屋租金43800元，譚某某、呂學(xué)科即將房屋交付給譚某某使用。2011年8月，譚某某、呂學(xué)科所有的房屋開始部分漏水，譚某某要求解決漏水問題未果。在房屋租賃合同履行的第二年譚某某以房屋漏水無法得到解決為由下欠房屋租金2800元，在雙方房屋租賃合同履行的第三年，由于該租賃房屋漏水依然存在，譚某某繼續(xù)以房屋漏水問題無法解決為由下欠房屋租金3800元，合計下欠房租6600元。2013年10月30日，譚某某以譚某某到期不交房租為由，采取鎖門措施，實際解除了與譚某某的房屋租賃合同，致使譚某某無法經(jīng)營理發(fā)店，隨即撤離。同年11月18日譚某某在租賃房屋門前張貼與譚某某解除房屋租賃合同通知，12月3日，譚某某將譚某某經(jīng)營理發(fā)店內(nèi)部分財產(chǎn)物品進(jìn)行了封存。訴訟中，2014年4月22日譚某某向一審法院申請對承租房屋是否存在漏水、裝潢損失、預(yù)期利益損失三項進(jìn)行司法鑒定，2015年6月17日譚某某自愿撤回對房屋漏水和預(yù)期利益損失的二項司法鑒定的申請。同年7月21日巴東縣價格認(rèn)證中心函告一審法院，因房屋裝潢裝修現(xiàn)場已經(jīng)被拆除，裝潢價格所需的裝修項目尺寸無法確定，裝修所選材料品質(zhì)無雙方當(dāng)事人共同確認(rèn)的具體品牌、型號，成新率無法確定等原因無法啟動司法鑒定來確定該房屋的裝修殘存價值。
原審認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對當(dāng)事人均有約束力且受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人之間沒有約定的事項，應(yīng)該遵守我國法律的規(guī)定。本案的爭議焦點本訴部分：1、雙方于2011年2月26日簽訂的房屋租賃合同是否實際已經(jīng)解除以及是誰違約導(dǎo)致合同解除；2、譚某某要求譚某某、呂學(xué)科賠償自2013年10月30日起至合同期滿時止每月10000元經(jīng)濟(jì)損失，共計400000元是否合理；3、譚某某要求譚某某、呂學(xué)科賠償其裝修損失138174.5元能否得到支持；4、譚某某、呂學(xué)科是否需要支付違約金100000元及返還房屋租金8000元、押金5000元。反訴部分：1、譚某某是否應(yīng)支付譚某某、呂學(xué)科下欠租金6600元；2、譚某某是否需要支付譚某某、呂學(xué)科違約金100000元。針對爭議焦點，原審分別評述如下：
本訴部分：
1、關(guān)于雙方于2011年2月26日簽訂的房屋租賃合同是否實際已經(jīng)解除的問題以及是“誰”違約導(dǎo)致合同解除的問題。2013年10月30日，譚某某、呂學(xué)科以譚某某到期不交房租為由，采取鎖門措施的行為，致使譚某某無法經(jīng)營理發(fā)店，譚某某隨即離開沒有繼續(xù)經(jīng)營理發(fā)店的事實，表明雙方簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)實際解除。庭審中，譚某某以房屋租賃合同已經(jīng)實際解除為由明確表示放棄要求解除雙方于2011年2月26日簽訂的房屋租賃合同的訴訟請求。關(guān)于是誰違約導(dǎo)致該房屋租賃合同的解除問題。根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。結(jié)合本案的事實，雙方合同履行的第一年即2011年8月租賃房屋即出現(xiàn)漏水狀況，譚某某要求譚某某、呂學(xué)科解決未果。保障房屋的正常使用是譚某某、呂學(xué)科的義務(wù)，因此譚某某、呂學(xué)科對漏水的維修義務(wù)應(yīng)于2011年8月即時履行，該義務(wù)的履行期限應(yīng)早于譚某某支付2012、2013年度房租的時間，屬先履行義務(wù)，即譚某某、呂學(xué)科履行房屋維修義務(wù)與譚某某交付2012年、2013年的租金義務(wù)，譚某某、呂學(xué)科應(yīng)履行在先，但譚某某、呂學(xué)科沒有履行，譚某某享有先履行抗辯權(quán)，譚某某以譚某某的房屋漏水未盡維修義務(wù)，來減少部分租金的行為是行使的先履行抗辯權(quán)，同時亦構(gòu)成對抗譚某某、呂學(xué)科認(rèn)為譚某某未完全支付租金可以單方解除房屋租賃合同的正當(dāng)理由。同時，雙方簽訂的房屋租賃合同中亦未對租賃物維修義務(wù)有特別約定。綜上所述，譚某某鎖門的行為是違約行為。
