上訴人（原審原告）譚某某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）王明，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）丁秀娟，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
上訴人（原審原告）宋某某，居民。系譚某某之夫。
委托代理人（特別授權(quán)）王明，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）丁秀娟，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審被告）恩施市東源房地產(chǎn)有限公司。住所地：湖北省恩施市舞陽大街78號(hào)。
法定代表人林彩龍，該公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）楊軍，湖北正典律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）向紹國，湖北正典律師事務(wù)所律師。

上訴人譚某某、宋某某因與被上訴人恩施市東源房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱東源房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00329號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年7月15日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長，審判員吳衛(wèi)、侯著韜參加的合議庭，于2015年9月11日公開開庭審理了本案。上訴人宋某某及其與譚某某的委托代理人王明、丁秀娟、被上訴人東源房地產(chǎn)公司委托代理人楊軍、向紹國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某、宋某某在一審中訴稱，譚某某、宋某某是恩施市舞陽大街80號(hào)住戶（原恩施市糧油儲(chǔ)運(yùn)公司宿舍），2009年東源房地產(chǎn)公司開發(fā)譚某某、宋某某所在區(qū)域，需要拆遷譚某某、宋某某房屋，并于2009年6月6日與譚某某、宋某某簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，并贈(zèng)送25㎡住房面積。譚某某、宋某某簽訂協(xié)議后就搬出原住房讓東源房地產(chǎn)公司拆遷。直到2014年8月30日，東源房地產(chǎn)公司發(fā)短信可以交房，東源房地產(chǎn)公司按譚某某、宋某某選擇的123.84㎡戶型要求補(bǔ)交現(xiàn)金，且還建的房屋含約20㎡的分?jǐn)偯娣e。譚某某、宋某某認(rèn)為：首先，譚某某、宋某某被拆遷的房屋沒有分?jǐn)偯娣e，東源房地產(chǎn)公司不能把多余的分?jǐn)偯娣e計(jì)算在內(nèi)，否則就縮小和侵吞了譚某某、宋某某的建筑面積；其次，譚某某、宋某某搬遷完畢至東源房地產(chǎn)公司交付房屋長達(dá)63個(gè)月，除去過渡期30個(gè)月，東源房地產(chǎn)公司遲延交房33個(gè)月，理應(yīng)賠償違約金。請(qǐng)求判決：1、東源房地產(chǎn)公司按《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》約定的建筑面積為譚某某、宋某某交付房屋并結(jié)算；2、東源房地產(chǎn)公司賠償遲延交付房屋的租金損失33000元（1000元／月×33個(gè)月）。
東源房地產(chǎn)公司在一審中辯稱：一、譚某某、宋某某不承擔(dān)房屋分?jǐn)偯娣e的理由不成立。雙方明確約定還建面積為建筑面積，并約定以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測繪部門測繪的建筑面積為準(zhǔn)，還建戶型、面積均系譚某某、宋某某自行選擇。譚某某、宋某某原產(chǎn)權(quán)證面積包含分?jǐn)偯娣e。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定，房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e兩部分構(gòu)成；二、東源房地產(chǎn)公司交付房屋時(shí)間不違反合同約定。《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定“過渡期按照30個(gè)月計(jì)算……約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%”，可見過渡期30個(gè)月只是暫定，超過30個(gè)月也只是增加過渡費(fèi)，東源房地產(chǎn)公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。譚某某、宋某某全額領(lǐng)取了東源房地產(chǎn)公司增加的過渡費(fèi)，未提出任何異議。
原審查明，2000年11月21日，譚某某取得房權(quán)證恩市私字第××號(hào)《房屋所有權(quán)證》，該證載明譚某某系恩施市舞陽大街80號(hào)第三層房屋所有權(quán)人，該房屋為房改房，其建筑面積為51.74㎡（其中套內(nèi)功能面積48.86㎡，公用分?jǐn)偯娣e2.88㎡）。
