上訴人（原審被告）十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路33號。
法定代表人尹新平，該公司經(jīng)理。
委托代理人易平，湖北三豐律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
委托代理人李析，十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副經(jīng)理。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
被上訴人（原審原告）譚某某。

上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）因與被上訴人譚某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01168號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月26日受理后，依法組成由審判員王志剛擔任審判長并主審，審判員王海、徐恩田參加評議的合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當事人，合議庭認為事實已核對清楚，決定不開庭審理本案。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某一審訴請：被告為原告開具金額為54210元的不動產(chǎn)發(fā)票，立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1204號商品房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金23119.96元（304210元×3%÷30天×76天，計算至2015年3月16日），從2015年3月17日以購房總價款按每月3%的標準支付違約金至實際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，并承擔本案的訴訟費用。
一審法院認定：原、被告于2010年10月5日簽訂的《商品房買賣合同》約定，原告購買被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1204號面積為113.91㎡的房屋一套，房款總價為304210元，交房日期為2011年11月26日，被告應在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記部門備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告已向被告交清了全部購房款，被告向原告開具了1份金額25萬元的發(fā)票，尚有54210元未開票。被告已于2011年11月26日將該房屋交付原告使用。合同約定被告應給原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案時間超過后，原告等業(yè)主找被告協(xié)商處理辦法，被告佳和公司無奈于2014年11月24出具承諾書，承諾“在2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產(chǎn)證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主?！钡刂鼓壳?，被告仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需資料提供給房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。導致原告以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告遂提起訴訟。另查明，被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地的樓盤于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預售許可證書。
一審法院認為：原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意識表示，且已取得了湖北省商品房預售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護。原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務，被告雖按約將房屋交付原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供必要的文件資料備案，導致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。合同中雖約定出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金，但該約定過低，對買受人不公平。被告提出承諾書約定的違約金標準明顯過高，要求按合同約定支付。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定，當事人依照合同法第第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限；第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，原告不能提供實際損失的證據(jù)，但確有損失。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。酌定按利率上浮至月息6‰計算。自2015年1月1日至2015年3月31日被告應支付原告的逾期利息為5475.78元（304210元×月息6‰×3個月）。對原告要求被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金23119.96元，2015年3月17日以后的違約金按購房款總價3%每月的標準支付至實際辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止的訴訟請求，予以部分支持。對原告要求被告立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1204號房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，因合同約定由被告向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權(quán)證只有產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)才能辦理，被告應按合同約定履行義務；對原告要求被告開具正式發(fā)票的請求，因稅務發(fā)票由稅務機關(guān)管理，原告可向稅務機關(guān)反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣方開具正式發(fā)票的時間，該項請求不予支持。對被告關(guān)于雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，應當按照合同約定履行的辯解意見，因約定明顯過低，不予支持；對其承諾的違約金明顯過高的理由，予以支持；對其辯解房屋證件沒有辦理的責任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責事由，且有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的義務，故對此抗辯理由不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決：一、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地樓盤的房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。二、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后10日內(nèi)向原告譚某某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金5475.78元元，自2015年4月1日起至實際提供辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部資料交付產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案之日止向原告譚某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金（違約金按照已付購房總價款304210元，以月利率6‰予以計算）。三、駁回原告譚某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費481元，原告譚某某負擔329元，被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔152元。
本院經(jīng)審理查明的事實與原審查明的事實一致。

本院認為：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，本案二審的審理焦點為：1、佳和公司是否存在逾期辦證的違約情形。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條明確約定：佳和公司應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。但房屋交付至今，佳和公司并未辦理完畢房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書已成既定事實，且從相關(guān)行政訴訟法律文書反映的情況看，其也未將辦理房屋權(quán)屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案的相關(guān)義務履行完畢，即使造成此種情形另有原因，但根據(jù)合同約定來考量，佳和公司已經(jīng)違反了合同約定，構(gòu)成了違約，應當承擔逾期辦證的違約責任。2、如果構(gòu)成了違約，違約金應當如何計算。雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條雖對辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責任予以了約定，但該合同簽訂于2011年左右，且截止至今，房屋的產(chǎn)權(quán)登記仍未完成，如果按照合同約定支付違約金，明顯對購房戶不公平，一審法院綜合衡量本案案情，酌定違約金每月6‰的標準并無不當。綜上，佳和公司的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，對其上訴請求不予支持。一審判決認定事實和判決結(jié)果無誤，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王志剛 審判員　　王　海 審判員　　徐恩田

書記員：劉亞瓊