2、譚某某要求譚某某、呂學(xué)科賠償自2013年10月30日起至合同期滿時止每月10000元經(jīng)濟(jì)損失，共計400000元是否合理的問題。本案中一方面，譚某某提交的證據(jù)業(yè)績表，因無法核實其真實性，無法確定譚某某主張該可期待性利益的價值；另一方面，譚某某所從事理發(fā)經(jīng)營的業(yè)務(wù)，從業(yè)務(wù)本身的屬性上來講，是一種需要付出的勞務(wù)性工作，可期待利益是否一定必然發(fā)生或者如果說一定發(fā)生，以及發(fā)生的價值究竟是多少都無法確認(rèn)，故對該項訴求不予支持。
3、譚某某要求譚某某、呂學(xué)科賠償裝修損失138174.5元能否得到支持的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，可以分情形處理。就本案而言，因出租方違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)該予以支持。本案中，譚某某提交的證據(jù)證實其裝修損失138174.5元，但其主張的該損失數(shù)額并非殘值損失數(shù)額，而是其于2011年3月開始經(jīng)營理發(fā)店時的裝修價值，同時因房屋裝潢裝修現(xiàn)場已經(jīng)被拆除，裝潢價格所需的裝修項目尺寸無法確定，裝修所選材料品質(zhì)無雙方當(dāng)事人共同確認(rèn)的具體品牌、型號，成新率無法確定等原因無法啟動司法鑒定來確定該房屋的裝修殘存價值。故對該項訴求不予支持。
4、譚某某、呂學(xué)科是否需要支付譚某某違約金100000元及是否應(yīng)返還譚某某房屋租金8000元、押金5000元的問題。因本案屬于譚某某、呂學(xué)科單方違約，同時雙方當(dāng)事人也均未提出合同中約定的違約金過分高于造成的損失請求法院予以適當(dāng)減少，且譚某某實際經(jīng)營只有2年多，故譚某某、呂學(xué)科應(yīng)向譚某某支付違約金100000元。押金5000元是雙方訂立房屋租賃合同時保證金，本案中因為導(dǎo)致合同解除的原因過錯在于譚某某、呂學(xué)科，故該押金應(yīng)該返還給譚某某。至于返還譚某某房屋租金8000元的問題，合同實際被解除時，譚某某已經(jīng)經(jīng)營8個月，通過計算8個月的房屋租金應(yīng)為29200元。本案中，在合同履行的第三年譚某某已實際交納租金30000元，故譚某某、呂學(xué)科應(yīng)向譚某某返還租金800元。
反訴部分：因本案中，譚某某不存在違約行為，同時該合同的解除過錯原因在于譚某某、呂學(xué)科，故對譚某某要求譚某某支付下欠租金6600元的請求不予支持，譚某某亦無需向譚某某、呂學(xué)科支付違約金。
另外，本訴中，譚某某要求譚某某、呂學(xué)科返還扣押的財產(chǎn)，根據(jù)譚某某、呂學(xué)科封存譚某某財產(chǎn)清單，應(yīng)當(dāng)返還給譚某某。反訴中，譚某某、呂學(xué)科要求譚某某修復(fù)因損害拆除的承重墻，恢復(fù)房屋原狀的請求，因無證據(jù)證實譚某某損害涉案房屋的行為存在，故對該請求不予支持。
據(jù)此，原審依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告譚某某、呂學(xué)科向原告譚某某支付房屋租賃合同違約金100000元；二、被告譚某某、呂學(xué)科返還原告譚某某押金5000元并退還房屋租金800元；三、被告譚某某、呂學(xué)科將黑花椅子10把、麻花墊子6個、紅花墊子6個、花紅色椅子6把、黑皮包工具箱1個、電腦主機(jī)1臺、顯示屏2臺、會員刷卡機(jī)1臺、驗鈔機(jī)1臺、電話機(jī)1臺、水晶花盆1個（破碎）、生意興隆十字繡1副、水晶照電2張、沙發(fā)1個、小音箱2臺、花缽2盆、模特2個、工作服1件、燙染設(shè)備2臺、燙染設(shè)備架子3個、吹風(fēng)機(jī)1個、收銀臺雜貨箱1個、HD洗發(fā)水31瓶、老姜汁2瓶、VS大小10瓶、書架1個、洗發(fā)用品雜貨1箱、私人用品洗發(fā)水1盆、工作牌1個、鐘表1個、小型消毒柜1臺、供香臺1個、中型音箱1臺、染燙器1臺、沙發(fā)2把、洗頭床2組、空調(diào)1臺、電腦主機(jī)1臺、方桌1個、烤火被1床、冰箱1臺、床3張、鐵架子床2張、毛巾1袋返還給原告譚某某；四、駁回原告譚某某其他訴訟請求；五、駁回反訴原告譚某某、呂學(xué)科的訴訟請求。上述一、二、三項，限判決生效后30日內(nèi)履行。本訴案件受理費11000元，由被告譚某某、呂學(xué)科負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費2432元，減半收取1216元，由反訴原告譚某某、呂學(xué)科負(fù)擔(dān)。