2009年6月6日，譚某某、宋某某（乙方）與東源房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。雙方約定：因舊城改造配套工程建設(shè)需要及原有房屋存在安全隱患，乙方自愿申請(qǐng)將房屋拆遷。一、乙方被拆遷房屋證載面積為51.74㎡，改制時(shí)備案面積21.50㎡。二、房屋按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，甲方向乙方贈(zèng)送25㎡住房面積。三、還建樓層為6至8層，還建面積約98.24㎡，上下10㎡內(nèi)供乙方選擇。六、過渡期房租費(fèi)按每月600元／戶補(bǔ)償，過渡期按照30個(gè)月計(jì)算，過渡費(fèi)分年每年年初第一個(gè)月支付；約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%。七、過渡期為自搬遷完畢后30個(gè)月。十一、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定由拆遷人支付的各項(xiàng)補(bǔ)償款，按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時(shí)間及期限執(zhí)行，按規(guī)定的時(shí)間新房交鑰匙后順延2個(gè)月為裝潢時(shí)間。
2012年9月8日，譚某某、宋某某（乙方）與東源房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《協(xié)議書》。雙方約定：2、甲方給乙方按協(xié)議約定還建房面積為120.24㎡（其中含5萬元購買的22㎡），樓層為6至8層。3、乙方自由選擇的甲方“東源·錦華苑”小區(qū)還建房為8樓M戶型面積123.84㎡（房號(hào)816），比甲方還建面積多3.6㎡。5、乙方所選房屋面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測繪部門測繪的建筑面積為準(zhǔn)，并以此面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理交接房手續(xù)，結(jié)清房屋價(jià)款。逾期未辦理交接手續(xù)的視為甲方已交房。
2014年8月30日，東源房地產(chǎn)公司以短信方式向譚某某、宋某某發(fā)出了交房通知。東源房地產(chǎn)公司按照約定標(biāo)準(zhǔn)付清了自搬遷完畢之日起至2014年8月31日止的過渡費(fèi)。
2015年2月3日，譚某某、宋某某提起本案訴訟，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴訟請(qǐng)求。因雙方意見分歧較大，未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
原審法院認(rèn)為，譚某某、宋某某與東源房地產(chǎn)公司所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。本案的爭議焦點(diǎn)為，一、還建房建筑面積應(yīng)否包含分?jǐn)偯娣e；二、東源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合雙方訴辯焦點(diǎn)和審理查明的事實(shí)，原審法院分析評(píng)判如下：
一、關(guān)于還建房建筑面積應(yīng)否包含分?jǐn)偯娣e的問題。譚某某、宋某某被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證面積為51.74㎡（其中套內(nèi)功能面積48.86㎡，公用分?jǐn)偯娣e2.88㎡），改制時(shí)備案面積為21.50㎡。雙方所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定，房屋按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，東源房地產(chǎn)公司向譚某某、宋某某贈(zèng)送25㎡住房面積?！秴f(xié)議書》約定，譚某某、宋某某自由選擇的“東源·錦華苑”小區(qū)還建房8樓M戶型面積123.84㎡（含5萬元購買的22㎡，房號(hào)816），比東源房地產(chǎn)公司還建面積多3.6㎡；譚某某、宋某某所選房屋面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測繪部門測繪的建筑面積為準(zhǔn)，并以此面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積。據(jù)此，譚某某、宋某某主張還建房建筑面積不包含分?jǐn)偯娣e，沒有事實(shí)及法律依據(jù)。譚某某、宋某某以還建房建筑面積不含分?jǐn)偯娣e為由要求按約定建筑面積交付房屋和結(jié)算，因證據(jù)不足，理由不充分，故不予支持。
二、關(guān)于東源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任問題。譚某某、宋某某以雙方約定過渡期為30個(gè)月、東源房地產(chǎn)公司逾期交房33個(gè)月構(gòu)成違約為由，請(qǐng)求判決東源房地產(chǎn)公司賠償逾期33個(gè)月交房的租金損失33000元（按1000元／月計(jì)算）。雙方所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》明確約定，過渡期房租費(fèi)按每月600元／戶補(bǔ)償，過渡期按照30個(gè)月計(jì)算，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%；過渡期為自搬遷完畢后30個(gè)月。根據(jù)該約定，過渡期并非僅限于30個(gè)月，而是“約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延”，順延期間每月增加20%的過渡費(fèi)。東源房地產(chǎn)公司按照約定付清了自搬遷完畢之日起至通知譚某某、宋某某交房時(shí)止的過渡費(fèi)，其行為不構(gòu)成違約，即不存在賠償譚某某、宋某某租金損失的問題。