經(jīng)二審審理查明，譚某某在2013年度共向譚某某、呂學(xué)科支付房租40000元，抵扣其于2012年下欠的租金2800元，譚某某2013年度實際支付房租37200元。原審查明的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)譚某某在一審提交的證據(jù)四、證據(jù)五及證據(jù)六的內(nèi)容分析，證據(jù)四系公安機(jī)關(guān)出具的對譚某某的調(diào)查筆錄，其陳述涉案房屋存在漏水，證據(jù)五系證人證言，其內(nèi)容為因天花板漏水導(dǎo)致譚某某經(jīng)營的理發(fā)店停業(yè)數(shù)天，證據(jù)六系漏水部位的照片，三份證據(jù)均證明了涉案房屋存在漏水的情形，可以相互印證，在譚某某、呂學(xué)科沒有提交證據(jù)推翻該三份證據(jù)的情況下，本院對該三份證據(jù)予以采信，故涉案房屋存在漏水的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十條“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”、第二百二十一條“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期”之規(guī)定，維修的義務(wù)在于出租人，但出租人不維修的，承租人可以維修后向出租人主張維修費用。本案中，房屋漏水的情況客觀存在，譚某某、呂學(xué)科應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修的義務(wù)，因此譚某某、呂學(xué)科在合同履行過程中存在違約的情形。同時根據(jù)法律規(guī)定，在譚某某、呂學(xué)科未維修的情況下，譚某某應(yīng)當(dāng)在自行維修后要求譚某某、呂學(xué)科支付維修費用，而不是直接欠付租金。因此，譚某某在未維修租賃物且未產(chǎn)生維修費用的情形下拒絕全額支付租金的行為不符合法律的規(guī)定，譚某某亦違反了合同中關(guān)于每年3月1日前給付租金的約定，因此雙方均構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十條“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定及雙方合同約定，譚某某與譚某某、呂學(xué)科均應(yīng)承擔(dān)向?qū)Ψ浇o付違約金100000元的責(zé)任，應(yīng)予以相互抵消；雙方產(chǎn)生糾紛時，租期并未屆滿，因此租金應(yīng)當(dāng)按照實際使用房屋的時間據(jù)實結(jié)算。因譚某某、呂學(xué)科于2013年10月30日已經(jīng)實際控制涉案房屋，故譚某某2013年度實際使用房屋時間為8個月（2013年3月1日至2013年10月30日），按雙方約定的年租金43800元計算，該期間的租金應(yīng)為29200元，譚某某在2013年共給付房租37200元，減去29200元，譚某某實際多付租金8000元，故譚某某、呂學(xué)科應(yīng)當(dāng)返還譚某某多支付的房租8000元，因雙方均存在違約行為，故房屋押金5000元應(yīng)當(dāng)退還。
綜上，原判認(rèn)定事實錯誤，譚某某、呂學(xué)科的部分上訴理由成立。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百二十條、第二百二十條、第二百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省巴東縣人民法院（2014）鄂巴東民初字第00369號民事判決第三項；
二、撤銷湖北省巴東縣人民法院（2014）鄂巴東民初字第00369號民事判決第一、二、四、五項；
三、譚某某、呂學(xué)科在本判決生效后10日內(nèi)返還譚某某房屋租金8000元，并退還譚某某房屋押金5000元；
四、駁回譚某某的其他訴訟請求；
五、駁回譚某某、呂學(xué)科的其他訴訟請求。
一審案件受理費11000元由譚某某負(fù)擔(dān)10780元，譚某某、呂學(xué)科負(fù)擔(dān)220元，一審反訴案件受理費1216元由譚某某、呂學(xué)科負(fù)擔(dān)；二審案件受理費3632元，由譚某某負(fù)擔(dān)1363元，譚某某、呂學(xué)科負(fù)擔(dān)2269元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　李志華 審判員　　楊　芳

書記員：何奕娥