綜上所述，譚某某、宋某某提出的訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，理由不充分，且無事實(shí)及法律依據(jù)，故不予支持。原審依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：駁回原告譚某某、宋某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)625元，由原告譚某某、宋某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，譚某某、宋某某與東源房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依照合同約定履行各自義務(wù)。綜合雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)歸納為：一、東源房地產(chǎn)公司還建的房屋是否符合合同約定；二、東源房地產(chǎn)公司超過過渡期交房是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。針對(duì)上述爭議焦點(diǎn)，本院分析評(píng)判如下：
一、東源房地產(chǎn)公司還建的房屋是否符合合同約定。譚某某、宋某某與東源房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定，房屋產(chǎn)權(quán)置換按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，不找新舊房屋差價(jià)，東源房地產(chǎn)公司向被拆遷人贈(zèng)送25平方米住房面積，協(xié)議中還對(duì)還建面積進(jìn)行了約定，但未約定還建面積中是否包含分?jǐn)偯娣e以及分?jǐn)偯娣e的大小。2012年9月8日譚某某、宋某某與東源房地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書》是雙方為了確定還建房的具體房號(hào)、戶型及面積，經(jīng)譚某某、宋某某自由選擇和雙方協(xié)商后簽訂，協(xié)議中明確了還建房所在的樓層、戶型、房號(hào)、面積，同時(shí)明確約定譚某某、宋某某自選面積超出了東源房地產(chǎn)公司的還建面積，所選房屋面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測繪部門測繪的建筑面積為準(zhǔn)，并以此面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積。協(xié)議中未對(duì)還建房是否應(yīng)包含分?jǐn)偯娣e以及分?jǐn)偯娣e的大小進(jìn)行約定，譚某某、宋某某在所選戶型圖上簽字確認(rèn)。由此可以認(rèn)定，譚某某、宋某某在與東源房地產(chǎn)公司簽訂《協(xié)議書》時(shí)，對(duì)還建房的戶型、面積已經(jīng)了解，并同意以測繪部門測繪的建筑面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積，協(xié)議中并未對(duì)還建房不含分?jǐn)偯娣e或應(yīng)含多少分?jǐn)偯娣e進(jìn)行特別約定，因此譚某某、宋某某應(yīng)當(dāng)按照測繪部門測繪的建筑面積與東源房地產(chǎn)公司進(jìn)行結(jié)算。至于測繪部門測繪的建筑面積包含多少分?jǐn)偯娣e，由于雙方對(duì)此無特別約定，故東源房地產(chǎn)公司依據(jù)測繪部門測繪的建筑面積向譚某某、宋某某交房并以此面積與譚某某、宋某某結(jié)算不違反雙方的約定，譚某某、宋某某認(rèn)為東源房地產(chǎn)公司交付的還建房不符合約定的上訴理由不能成立，本院不予支持。
二、東源房地產(chǎn)公司超過過渡期交房是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。譚某某、宋某某與東源房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定，過渡期限為自搬遷完畢后30個(gè)月，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%。東源房地產(chǎn)公司在譚某某、宋某某搬遷完畢后，直至2014年8月30日才向譚某某、宋某某發(fā)出交房通知，還建房屋的時(shí)間已超過30個(gè)月的過渡期限，按照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定，過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%。可見雙方對(duì)超過過渡期限逾期交房的后果有明確約定，即過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來基礎(chǔ)上增加20%?，F(xiàn)東源房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定將過渡費(fèi)支付至2014年8月31日，故譚某某、宋某某又以東源房地產(chǎn)公司逾期交房構(gòu)成違約要求賠償損失的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，適用法律正確，譚某某、宋某某的上訴理由不能成立。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)600元，由上訴人譚某某、宋某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：譚紹丹